1

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

«ЦЕНТР ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»

(ГБУ РК «ЦЗКО»)

295050, Российская Федерация, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Кечкеметская, д.114

тел. +7(3652)22-24-76, +7(978)913-86-39

E-mail: mail@czko.ru

Проект отчета № 01/2026

об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Республики Крым

Дата определения кадастровой стоимости:	01.01.2026
Дата составления Отчёта:	18.08.2026

Симферополь 2026

Аннотация

Настоящий Отчет составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июня 2022 года №П/0225 «Об установлении Требований к отчёту об итогах государственной кадастровой оценки.

Отчет состоит из одного тома, ниже приводится краткое содержание.

1. Термины и определения, используемые в Отчете. В разделе описаны уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения), а также сокращения, используемые в тексте Отчета.

2. Вводная глава. Приведены цели и задачи государственной кадастровой оценки, а также правовая и методическая основы ее проведения. Указаны организационная схема и сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

3. Расчетная глава. Описаны оцениваемые территории Республики Крым, анализ информации о рынке недвижимости, информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости и определение кадастровой стоимости земельных участков.

4. Заключительная глава. Содержит обобщенный анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Республики Крым, итоги контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами не использовались в рамках ГКО ЗУ 2026.

содержание

1	ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ	6

1.1	Термины и определения	6

1.2	Использованные сокращения	10

2	ВВОДНАЯ ГЛАВА	12

2.1	Реквизиты Отчета об итогах государственной кадастровой оценки	12

2.2	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	12

2.3	Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	12

2.4	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель	12

2.5	Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости	13

2.6	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки	13

2.7	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	13

2.8	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения	14

2.9	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	17

3	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	22

3.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость	22

3.1.1	Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации	22

3.1.2	Социально-экономическое положение Республики Крым	32

3.2	Анализ информации о рынке объектов недвижимости, общий обзор рынка земельных участков Республики Крым	44

3.2.1	Сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	52

3.2.2	Сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	53

3.2.3	Сегмент 7 «Транспорт»	55

3.2.4	Сегмент 4 «Предпринимательство»	56

3.2.5	Сегмент 5 «Отдых (рекреация)»	57

3.2.6	Сегмент 3 «Общественное использование»	58

3.2.7	Сегмент 6 «Производственная деятельность»	59

3.2.8	Сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование»	60

3.2.9	Сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	61

3.2.10	Сегмент 14 «Иное использование»	62

3.3	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	63

3.3.1	Общее описание процедуры оценочного зонирования	63

3.4	Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	71

3.5	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями	79

3.6	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	80

3.7	Методологическое описание подходов и методов в рамках подходов при массовой и индивидуальной оценке кадастровой оценке объектов недвижимости	89

3.7.1	Доходный подход	89

3.7.2	Сравнительный подход	91

3.8	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки и индивидуального расчета	98

3.9	Описание и расчет корректировок ценовой информации	104

3.9.1	Корректировка на торг	104

3.9.2	Корректировка на возможность подключения инженерных коммуникаций	104

3.9.3	Корректировка на ЗОУИТ в границах участка	107

3.10	Корректировки для 2 сегмента	111

3.10.1	Корректировка на ВРИ для 2 сегмента	111

3.10.2	Определение корректировок для 2 сегмента	112

3.10.3	Корректировка на площадь земельных участков для 2 сегмента	112

3.11	Корректировки для сегмента 3	114

3.11.1	. Корректировка на ВРИ для сегмента 3	114

3.11.2	Определение корректировок для сегмента	115

3.11.3	Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 3.	115

3.12	Корректировки для сегмента для 4 сегмента	115

3.12.1	Корректировка на ВРИ для 4 сегмента	115

3.12.2	Определение корректировок для сегмента 4.	116

3.12.3	Корректировка на площадь земельных участков для 4 сегмента	117

3.13	Корректировки для сегмента 5	118

3.13.1	Корректировки для подгруппы «5.1 Общая»	118

3.13.2	Корректировка на ВРИ для подгруппы «5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность»	122

3.14	Корректировки для сегмента 6	125

3.14.1	Корректировка для подгруппы «6.1 Линейные объекты. Среднее по кварталам по всем сегментам»	125

3.14.2	Корректировка на ВРИ для подгруппы «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»	125

3.14.3	Определение корректировок для подгруппы «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»	125

3.14.4	Корректировка на площадь земельных участков для подгруппы « 6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»	126

3.14.5	Корректировка на ВРИ для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование	127

3.14.6	Определение корректировок для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование»	132

3.14.7	Корректировка на площадь земельных участков для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование»	132

3.15	Корректировки для сегмента 7	134

3.15.1	Определение корректировки на ВРИ для сегмента 7	134

3.15.2	Определение корректировок для сегмента 7	134

3.15.3	Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 7	135

3.16	Корректировки для сегмента 8	137

3.16.1	Определение корректировки на ВРИ для сегмента 8	137

3.16.2	Определение корректировок для сегмента 8	137

3.16.3	Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 8	138

3.17	Корректировки для сегмента 9	139

3.17.1	Корректировка на ВРИ для подгруппы «9.1 Общая»	139

3.17.2	Корректировка на ВРИ для подгруппы «9.2 Курортная деятельность»	140

3.17.3	Определение корректировок для подгруппы «9.2 Курортная деятельность»	140

3.17.4	Определение корректировки на площадь земельных участков для подгруппы «9.2 Курортная деятельность» сегмента 9	141

3.18	Корректировки для сегмента 10	142

3.19	Корректировки для сегмента 11	143

3.20	Корректировки для сегмента 12	143

3.20.1	Корректировка на ВРИ для подгруппы «12.1 Общая»	143

3.20.2	Корректировка на ВРИ для подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»	143

3.20.3	Определение корректировок для подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»	143

3.20.4	Определение корректировки на площадь земельных участков подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»	144

3.21	Корректировки для сегмента 13	146

3.21.1	Корректировка на ВРИ для сегмента 13	146

3.21.2	Корректировки для сегмента 13	146

3.22	Корректировки для сегмента 14	146

3.23	Корректировки для сегмента 1	147

3.23.1	Корректировка на ВРИ для сегмента 1	147

3.23.2	Корректировки для объектов расположенных за границами населенных пунктов для сегмента 1	148

3.23.3	Корректировки для объектов расположенных на категории земельных участков «Земли населенных пунктов» для сегмента 1.	149

3.24	Определение кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом	150

3.24.1	Определение кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом в рамках массовой оценки	150

3.24.2	Определение кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом в рамках индивидуального расчета	183

3.25	Определение кадастровой стоимости земельных участков сравнительным подходом	213

3.25.1	Определение кадастровой стоимости земельных участков сравнительным подходом в рамках массовой оценки	213

3.25.2	Определение кадастровой стоимости земельных участков сравнительным подходом в рамках индивидуального расчета	325

4	ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА	347

4.1	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	347

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

Термины и определения

Альтернативная оценка – оценка стоимости земельного участка на основе имеющихся удельных показателей по другим группам видов разрешенного использования земель или другим категориям земель.

Вид разрешенного использования земельного участка – его использование с учетом целевого назначения и установленных обременений.

Вид объекта недвижимости – функциональное назначение (использование) объекта недвижимости.

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.06.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ-237) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом.

Группировка Объектов оценки – при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой и индивидуальной оценки все Объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы Объектов оценки на основании анализа информации о рынке Объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов Объектов оценки для каждого исследуемого вида Объектов оценки.

Дата определения кадастровой стоимости - день, по состоянию на который сформирован перечень объектов оценки (перечень) (ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ)).

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – государственный информационный ресурс, содержащий свод достоверных и систематизированных сведений об объектах недвижимости (ОН), правах на них, а также других сведений, предусмотренных законом (п. 2 ст. 1 закона № 218-ФЗ).

Земельный участок (ЗУ) – это объект недвижимого имущества, который представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Земли сельскохозяйственного назначения – определены статьей 77 главы XIV Земельного кодекса РФ. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Порядок использования земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным Кодексом РФ, Статья 78.

Земли населенных пунктов – согласно ст.83 Земельного кодекса РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли промышленности и иного специального назначения – это сокращённое название категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» на территории Российской Федерации, определены Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ. (в действующей редакции).

Земли особо охраняемых территорий и объектов – земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда – определены статьей 101 главы XVIII Земельного кодекса РФ.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Земли водного фонда – определены статьей 102 главы XVIII Земельного кодекса РФ.

К землям водного фонда относятся земли:

1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

Земли запаса – определены статьей 103 главы XVIII Земельного кодекса РФ.

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного кодекса РФ.

Исходный перечень земельных участков – перечень земельных участков, сформированный на основе сведений ЕГРН и содержащий сведения о земельных участках, являющимися объектам оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях Российской Федерации.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ-237, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 ФЗ-237. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Капитализация доходов – процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.

Коэффициент капитализации доходов от земли – отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.

Критерий достаточности (R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации. Связь считается достаточной при R2>=0.7

Калибровка модели – процесс расчёта и уточнения коэффициентов модели.

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Методические указания – приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Местоположение земельного участка – характеристика земельного участка по географическому положению.

Метод статистического (регрессионного) моделирования. Под названием метода «статистического (регрессионного) моделирования», утвержденным в Методических указаниях, в настоящем отчете понимается метод регрессионного анализа, который является одним из методов статистического анализа.

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

Наиболее эффективное использование – представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Объект - аналог – объект недвижимости, по которому имеются сведения о рыночной цене, сходный по ценообразующим факторам с объектом недвижимости, в отношении которого устанавливается кадастровая стоимость.

Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, помещения, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Объекты оценки - при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Перечень объектов оценки – перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характеристиках земельных участков и расположенных на оцениваемой территории.

Прибыль предпринимателя – определение производится на основании статистических данных о распределении прибыли между правообладателем и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте.

Регрессионный анализ – совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения влияния ценообразующих факторов на стоимостной показатель.

Рыночная информация – цены сделок, спроса и предложения по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым объектам, и иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка – определение рыночной стоимости объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Спецификация модели – процесс определения вида модели, набора ценообразующих факторов.

Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – модель взаимосвязи факторов кластеризации и рыночной стоимости объектов оценки исследуемого вида.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – удельная кадастровая стоимость, которая рассчитывается как средневзвешенное значение кадастровых стоимостей Объектов оценки, схожих по виду использования групп/подгрупп объектов недвижимости в территориальной единице (в кадастровом квартале, муниципальном округе и т.п.).

Фактор стоимости – качественная или количественная характеристика объекта оценки, влияющая на стоимость объекта, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Эталонный земельный участок - земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть, как реально существующим в кластере, так и гипотетическим. Эталонный земельный участок для каждой группы (подгруппы) определяется в разрезе факторов стоимости.

Использованные сокращения

ГКОЗ – Государственная кадастровая оценка земельных участков;

ГКООН – Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

ВРИ – вид использования (вид разрешенного использования);

ЕОН – единый объект недвижимости;

ЗУ – земельный участок;

КЛАДР – классификатор адресов России;

ЕГРН – Единый Государственный реестр недвижимости.

МО – муниципальное образование;

НП/нп – населенный пункт;

ОА – объекты-аналоги;

ОО – объекты оценки;

ООТиО – особо охраняемых территорий и объектов;

ПРОМ – промышленности и иного специального назначения;

ЛФ – лесной фонд;

ВФ – водный фонд;

ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

МУ – Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226

«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

РС – рыночная стоимость;

СМИ – средства массовой информации;

СХН – земли сельскохозяйственного назначения;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости;

ФС – факторы стоимости;

ЦЗ – оценочная зона.

ИЖС – Индивидуальное жилищное строительство, так же эти термином обозначается сегмент рынка земельных участков, включающий в себя земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства;

СНТ, СТ – садоводческое некоммерческое товарищество, так же этим термином обозначается сегмент рынка земельных участков, включающий в себя земли садоводческих, огороднических и дачных объединений;

МЖС – Многоэтажная жилая застройка, подразумевается группа земельных участков, предназначенных для размещения среднеэтажных и многоэтажных жилых домов;

ОПТ – Охраняемые природные территории и благоустройство;

ГК, ГСК – Гаражно-строительный кооператив;

СНП – Сельские населенные пункты.

ВВОДНАЯ ГЛАВА

Реквизиты Отчета об итогах государственной кадастровой оценки

Наименование: «Отчет № 01/2026 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Республики Крым».

Дата подписания отчета (утверждения): 18.08.2026 г.

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Субъект Российской Федерации – Республика Крым.

Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Земельные участки следующих категорий: «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения», «земли особо охраняемых территорий и объектов», «земли лесного фонда», «земли водного фонда», «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «земли запаса».

Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель

На основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 19.03.2025 г. №133 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки», а также в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости», филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Крым по состоянию на 01.01.2026 г. был сформирован перечень объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году.

Итоговый Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представлен в П.1 Исходные данные\1.3 Сведенья об объектах недвижимости и их характеристиках/

Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе категорий земель объектов недвижимости представлены в следующей таблице.

Таблица 1. Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

№ п/п	Категория земель	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
1	Земли водного фонда	260
2	Земли лесного фонда	659
3	Земли населенных пунктов	630303
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	704
5	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	11475
6	Земли сельскохозяйственного назначения	533005
7	Земли запаса	1
8	Категория не установлена	178
ИТОГО	1 176 585

Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне отражены в П.1 Исходные данные\1.3 Информация о характеристиках объектов недвижимости.

Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, является достаточной.

Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости

01 января 2026 года.

Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 19.03.2025 г. №133 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки».

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 N П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июня 2022 года № П/0226 «Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, подготовленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости».

Закон Республики Крым «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым от 05.06.2014 г. № 15-ЗКР;

Закон Республики Крым от 2 июля 2025 года N 68-ЗРК/2025 «О видах муниципальных образований и установлении границ муниципальных образований Республики Крым».

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения

Таблица 2. Руководитель ГБУ РК «ЦЗКО»

№ п/п	Фамилия, имя, отчество	Должность
1.	Никулина Елена Викторовна	Директор

1. Сведения о специалистах ГБУ РК «ЦЗКО», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

Копии документов отражены в П.1 Исходные данные\1.6 Сведения о работниках.

Фамилия, имя, отчество	Должность	Ученая степень, ученое звание, квалификация	Степень участия в проведении оценки
Разложко Елена Игоревна	Начальник отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный экономический университет» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 17.06.2014, № 612400849899, рег. №ПК/523.Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2014 года.	Руководство проведением работ по ГКО ЗУ 2026. Определение кадастровой стоимости земельных участков. Работа с замечаниями к промежуточным отчетным документам. Рецензирование электронной версии Отчета. Проверка результатов определения кадастровой стоимости.
Драненко Евгений Валерьевич	Заместитель начальника отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ВГТУ «Центр профессиональной оценки и аудита» по программе: Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Специализация «Оценка недвижимости» от 24.05.2019, ДПО.ЦПОиА-477/2019. Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2019 года.	Определение кадастровой стоимости земельных участков. Расчёт коэффициентов, необходимых для определения кадастровой стоимости земельных участков. Проверка результатов определения кадастровой стоимости.
Чернов Леонид Викторович	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Квалификационное свидетельство оценщика ЗАО «Республиканский учебный центр» Фонда государственного имущества Украины, направление «Оценка объектов в материальной форме» МФ №4593 от 11.11.2006г.; Диплом о профессиональной переподготовке выдан Высшей школой бизнеса Томского государственного университета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 11.07.2014, №70АБ 000223, рег. №91. Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2006 года.	Определение кадастровой стоимости земельных участков. Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2026. Анализ и группировка объектов оценки ГКО ЗУ 2026. Разработка и расчёт коэффициентов, необходимых для определения кадастровой стоимости земельных участков. Проверка результатов определения кадастровой стоимости.

Таблица 3. Сведения о специалистах ГБУ РК «ЦЗКО», привлекаемых к работам

Копии документов отражены в П.1 Исходные данные\1.6 Сведения о работниках.

Фамилия, имя, отчество	Должность	Ученая степень, ученое звание, квалификация	Степень участия в проведении оценки
Левшов Вячеслав Александрович	Начальник отдела мониторинга рынка недвижимости и территориально-ценового зонирования	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ВГТУ «Центр профессиональной оценки и аудита» по программе: Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Специализация «Оценка недвижимости» от 15.08.2019, ДПО.ЦПОиА-498/2019	Руководство проведением работ по ГКО ЗУ 2026 в части поиска, нормализации, верификации исходной рыночной информации и подготовки модели структуры рынка недвижимости Республики Крым.
Чепурина Ирина Герольдовна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ГОУ ДПО «Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова» по программе: Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 30.04.2003, ПП № 437065, рег. №837-3Д. Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2003 года.	Работа с замечаниями и промежуточными отчетными документами. Корректура электронной версии Отчета.
Головина Надежда Николаевна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ООО «ПрофАудитКонсалт» по программе «Государственная кадастровая оценка недвижимости» от 30.09.2020, рег. № 3009-51-д-20	Работа с замечаниями и промежуточными отчетными документами.
Зинченко Екатерина Александровна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке №ПП 03-23-98 выдан ООО "Учебно-курсовой комбинат жилищно-коммунального хозяйства" по программе "Государственная кадастровая оценка недвижимости" от 20.06.2023 рег. № 98	Разработка структуры и написание электронной версии Отчета, корректура. Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2026. Анализ и группировка объектов оценки ГКО ЗУ 2026.
Лукьянова Дарья Олеговна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке №ПП 03-23-99 выдан ООО "Учебно-курсовой комбинат жилищно-коммунального хозяйства" по программе "Государственная кадастровая оценка недвижимости" от 20.06.2023 рег. № 99	Работа с замечаниями и промежуточными отчетными документами. Корректура электронной версии Отчета.
Калинкина Анастасия Сергеевна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ЦПОиА Волгоградского государственного технического университета по программе «Оценка недвижимости» от 22.03.2019, Д.ДПО №003532, рег. №ДПО. ЦПОиА- 461/2019	Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2026. Анализ и группировка объектов оценки ГКО ЗУ 2026
Говяженков Владислав Александрович	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке № 3927 00001337 выдан ООО «Многопрофильный учебный центр кадровой подготовки «Центр профессионального образования» по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» от 07.09.2021, рег. № К2021-37	Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2026. Расчёт коэффициентов, необходимых для определения кадастровой стоимости земельных участков.

Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Сведения, содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако не гарантируется абсолютная точность информации, поэтому для всех сведений, где это возможно, указывается источник информации.

Оценщик не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации. Вместе с тем рыночная информация, полученная Оценщиком из источников, достоверность которых может быть доказана, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При сборе рыночной информации Оценщик не предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов оценки. На Оценщике не лежит ответственность по не обнаружению подобных факторов.

Рыночная информация об объектах-аналогах, собранная Исполнителем для проведения оценки, отражается Исполнителем в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной. В случае уточнения информации, полученной из открытых источников в отношении предложений к продаже, дополненные данные приведены в Отчете.

Для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги привязывались к карте согласно адресным характеристикам по картографическому материалу, при их отсутствии использовались данные из открытых источников (Интернет).

Для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги наносились с точностью до улицы, в случае отсутствия улицы - до кадастрового квартала (в случае наличия сведений об улице и кадастровом квартале - с точностью до центра улицы, расположенной в кадастровом квартале, в котором расположен объект-аналог).

В рамках работ по определении кадастровой стоимости были использованы следующие справочники:

При использовании следующих справочников:

Справочник оценщика недвижимости – 2025 Земельные участки часть 1 Территориальные характеристики и корректирующие характеристики на локальное местоположение. Для городов с численностью менее 500 тыс. человек, под редакцией Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, апрель 2025. Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки.

Справочник оценщика недвижимости – 2025 Земельные участки часть 2. Характеристики, отражающих влияние физических характеристик объекта, передаваемых имущественных прав. Скидки на торг. Ставка капитализации. Для городов с численностью менее 500 тыс. человек, под редакцией Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, апрель 2025. Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки.

При определении корректировок по различным факторам, когда по категории городов, данных было недостаточно, соответствующие строки не заполнены.

Если в конкретном случае у Оценщика есть основания полагать, что зависимость для конкретного объекта в данном городе/группе городов не отличаются от аналогичных объектов по России, можно воспользоваться данными по России в целом.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки:

При проведении государственной кадастровой оценки Оценщик исходит из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены Уполномоченным органом.

Источником информации о количественных и качественных характеристиках объектов оценки является представленный Уполномоченным органом Перечень объектов оценки.

При наличии неполных или противоречивых сведений о земельных участках в исходном Перечне объектов недвижимости Оценщик уведомлял об этом Уполномоченный орган, глав органов местного самоуправления, которые обеспечивали внесение недостающих сведений об объектах недвижимости в Перечень, а также устранение выявленных противоречий. В случае не уточнения противоречивых (некорректных) сведений, подобные сведения учитывались в соответствии с решениями, принятыми Оценщиком, или не учитывались вовсе, о чем в Отчете сделаны соответствующие допущения.

Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования (п.12 Методических указаний).

Наличие магистральных инженерных коммуникаций, в том числе линий электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно-обеспеченным (п.12 Методических указаний).

Референтные значение корректировок, установленные для всех сегментов, принимаются в размере 1,0.

Для объектов, показатель которых отклоняется от референтного применяется табличное значение корректировки, установленное для соответствующего сегмента согласно п. 3.9 «Описание и расчет корректировок ценовой информации настоящего отчета».

Рельеф земельных участков по всем объектам принимается как ровный, корректирующий коэффициент составляет 1,0. Для всех объектов оценки, в соответствующих группах, был добавлен ценообразующий фактор «Рельеф земельного участка».

Значение корректировки на рельеф для сегмента 5 принято равным корректировке для сегмента 5 (0,8). Показатель Справочника Лейфера для рекреации не использован, так как он не отражает региональные особенности рынка Республики Крым, где рекреационные объекты по ценообразующим характеристикам близки к предпринимательским.

Форма/конфигурация земельных участков по всем объектам принимается как правильная, корректирующий коэффициент составляет 1,0. Для всех объектов оценки, в соответствующих группах, был добавлен ценообразующий фактор «Форма/ конфигурация участка».

Наличие на земельном участке зданий, строений, сооружений, требующих сноса, может оказывать негативное влияние на его стоимость. Их наличие повышает риски и затраты для владельцев, в том числе восстановление или снос таких объектов требует значительных финансовых вложений. В рамках настоящего Отчета, принимается допущение об отсутствии таких объектов на оцениваемых земельных участках, корректирующий коэффициент на снос ветхих зданий, строений и сооружений составляет 1,0. Для всех объектов оценки был добавлен ценообразующий фактор «Наличие зданий, строений, сооружений под снос».

При определении корректировок на вид разрешенного использования, а также при определении корректировок по другим ценообразующим факторам, в случае отсутствия в справочниках информации о корректирующих коэффициентах для определенного вида разрешенного использования, используются имеющиеся корректирующие коэффициенты для того вида разрешенного использования, который является подобным корректируемому виду.

Допущения, касающиеся результатов оценки и проведения расчетов:

В настоящем Отчете значения удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровой стоимости объектов оценки, округлялись до двух знаков после запятой, поскольку удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость выражаются денежными единицами, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой). Все итоговые результаты, округлялись до двух знаков после запятой (т.е. до копеек).

Ввиду незначительного количества выявленных аналогов земельных участков для ведения садоводства в ГНП, дополнительно использовались аналоги, расположенные в ПГТ. Данные аналоги имеют сопоставимую стоимость с аналогами, расположенными в ГНП.

Ввиду незначительного количества выявленных аналогов земельных участков для ведения садоводства в ценовой зоне «ЮБК 1 линя СНП», данная ценовая зона была объединена с ценовой зоной «ЮБК 2 линия». Данные ценовая зона имеет аналоги сопоставимые по стоимости с аналогами, расположенными в ценовой зоне «ЮБК 1 линия СНП».

Ввиду незначительного количества выявленных аналогов земельных участков для ИЖС и СНТ в пгт. Раздольное, а также в силу его схожести по ценообразованию с пгт. Советский, Кировское и Нижнегорское, указанный населённый пункт включён в состав ценовой зоны «Восточные ГНП».

В случае, если земельный участок имеет вид разрешённого использования «Сельскохозяйственное использование» и одновременно относится к категории земель «Земли населённых пунктов», такому объекту оценки присваивается код расчёта вида использования «01:180 Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182».

Для целей расчёта кадастровой стоимости земельных участков, отнесённых к 1 сегменту «Сельскохозяйственное использование», используются данные о почвенном покрове, привязанные к кадастровому кварталу в соответствии с данными координат объекта.

В случае выявления расхождения между кадастровым кварталом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и кадастровым кварталом, определённым по данным координат объекта, приоритет имеет квартал, определенный по данным координат объекта. Данное допущение обусловлено тем, что почвенные карты, используемые для оценки плодородия и расчёта земельной ренты, привязаны именно к данным о геоинформации.

Исключение составляют случаи, когда у объекта отсутствуют координаты объекта. В такой ситуации для определения расчётного кадастрового квартала применяется квартал ЕГРН.

При определении кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчёта (методом индексации прошлых результатов) используются данные о величине рыночной стоимости земельных участков, установленной вступившими в законную силу решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо судебными актами, датированными после 01 января 2023 года.

Указанная дата соответствует моменту начала применения результатов предыдущего тура государственной кадастровой оценки, проведённого в 2022 году. Сведения о рыночной стоимости, определённые в период с 01.01.2023 по дату составления настоящего отчёта, подвергаются процедуре индексации с использованием рыночных индексов изменения цен, что позволяет привести их к единой дате определения кадастровой стоимости — 01.01.2026.

При определении кадастровой стоимости земельных участков методом статистического (регрессионного) моделирования основным показателем, подтверждающим достоверность построенной модели, является коэффициент детерминации (R²). Указанный представляет собой долю дисперсии зависимой переменной (в настоящем исследовании — удельного показателя рыночной стоимости), объясняемую включёнными в модель независимыми переменными (ценообразующими факторами). Формально R² рассчитывается как единица минус отношение необъяснённой дисперсии (дисперсии случайной ошибки) к общей дисперсии зависимой переменной. Его рассматривают как универсальную меру зависимости одной случайной величины от множества других.

В частном случае линейной регрессии коэффициент детерминации является квадратом множественного коэффициента корреляции между зависимой переменной и набором объясняющих переменных. Для модели парной линейной регрессии коэффициент детерминации равен квадрату обычного коэффициента корреляции между Х и Y.

Коэффициент детерминации для модели с константой принимает значения от 0 до 1. Чем ближе значение R² к единице, тем выше доля объяснённой дисперсии и тем сильнее статистическая связь между зависимой и независимыми переменными. При оценке качества регрессионных моделей в оценочной деятельности высокое значение R² интерпретируется как хорошее соответствие модели эмпирическим данным.

В рамках настоящей государственной кадастровой оценки установлено, что статистическая модель определения кадастровой стоимости признаётся приемлемой при выполнении следующего условия: коэффициент детерминации (R²) должен составлять не менее 0,5 (т.е. модель объясняет не менее 50 % дисперсии зависимой переменной). Указанное требование эквивалентно тому, что абсолютная величина множественного коэффициента корреляции (R) должна быть не менее 0,7.

Принимаемое допущение. В рамках настоящей государственной кадастровой оценки устанавливается следующее пороговое требование к качеству статистических моделей:

коэффициент детерминации должен составлять не менее 0,5 (R² ≥ 0,5);

коэффициент множественной корреляции (или парной корреляции — в зависимости от типа модели) должен составлять не менее 0,7 (R ≥ 0,7).

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки:

В случае если в перечне объектов оценки присутствует несоответствие характеристик (кадастровый номер, описание местоположения) или присутствуют объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, то за основу принимался номер кадастрового квартала, на основе которого определялся муниципальный район, в котором расположен объект оценки.

Для определения значений ценообразующих факторов для объектов оценки, зависящих из местоположения объекта оценки, по тем объектам, по которым отсутствовала информация о координатах границ, производилось уточнение местоположения посредством открытых источников геокодирования – OSM, Yandex.

Прочие допущения описаны в соответствующих разделах настоящего отчета.

РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

3.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость

Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации

Информация о том, что в 2025 году российская экономика продемонстрировала рост ВВП на 1% по сравнению с 2024 годом, а также о динамике отдельных секторов экономики, базируется на данных Росстата1 https://rosstat.gov.ru/ и Минэкономразвития РФ2 https://www.economy.gov.ru/ .

Рисунок 1. Основные показатели социально-экономического развития

Объем ВВП России за 2025 г., по первой оценке, составил в текущих ценах 213 515,8 млрд рублей. Индекс физического объема ВВП относительно 2024 г. составил 101,0%. Индекс-дефлятор ВВП за 2025 г. по отношению к ценам 2024 г. составил 104,5%.

Динамика ВВП и его компонентов в 2025 году относительно 2024 года обусловлена адаптацией экономики к новым условиям и замедлением роста на фоне жёсткой денежно-кредитной политики. В составе ВВП расходы на конечное потребление возросли на 2,9%, валовое накопление сократилось на 3,0%, чистый экспорт товаров и услуг сократился за счёт опережающего роста импорта над экспортом.

Рост конечного потребления связан с умеренным оживлением потребительского спроса. Расходы домашних хозяйств на конечное потребление товаров и услуг увеличились на 3,4%, расходы сектора государственного управления — на 1,6%, некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства, — на 5,0%.

Сокращение валового накопления по всем видам капитала вызвано уменьшением прироста запасов материальных оборотных средств. При этом накопление основного капитала, включая прирост ценностей, выросло на 1,7%.

Опережающий рост импорта над экспортом сложился как за счёт внешней торговли товарами, так и услугами. По данным ФТС России, на динамику импорта товаров повлияло увеличение закупок машин и оборудования, а также продукции химической промышленности. Экспорт товаров снизился из-за уменьшения объёмов поставок минеральных продуктов при одновременном росте экспорта химической продукции и машин, оборудования.

В структуре ВВП в 2025 году относительно 2024 года доля расходов на конечное потребление увеличилась с 68,7% до 71,0%, доля валового накопления сократилась с 26,9% до 26,4%, доля чистого экспорта снизилась с 4,4% до 2,6%. Изменения в структуре ВВП связаны с ростом доли оплаты труда с 44,2% до 48,1%, увеличением доли чистых налогов на производство и импорт с 7,3% до 8,1%, сокращением доли валовой прибыли с 48,5% до 43,8%.

Товарооборот России на протяжении 2025 года постепенно снижался и составил на конец года 697,3 млрд долларов, что ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,8%. Сокращение обусловлено как снижением экспорта до 418,3 млрд долларов (−3,7%), так и сокращением импорта до 279,0 млрд долларов (−1,4%). Положительное сальдо внешнеторгового баланса РФ сократилось на 8,2% и составило 139,3 млрд долларов.

Рисунок 2. Динамика товарооборота России

В 2024 году внешнеторговое сальдо, по данным Федеральной таможенной службы , равнялось $151,7 млрд, в том числе экспорт - $434,5 млрд, импорт - $282,8 млрд. Внешнеторговый оборот РФ в 2025 году составил $697,3 млрд и по сравнению с 2024 годом ($717,3 млрд) сократился на 2,8%.

Основными торговыми партнерами РФ в 2025 году были страны азиатского региона (доля в общем объеме товарооборота - 73,4% после 72,6% в 2024 году), при этом товарооборот с ними снизился в 2025 году на 1,6%. На европейские страны пришлось 18,6% всего товарооборота (19,7% в 2024 году), товарооборот с ними снизился в 2025 году на 8,6%. Доля стран Америки в общем товарообороте РФ в 2025 году выросла до 4,1% (с 3,7% в 2024 году), товарооборот вырос на 6,3%, доля стран Африки не изменилась - 3,9% (3,9% в 2024 году), товарооборот сократился на 2,4%.

Экспорт товаров из РФ в Европу за 2025 год составил $57,4 млрд, сократившись на 16,5%, в Азию - $326,0 млрд, снизившись на 1,0%, в Африку - $22,7 млрд (сократился на 6,5%), в Америку - $12,1 млрд (вырос на 1,4%). Импорт в РФ из Европы за 2025 год составил $72,3 млрд, сократившись на 1,1%, из Азии - $185,9 млрд (снижение на 2,7%), из Африки - $4,4 млрд (рост на 26,1%), из Америки - $16,3 млрд (рост на 10,3%).

Основой российского экспорта в 2025 году традиционно являлись минеральные продукты, удельный вес которых в товарной структуре экспорта составил 53,9% (60,9% в 2024 году). В товарной структуре импорта в 2025 году наибольший удельный вес приходился на машины, оборудование и другие товары, он составил 48,6% (52,0% в 2024 году).

Экспорт из РФ минеральной продукции за 2025 год составил $225,3 млрд, сократившись на 14,8%, металлов и изделий из них - $74,7 млрд, увеличившись на 17,4%, продовольственных товаров и сельхозсырья - $40,9 млрд, снизившись на 4,1%, продукции химической промышленности - $33,6 млрд, увеличившись на 21,6%, машин, оборудования, транспортных средств и других товаров - $29,6 млрд (на 26,6% больше), древесины и целлюлозно-бумажных изделий - $10,6 млрд (на 4,9% больше). Основными торговыми партнерами РФ в 2025 году были страны азиатского региона (доля в общем объеме товарооборота - 73,4% после 72,6% в 2024 году), при этом товарооборот с ними снизился в 2025 году на 1,6%. На европейские страны пришлось 18,6% всего товарооборота (19,7% в 2024 году), товарооборот с ними снизился в 2025 году на 8,6%. Доля стран Америки в общем товарообороте РФ в 2025 году выросла до 4,1% (с 3,7% в 2024 году), товарооборот вырос на 6,3%, доля стран Африки не изменилась - 3,9% (3,9% в 2024 году), товарооборот сократился на 2,4%.

Экспорт товаров из РФ в Европу за 2025 год составил $57,4 млрд, сократившись на 16,5%, в Азию - $326,0 млрд, снизившись на 1,0%, в Африку - $22,7 млрд (сократился на 6,5%), в Америку - $12,1 млрд (вырос на 1,4%).

Рисунок 3. Основные экспортируемые товары

Импорт в РJCCB. за 2025 год машин, оборудования, транспортных средств и других товаров составил $135,6 млрд, снизившись на 7,7%, продукции химической промышленности - $55,5 млрд, увеличившись на 3,8%, продовольственных товаров и сельхозсырья - $43,4 млрд, поднявшись на 15,0%, текстиля, текстильных изделий и обуви - $18,3 млрд (рост на 1,1%), металлов и изделий из них - $17,7 млрд, сократившись на 1,3%.

Рисунок 4. Основные импортируемые товары

Индекс промышленного производства в 2025 г. по сравнению с 2024 г. составил 101,3%, в декабре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года –103,7%.

Рисунок 5. Индекс промышленного производства

При расчёте индекса промышленного производства Росстат учитывает динамику выпуска продукции и оказания услуг в сырьевом секторе, обрабатывающих отраслях, тепло- и электроэнергетике, а также в отраслях, связанных с водоснабжением и водоотведением, утилизацией отходов и ликвидацией загрязнений.

По оценке Минэкономразвития России3 https://www.economy.gov.ru/ , обрабатывающая промышленность стала основным драйвером промышленного роста в 2025 году. Выпуск в этом секторе увеличился на 3,6% по сравнению с 2024 годом. Основной положительный вклад в динамику обрабатывающих производств внёс машиностроительный комплекс, рост которого составил 7,7% в годовом выражении. Отрасль транспортного машиностроения продемонстрировала самый высокий рост за последние 10 лет — 32,0% в годовом выражении. Двузначный рост сохранился в отрасли компьютерной и электронной техники — 11,7% в годовом выражении

Рисунок 6. Динамика обрабатывающих производств

По предварительным данным, объём производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2025 году составил 10 трлн 627,5 млрд рублей в действующих ценах. Это на 4,9% больше, чем в 2024 году.

Индекс производства продукции сельского хозяйства в декабре 2025 года составил 115,5%. Это второй максимальный показатель за год после ноября, когда индекс достиг 120,4%, следует из данных Росстата. По итогам 2025 года индекс производства продукции сельского хозяйства составил 104,9% против 96,7% годом ранее.

В 2025 году российские аграрии собрали 138,8 млн тонн зерна, что на 10,2% превышает показатель 2024 года и на 1,2% выше среднего показателя за последние пять лет. Средняя урожайность составила 32,8 центнера с гектара (+17,7% к 2024 году и 10,9% к среднему за пять лет).

По данным Росстата4 https://rosstat.gov.ru/ , валовой сбор сахарной свеклы снизился на 3,3% год к году и составил 43,6 млн тонн, но урожайность при этом выросла на 2,6%, до 402 центнеров с гектара. Урожай подсолнечника в весе после доработки вырос на 0,6% — до 17 млн тонн при урожайности 16,6 центнера с гектара (-5,4% к 2024 году).

Валовой сбор картофеля в хозяйствах всех категорий составил 19,5 млн тонн (+9,4% к прошлому году) при урожайности 198 центнера с гектара (+10,7%). Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2025 г. составил 18 815,1 млрд рублей, или 102,5% (в сопоставимых ценах) к уровню 2024 г., в декабре 2025 г. - 2 881,2 млрд рублей, или 104,8% к соответствующему периоду предыдущего года

Рисунок 7. Индекс производства продукции сельского хозяйства

По данным Росстата5 https://rosstat.gov.ru/ , в 2025 году объём строительных работ в России составил 18,82 трлн рублей. Это на 2,5% больше, чем в 2024 году в сопоставимых ценах.

Из числа введенных в действие в 2025 г. зданий 95,4% составляют здания жилого назначения. В декабре 2025 г. возведено 3,0 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 31,6 тыс. жилых домов. Всего построено 277,6 тыс. новых квартир. В 2025 г. возведено 13,9 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 466,0 тыс. жилых домов. Всего построено 1 341,9 тыс. новых квартир. Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 63,5 млн кв. метров, или 58,8% от общего объема жилья, введенного в 2025 году.

Рисунок 8. Динамика строительной деятельности

Оборот розничной торговли в 2025 г. составил 61 315,0 млрд рублей, или 102,6% (в сопоставимых ценах) к 2024 г., в декабре 2025 г. - 6 133,2 млрд рублей, или 103,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года. В 2025 г. оборот розничной торговли на 96,7% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 3,3% (в 2024 г. - 96,2% и 3,8% соответственно), в декабре 2025 г. - 96,9% и 3,1% (в декабре 2024 г. - 96,3% и 3,7% соответственно).

Рисунок 9. Динамика оборота розничной торговли

Поддержку потребительскому спросу оказывает уверенное восстановление рынка труда. В декабре 2025 г. 1,6 млн человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда). Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составил 2,2% (без исключения сезонного фактора).

Реальные денежные доходы, по оценке, в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличилась на 7,7%, в IV квартале 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 6,0%. на 7,4%, в IV квартале 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 5,8%. Поддержку денежным доходам населения оказал рост оплаты труда и социальных выплат (в реальном выражении по отношению к аналогичному периоду 2019 г.), другие компоненты также продемонстрировали восстановительную динамику. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2025 г. по сравнению с 2024 г. увеличились

В 2025 г. объем денежных доходов населения сложился в размере 131 235,2 млрд рублей и увеличился на 17,0% по сравнению с 2024 годом. Денежные расходы населения в 2025 г. составили 112 778,0 млрд рублей и увеличились на 11,3% по сравнению с предыдущим годом. Население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 91 818,6 млрд рублей, что на 9,9% больше, чем в 2024 году. В 2025 г. прирост сбережений населения составил 18 457,3 млрд рублей (в 2024 г. - 10 844,9 млрд рублей).

Рисунок 10. Динамика доходов населения

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в ноябре 2025 г. составила 98 193 рубля и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 12,8%. Просроченная задолженность по заработной плате, по сведениям, представленным организациями (не относящимися к субъектам малого предпринимательства). Суммарная задолженность по заработной плате на конец декабря 2025 г. составила 2 027 млн рублей и по сравнению с предыдущим периодом увеличилась на 256,8 млн рублей (на 14,5%).

Объем просроченной задолженности по заработной плате, сложившийся на конец декабря 2025 г., составлял менее 1% месячного фонда заработной платы работников организаций. Из общей суммы просроченной задолженности на долги, образовавшиеся в 2025 г., приходится 1 597,5 млн рублей (78,8%), в 2024 г. - 320,1 млн рублей (15,8%), в 2023 г. и ранее - 109,6 млн рублей (5,4%

На конец декабря 2025 г. просроченная задолженность по заработной плате отсутствовала в 39 субъектах Российской Федерации. За месяц она снизилась в 18 субъектах, осталась без изменения - в 9 субъектах, образовалась - в 1 субъектах, выросла - в 18 субъектах Российской Федерации.

Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней на конец декабря 2025 г. составила 263,9 млн рублей, или 13,0% общего объема просроченной задолженности по заработной плате.

Численность рабочей силы в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составила 76,3 млн человек, из них 74,7 млн человек классифицировались как занятые экономической деятельностью и 1,6 млн человек - как безработные, соответствующие критериям МОТ (т.е. не имели работы или доходного занятия, искали работу и были готовы приступить к ней в обследуемую неделю).

Уровень занятости населения (доля занятого населения в общей численности населения соответствующего возраста) в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составил 61,7%. Среди занятых доля женщин в декабре составила 48,9%. Уровень занятости сельских жителей (57,1%) ниже уровня занятости городских жителей (63,2%).

Рисунок 11. Динамика уровня безработицы населения

Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше в декабре 2025 г. составил 2,2% (без исключения сезонного фактора). В декабре 2025 г. 1,6 млн человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда)

Средняя продолжительность поиска работы безработными в декабре 2025 г. у женщин составила 5,7 месяца, у мужчин – 5,1 месяца. Снизилась доля безработных, искавших работу от 1 до 3 месяцев, на 1,8 п.п. по сравнению с ноябрем 2025 г. и составила 28,1% (в городской местности - 29,7%, в сельской - 24,9%). Находились в состоянии застойной безработицы (искали работу более 12 месяцев) - 13,4% безработных (в городской местности - 11,1%, в сельской – 17,9%). По данным проведенного обследования, в декабре 2025 г. 23,5% безработных использовали в качестве способа поиска работы обращение в органы службы занятости населения, 70,5% безработных - обращение к друзьям, родственникам и знакомым.

Одним из позитивных экономических результатов в 2025 году стала инфляция, которая в декабре уменьшилась до 5,59% (в ноябре – 6,64%). По сравнению с прошлым месяцем заметно сократились годовые приросты цен на продовольственные и непродовольственные товары.

Рисунок 12. Уровень инфляции

На динамику инфляции в течение 2025 года оказывают влияние, прежде всего, внешние факторы, такие как напряжённая ситуация на мировых рынках продовольственных товаров (рост цен на базовые продукты — зерно, масло, мясо — напрямую отражается на стоимости импорта и внутренних цен) и ускорение мировой инфляции (повышение цен в странах-партнёрах ведёт к «импортируемой инфляции» через подорожание импортных компонентов и готовой продукции, оценка вклада — 1,0–1,5% по данным ЦБ), а также волатильность курсов валют (ослабление рубля увеличивает стоимость импортных товаров, что усиливает инфляционное давление).

Наряду с этим значимы внутренние драйверы инфляции в 2025 г.: зависимость экономики от сырьевого экспорта (нефтяные и газовые доходы, колебания мировых цен на энергоносители напрямую влияют на бюджет и курс рубля), монополизация ключевых отраслей (крупные компании могут устанавливать цены выше рыночного уровня, ограничивая конкуренцию), недостаточная диверсификация экономики (высокая зависимость от импорта технологичных товаров усиливает курсовые риски) и инфляционные ожидания (более 65% предпринимателей и 78% населения ожидают роста цен, что приводит к превентивному повышению цен и зарплат).

По данным Росстата, инфляция в России за весь 2025 год составила 5,59% (после 9,52% в 2024 году). Сильнее всего дорожали отдельные категории продовольствия: мороженая рыба (+16,98%), алкоголь (+11,12%), хлеб и хлебобулочные изделия (+11,12%). Также значительно выросли цены на бензин (+10,78%), медикаменты (+9,88%) и табачные изделия (+7,08%). Цены на услуги в 2025 году выросли на 9,3% против 11,52% в прошлом году. Подешевели по итогам года плодоовощная продукция (−8,8%), куриные яйца (−20,04%) и сахарный песок (−6,41%).

Социально-экономическое положение Республики Крым

Республика Крым стала частью Российской Федерации 18 марта 2014 года. Общая площадь территории Республики Крым составляет 26081 кв. км.

Согласно закону Республики Крым от 06.06.2014 N 18-ЗРК «Об административно-территориальном устройстве Республики Крым», Республика Крым делится на 25 административно-территориальные единиц:

г. Симферополь;

г. Алушта;

г. Армянск;

г. Джанкой;

г. Евпатория;

г. Керчь;

г. Красноперекопск;

г. Саки;

г. Судак;

г. Феодосия;

г. Ялта;

Бахчисарайский район;

Белогорский район;

Джанкойский район;

Кировский район;

Красногвардейский район;

Красноперекопский район;

Ленинский район;

Нижнегорский район;

Первомайский район;

Раздольненский район;

Сакский район;

Симферопольский район;

Советский район;

Черноморский район.

Республика Крым входит в состав Южного федерального округа и состоит из 14 районов (с преимущественно сельским населением), 11 городов республиканского подчинения, в границах которых с подчинёнными им населёнными пунктами созданы муниципальные образования - городские округа (с преимущественно городским населением). Всего в Республике Крым 1019 населённых пунктов, в том числе: 16 городов, 56 поселков городского типа и 947 сел и поселков.

Рисунок 13. Административно-территориальное деление Республики Крым

Крымский полуостров расположен между 33-37° в. д., 44-46° с. ш. Площадь поверхности полуострова на 72 % занимает равнина, 20 % - горы и 8 % - озера и другие водные объекты. Омывается на западе и юге Чёрным и на востоке Азовским морями. На севере соединяется с континентом узким (до 8 км) Перекопским перешейком. На востоке Крыма, между Чёрным и Азовским морями, располагается Керченский полуостров, на западе суживающаяся часть Крыма образует Тарханкутский полуостров. Крайняя северная точка Крыма расположена на Перекопском перешейке, крайняя южная — мыс Сарыч, крайняя западная — мыс Кара-Мрун (Прибойный) на Тарханкуте, крайняя восточная — мыс Фонарь на Керченском полуострове. Расстояние от крайней северной точки до крайней южной — 207 км, от крайней западной до крайней восточной — 325 км. Общая протяженность сухопутных и морских границ более 2500 км.

Воды Черного моря (площадь – 421 тыс. кв.км, объем – 537 тыс. куб.км) омывают Крым с запада и юга. Наиболее крупные заливы: Каркинитский, Каламитский и Феодосийский.

С востока и северо-востока полуостров окружают Керченский пролив (ширина 4-5 км, длина 41 км) и Азовское море (площадь – 38 тыс. кв. км, объем – 300 куб. км), которое образует Казантипский, Арабатский и Сивашский заливы.

Берега полуострова сильно изрезаны многочисленными бухтами, бухтами и заливами. Крымские горы разделили полуостров на две неровные части: большую степную и меньшую горную. Они протянулись с юго-запада на северо-восток от окрестностей Севастополя до Феодосии тремя почти параллельными грядами, разделенными продольными зелеными долинами. Длина Крымских гор около 180 км, ширина – 50 км.

Главная гряда – самая высокая, здесь расположены наиболее известные горные вершины: Роман-Кош – 1545 м, Чатырдаг – 1525 м, Ай-Петри – 1231 м. Южные склоны, обращенные к морю, круты, а северные пологи.

Вершины Крымских гор представляют собой безлесные, волнистые плато, называемые яйлами (в переводе с тюркского означает «летнее пастбище»). Яйлы соединяют в себе свойства равнин и гор. Они соединены узкими пониженными хребтами, по которым проходят горные перевалы. Здесь издавна пролегали пути из степной части Крыма на Южный берег. Наиболее высокие яйлы Крыма: Ай-Петринская (1320 м), Ялтинская (1406 м), Никитская (1470 м), Гурзуфская (1540 м).

Степь занимает большую территорию Крыма. Она представляет собой южную окраину Восточно-Европейской, или Русской, равнины и слегка понижается к северу. Керченский полуостров делится Парпачским гребнем на две части: юго-западную – равнинную и северо-восточную – холмистую, для которой характерно чередование кольцевидных известняковых гребней, пологих понижений, грязевых сопок и прибрежных озерных котловин. Впрочем, грязевые вулканы с настоящими вулканами не имеют ничего общего, так как извергают не раскаленную лаву, а холодную грязь.

В равнинной части полуострова преобладают разновидности черноземов южных и карбонатных, реже встречаются темно-каштановые и лугово-каштановые почвы сухих лесов и кустарников, а также бурые горно-лесные и горно-луговые черноземовидные (на яйлах).

Площадь лесов Крыма достигает 340 тыс. га. Склоны Крымских гор заняты преимущественно дубовыми лесами (65% площади всех лесов), буковыми (14%), грабовыми (8%) и сосновыми (13%).

На полуострове 1657 рек и временных водостоков. Общая их протяженность составляет 5996 километров. Однако абсолютное большинство из них — это малые, летом почти все пересыхающие водотоки.

В Крыму, главным образом вдоль побережий, находится более 50 озер-лиманов общей площадью 5,3 тыс. кв. км, используемых для получения солей и лечебных грязей: Сакское, Сасык, Донузлав, Бакал, Старое, Красное, Акташское, Чокракское, Узунларское и др.

В Крыму расположено 13 курортных регионов: 7 городских округов (Алушта, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия, Ялта), а также 6 муниципальных районов (Бахчисарайский, Ленинский, Раздольненский, Сакский, Симферопольский и Черноморский. Наибольшей популярностью среди туристов пользуются курорты Ялты, Евпатории, Алушты, Судака и Феодосии, на них приходится 80-85% всех отдыхающих, посещающих Крым. Функционирует 1092 коллективных средств размещения (санаторно-курортных и гостиничных учреждений) общей вместимостью 160,1 тыс. мест, из которых 275 объектов предоставляют услуги лечения и оздоровления. Для круглогодичного функционирования предназначены 366 санаторно-курортных и гостиничных учреждения. Южный берег Крыма специализируется на лечении взрослого населения, г. Евпатория - детский курорт. На территории республики насчитывается 55 детских оздоровительных лагерей, в том числе федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Международный детский центр «Артек», и 16 детских санаториев и санаториев для детей с родителями

Курортные ресурсы Крыма наряду с благоприятными климатическими условиями и лечебными грязями включают в себя более 34 соляных озера, 6 месторождений лечебных грязей и более 100 минеральных источников. Туристско-ресурсный потенциал Крыма включает в себя свыше 3000 объектов природного и антропогенного характера.

Стратегической целью развития Республики Крым является формирование современного международного туристского центра, который будет соответствовать трем основным критериям: круглогодичности, востребованности и конкурентоспособности.

По информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым по предварительным расчетным данным численность постоянного населения в Республике Крым по состоянию на 1 января 2025 года составила 1902,2 тыс. человек. В городских поселениях проживает 952,9 тыс. человек (50,1%), в сельских поселениях – 949,3 тыс. человек (49,9%).

По национальному составу население Республики Крым насчитывает три наиболее многочисленные группы – русские, украинцы и крымские татары. Население, отнесшее себя к русским, является наиболее многочисленным (1,2 млн человек) и составляет 65,2% общей численности населения Республики, указавшего национальную принадлежность. На втором месте украинцы –291,6 тыс. человек, что составляет 16% от общей численности. Крымчан, указавших национальность «крымские татары», насчитывается 229,5тыс. человек (12,6%).

Наиболее крупными городами Республики Крым по числу жителей являются: Симферополь, Керчь, Ялта, Евпатория, Феодосия.

Известные курортные районы:

Южный берег Крыма — Ялтинский и Алуштинский регионы

Западное побережье — Евпаторийско-Сакский регион

Юго-Восточное побережье — Феодосийский и Судакский регионы

Отличительными особенностями Республики Крым, на основе которых формировалась экономика полуострова, являются: приморское положение региона, плодородные почвы, теплый климат, а также природные и рекреационные ресурсы.

Благодаря сложившимся факторам базовыми отраслями региона являются:

пищевая промышленность

производство строительных материалов

машиностроение

сельское хозяйство

курортная сфера

На региональном уровне обобщающим показателем, который характеризует уровень развития экономики, является валовой региональный продукт.

По предварительным данным Министерства экономического развития Республики Крым Республика Крым на конец 2025 года демонстрирует устойчивое экономическое развитие, несмотря на внешние ограничения, связанные с санкциями и специальной военной операцией. Валовой региональный продукт Республики Крым в 2025 году оценивается около 840 млрд рублей с ростом ~2,5% относительно предыдущего года.

Рисунок 14. Структура ВРП Республики Крым по видам экономической деятельности

Рисунок 15. Основные экономические и социальные показатели Республики Крым

Промышленный комплекс Республики Крым – ведущий сектор экономики региона, доля в валовом региональном продукте которого составляет 18,2%. Основу промышленности составляют пищевая, химическая промышленности, машиностроение, в том числе судостроение, а также обеспечение электроэнергией, газом, паром; кондиционирование воздуха и водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений.

В промышленном производстве Республики Крым сосредоточено более 5465 крупных, средних и малых предприятий (включая индивидуальных предпринимателей, осуществляющих свою деятельность в промышленной сфере), на которых работают порядка 106 тыс. человек.

Территориальное распределение промышленного потенциала в республике неравномерно, что обусловлено, в основном, различиями в обеспеченности ресурсами. Промышленные предприятия Крыма сконцентрированы в городе Симферополе, Армянске, Красноперекопске, Керчи, Феодосии, Евпатории, а также Бахчисарайском и Красногвардейском районах.

Основными отраслями промышленности Республики Крым являются:

добыча полезных ископаемых – 8,5%;

производство пищевых продуктов – 13,2%;

производство напитков – 11,1%;

производство химических веществ и химических продуктов – 13,9%;

производство резиновых и пластмассовых изделий – 1,0%;

производство прочей неметаллической минеральной продукции – 8,2%;

производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования – 1,7%;

производство электрического оборудования – 1,0%;

производство машин и оборудования, не включенных в другие группировки – 3,9%;

производство прочих транспортных средств и оборудования – 2,9%;

ремонт и монтаж машин и оборудования – 1,3%;

обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 26,1%;

водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 4,4%.

Рисунок 16. Территориальное распределение промышленного потенциала Республики Крым

Индекс промышленного производства в декабре 2025 г. к предыдущему месяцу составил 105,5%, к соответствующему месяцу предыдущего года – 96,0%, к январю – декабрю 2024 г. – 99,1%.

Рисунок 17. Индекс промышленного производства

Сельское хозяйство Республики Крым играет весомую роль в формировании экономики региона, на его долю приходится 10,6% валового регионального продукта. Стратегическим ориентиром развития аграрной сферы является создание мощной сырьевой базы для формирования продовольственного комплекса, способного не только удовлетворять потребности населения и рекреантов в основных видах продовольствия, но и повысить экспортный потенциал традиционных для Крыма отраслей: виноградарства и виноделия, садоводства, овощеводства.

В аграрном секторе республики осуществляют деятельность 1513 организаций и 3271 крестьянско-фермерских хозяйств и индивидуальных предпринимателей.
Климатические условия Крыма позволяют выращивать на его территории большинство сельскохозяйственных культур умеренного пояса и некоторые субтропические культуры.

Общая площадь сельскохозяйственных угодий Республики Крым составляет 1,8 млн га, в том числе пашня – 1,2 млн га.

Садоводство в республике представлено выращиванием семечковых (яблоки, груши) и косточковых (сливы, персики, абрикосы, черешня) культур. Климат региона благоприятен для возделывания эфиромасличных культур (кориандр, роза, лаванда, шалфей), а также сырья для производства биотоплива (рапс). Республика известна именно техническими сортами винограда, используемыми для изготовления высококачественных вин, коньяков и соков. В среднем в год производится около 80 тыс. тонн винограда и вырабатывается 9,5 млн дал виноматериалов. В винодельческой промышленности региона работает 26 предприятий.

Продукция ФГУП «Производственно-аграрное объединение «Массандра», АО «Завод шампанских вин «Новый Свет», АО «Солнечная Долина», ООО «Винный дом «Фотисаль», ООО «Завод марочных вин «Коктебель» давно завоевали своего потребителя за пределами полуострова. Вина поставляются в Китайскую Народную Республику, Казахстан, Республику Беларусь и др. Предприятия подтверждают уровень продукции, наградами, завоеванными на профессиональных народных винных конкурсах.

Животноводство представлено такими подотраслями, как птицеводство, овцеводство, свиноводство, молочное и мясное скотоводство.

Крупнейшие предприятия региона:

по производству и переработки мяса (ООО «МПК «Скворцово», ООО «Мясокомбинат «Дружба Народов»);

по производству и переработки молока (ООО «Новатор», ООО «Крымский молочник», ООО «ДК «Мегатрейд-Юг», ООО «ЮГ МОЛОКО» ТМ «Долина легенд»).

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в январе – декабре 2025 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 76060,3 млн рублей.

Рисунок 18. Индексы производства продукции сельского хозяйства

По информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым6 https://82.rosstat.gov.ru/ , во всех категориях хозяйств (сельхозорганизации, фермеры, население) в 2025 г. производство зерновых и зернобобовых культур (включая кукурузу) в весе после доработки составило 1108,2 тыс. тонн, что на 22,4% меньше, чем в 2024 г.

На конец декабря 2025 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий, по расчетам, составило 80,7 тыс. голов (на 4,2% меньше по сравнению с аналогичной датой предыдущего года), из него коров – 39,0 тыс. голов (на 3,5% меньше), поголовье свиней – 94,0 тыс. голов (на 9,4% меньше), овец и коз – 123,9 тыс. голов (на 11,6% меньше), птицы всех видов – 4541,0 тыс. голов (на 23,0% меньше). В структуре поголовья скота по типам сельхозпроизводителей на хозяйства населения приходилось 52,3% поголовья крупного рогатого скота, 29,5% – свиней, 70,1% – овец и коз, птицы – 28,9% (на конец декабря 2024 г. соответственно 52,7%; 27,9%; 66,5%; 22,6%).

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2025 г. по сравнению с соответствующей датой 2024 г. поголовье крупного рогатого скота увеличилось на 1,0%, коров – на 2,3%, свиней – уменьшилось на 6,4%, овец и коз – на 52,2%, птицы всех видов – на 29,1%.

По расчетным данным, в январе – декабре 2025 г. хозяйствами всех категорий произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 134,1 тыс. тонн, молока – 177,7 тыс. тонн, яиц – 282,5 млн штук. В сельскохозяйственных организациях в январе – декабре 2025 г. по сравнению с январем – декабрем 2024 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) уменьшилось на 2,2%, молока – увеличилось на 3,1%, яиц – на 0,1%. Надой молока на одну корову в сельскохозяйственных организациях (кроме микропредприятий) в январе – декабре 2025 г. составил 8912 килограммов (103,8% к предыдущему году).

В 2025 г. в хозяйствах всех категорий отмечено изменение структуры производства скота и птицы на убой (в живом весе): удельный вес крупного рогатого скота составил 12,6% против 13,3% в соответствующем периоде 2024 г., свиней – 23,9% (21,8%), овец и коз – 3,2% (2,6%), птицы – 59,9% (62,0%).

За расчётный год сельскохозяйственными организациями, не относящимися к субъектам малого предпринимательства, зерна продано 101,1 тыс. тонн (36,2% к соответствующей дате 2024 г.), в том числе пшеницы – 68,4 тыс. тонн (37,5%), семян и плодов масличных культур – 9,1 тыс. тонн (44,9% ), скота и птицы (в живом весе) – 86,5 тыс. тонн (92,0%), молока – 55,8 тыс. тонн (106,8%).

На начало января 2026 г. в сельскохозяйственных организациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, хранилось 156,5 тыс. тонн зерна (на 27,1% больше соответствующей даты 2024 г.), в том числе пшеницы – 101,1 тыс. тонн (на 35,3% больше), кукурузы – 2,7 тыс. тонн (на 28,2% меньше), семян и плодов масличных культур – 7,5 тыс. тонн (на 13,7% меньше), в том числе семян подсолнечника – 4,8 тыс. тонн (на 26,6 % меньше)Развитие строительной отрасли в Республике Крым в первую очередь направлено на повышение обеспеченности населения сейсмостойким жильем, формирование перспективных планов градостроительного развития территорий, создание безопасных условий для проживания населения и безаварийного функционирования объектов градостроительства, подверженных воздействию сейсмических, оползневых и абразионных процессов, предотвращение экономических и экологических последствий природных катастроф, внедрение финансово-инвестиционных механизмов государственной поддержки строительства доступного жилья.

Территория республики характеризуется значительными запасами строительного минерального сырья: камень строительный, камень облицовочный, камень пильный, сырье цементное, мергель, гипс и ангидрит, песок, керамзитовое и стекольное сырье. Сырьевая база региона позволяет наращивать мощности по производству цемента, стеновых материалов, железобетонных конструкций и изделий, щебня, песка.

Строительный комплекс Республики Крым представлен организациями, выполняющими общестроительные работы по возведению зданий, сооружению мостов, автомобильных дорог, тоннелей, магистральных и местных трубопроводов, линий связи и электропередачи, монтажных, электромонтажных и отделочных работ, а также организациями, осуществляющими производство строительных материалов и конструкций.

Рисунок 19. Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», включая работы, выполненные хозяйственным способом, в январе – декабре 2025 г. предприятиями и организациями республики составил 230,8 млрд рублей, или 168,7% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года. В том числе работы, выполненные хозяйственным способом, составили 2588,2 млн рублей, или 210,2% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года. Предприятиями четырех регионов республики выполнено 27,8% общего объема строительства (городских округов Алушта, Керчь, Феодосия и Ялта), строителями столицы республики – 65,7%.

По информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым в 2025 г. автобусами, работающими по маршрутам регулярных перевозок, в Республике Крым воспользовалось 147,8 млн пассажиров, что на 4,4% меньше, чем в январе – декабре 2024 г. По сравнению с тем же периодом, пассажирооборот уменьшился на 4,7% и составил 1843,3 млн пассажиро-километров.

Оборот розничной торговли в январе – декабре 2025 г. составил 531,8 млрд рублей, или 103,6% в сопоставимых ценах к январю – декабрю 2024 г.. В январе – декабре 2025 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес непродовольственных товаров составил 49,8%, пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий – 50,2%.

Индекс потребительских цен в декабре 2025 г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100,2%, в том числе на непродовольственные товары – 100,3%, услуги – 100,7%, продовольственные товары остались на уровне предыдущего месяца. Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен, вызванные сезонными и административными факторами, в декабре 2025 г. составил 100,2% (в декабре 2024 г. – 101,0%).

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по Республике Крым в декабре 2025 г. в расчёте на одного человека составила 24304,71 рубля и за месяц увеличилась на 1,1%, с начала года – на 8,1% (в ноябре 2025 г. в расчёте на одного человека составила 24037,29 рубля и за месяц увеличилась на 0,2%, с начала года – на 6,9%).

Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по Республике Крым на конец декабря 2025 г. в расчёте на одного человека составила 7394,80 рубля и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,3%, с начала года – на 4,3% (в ноябре 2025 г. в расчёте на одного человека составила 7374,49 рубля и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,1%, с начала года – на 4,0%).

В декабре 2025 г. цены на продовольственные товары остались на уровне предыдущего месяца, с начала года – повысились на 7,3% (в декабре 2024 г. – повысились на 2,0%, с начала года – на 12,2%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2025 г. повысились на 0,3%, с начала года – на 3,6% (в декабре 2024 г. – повысились на 0,4%, с начала года – на 5,4%).

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2025 г. относительно декабря 2024 г, составил 107,8%, в том числе индекс цен на продукцию добычи полезных ископаемых – 101,4%; обрабатывающих производств – 105,7%; обеспечения электрической энергией, газом и паром, кондиционирования воздуха – 113,6%; водоснабжения, водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений – 113,5%.

Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу организаций Республики Крым в ноябре 2025 г. составила 65234 рубля. По сравнению с октябрем 2025 г. размер заработной платы увеличился на 0,7%. Заработная плата работников по организациям без субъектов малого предпринимательства составила 69172 рубля. Увеличение начислений номинальной заработной платы в ноябре 2025 г. по сравнению с октябрем 2025 г. зафиксировано от 0,2% в области деятельности культуры, спорта, организации досуга и развлечений до 19,3 % в сфере государственного управления, социального обеспечения. Одновременно уменьшение этого показателя наблюдалось от 14,5% на предприятиях сельского, лесного хозяйства, охоты и рыболовства до 0,2% на предприятиях по предоставлению прочих видов услуг.

Среди предприятий обрабатывающих производств наблюдалось уменьшение уровня заработной платы от 14,6% на предприятиях по производству напитков до 0,5% на предприятиях по производству резиновых и пластмассовых изделий. Вместе с тем зафиксировано увеличение этого показателя от 2,2% на предприятиях полиграфической деятельности и копирования носителей информации до 17,4% по производству прочих готовых изделий.

К наиболее оплачиваемым в экономике республики в ноябре 2025 г. относились работники сферы финансовой и страховой деятельности и строительства, а среди промышленных видов деятельности – предприятия по производству компьютеров, электронных и оптических изделий, где заработная плата превысила средний показатель по экономике Республики Крым в 1,4-1,8 раза. Ниже оплачивается труд работников металлургического производства и в области административной деятельности и сопутствующих дополнительных услугах, где размер заработной платы не превысил 65,6% от среднего уровня по экономике Республики Крым.

В 2025 году демографическая ситуация в Республике Крым продолжала отражать общероссийские тенденции депопуляции, но с региональными особенностями, связанными с миграционными потоками и рекреационной привлекательностью. По данным Росстата, на 1 января 2025 года численность постоянного населения Республики Крым составляла около 1,902–1,910 млн человек (без учёта Севастополя — ещё около 550 тыс. человек). Это меньше, чем в 2024 году (1 909 499 человек) и 2023 году (1 916 805 человек). Если учитывать Севастополь, то общая численность населения полуострова на начало 2025 года составляла около 2,46 млн человек. telegra.ph +1

Продолжалась естественная убыль, наблюдаемая с 1992 года. Коэффициент естественной убыли оценивался на уровне −6 на 1 000 населения, что сопоставимо с показателями 2023–2024 годов. Экстраполируя на год, ежегодная убыль могла составить примерно 10–12 тыс. человек.

Анализ информации о рынке объектов недвижимости, общий обзор рынка земельных участков Республики Крым

Вся аналитическая информация о состоянии рынка недвижимости подготовлена специалистами отдела оценки недвижимого имущества и отдела мониторинга рынка недвижимости и территориально-ценового зонирования ГБУ РК «ЦЗКО». Анализ рынка земельных участков Республики Крым производился по состоянию на 2025 год, на основе 19862 предложений.

Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», а также печатные издания, публикующие объявления о продаже объектов недвижимости. В рамках проводимой работы использовался модуль сбора рыночной информации, входящий в состав ПО РАСКО. В модуль также были внесены отобранные аналоги из Реестра сделок выгруженных из Национальной системы пространственных данных. Результат сбора и обработки исходной рыночной информации представлен в П.1 Исходные данные\1.5 Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости\Аналоги.

В состав собираемых и заполняемых сведений входили обязательные поля: цена предложения объекта, площадь объекта, ссылка на объявление, контактный телефон продавца, дата актуальности, сегмент рынка, функциональная группа, текст объявления, отметка на карте местоположения объекта, скриншот объявления.

К перечню необязательных сведений относятся (в зависимости от типа объектов) такие как: качество подъездной автодороги и т.д., кадастровый номер ЗУ.

В рамках настоящего Отчета объектами сбора информации о рынке недвижимости выступают незастроенные земельные участки (объекты-аналоги), которые в течение исследуемого периода либо были выставлены на продажу, либо в отношении которых были заключены сделки купли-продажи.

Сбор осуществлялся по незастроенным земельным участкам, так как выделение доли земельного участка из единого недвижимого комплекса приводило бы к большим корректировкам итоговой величины предложения.

В ходе сбора рыночной информации уточнялись все данные о земельных участках. В том случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все ценообразующие факторы указаны в тексте объявления), производилось уточнение значений этих ценообразующих факторов путем телефонных переговоров с лицами, подавшими объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

Вся рыночная информация структурирована исполнителями единообразно в соответствии с действующими Методическими указаниями. Номер в базе выглядит следующим образом: «13:000_02:010_91_012_08.11.2021_1838».

Таблица 4. Пример кодирования объектов рынка недвижимости

Сегмент объекта недвижимости	Код расчета вида использования	Код субъекта РФ	Код муниципального образования	Дата подачи объявления	Порядковый №
13:000	02:010	91	012	08.11.2021	1838

Присваиваемая кодировка объектов соответствует группам (подгруппам), используемым при определении кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 26 Методических указаний, анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов рынка объектов недвижимости:

1) «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

2) «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

3) «Транспорт»;

4) «Предпринимательство»;

5) «Отдых (рекреация)»;

6) «Общественное использование»;

7) «Производственная деятельность»;

8) «Сельскохозяйственное использование»;

9) «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) «Иное использование»;

Таблица 5. Группировка земельных участков, предлагаемых к продаже, по сегментам в разрезе видов разрешенного использования

Код расчета вида использования	Наименование кода расчета вида использования	Сегмент	Код вида разрешенного использования 7 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков	Количество предложений
1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование»	7766
01:000	1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	1	1.0	4031
01:010	Растениеводство в целом. Включает коды расчета вида использования 01.020 - 01.060

1.1	219
01:020	Выращивание зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур

1.5	9
01:030	Овощеводство в целом, связанное с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц

1.13	1
01:050	Садоводство в целом, связанное с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур

1.16	1
01:070	Животноводство в целом, связанное с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.086

1.7	8
01:080	Скотоводство. Хозяйственная деятельность, связанная с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)

1.8	1
01:081	Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за исключением кодов расчета вида использования 01.082 - 01.084

1.8	2
01:084	Скотоводство. Коневодство

1.8	1
01:120	Пчеловодство в целом. Разведение, содержание и использование пчел и иных полезных насекомых

1:12	2
01:130	Рыбоводство в целом. Разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры), за исключением кода расчета вида использования 01:132

1:13	1
01:160	Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий, сооружений

1:16	3490
2. СЕГМЕНТ «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	7
02:050	Среднеэтажная жилая застройка в целом	2	2.5	7
3. СЕГМЕНТ «Общественное использование»	38
03:000	Иной вид использования в сегменте «Общественное использование»	3	3.0	2
03:010	Коммунальное обслуживание в целом

3.1	14
03:020	Социальное обслуживание в целом

3.2	2
03:021	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)

3.2	1
03:030	Бытовое обслуживание в целом

3.3	11
03:040	Здравоохранение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 - 03:042

3.4	1
03:050	Образование и просвещение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 - 03.052

3.5	2
03:060	Культурное развитие в целом

3.6	1
03:080	Общественное управление в целом

3.8	2
05:010	Спорт в целом. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным спортом (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)

5.1	1
05:020	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок

5.2	1
4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство»	231
04:000	Иной вид использования в сегменте «Предпринимательство»	4	4.0	30
02:017	Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки

2.1.1	11
04:010	Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)

4.1	6
04:020	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096

4.2	8
04:030	Рынки. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м

4.3	1
04:040	Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м

4.4	131
04:060	Общественное питание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)

4.6	35
04:080	Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов

4.8	1
04:096	Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса

4.9	8
5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»	101
05:000	Иной вид использования в сегменте «Отдых (рекреация)»	5	5.0	59
04:070	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030

4.7	7
05:014	Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей - зданий, сооружений, помещений для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд

5.1	1
05:022	Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей

5.2.1	28
09:021	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения

9.2.1	5
09:023	Санаторная деятельность. Размещение лечебно-оздоровительных лагерей

9.2.1	1
6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»	116
01:100	Птицеводство в целом. Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих	6	6.0	5
01:110	Свиноводство в целом

1.11	1
01:150	Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции

1.15	19
01:180	Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182

1.18	10
04:095	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)

4.9.1	12
04:098	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей

4.9.1	2
04:099	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса

4.9.1	1
05:040	Причалы для маломерных судов. Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов

5.4	1
06:000	Иной вид использования в сегменте "Производственная деятельность"

6.0	6
06:010	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, разведка и добыча полезных ископаемых открытым (карьеры, отвалы) способом

6.1	1
06:030	Легкая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для текстильной, фарфорово-фаянсовой, электронной промышленности

6.3	2
06:040	Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий

6.4	3
06:060	Строительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции

6.6	7
06:071	Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)

6.7	1
06:080	Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011

6.8	1
06:090	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов

6.9	37
06:093	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов

6.9	1
06:110	Целлюлозно-бумажная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных для целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них

6.10	1
07:020	Автомобильный транспорт. Размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений

7.2	1
08:031	Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий

8.3	1
12:001	Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов

12.0	3
7. СЕГМЕНТ «Транспорт»	190
02:071	Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)	7	2.7.1	183
04:090	Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031

4.9	4
07:000	Иной вид использования в сегменте «Транспорт»

7.0	2
07:023	Автомобильный транспорт. Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта

7.2	1
9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство»	1
09:10	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады), сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных	9	9.1	1
09:20	Курортная деятельность. Использование для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапы лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы, и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах зоны горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта

9.2	1
13. СЕГМЕНТ «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	1491
02:010	Индивидуальное жилищное строительство в целом	13	13.0	6418
02:011	Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства

2.1	1
02:013	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом

2.1.1	69
02:020	Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом

2.2	155
02:030	Блокированная жилая застройка в целом

2.3	44
13:000	Иной вид использования в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

25
13:011	Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур

13.1	20
13:021	Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек

13.2	4671
14. СЕГМЕНТ «Иное использование»	7
14:000	Иное использование	14	14.0	7

Рисунок 20. Структура предложений о продаже земельных участков по сегментам в РК

Проведя анализ, следует отметить, что рынок земельных участков в Республике Крым представлен в основном участками для ведения садоводства, участками под и участками сельскохозяйственного использования, причем данные земельные участки часто позиционируются продавцами как пригодные для размещения коммерческих объектов, исходя из эффективности местоположения участка — вблизи от трассы или на прибрежной территории.

Объявления о продаже в коммерческом сегменте рынка недвижимости Республики Крым носят единичный характер, что связано с их пока низкой инвестиционной привлекательностью для российских и иностранных инвесторов, в отличии от земельных участков под рекреационные объекты.

Сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Рынок земель под многоквартирное строительство имеет свою специфику перед другими сегментами. Она состоит в том, что земельным законодательством Российской Федерации возможности приобретения в собственность земельных участков под строительство нет, земельные участки под такую застройку предоставляются государством в аренду для последующего возведения многоквартирных домов и оформлением земли в общедолевую собственность покупателей квартир. В связи с этим, права собственности на такие участки не предлагаются к продаже. В продаже можно встретить лишь право аренды.

При сборе рыночной информации было выявлено всего 7 объявлений о продаже земельных участков под среднеэтажную и многоэтажную застройку, с общим объемом около 6146. кв. м Средняя удельная стоимость земельного участка в данном сегменте составила 5141,91 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 285,37 руб./кв. м до 16155,09 руб./кв. м При этом, цена предложения земельного участка не сильно зависит от его местоположения. На рис. 21 представлена структура предложений о продаже земельных участков в разрезе их местоположения.

Рисунок 21. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Сегмент 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В рамках анализа рынка за 2025 год было собрано 11403 объявлений с предложениями на продажу земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества, с общим объемом около 1035 тыс. кв. м

По количеству предложений в анализируемом сегменте лидируют Симферопольский район (25,83 % от общего числа предложений), Сакский район (11,23 %), Ленинский район (7,43 %), Бахчисарайский район (5,83 %), ГО Ялта (4,23 %) Республики Крым, в границах которых сосредоточена практически половина всех предложений на рынке земель под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и огородничество. Меньше всего предложений в г. Бахчисарай (0,01% или 1 предложение), Красногвардейское (0,01% или 1 предложение) и г. Старый Крым (0,01% или 1 предложение).

Диапазон площадей, предлагаемых к продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества на территории Республики Крым, составляет от 24 до 87600 кв. м

Предложение земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества на территории Республики Крым представлено в основном участками площадью до 1 000 кв. м, их доля 57% в общем количестве предложений.

Рисунок 22. Структура предложений в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя стоимость предложения к продаже земельных участков составляет 2 880 руб./кв. м при диапазоне изменения цены от 1 до 68182 руб./кв. м. На рост цены предложения существенно влияет нахождение предлагаемого к продаже земельного участка в столице региона — г. Симферополь, или рядом с зонами рекреационной привлекательности — курортными прибрежными территориями полуострова.

Самая высокая средняя стоимость земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества наблюдается на Южном берегу Крыма (ЮБК). Самая дорогая земля в ГО Ялта — в среднем
11 753 руб./кв. м, на втором месте Ситмферополь — около 8 179 руб./кв. м

Самая низкая средняя стоимость земельных участков сложилась в Красноперекопском, Джанкойском, Первомайском, Раздольненском и Нижнегорском районах, г. Бахчисарай и г. Красноперекопск, где средний показатель составляет менее 1 000 руб./кв. м.

Рисунок 23. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Сегмент 7 «Транспорт»

При сборе рыночной информации было выявлено 190 объявлений о продаже земельных участков, относящихся к сегменту «Транспорт», с общим объемом около 33740 кв. м. В объявлениях представлены как объекты гаражного назначения и расположены, в основном, в местах плотной многоэтажной жилой застройки. Следует отметить, что данный сегмент рынка недвижимости развит недостаточно и представлен в основном предложениями к продаже земельных участков со строениями.

Средняя стоимость земельного участка в данном сегменте в общем по Республике Крым составила 9097,80 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 133,80 руб./кв. м до 66 666,67 руб./кв. м. При этом, цена предложения земельного участка зависит от его местоположения и близости к центру города.

Рисунок 24. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Самая высокая средняя стоимость наблюдается в г. Алушта – 16 774 руб./кв. м Самая низкая средняя стоимость в г. Джанкойской – 371 руб./кв. м

Сегмент 4 «Предпринимательство»

Данный сегмент рынка недвижимости развит недостаточно и представлен в основном предложениями к продаже земельных участков со строениями. Общее число предложений о продаже земель, предназначенных для предпринимательской деятельности, за 2025 год составило 231 шт., с общим объемом около 338 тыс. кв. м В данный сегмент вошли как участки, предназначенные для размещения объектов торговли, так и для объектов придорожного сервиса. Общей чертой всех таких земель является их расположение вблизи крупных магистралей городов, в развитых частях городов, а также близость к побережью.

Средняя стоимость земельного участка в данном сегменте в общем по Республике Крым составила 5094,81 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 291,16 руб./кв. м до 25 500 руб./кв. м

Рисунок 25. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Самая высокая средняя стоимость земельных участков, предназначенных для предпринимательства, наблюдается в Ленинском районе – 25 501 руб./кв. м, ГО Ялта – 22 844 руб./кв. м, г. Саки – 16875 руб./кв. м

Самая низкая средняя стоимость земельных участков, предназначенных для предпринимательства Джанкойском районе – 269 руб./кв. м

Сегмент 5 «Отдых (рекреация)»

Рынок земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» на территории Республики Крым находится в стадии развития. В рамках анализа рынка за 2025 год было собрано 101 объявление с предложениями на продажу земельных участков, с общим объемом около 492 тыс. кв. м

Предлагаемые к продаже земельные участки сосредоточены рядом с зонами рекреационной привлекательности — курортными территориями рядом с побережьем. Наибольшее количество предложений о продаже земельных участков отмечается на ЮБК.

Средняя стоимость земельного участка в данном сегменте в общем по Республике Крым составила 4904 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 302,41 руб./кв. м до 32443,47 руб./кв. м

Рисунок 26. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Самая высокая средняя стоимость земельных участков анализируемого сегмента наблюдается в г. Ялта – 12 704 руб./кв. м, г. Евпатория – 9 637 руб./кв. м, г. Алушта – 9 282 руб./кв. м Самая низкая средняя стоимость земельных участков, предлагаемых к продаже, в Черноморском районе – 1 066 руб./кв. м

Сегмент 3 «Общественное использование»

Данный сегмент рынка недвижимости практически не развит и представлен земельными участками под коммунальное, бытовое обслуживание и природно-познавательный туризм с формой собственности «Собственность публично-правовых образований», пригодные для перевода под придорожный сервис и коммерцию. Общее число предложений о продаже земель в анализируемом сегменте за 2025 год составило 38 шт., с общим объемом около 72 577 кв. м

Средняя стоимость земельного участка под общественное использование в общем по Республике Крым составила 1775 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 25 руб./кв. м до 15 000 руб./кв. м

Рисунок 27. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Сегмент 6 «Производственная деятельность»

Анализ рынка земельных участков под производственную деятельность Республики Крым производился по состоянию на 2025 год на основе 116 предложений общим объемом около 1098 тыс. кв. м Данный сегмент рынка недвижимости развит недостаточно и представлен в основном предложениями к продаже земельных участков со строениями. Количество незастроенных производственно-складских земельных участков носит единичный характер и практически отсутствует в прибрежных зонах, где более востребованы торговые и рекреационные объекты.

Площадь участков варьировалась от 26 кв. м до 80 002 кв. м Средняя стоимость земельного участка под производственную деятельность в общем по Республике Крым составила 1216,90 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 100 руб./кв. м до 9 183 руб./кв. м

Рисунок 28. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Самая высокая средняя стоимость земельных участков анализируемого сегмента наблюдается в г. Евпатория– 9 558 руб./кв. м, г. Ялта – 4 447 руб./кв. м Самая низкая средняя стоимость земельных участков, предлагаемых к продаже, в Красноперекопском районе – 25 руб./кв. м

Сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование»

На рынке земельных участков для сельскохозяйственного использования по состоянию на дату оценки в Республике Крым представлено 7766 предложений к продаже. Площадь участков варьировалась от 49 кв. м до 801 га. Диапазон предложения варьируется от 0,07 руб./кв. м до 9777 руб./кв. м

Рисунок 29. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

На рынке земли сегмента «Сельскохозяйственное использование» представлены либо как дорогие «коммерческие» земли, пригодные для перевода под придорожный сервис, производство, индивидуальное жилищное строительство, либо дешевые паевые участки. Анализ собранной рыночной информации позволяет утверждать, что качество и количество рыночной информации не удовлетворяет критериям достаточности и объективности рыночной информации в данном сегменте.

Сегмент 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Данный сегмент рынка недвижимости практически не развит и охватывает два ключевых направления: охрану природных территорий и курортную деятельности. Общее число предложений о продаже земель в анализируемом сегменте за 2025 год составило 2 шт., с общим объемом около 10504 кв. м.

Рисунок 30. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Средняя стоимость земельного участка под общественное использование в общем по Республике Крым составила 10770 руб./кв. м.

Сегмент 14 «Иное использование»

Рынок земельных участков сегмента «Иное использование» на территории Республики Крым находится в стадии развития. В рамках анализа рынка за 2025 год было собрано 8 объявлений с предложениями на продажу земельных участков, с общим объемом около 2293 кв. м

Рисунок 31. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Средняя стоимость земельного участка в данном сегменте в общем по Республике Крым составила 2293 руб./кв. м Диапазон предложения варьируется от 41 руб./кв. м до 9843 руб./кв. м

Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

Общее описание процедуры оценочного зонирования

На основании собранной рыночной информации проведено оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории Республики Крым на ценовые зоны. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Целью оценочного зонирования являлось представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Таким образом, оценочное зонирование проводится для тех групп объектов недвижимости, для которых существует достаточная рыночная информация.

По итогам оценочного зонирования установлены ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости, относящихся к указанным выше сегментам, в расчете на единицу площади и составлены графические схемы ценовых зон.

В целях проведения оценочного зонирования выбирается типовой объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка. Выбор физических и иных характеристик типового объекта недвижимости обоснован и описан с учетом состояния рынка на основе рыночной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории. Ценовая зона представляет собой часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Зонирование проводилось с помощью инструментальной геоинформационной системы (ГИС) QGis.

Анализ цен рыночной информации Республики Крым позволяет выделить 8 ценовых зон. Ценовые зоны построены таким образом, что их границы совпадают с границами кадастровых кварталов, входящих в них.

Ценовое зонирование формировалось на основании рыночной информации 13 сегмента, так как в данном сегменте было собрано достаточное количество аналогов в целях проведения анализа рыночной информации и выделения ценовых зон в Республике Крым.

Рисунок 32. Результаты оценочного зонирования в виде обобщенной карты

В таблице ниже приведены описания построенных ценовых зон:

Таблица 6. Описание ценовых зон

№ п/п	Ценовая зона	Описание
1	Восточные ГНП	Земельные участки городских населенных пунктов Республики Крым, расположенные на территории Кировского, Ленинского, Нижнегорского, Раздольненского и Советского районов
2	Восточные СНП	Земельные участки сельских населенных пунктов Республики Крым, расположенные на территории Кировского, Ленинского, Нижнегорского и Советского районов
3	Западные СНП	Земельные участки сельских населенных пунктов Республики Крым, расположенные на территории Раздольненского, Сакского и Черноморского районов
4	Прибрежные ГНП	Земельные участки городских населенных пунктов Республики Крым, расположенные в непосредственной близости к морскому побережью
5	Прибрежные СНП	Земельные участки сельских населенных пунктов Республики Крым, расположенные в непосредственной близости к морскому побережью
6	Северные ГНП	Земельные участки городских населенных пунктов Республики Крым, расположенные на территории Джанкойского, Красногвардейского, Красноперекопского, Первомайского районов и г. Армянска
7	Северные СНП	Земельные участки сельских населенных пунктов Республики Крым, расположенные на территории ГО Армянск, Джанкойского, Красногвардейского, Красноперекопского и Первомайского районов
8	Симферополь	Земельные участки, расположенные в черте г. Симферополя
9	Симферопольский район	Земельные участки, расположенные за чертой г. Симферополя, входящие в состав Симферопольского района
10	Центральные ГНП	Земельные участки, расположенные в черте г. Бахчисарай и г. Белогорск
11	Центральные СНП	Земельные участки сельских населенных пунктов, расположенные за границами г. Бахчисарай и г. Белогорск, входящие в границы Бахчисарайского и Белогорского районов
12	ЮБК 1 линия	Земельные участки южного побережья Республики Крым, находящиеся в непосредственной близости к морю, расположенные между Южнобережным шоссе и морским побережьем
13	ЮБК 1 линия СНП	Земельные участки сельских населенных пунктов, расположенные к северо-востоку от города Алушты
14	ЮБК 2 линия	Земельные участки южного побережья Крыма, находящиеся в непосредственной близости к морю, расположенные за Южнобережным шоссе

В файле П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Результаты оценочного зонирования\ файл «Кварталы входящие в зоны» представлены входящие в каждую ценовую зоны кадастровые кварталы.

Графическое отображение сформированных ценовых зон представлено в виде цифровых слоев тематической карты в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Результаты оценочного зонирования.

Результаты оценочного зонирования 13 сегмента»

К сегменту 13 относятся земельные участки, находящиеся в пределах садоводческих и дачных некоммерческих товариществах (СНТ, ДНТ), а также предназначенные для малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройки. На рынке представлено достаточное количество предложений для проведения оценочного зонирования в отдельности по земельным участкам, предназначенным для СОД использования и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Рисунки ниже иллюстрируют размещение на территории Республики Крым всех земельных участков, по которым собрана рыночная информация, относящихся к группам «СНТ» и «ИЖС».

Рисунок 33. Расположение земельных участков, предназначенных для СНТ, по которым были собраны рыночные данные

Рисунок 34. Расположение земельных участков, предназначенных для ИЖС, по которым были собраны рыночные данные

В следующей таблице приведены значения минимальных, максимальных и средних удельных рыночных цен в расчете на единицу площади земельных участков, предназначенных для СНТ, в разрезе муниципальных округов Республики Крым.

Рисунок 35. Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Таблица 7. Диапазон удельных рыночных цен в расчете на единицу площади земельных участков под СНТ и ИЖС

ГО/МО	УПКС,мин	УПКС,макс	УПКС,средн
Алушта	35	59055	5686
Армянск	44	4500	943
Бахчисарай	542	542	542
Бахчисарайский	49	18000	2089
Белогорский	33	17036	1294
Джанкой	256	8893	1892
Джанкойский	2	4167	626
Евпатория	350	16807	5333
Керчь	60	12987	1663
Кировский	13	6667	1650
Красногвардейский	6	25235	1453
Красногвардейское	800	800	800
Красноперекопск	25	6852	965
Красноперекопский	4	2400	430
Ленинский	40	7778	1451
Нижнегорский	3	2308	549
Первомайский	5	6250	628
Раздольненский	1	2768	974
Саки	74	13857	2298
Сакский	10	25000	2057
Симферополь	119	43478	8197
Симферопольский	13	42500	2468
Советский	8	13333	755
Старый Крым	2588	2588	2588
Судак	28	18434	3970
Феодосия	84	20556	3010
Черноморский	11	14286	1997
Ялта	40	68182	11753

В соответствии с п. 40.3 Методических указаний, в границах каждой ценовой зоны был определен типовой объект недвижимости. В качестве типового объекта для каждой ценовой зоны определен гипотетический объект недвижимости - земельный участок, имеющий средние для ценовой зоны основные ценообразующие характеристики. В данном случае это «Площадь», «Расстояние от объекта до береговой линии», «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ», «Расстояние от объекта до административного центра», «Расстояние от территории до локального административного центра». Значения указанных ценообразующих характеристик рассчитаны для каждого земельного участка, расположенного в границах ценовой зоны. Далее, для каждой ценовой зоны определен гипотетический земельный участок со значениями ценообразующих характеристик, равными средним значениям по всем объектам, входящим в ее границы. Результат расчета основных характеристик типовых объектов недвижимости представлен ниже. Здесь наименование земельного участка совпадает с наименованием ценовой зоны, в которой он расположен.

Таблица 8. Характеристики эталонных участков ценовых зон

№ п/п	Наименование земельного участка (Ценовая зона)	Площадь, кв. м	Расстояние от объекта до береговой линии, м	Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ, м	Расстояние от объекта до центра населенного пункта, м	Расстояние от объекта до административного центра, м
1	Восточные ГНП	851.78	11 072.48	90 518.19	1 306.83	3474
2	Восточные СНП	1 337.55	13 512.16	114 816.14	10 019.92	22 141.36
3	Западные СНП	1 261.54	9 655.71	67 359.25	11 703.42	17 504.78
4	Прибрежные ГНП	678.25	2 063.28	110 737.52	5 222.03	10 359.31
5	Прибрежные СНП	950.41	1 641.25	104 090.50	14 704.52	22 319.75
6	Северные ГНП	832.44	28 667.20	94 317.71	1 415.45	10 987.71
7	Северные СНП	1 608.80	39 600.12	83 880.76	10 777.02	12 259.82
8	Симферополь	611.50	36 872.99	4 089.84	3 982.11	6 056.00
9	Симферопольский район	873.67	30 901.61	12 277.12	11 817.35	11 180.28
10	Центральные ГНП	618.24	26 608.27	32 249.78	2 662.95	5 048.64
11	Центральные СНП	1 110.60	25 464.19	34 845.55	13 842.56	14 323.19
12	ЮБК 1 линия	696.03	899.08	51 071.47	8 345.57	10 079.35
13	ЮБК 1 линия СНП	1 036.88	561.01	41 547.57	11 246.50	10 453.24
14	ЮБК 2 линия	770.10	3 599.01	55 247.27	8 095.88	9 866.24

Минимальные и максимальные цены для каждой ценовой зоны СНТ и ИЖС приведены в следующей таблице.

Таблица 9. Описание цены в ценовых зонах для земельных участков под СНТ

№ п/п	Наименование земельного участка (Ценовая зона)	Минимальная цена, руб.	Максимальная цена, руб.	Средняя цена, руб.	Отношение среднего УПРС следующей зоны к предыдущей
1	Восточные ГНП_СНП	2.92	7 632.18	1 209.98	44%
2	Западные СНП	35.66	19 083.33	1 180.61	98%
3	Прибрежные ГНП	60.46	11 714.29	1 813.25	154%
4	Прибрежные СНП	10.97	25 000.00	2 142.41	118%
5	Северные ГНП	25.00	2 632.98	538.98	25%
6	Северные СНП	2.14	6 250.00	687.43	128%
7	Симферополь	153.85	18 627.45	4 656.12	677%
8	Симферопольский район	33.47	26 474.36	2 184.88	47%
9	Центральные ГНП	141.84	4 934.21	1 704.09	78%
10	Центральные СНП	50.00	6 250.00	1 090.08	64%
11	ЮБК 1 линия	1 794.26	18 475.00	4 306.01	395%
12	ЮБК 2 линия	35.43	13 297.87	2 741.30	64%

Таблица 10. Описание цены в ценовых зонах для земельных участков под ИЖС

№ п/п	Наименование земельного участка (Ценовая зона)	Минимальная цена, руб.	Максимальная цена, руб.	Средняя цена, руб.	Отношение среднего УПРС следующей зоны к предыдущей
1	Восточные ГНП	11.60	13 333.33	1 497.69	81%
2	Восточные СНП	8.00	6 666.67	1 214.76	113%
3	Западные СНП	1.00	12 601.63	1 374.37	319%
4	Прибрежные ГНП	64.02	20 555.56	4 381.85	69%
5	Прибрежные СНП	43.45	25 000.00	3 012.51	63%
6	Северные ГНП	31.94	25 235.29	1 894.58	31%
7	Северные СНП	2.60	5 200.00	596.05	1581%
8	Симферополь	118.75	43 478.26	9 424.14	29%
9	Симферопольский район	24.62	42 500.00	2 764.80	109%
10	Центральные ГНП	125.00	18 000.00	3 017.16	53%
11	Центральные СНП	33.33	15 673.98	1 587.94	836%
12	ЮБК 1 линия	39.64	68 181.82	13 271.49	46%
13	ЮБК 1 линия СНП	583.33	21 276.60	6 060.30	85%
14	ЮБК 2 линия	28.33	24 074.07	5 179.86	29%

Для разделения территории Республики Крым на ценовые зоны общий диапазон удельных цен, ограниченный значениями 1 и 68 181 руб. за кв. м, соответственно, разбит на отрезки таким образом, чтобы отношение средних значений УПРС в соседних интервалах составляло не менее 10%.

Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» в приложении №3 к Указаниям приведен примерный перечень ценообразующих факторов.

По итогам сбора ценообразующих факторов, в соответствии с Указаниями, проведен анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость. Установлено, что ряд ценообразующих факторов не может применяться по причине отсутствия полной информации. Далее приведены ценообразующие факторы, используемые/неиспользуемые при определении кадастровой стоимости земельных участков.

Таблица 11. Обоснование применения/отказа использования ценообразующих факторов

N п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Применение/обоснование отказа	Источник
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	-	Использован как фактор кластеризации, позволяющий отнести каждый объект недвижимости к той или иной группе объектов недвижимости. Применяется как два отдельных фактора: «ЦОФ_Категория земель» и «ЦОФ_Код расчета вида использования», далее по тексту – категория земель и код расчета вида использования	Исходные данные, предоставленные филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Крым. П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\ файл «Сведения об объектах недвижимости из ЕГРН»
2	Площадь земельного участка	кв. м	Применяется как фактор «ЦОФ_Площадь (кв.м)» далее по тексту – площадь	Исходные данные, предоставлены филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Крым. П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\ файл «Сведения об объектах недвижимости из ЕГРН»
3	Вид использования	-	Использован как фактор кластеризации, позволяющий отнести каждый объект недвижимости к той или иной группе объектов недвижимости. Применяется как фактор «ЦОФ_Вид использования участка по документу», далее по тексту – вид использования участка по документу	Исходные данные, предоставленные филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Крым. П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\ файл «Сведения об объектах недвижимости из ЕГРН»
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем (ГИС)	пог. м	Определение данного коэффициента для объектов оценки фактически невозможно, т.к. формула для определения коэффициента протяженности включает показатель периметра земельного участка, значение которого может быть определено не для всех оцениваемых объектов, поскольку в ЕГРН отсутствуют необходимые для его расчета данные.	-
5	Наличие обременении (ограничений) земельного участка	-	Отсутствуют полные и достоверные данные. Информация ЕГРН содержит границы не всех объектов оценки. Информация об объектах-аналогах не содержат сведений об обременениях, что делает невозможным произвести оценку влияния ограничений на стоимость объектов в условиях массовой оценки.	-
6	Характеристики застройки земельного участка	-	В официальных источниках отсутствуют полные и достоверные данные о ЦФ по объектам оценки.	-
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»
7	Вид угодий	-	В официальных источниках отсутствуют полные и достоверные данные о ЦФ по объектам оценки.	-
8	Нормативная урожайность	ц/га	Фактор является искомым значением, порядок которого определен п.57.4.1 Методических указаний для целей дальнейшего определения кадастровой стоимости.	Искомые данные, определенные в п. 3.11.1 настоящего Отчета (стр. 133). П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	-	Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
10	Каменистость почв	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
11	Засоление почв	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
12	Солонцеватость почв	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
14	Карбонатность почв	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
15	Уплотнение почв	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
16	Переувлажнение	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	В официальных источниках отсутствуют полные и достоверные данные о ЦФ по объектам оценки.	-
18	Пестрота почвенного покрова	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв.	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Земли СХН
19	Удаленность от рынков сбыта	км	В официальных источниках отсутствуют полные и достоверные данные о ЦФ по объектам оценки. Кроме того, пункты приема, хранения, переработки находятся во многих муниципальных районах, а сбор информации о грузоперевозках по каждому сельхозтоваропроизводителю не проводится органами статистики.	-
20-36	Не применяется, так как относится к оценке объектов капитального строительства
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (в том числе асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия)	км, м	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
38	Линия застройки зданий, сооружений	первая (не первая)	Не применяется, так как невозможно определить значение данного фактора для объектов аналогов в виду отсутствия точных координат и объектов оценки, не имеющих границ	-
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (в том числе море, река, озеро, пруд, затопленный карьер)	км, м	Применяется как фактор «Расстояние от объекта до береговой линии»	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Слои цифровых тематических карт\Векторы
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (в том числе лесной массив, парковая зона, заповедная зона)	км, м	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (в том числе грузовая, пассажирская, смешанного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, м	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
42-43	Сведения об инженерной инфраструктуре	Не применяется, так как относится к объектам капитального строительства
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	Не применяется, учитывается как фактор «Обеспеченность объекта центральным газоснабжением»	Данные предоставлены Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым и аккумулированы в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Коммуникации
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	-	Применяется как фактор «Обеспеченность объекта центральным газоснабжением», «Обеспеченность объекта центральным водоснабжением», «Обеспеченность объекта центральным электроснабжением»	Данные предоставлены Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым и аккумулированы в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Коммуникации
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Применяется в виде фактора «Нахождение объекта в границах ЗОУИТ»	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Слои цифровых тематических карт\Векторы
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км, м	Применяется как факторы: 1. «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ», 2. «Расстояние от территории до локального административного центра», 3. «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»	Исходные данные (картографические материалы), предоставленные филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Крым. П.5 Исходные данные
56	Наименование и расстояние от объекта до локального центра(-ов), отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости	км, м	Применяется как факторы: 1. «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ», 2. «Расстояние от территории до локального административного центра», 3. «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»	Исходные данные (картографические материалы), предоставленные филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Крым. П.5 Исходные данные

Ценообразующие факторы «Обеспеченность объекта центральным газоснабжением» и «Обеспеченность объекта центральным водоснабжением», были использованы в качестве качественного фактора для применения корректировки на газификацию и водоснабжение. Наличие или отсутствие возможности подключения к тому или иному виду коммуникаций определялось исходя из месторасположения объекта оценки и на основании сведений предоставленных Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым. Данные сведения содержат информацию об адресах объектов и населённых пунктах, подключенных к сетям инженерных коммуникаций. На основе этого был создан перечь населенных пунктов Республики Крым, по которым проходят сети водоснабжения, газоснабжения и электрификация.

Перечень со сведениями о инженерных коммуникациях отражен в П.1 Исходные данные\1.4 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ.

Значения всех использованных ценообразующих факторов расположены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.1 Ценообразующие факторы и их значения.

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями

Таблица 12. Обоснование применения/отказа использования ценообразующих факторов

N п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Обоснование применения	Источник
1	Плодородие почвы	-	Использован для сегмента «Сельскохозяйственное использование». Ценообразующий фактор трансформирован и аккумулирован в едином показателе плодородия почв – «91_Балл бонитета почв», далее по тексту – балл бонитета почв..	Искомые данные, определенные в П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент\ файл “ Средневзв балл бонитета почв СХУ в КК” Подробное описание приведено в п. 3.11.1 настоящего Отчета.
2	Местоположение земельного участка в природно-сельскохозяйственной зоне	-	При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов (п.57.2 Методических указаний).	Мелкомасштабная карта геоморфологического районирования Крымского полуострова (почвенная карта Крыма (Рисунок 51) из книги И.Я. Половицкого, П.Г. Гусева «Почвы Крыма и повышение их плодородия». Подробное описание приведено в п. 3.11.1 настоящего Отчета.

В соответствии с Методическими указаниями определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории (п. 57.1 Методических указаний). При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов (п.57.2 Методических указаний). К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал). Таким образом для земель 1 подгруппы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» были использованы ценообразующие факторы «плодородие почвы» и «местоположение земельного участка в природно-сельскохозяйственной зоне». Для учета требований Методических указаний и в целях подтверждения применения данных ценообразующих факторов, в п. 3.11.1 настоящего Отчета подробно анализируется информация о климате, почвах и агроклиматическом районировании территории Республики Крым.

Значения всех использованных ценообразующих факторов расположены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Ценообразующие факторы и их значения.

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (в действующей редакции), объекты оценки подлежат отнесению к соответствующим сегментам и группировке (объединению в группы (подгруппы)) в соответствии с установленной сегментацией для целей определения кадастровой стоимости.

Группировка объектов недвижимости ориентировалась на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого объекта.

При группировке объектов оценки используется многоуровневая группировка.

Первый этап: группировка объектов недвижимости по сегментам, предусмотренная Методическими указаниями, согласно их виду разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 56.2 Методических указаний все земельные участки были распределены по следующим сегментам:

1) 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3) 3 сегмент «Общественное использование»;

4) 4 сегмент «Предпринимательство»;

5) 5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6) 6 сегмент «Производственная деятельность»;

7) 7 сегмент «Транспорт»;

8) 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9) 9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) 10 сегмент «Использование лесов»;

11) 11 сегмент «Водные объекты»;

12) 12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13) 13 сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»;

14) 14 сегмент «Иное использование» - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

В рамках данного отчета специалистами ГБУ РК «ЦЗКО» для систематизации данных был введен код группировки, который соответствует принятой сегментации и не противоречит методическим указаниям. Для каждого земельного участка, на основании сведений ЕГРН, был определен Код расчета вида использования в соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям.

По итогам установления кодов видов разрешенного использования была произведена первичная группировка объектов недвижимости по сегментам, результат которой представлен в таблице:

Таблица 13. Группировка объектов оценки, принятая в рамках настоящего отчета исходя из фактического наличия видов разрешенного использования

Название группы	Код вида разрешенного использования (в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. № П/0336).	Количество объектов оценки в перечне, шт.
1 сегмент	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:032; 01:040; 01:050; 01:053; 01:070; 01:080; 01:081; 01:084; 01:120; 01:130; 01:131; 01:140; 01:142; 01:160; 01:170	436251
2 сегмент	02:000; 02:050; 02:060	6581
3 сегмент	03:000; 03:010; 03:013; 03:020; 03:030; 03:031; 03:032; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:073; 03:080; 03:081; 03:090; 03:091; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 07:021; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030	15442
4 сегмент	02:017; 03:064; 04:000; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:096; 04:100; 05:013	23353
5 сегмент	05:000; 02:040; 04:070; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023; 04:097	7922
6 сегмент	01:100; 01:110; 01:111; 01:112; 01:150; 01:180; 01:181; 03:011; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:000; 06:010; 06:011; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:080; 06:090; 06:093; 06:101; 06:110; 07:010; 07:011; 07:020; 07:030; 07:031; 07:040; 07:050; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 11:030; 12:001	42123
7 сегмент	07:000; 02:071; 04:021; 04:090; 04:092; 07:023; 07:024	31310
8 сегмент	08:000; 08:020	437
9 сегмент	09:000; 09:010; 09:020; 09:022; 12:003; 05:031; 09:010:1; 12:002	1168
10 сегмент	10:000, 10:010; 10:020; 10:030; 10:040	196
11 сегмент	11:000; 11:010; 11:020	189
12 сегмент	12:000; 08:011; 12:010; 12:021; 12:030, 12:020	1358
13 сегмент	13:011; 13:021; 02:020; 02:010; 02:011; 02:013; 02:030	607113
14 сегмент	14:000	3142
Итого:	Х	1176585

Второй этап: группировка объектов оценки по оценочным группам.

В соответствии с Методическими указаниями, специалистами ГБУ РК «ЦЗКО» произведено формирование оценочных групп по результатам первичной группировки земельных участков по их функциональному использованию и анализу рынка земельных участков, его сложившихся сегментов, а также единства ценообразующих факторов, одинаково влияющих на кадастровую стоимость земель определенного вида использования. Основная цель группировки по оценочным группам – выработка для всех объектов оценки, включенных в группу, единого алгоритма определения величины кадастровой стоимости.

Все объекты оценки объединены в следующие оценочные группы:

Таблица 14. Группировка объектов оценки по оценочным группам

Название группы	Код подгруппы	Код группировки	Состав подгруппы	Количество объектов оценки в перечне, шт.
Сегмент 1	1.1	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:032; 01:040; 01:070; 01:080; 01:081; 01:084; 01:120; 01:140; 01:142; 01:160, 01:050; 01:053, 01:170	Земельные участки, предназначенные для осуществления хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством сельскохозяйственной продукции и ведением личного подсобного хозяйства на полевых участках,.Земельные участки сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса. Земельные участки, предназначенные под питомники для выращивания и реализации подростка деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства	436414

1.2	01:130, 01:131	Земельные участки, предназначенные для осуществления хозяйственной деятельности предприятий рыбоводства	137
Сегмент 2	2.1	02:000; 02:050; 02:060	Среднеэтажная жилая застройка в целом. Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в целом.	6581
Сегмент 3	3.1	03:000; 03:010; 03:013; 03:020; 03:030; 03:031; 03:032; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:073; 03:080; 03:081; 03:090; 03:091; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 07:021; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030	Коммунальное обслуживание в целом. Социальное обслуживание в целом. Бытовое обслуживание в целом. Здравоохранение в целом. Образование и просвещение в целом. Культурное развитие в целом. Религиозное использование в целом. Общественное управление в целом. Обеспечение научной деятельности в целом. Ветеринарное обслуживание в целом. Спорт в целом. Обеспечение вооруженных сил, охрана. Историко-культурная деятельность, природно-познавательный туризм.	15442
Сегмент 4	4.1	02:017; 03:064; 04:000; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:096; 04:100; 05:013	Обеспечение сельскохозяйственного производства (размещение административных, бытовых и хозяйственно-бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания). Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Культурное развитие (устройство площадок для празднеств и гуляний). Деловое управление (для объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг. Торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Рынки. Магазины. Банковская и страховая деятельность. Общественное питание. Развлечения (участки, предназначенные для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов). Объекты придорожного сервиса. Выставочно-ярмарочная деятельность.	23353
Сегмент 5	5.1	05:000; 02:040; 04:070; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 04:097	Передвижное жилье. Гостиничное обслуживание. Спорт (базы и лагеря –для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд). Туристическое обслуживание. Охота и рыбалка. Обеспечение деятельности по исполнению наказаний.	7289

5.2	09:021; 09:023	Санаторная деятельность.	633
Сегмент 6	6.1	03:011; 06:070; 06:071; 06:072; 06:080; 07:020; 07:030; 07:031; 07:050; 08:031; 11:030; 12:001	Линейные объекты.	26520

6.2	06:000, 03:012, 03:093, 05:040, 06:101, 06:031, 06:110	Коммунальное обслуживание (размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц). Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях. Причалы для маломерных судов. Обеспечение космической деятельности. Фармацевтическая промышленность. Целлюлозно-бумажная промышленность. Объекты придорожного сервиса.	1893

6.3.1	01:100; 01:110; 01:150; 01:180; 01:111; 01:112; 01:181	Земельные участки, предназначенные для размещения зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции, а также предназначенные для размещения машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства	7983

6.3.2	04:095; 04:098; 04:099; 06:010; 06:011; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:093; 07:010; 07:011; 07:040; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 10:011	Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых). Размещение автомобильных моек. Тяжелая промышленность. Автомобилестроительная промышленность. Легкая промышленность. Пищевая промышленность. Нефтехимическая промышленность. Строительная промышленность. Склады. Железнодорожный транспорт. Воздушный транспорт. Заготовка древесины.	5727
Сегмент 7	7.1	07:000; 02:071; 04:021; 04:090; 04:092; 07:023; 07:024	Объекты гаражного назначения. Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту. Участки под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта.	31310
Сегмент 8	8.1	08:000; 08:020	Земельные участки для размещения объектов гражданской обороны, нужд обороны, МЧС, спасательных служб за исключением объектов с кодом расчета 08:011, 08:013. На земельных участках данного кода расчета вида использования расположены следующие объекты: военные объекты; ситуационный центр; объекты обороны; спасательная станция; МЧС; пункт базирования кораблей и катеров; бомбоубежище; кордон-контора; государственная оборона (ГО); эвакопункт; парашютный комплекс; военизированная охрана.	437
Сегмент 9	9.1	09:000; 09:010; 12:003; 05:031; 12:002	Земельные участки для размещения памятников, недействующие военные и гражданские захоронения, мемориалы, обелиски и т.п., историко-культурная деятельность, при отсутствии уточняющей информации о ВРИ. Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы Земельные участки для размещения парков, дендрариев, скверов, элементов благоустройств в т.ч. лестницы, входные группы и т.п.	850

9.2	09:020; 09:022	Курортная деятельность; Санаторная деятельность. Обустройство лечебно-оздоровительных местностей: земельные участки под месторождениями минеральных источников, родников, лечебных грязей, месторождение лечебной грязи; родник.	238

9.3	09:010:1	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира региона	80
Сегмент 10	10.1	10:010; 10:020; 10:030; 10:040; 10:000	Земельные участки, предназначенные для ведения лесного хозяйства: Земельные участки для заготовки древесины. Земельные участки для заготовки и сбора не древесных лесных ресурсов. Земельные участки для заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений. Земельные участки для создания лесных плантаций и их эксплуатации. Земельные участки для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений. Земельные участки для переработки древесины и иных лесных ресурсов.	196
Сегмент 11	11.1	11:000; 11:010; 11:020	Земельные участки под водными объектами (водохранилища, городские водоемы, пруды не с/х назначения и т.п.). Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов)	189
Сегмент 12	12.1	12:000; 08:011	Специальное, ритуальное использование. Обеспечение вооруженных сил. Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов	88

12.2	12:010; 12:021; 12:020	Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений. Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки	1197

12.3	12:030	Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности	73
Сегмент 13	13.1	13:000; 13:011; 13:021; 02:020	Ведение огородничества. Ведение садоводства.	182173

13.2	02:010; 02:011; 02:013; 02:030	Индивидуальное жилищное строительство в целом. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Блокированная жилая застройка в целом. Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки.	424940
Сегмент 14	14.2	14:000	Иное использование	3142
Итого:	Х	Х	Х	1176585

В рамках настоящего отчета в группировку были внесены следующие допущения об изменениях и дополнения:

У объектов оценки, имеющих несколько видов разрешенного использования, был выбран один из видов разрешенного использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (согласно п. 8 Методических указаний);

Земельные участки, имеющие в адресе указание «СНТ», «СТ», «СОТ», «СПК», «СК» и т.п., независимо от их границ, были отнесены к 13 сегменту, код ВРИ «13:021»;

Земельные участки, имеющие ВРИ по документу «Ведение садоводства», независимо от их границ, были отнесены к 13 сегменту, код ВРИ «13:021».

Добавлен код 09:010:1 Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира региона.

Итоговый результат группировки земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Результаты группировки.

Методологическое описание подходов и методов в рамках подходов при массовой и индивидуальной оценке кадастровой оценке объектов недвижимости

Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Использование доходного подхода возможно, как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

1) методом прямой капитализации;

2) методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

- определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижимости;

- определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;

- определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

- определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости;

- определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

- полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Потенциальный валовый доход в первую очередь зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест (для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно-курортная функции и прочее) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости.

При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов, корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (в том числе коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации на основании рыночной информации применяются показатели, указанные для целей Указаний, в случае если они подтверждаются данными соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, при оценке ЗУ, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости и ЕНК в случае отсутствия рынка недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки.

При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки.

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объекта недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации-характеристика или группа характеристик объекта недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируется стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках.

4) метод индексации прошлых результатов.

Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода используются методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование Исполнителем расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в Отчете.

В рамках сравнительного подхода проводится поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;

определение подходящих единиц сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.). Выбор единиц сравнения должен быть обоснован;

выделение необходимых элементов сравнения (ценообразующих факторов);

формирование репрезентативной (представительную) выборки объектов-аналогов;

анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;

рассчитывает значений единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов;

определяет значение стоимости объекта оценки, исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения, анализируются, в том числе:

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

характеристики месторасположения объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики использования объекта;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

Сравнительный подход может быть реализован с помощью следующих методов:

- метод сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в отборе объектов-аналогов и последующей корректировке цен продаж аналогичных объектов по элементам сравнения;

- метод статистического моделирования. Данный метод используется при наличии достаточно большого количества достоверной рыночной информации о ценах сделок с аналогичными объектами;

- моделирование на базе УПКС.

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж – это метод индивидуальной оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. При применении этого метода анализируются реальные рыночные сделки и предложения и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом.

При прямом сравнении продаж рассматривается сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Одним из способов определения необходимых поправок является выявление нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которая оценивается, чтобы внести правильную поправку.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм:

1.	абсолютные;

2.	относительные (процентные);

3.	общая группировка.

Абсолютные поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить точные абсолютные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. В том случае, если определено, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная поправка проводится на кумулятивной основе.

Если при корректировке должны быть использованы абсолютные и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в абсолютные суммы.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае можно не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Метод статистического моделирования

Для моделирования характерна следующая общая процедура проведения исследования.

Формулировка экономической проблемы. В соответствии с целью исследования на основе знаний политической экономии и экономики определенной отрасли хозяйства конкретизируются явления и процессы, зависимость между которыми подлежит оценке. Под этим подразумевается прежде всего четкое определение экономических явлений, установление объектов и периода исследования.

На этом этапе исследования должны быть сформулированы экономически осмысленные и приемлемые гипотезы о зависимости экономических явлений. Затем причинно обусловленная зависимость количественно оценивается с помощью методов регрессионного анализа. Преимущество регрессионного анализа состоит в том, что на его основе делают не только общий вывод о причинно-следственном механизме, а получают конкретные сведения о том, какую форму и какой вид имеет данная зависимость.

Идентифицирование переменных. Для определения наиболее разумного числа переменных в регрессионной модели прежде всего ориентируются на соображения профессионально-теоретического характера. Исходя из физического смысла явления производят классификацию переменных на зависимую и объясняющие переменные.

Сбор статистических данных. В зависимости от цели и задач исследования устанавливают принцип отбора, а именно пользуются либо одновременными перекрестными данными, либо временными рядами. Далее принимают решение о проведении исследования по всей генеральной совокупности или по выборке из нее. После этого приступают к сбору данных по каждой из переменных, включенных в анализ. Если для каких-либо экономических явлений не может быть обеспечено необходимое количество статистических данных, то следует вернуться к первому этапу исследования.

Спецификация функции регрессии. На этом этапе исследования происходит конкретная формулировка гипотезы о форме связи. Содержательные соображения должны подсказать конкретную функциональную форму соотношения между переменными: линейная или нелинейная, простая или множественная регрессия. Существенную помощь в этом может оказать диаграмма рассеяния. Большей частью тип функции регрессии в процессе исследования определяется поэтапно путем исключения переменных, не оказывающих существенного влияния на зависимую переменную, и включения в анализ новых переменных с использованием критериев проверки состоятельности гипотетического вида зависимости. Эти процедуры рекомендуется выполнять на ЭВМ.

Оценка функции регрессии. На этом этапе исследования определяются численные значения параметров регрессии. Кроме того, вычисляется ряд статистических показателей, характеризующих точность регрессионного анализа.

Оценка точности регрессионного анализа. Подготовка выводов о точности результатов.

Экономическая интерпретация. Результаты регрессионного анализа сравниваются с гипотезами, сформулированными на первом этапе исследования, и оценивается их правдоподобие с экономической точки зрения.

Если определена функция регрессии и она экономически обоснована, а точность статистических оценок параметров соответствует предъявляемым требованиям, то прогнозируемые значения обладают достаточной надежностью. По своему характеру они являются средними значениями, которые следует ожидать с большой вероятностью. В силу многообразия явлений и многогранности их выражений отдельные эмпирические значения рассеиваются вокруг средних значений. Поэтому естественно, что фактические значения зависимой переменной не будут совпадать с расчетными (прогнозами) и мы вынуждены считаться с этими отклонениями. Рассеяние наблюдений вокруг линии регрессии определяет надежность получаемых по уравнению регрессии прогностических оценок.

В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводился статистический анализ рыночной информации.

При проведении статического анализа осуществляется:

приведение данных к сопоставимому виду;

проверка данных на полноту по географическому признаку;

проверка данных на полноту заполнения;

логический контроль: проверка данных на непротиворечивость и интерпретируемость;

удаление некорректных данных;

удаление выбросов в значениях стоимостных показателей объектов недвижимости и в значениях ценообразующих факторов;

проверка репрезентативности данных.

На основании статистического анализа определяется и устраняется информация об объектах аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях ценообразующих факторов, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, проверяется репрезентативность выборки, и выбираются ценообразующие факторы для построения статистических моделей. Таким образом, в процессе моделирования выявляются объекты с недостоверной рыночной информацией (например, дешевые объекты расположены в центре города) и определяются как выбросы.

Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин. Одна из них – недостоверные сведения об объектах аналогах в источниках, это приводит к снижению точности рыночной информации и, как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов аналогов (появляются как очень дешевые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин).

Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Одно из требований репрезентативности – равномерное распределение объектов аналогов в ценовом диапазоне. При построении модели также удаляются из рассмотрения те объекты аналоги, которые вносят наибольший вклад в ухудшение качества моделей.

В ходе построения моделей выполняется анализ интерпретируемости рыночной информации на предмет соответствия характеристик объекта к его стоимости, т.е. объекты аналоги с лучшими характеристиками местоположения, окружения и др. имеют большую стоимость, нежели объекты аналоги с худшими аналогичными параметрами. Наличие в выборке противоречивой информации приводит к отсеву некоторых сделок. Противоречивой можно считать информацию о схожих объектах по значениям ценообразующих факторов, но существенно различающейся по цене.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности:

– выбор ценообразующих факторов для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;

– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.

Выбор ценообразующих факторов для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки группы на основе экспертного мнения.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. В качестве зависимой переменной выступает удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС). Линейные и приводимые к линейным (так называемые внутренне линейные модели – мультипликативная и экспоненциальная) составляют простейший и наиболее изученный класс регрессионных моделей. Простота нахождения коэффициентов модели (калибровки) обусловлена возможностью непосредственного применения формул, характеризующих метод наименьших квадратов, к исходным данным, а простота анализа свойств модели обусловлена линейностью (на соответствующем этапе построения) оператора модели. Линейные и внутренне линейные модели подробно описаны. Однако, чтобы воспользоваться результирующей простотой модели, необходимо обеспечить ряд условий, в частности, для линейной модели важнейшие из таких условий состоят в следующем:

исходные данные должны подчиняться многомерному нормальному распределению;

ошибки (невязки) модели должны быть взаимно независимы, обладать нулевым средним и не должны коррелировать с ценообразующими факторами.

Аналогичные условия должны выполняться для мультипликативной и экспоненциальной моделей на этапе их линейности.

Моделирование на базе УПКС

В соответствии с Методическими указаниями, метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).

Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки и индивидуального расчета

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки и индивидуального расчета, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Применение методов массовой и индивидуальной оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группировки объектов недвижимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется, исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Приложение № 6 Методических указаний содержит следующие рекомендации по применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости (ранг 1- наиболее весомый подход, ранг 3 -наименее весомый подход).

Таблица 15. Рекомендации по применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Земельные участки
1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3. Общественное использование	-	1	2
4. Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7. Транспорт	-	1	2
8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11. Водные объекты	-	2	1
12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	-	1	2

В соответствии с пунктом 44.1. Методических указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка недвижимости.

В соответствии с пунктом 44.2. Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:

земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;

земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

В соответствии с пунктом 44.3. Методических указаний доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Таким образом, определение кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Крым проведено с использованием двух подходов: сравнительного и доходного.

Проведённый анализ рыночной информации и результаты оценочного зонирования территории Республики Крым позволили выделить функциональные группы объектов, в которых возможно применение методов массовой оценки — эталонного (типового) объекта оценки, метод статистического моделирования и капитализации земельной ренты. Для указанных групп кадастровая стоимость определена непосредственно методами массовой оценки.

Вместе с тем небольшая часть земельных участков относится к сегментам с ограниченным оборотом, нетипичными характеристиками либо с отсутствием систематизированной рыночной информации, что не позволяет построить достоверные статистические модели массовой оценки. Для таких объектов кадастровая стоимость определялась индивидуальным способом в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 49 главы VIII Методических указаний.

Основанием для применения индивидуального расчёта послужила невозможность определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки вследствие недостаточности информации о соответствующих сегментах рынка объектов недвижимости, необходимой для формирования и проверки статистических моделей, а также наличие объектов недвижимости, обладающих нетипичными характеристиками.

При этом пункт 49 Методических указаний устанавливает основания для применения индивидуального способа расчёта, однако не определяет перечень подходов и методов оценки, подлежащих использованию при его осуществлении. Выбор подходов и методов определения кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчёта осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с положениями глав V–VII Методических указаний исходя из особенностей объекта оценки, объёма и качества имеющейся рыночной информации, а также возможности получения наиболее достоверного результата.

В связи с этим при осуществлении индивидуального расчёта бюджетным учреждением применялись следующие методы оценки:

- метод капитализации земельной ренты;

- метод моделирования на основе УПКС с корректировками;

- индивидуальный расчет на основе граничного УПКС;

- метод индексации прошлых результатов.

Далее приводится обоснование применения индивидуального способа в разрезе сегментов:

Сегмент 1:

Применение индивидуального способа определения кадастровой стоимости для данного сегмента обусловлено невозможностью расчёта с использованием статистического моделирования из-за недостаточности информации о соответствующем сегменте рынка.

Для объектов указанной подгруппы отсутствуют сведения, позволяющие однозначно идентифицировать их принадлежность к конкретным объектам сельскохозяйственного использования (например, сельскохозяйственным предприятиям, объединениям), что не даёт возможности достоверно определить их местоположение и применить соответствующие территориальные ценообразующие факторы при построении статистически обоснованной модели массовой оценки.

Недостаточность информации исключает возможность формирования однородной совокупности объектов и получения достоверной модели зависимости стоимости от ценообразующих факторов. В связи с этим определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуальным способом с применением метода моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС), сформированных по наиболее сопоставимым объектам, кадастровая стоимость, которых была определена методом капитализации земельной ренты, в рамках данного сегмента.

При этом используются средние значения УПКС, рассчитанные по принципу максимальной территориальной детализации.

Сегмент 10:

Обращение к индивидуальному способу определения кадастровой стоимости (пп. 3 п. 49 Методических указаний) обусловлено отсутствием рыночной информации о сделках с земельными участками рассматриваемого сегмента. Рынок земель лесного фонда не сформирован, сделки носят единичный характер либо полностью отсутствуют, что исключает возможность построения статистических моделей в рамках сравнительного подхода.

В связи с этим в рамках индивидуального способа был применён доходный подход, а в его составе — метод капитализации земельной ренты. Выбор данного метода обусловлен тем, что земельные участки, занятые лесами, обладают продуктивностью (запас древесины, породный состав, возраст насаждений), которая может быть оценена через капитализацию рентного дохода, получаемого от использования лесных ресурсов.

Стоимость земельных участков данной группы определяется не столько рыночными факторами, сколько лесотаксационными показателями (породный состав, возраст насаждений, запас древесины, продуктивность лесов), что делает метод капитализации земельной ренты наиболее достоверным способом определения кадастровой стоимости в условиях отсутствия рынка.

Сегмент 13:

Для определения кадастровой стоимости земельных участков 13-го сегмента выбран сравнительный подход. Его применение обусловлено наличием достаточной и репрезентативной рыночной информации о сделках и предложениях с земельными участками соответствующего назначения, а также возможностью количественного описания влияющих на их стоимость факторов. Различия в ценах объектов данного сегмента обусловлены прежде всего местоположением, площадью, транспортной доступностью, инженерным обеспечением и иными характеристиками, что позволяет сформировать однородные группы и подгруппы и применить метод статистического (регрессионного) моделирования.

В рамках сравнительного подхода кадастровая стоимость основной совокупности объектов определяется методом статистического (регрессионного) моделирования в соответствии с подпунктом 1 пункта 45 и пунктом 45.1 Методических указаний. Статистическая модель применяется в пределах диапазона, подтвержденного рыночными данными; объекты, для которых применение модели при фактических значениях ценообразующих факторов приводит к выходу УПКС за установленные границы, выделяются в отдельные группы индивидуального расчета. Их кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом 45 и подпунктом 3 пункта 49 Методических указаний на основе ближайшего граничного значения УПКС статистической модели с применением индивидуальных корректировок. Такой порядок исключает необоснованную экстраполяцию модели и обеспечивает использование единой рыночной основы при оценке всех объектов сегмента.

Группы 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2, 6.3.1, 6.3.2, 7.1, 8.1, 9.2, 12.2, 14.1:

В соответствии с подпунктом 3 пункта 49 Методических указаний индивидуальный способ определения кадастровой стоимости применяется в случаях, когда проведение массовой оценки на основе статистического моделирования невозможно из-за недостаточности информации о соответствующем сегменте рынка. Применительно к объектам, входящим в вышеуказанные сегменты выбор индивидуального способа обусловлен особенностями рассматриваемой совокупности земельных участков.

Объекты распределены по перечисленным сегментам исходя из вида разрешённого использования, однако характеризуются значительной неоднородностью по категориям земель, правовому режиму, местоположению, обеспеченности инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, а также по условиям фактического использования. Значительная часть участков расположена как в границах населённых пунктов, так и за их пределами, либо относится к иным категориям земель, что оказывает существенное влияние на их рыночную привлекательность и режим оборота.

Анализ рынка недвижимости показал, что сделки с земельными участками данной совокупности носят единичный характер и не формируют репрезентативной выборки, необходимой для построения статистических (регрессионных) моделей массовой оценки. Высокая степень неоднородности объектов, в том числе по категории земель, местоположению, уровню инфраструктурного развития и особенностям правового режима, не позволяет определить типовой (эталонный) объект, характеристики которого могли бы быть корректно распространены на всю совокупность. Кроме того, по ряду объектов ценообразующие факторы определены индивидуально, до уровня конкретного земельного участка, что дополнительно ограничивает возможности массового моделирования.

Таким образом, недостаточность рыночной информации и неоднородность объектов исключают применение методов моделирования стоимости, основанных на статистической обработке рыночных данных, что соответствует условиям подпункта 3 пункта 49 Методических указаний. В связи с этим определение кадастровой стоимости для указанных объектов осуществляется с применением индивидуального способа. Последующий расчёт выполняется с использованием методов массовой оценки, предусмотренных Методическими указаниями, с учётом особенностей каждой оценочной подгруппы, изложенных в соответствующих разделах настоящего отчёта.

Кроме того, для земельных участков, в отношении которых вступившими в законную силу решениями суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости была установлена рыночная стоимость, применялся индивидуальный расчёт методом индексации прошлых результатов в соответствии с подпунктом 2 пункта 49 Методических указаний (в целях приведения ранее установленной рыночной стоимости к единой дате определения кадастровой стоимости — 01.01.2026).

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков на территории Республики Крым определена с использованием двух подходов к оценке (доходного и сравнительного) с применением как методов массовой оценки, так и индивидуального расчёта в случаях, предусмотренных Методическими указаниями.

В таблице ниже представлен применяемые подходы и методы расчета кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Крым:

Таблица 16. Применяемые подходы и методы расчета кадастровой стоимости земельных участков

Подход	Способ	Метод	Сегмент	Подгруппа
Доходный	Массовая оценка	Метод капитализации земельной ренты	1 сегмент	1.1

Индивидуальный расчет	Метод капитализации земельной ренты	1 сегмент 10 сегмент	1.2 10.1
Сравнительный	Индивидуальный расчет	Индивидуальный расчет на основе граничного УПКС	13 сегмент	13.1 13.2

Массовая оценка	Метод статистического моделирования	13 сегмент	13.1 13.2

Индивидуальный расчет	Метод моделирования на основе УПКС с корректировками	1 сегмент	1.1

2 сегмент	2.1

3 сегмент	3.1

4 сегмент	4.1

5 сегмент	5.1 5.2

6 сегмент	6.1 6.2 6.3.1 6.3.2

7 сегмент	7.1

8 сегмент	8.1

9 сегмент	9.2

12 сегмент	12.2

14 сегмент	14.1

Массовая оценка	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	9 сегмент	9.1 9.3

11 сегмент	11.1

12 сегмент	12.1 12.3

Индивидуальный расчет	Метод индексации прошлых результатов	1 сегмент	1.1

4 сегмент	4.1

5 сегмент	5.1 5.2

6 сегмент	6.2 6.3

7 сегмент	7.1

9 сегмент	9.2

13 сегмент	13.1 13.2

Описание и расчет корректировок ценовой информации

Корректировка на торг

Для целей расчета стоимости вся ценовая информация об объектах недвижимости базовой выборки должна быть сопоставима по своим условиям. С целью приведения данных, указанных в объявлениях, к сопоставимому виду, к цене предложения для каждого объекта-аналога была применена корректировка на торг. Размер корректировки на торг установлен в соответствии со справочником Статриелт8 https://statrielt.ru/ «Скидка на торг, уторгование при продаже земельных участков на 01.01.2026 года». Данный справочник представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод стат. моделирования\13. СЕГМЕНТфайл «Корректировки на торг на 01.01.2026».

Было взято среднее значение по РФ – 6%, и таким образом, величина корректировки на торг составила 0,94 и была применена ко всем объектам-аналогам в сегменте 13.

Корректировка на возможность подключения инженерных коммуникаций

В соответствии с пунктом 12 Методических Указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должна учитываться обеспеченность инженерной инфраструктурой.

В состав инженерной инфраструктуры на территории Республики Крым входит электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение.

Наличие или отсутствие возможности подключения к тому или иному виду коммуникаций определялось исходя из месторасположения объекта оценки и на основании сведений предоставленных Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым. Данные сведения содержат информацию об адресах объектов и населённых пунктах, подключенных к сетям инженерных коммуникаций. На основе этого был создан перечь населенных пунктов Республики Крым, по которым проходят сети водоснабжения, газоснабжения и электрификация. Перечень со сведениями о инженерных коммуникациях отражен в П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\Коммуникации\файл «Перечень_населенные_пункты_запрос_коммуникаций»

В рамках данного отчета специалистами ГБУ РК «ЦЗКО» было принято решение о применении корректировки на наличие коммуникаций, а именно – водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение.

В рамках отчета было принято допущение о том, что, Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Наличие магистральных инженерных коммуникаций, в том числе линий электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Корректировка проводилась на основании данных Справочника оценщика недвижимости - 2025 под редакцией Л.А. Лейфера Земельные участки (далее-«Справочник Лейфера») Часть 2 для каждого вида разрешенного использования земельного участка.

Таблица 17. Данные о корректировке

Электроэнергия (численность населения менее 500 тыс.человек)
земельные участки под индустриальную застройку	Обеспечен электроэнергией	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.69
Не обеспечен электроэнергией	0,87
земельные участки под коммерческую застройку	Обеспечен электроэнергией	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.70
Не обеспечен электроэнергией	0,79
Земельные участки под жилую застройку	Обеспечен электроэнергией	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.71
Не обеспечен электроэнергией	0,81
Земельные участки под рекреацию	Обеспечен электроэнергией	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.679 По данной характеристики корректирующий коэффициент для городов с населением менее 500 тыс.человек, для данного сегмента принимается соотношение средних коэффициентов удельных цен по элементу сравнения "Электроснабжение земельного участка", усредненные по городам Росси.
Не обеспечен электроэнергией	0,88
Водопровод (численность населения менее 500 тыс.человек)
земельные участки под индустриальную застройку	Обеспечен водопроводом	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.86
Не обеспечен водопроводом	0,76
земельные участки под коммерческую застройку	Обеспечен водопроводом	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.9110 По данной характеристики корректирующий коэффициент для городов с населением менее 500 тыс.человек, для данного сегмента принимается соотношение средних коэффициентов удельных цен по элементу сравнения "Водоснабжение земельного участка", усредненные по городам России
Не обеспечен водопроводом	0,83
Земельные участки под жилую застройку	Обеспечен водопроводом	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.92
Не обеспечен водопроводом	0,87
Земельные участки под рекреацию	Обеспечен водопроводом	1	Справочник Лейфера, часть 2 табл.8911 По данной характеристики корректирующий коэффициент для городов с населением менее 500 тыс.человек, для данного сегмента принимается соотношение средних коэффициентов удельных цен по элементу сравнения "Газоснабжение земельного участка", усредненные по городам Росси
Не обеспечен водопроводом	0,72
Газоснабжение (численность населения менее 500 тыс.человек)
Земельные участки под индустриальную застройку	Обеспечен газоснабжением	1
Не обеспечен газоснабжением	0,9	Справочник Лейфера, часть 2 табл.80
Земельные участки под коммерческую застройку	Обеспечен газоснабжением	1
Не обеспечен газоснабжением	0,8	Справочник Лейфера, часть 2 табл.81
Земельные участки под жилую застройку	Обеспечен газоснабжением	1
Не обеспечен газоснабжением	0,86	Справочник Лейфера, часть 2 табл.82
Земельные участки под рекреацию	Обеспечен газоснабжением	1
Не обеспечен газоснабжением	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 табл. 78

Корректировка на ЗОУИТ в границах участка

В соответствии с п. 11 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости необходимо учитывать зоны с особыми условиями использования территории.

Отделом оценки недвижимого имущества ГБУ РК «ЦЗКО» было принято решение при расчете кадастровой стоимости земельных участков Республики Крым учитывать следующие типы зон с особыми условиями использования территории:

охранные зоны инженерных коммуникаций;

зоны подтоплений;

санитарно-защитные зоны.

Рисунок 36. Схема расположения зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) учтенных при определении КС

Для каждого земельного участка из перечня объектов оценки был определен процент от общей площади участка, занятый охранными зонами.

Налагаемые ограничения на использование подразумевают запрет на возведение капитальных строений и обеспечение свободного и необременительного доступа для обслуживания объектов.

Величина компенсации за причиняемые неудобства для землепользователя может быть рассчитана на основе величины соразмерной платы за возможно установленный сервитут.

Величина платы за сервитут состоит из трех составляющих:

размера реального ущерба;

размера упущенной выгоды;

размера убытков.

Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

Рынок земельных участков Республики Крым не на столько развит, чтобы исходя из цен предложений выявить четкое влияние установленного сервитута на стоимость. Поэтому величина данной составляющей равна 0.

Под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Теоретически, доход собственник земельного участка может получить от сдачи его в аренду. Величина арендной платы за земельный участок определяется Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». В соответствии с п.6 данного документа, арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В качестве рыночной стоимости ЗУ в данном расчете принимается кадастровая стоимость части участка, попадающая под действие охранной зоны.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

, где:

А – арендная плата;

С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка рефинансирования в настоящий момент заменена ключевой ставкой, установленной ЦБ РФ.

Доходность по ГКО-ОФЗ по состоянию на дату оценки составляет по данным сайта Центрального банка России 13,74%. (ближайшие данные к дате оценки – 05.01.2026). Срок погашения – 30 лет12 https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=01.12.2025&UniDbQuery.To=12.01.2026

Для определения размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, и на предмет установления видов и размера доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, недополучил в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.

В связи с тем, что ГБУ не обладает сведениями о каких-либо прекращениях обязательств в отношении рассматриваемых земельных участков, размер данной составляющей равен 0.

Таким образом, величина причиняемых собственнику земельного участка неудобств, связанных с наличием охранной зоны, составляет 13,74 % в год от кадастровой стоимости доли участка, находящейся в охранной зоне.

Величина ставки дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения и состоит из следующих элементов:

Безрисковая ставка

Несистематические риски

Систематические риски

Риск ликвидности

Риски инвестиционного менеджмента

Все виды рисков для каждого объекта недвижимости могут значительно отличаться. Общим для всех объектов будет лишь безрисковая ставка.

Наиболее целесообразно в качестве ставки дисконтирования применить величину ставки по трехлетним депозитам ПАО «ВТБ». В соответствии с материалами официального сайта, ставка составляет 11,5% годовых13 https://www.vtb.ru/personal/vklady-i-scheta/vtb-vklad-r/?utm_source=yandex&utm_medium=cpc&utm_campaign=cpc_deposit_novoe_vremya_competitors_low_ysea_rf__yxprvkl&utm_term=56337848143&utm_content=dt-desktop%7C%7Ccoef-0%7C%7Crid-146%7C%7Ccid-120080797%7C%7Ccn-cpc_deposit_novoe_vremya_competitors_low_ysea_rf__yxprvkl%7C%7Cct-type1%7C%7Cgid-5698483015%7C%7Cmt-syn%7C%7Cmk-%7C%7Cretid-56337848143%7C%7Cbid-17530110071%7C%7Cpid-56337848143%7C%7Ckw-сбербанк%20россии%20вклады%20рублях%7C%7Cpst-1%7C%7Cpt-other%7C%7Csrc-yandex.ru%7C%7Csrct-search%7C%7Capt-none%7C%7Cap-no

Дисконтный множитель выплат на текущий момент может быть определен по формуле:

В пересчете на размер ежегодных выплат 13,74 % дисконтированная сумма составит 13,74 %*2,422=33,278 % (0,333) от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в охранной зоне.

Учитывая специфику установления охранных зон, целесообразно применить величину корректировки для интервалов долей площади охранной зоны с шагом 10% в соответствии с таблицей:

Для построения уравнения возьмём середину каждого интервала:

0–10 % → 5 %;

10–20 % → 15 %;

20–30 % → 25 %;

и так далее до 95 % для интервала 90–100 %.

Кз = 1- Х*0,333

Кз - величина относительной корректировки к объектам оценки;

Х - доля охранной зоны

0,333 - дисконтированная сумма от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в охранной зоне, относительная величина.

Таблица 18. Величина корректировки на долю охранной зоны

Доля охранной зоны, %	Доля охранной зоны, относительная величина	Дисконтированная сумма от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в охранной зоне, относительная величина.	Величина относительной корректировки к объектам оценки
0-10	0,05	0,333	0,983
10-20	0,15	0,333	0,950
20-30	0,25	0,333	0,917
30-40	0,35	0,333	0,883
40-50	0,45	0,333	0,850
50-60	0,55	0,333	0,817
60-70	0,65	0,333	0,784
70-80	0,75	0,333	0,750
80-90	0,85	0,333	0,717
90-100	0,95	0,333	0,684

Данная величина корректировки применяется для Сегмент 13.

Ко всем земельным участкам, принадлежащих к сегментам: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 значение корректировки определено в размере 1.0.

Корректировки для 2 сегмента

Корректировка на ВРИ для 2 сегмента14 Электронный справочник Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт (https://statrielt.ru/)

Корректировка на ВРИ для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт (далее- СтатРиэлт).

Таблица 19. Корректировка на ВРИ

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков
Среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка	02:000	0,67
ИЖС	02:010	0,38

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков под среднеэтажную жилую застройку к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

К ври = Км.эт/К ижс

К = 0,67/0,38 = 1,76

Определение корректировок для 2 сегмента

Таблица 20. Корректировки для 2

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт15 Электронный справочник Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт (https://statrielt.ru/)
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений жилая застройка	0.85	Справочник Лейфера, часть 1т. 13416 Справочника оценщика недвижимости - 2025 под редакцией Л.А. Лейфера Земельные участки. Часть 1 (www.inform-ocenka.ru/ebook)
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0.81	Справочник Лейфера, часть 2 т.7117 Справочника оценщика недвижимости - 2025 под редакцией Л.А. Лейфера Земельные участки. Часть 2 (www.inform-ocenka.ru/ebook)
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,87	Справочник Лейфера, часть 2 т.92
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0.86	Справочник Лейфера, часть 2 т.82
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под жилую застройку	Справочник Лейфера, часть 2 т.46
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,83

Корректировка на площадь земельных участков для 2 сегмента

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,19 – коэффициент торможения для земель населенных пунктов с населением от 50 до 400 тыс. человек18 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 37. Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 2, согласно Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт

Таким образом, средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны и применены следующие корректировки:

Таблица 21. Корректировка на площадь

Площадь, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.879

1500-2000	0.832

2000-2500	0.797

2500-3000	0.770

3000-3500	0.748

3500-4000	0.729

4000-4500	0.713

4500-5000	0.699

5000-5500	0.686

свыше 5500	0.675

Корректировки для сегмента 3

. Корректировка на ВРИ для сегмента 3

Таблица 22. Корректировки на разрешенное использование земельного участка19 Электронный справочник Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт

Наименование вида использования	Код расчета вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков
Коммунальное обслуживание	03:013	0,16
ИЖС	02:010	0,38

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков под общественную застройку, к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

К ври = Ко.о./К ижс

К = 0,16/0,38 = 0,42

Рынок объектов общественного использования (земельные участки, предназначенные для размещения на них образовательных учреждений, больницы, объекты коммунального назначения и т.п.) носит пассивный характер и не развит в Республике Крым, поэтому, в качестве корректирующего коэффициента в справочнике СтатРиэлт была взята нижняя граница корректирующего коэффициента – 0,16.

Определение корректировок для сегмента

Таблица 23. Корректировки для Сегмента 3 «Общественное использование

№ п/	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на рельеф земельного участка	Справочник Лейфера, часть 2 т.43
ровный рельеф	1,0
рельеф с изъянами	0,81
2	Корректировка на форму земельного участка	0.860	СтатРиэлт
3	Корректировка на наличие электроэнергии (усредненные данные по России)	0,85	Справочник Лейфера, часть 2 т.63
4	Корректировка на наличие водоснабжения (усредненные данные по России)	0.86	Справочник Лейфера, часть 2 т.85
5	Корректировка на наличие газоснабжения (усредненные данные по России)	0.89	Справочник Лейфера, часть 2 т.74
6	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134

Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 3.

Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 3 не определялась.

Корректировки для сегмента для 4 сегмента

Корректировка на ВРИ для 4 сегмента

Корректировка на вид разрешенного использования для 4 сегмента определялась с использованием данных Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт, на основании соотношения средних удельных рыночных цен(коэффициентов) земельных участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности к средним удельных рыночных цен(коэффициентов) земельных участков, предназначенных для ведения индивидуального жилищного строительства.

Таблица 24. Корректировка на вид разрешенного использования для 4 сегмента

Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков
Предпринимательство:	Коэф соотв. ВРИ	ИЖС	Корректировка на ВРИ	Источник
деловое управление (административные, офисные здания)	1,03	0,38	2,71	Статриелт
объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)	1,06	0,38	2,79	Статриелт
рынки	1,08	0,38	2,84	Статриелт
магазины	1,03	0,38	2,71	Статриелт
банковская и страховая деятельность	1,22	0,38	3,21	Статриелт
общественное питание	0,72	0,38	1,89	Статриелт
гостиничное обслуживание	0,7	0,38	1,84	Статриелт
развлечения	1,08	0,38	2,84	Статриелт
служебные гаражи	0,44	0,38	1,16	Статриелт
обеспечение дорожного отдыха	0,41	0,38	1,08	Статриелт
ремонт автомобилей	0,74	0,38	1,95	Статриелт
автомобильные мойки	0,39	0,38	1,03	Статриелт
заправка транспортных средств	0,51	0,38	1,34	Статриелт
стоянка транспортных средств	0,48	0,38	1,26	Статриелт
выставочно-ярмарочная деятельность	0,38	0,38	1,00	Статриелт

Из представленного перечня для получения более достоверного результата, было удалено минимальное значение 1,0 - выставочно-ярмарочная деятельность и максимальное значение 3,21 - банковская и страховая деятельность

Корректировка на ВРИ для 4 сегмента было определено как медианное значение из полученных значений

Таблица 25. Медианные значения корректировки на ВРИ для 4 сегмента «Предпринимательство»

Медианное значение
2,71
2,79
2,84
2,71
1,89
1,84
2,84
1,16
1,08
1,95
1,03
1,34
1,26
1,89

Общая корректировка на вид разрешенного использования для 4 сегмента составила - 1,89 по отношению к стоимости земельных участков, предназначенных для ведения индивидуального жилищного строительства.

Определение корректировок для сегмента 4.

Таблица 26. Корректировка для 4 сегмента

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений предпринимательство	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0,79	Справочник Лейфера, часть 2 т.70
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,83	Справочник Лейфера, часть 2 т.91
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0,8	Справочник Лейфера, часть 2 т.81
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под предпринимательство	Справочник Лейфера, часть 2 т.45
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для 4 сегмента

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,19 – коэффициент торможения для земель населенных пунктов с населением от 50 до 400 тыс.человек20 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 38. Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 4.

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 27. Корректировка на площадь

Площадь, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.879

1500-2000	0.832

2000-2500	0.797

2500-3000	0.770

3000-3500	0.748

3500-4000	0.729

4000-4500	0.713

4500-5000	0.699

5000-5500	0.686

свыше 5500	0.675

Корректировки для сегмента 5

Корректировки для подгруппы «5.1 Общая»

Корректировка на ВРИ для подгруппы «Сегмент 5 / 5.1 Общая»

Корректировка на вид разрешенного использования для 5 сегмента определялась с использованием данных Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт, на основании соотношения средних удельных рыночных цен(коэффициентов) земельных участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности к средним удельных рыночных цен(коэффициентов) земельных участков, предназначенных для ведения индивидуального жилищного строительства.

Таблица 28. Корректировка на вид разрешенного использования

Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков
Предпринимательство:	Коэф соотв. ВРИ	ИЖС	Корректировка на ВРИ	Источник
деловое управление (административные, офисные здания)	1,03	0,38	2,71	Статриелт
объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)	1,06	0,38	2,79	Статриелт
рынки	1,08	0,38	2,84	Статриелт
магазины	1,03	0,38	2,71	Статриелт
банковская и страховая деятельность	1,22	0,38	3,21	Статриелт
общественное питание	0,72	0,38	1,89	Статриелт
гостиничное обслуживание	0,7	0,38	1,84	Статриелт
развлечения	1,08	0,38	2,84	Статриелт
служебные гаражи	0,44	0,38	1,16	Статриелт
обеспечение дорожного отдыха	0,41	0,38	1,08	Статриелт
ремонт автомобилей	0,74	0,38	1,95	Статриелт
автомобильные мойки	0,39	0,38	1,03	Статриелт
заправка транспортных средств	0,51	0,38	1,34	Статриелт
стоянка транспортных средств	0,48	0,38	1,26	Статриелт
выставочно-ярмарочная деятельность	0,38	0,38	1,00	Статриелт

Из представленного перечня для получения более достоверного результата, было удалено минимальное значение 1,0 - выставочно-ярмарочная деятельность и максимальное значение 3,21 - банковская и страховая деятельность

Корректировка на ВРИ для 5 сегмента было определено как медианное значения из полученных значений.

Таблица 29. Медианное значение корректировки

Медианное значение
2,71
2,79
2,84
2,71
1,89
1,84
2,84
1,16
1,08
1,95
1,03
1,34
1,26
1,89

Общая корректировка на вид разрешенного использования для 5 сегмента составила - 1,89 по отношению к стоимости земельных участков, предназначенных для ведения индивидуального жилищного строительства

Определение корректировок для подгруппы «Сегмент 5 / 5.1 Общая»

Таблица 30. Корректировки для подгруппы 5.1 Общая»

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений отдых (рекреация)	0.85	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии (усредненные данные по России по России)	0,88	Справочник Лейфера, часть 2 т.67
4	Корректировка на наличие водоснабжения (усредненные данные по России	0,72	Справочник Лейфера, часть 2 т.89
5	Корректировка на наличие газоснабжения (усредненные данные по России)	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 т.78
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под предпринимательство	Справочник Лейфера, часть 2 т.45
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для подгруппы «5.1 Общая»

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,19 – коэффициент торможения для земель населенных пунктов с населением от 50 до 400 тыс.человек21 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 39. Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 5.

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 31. Корректировка на площадь земельных участков

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.879

1500-2000	0.832

2000-2500	0.797

2500-3000	0.770

3000-3500	0.748

3500-4000	0.729

4000-4500	0.713

4500-5000	0.699

5000-5500	0.686

свыше 5500	0.675

Корректировка на ВРИ для подгруппы «5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность»

Корректировка на ВРИ для подгруппы «5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность», определялась на основании данных Справочника оценщика недвижимости -2025 под редакцией Л.А. Лейфера Земельные участки. Часть 2., таблица 113.

Матрица соотношений средних коэффициентов удельных цен по элементу сравнения функциональное назначение земельных участков под объекты рекреации к объектам под индивидуальную жилую застройку.

Корректирующий коэффициент составляет – 0,78

Рисунок 40. Матрица коэффициентов

Определение корректировок для подгруппы «5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность»

Таблица 32. Корректировки для 2 подгруппы сегмента 5

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений отдых (рекреация)	0.85	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии (усредненные данные по России по России)	0,88	Справочник Лейфера, часть 2 т.67
4	Корректировка на наличие водоснабжения (усредненные данные по России	0,72	Справочник Лейфера, часть 2 т.89
5	Корректировка на наличие газоснабжения (усредненные данные по России)	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 т.78
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под предпринимательство	Справочник Лейфера, часть 2 т.45
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для подгруппы «5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность»

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,19 – коэффициент торможения для земель населенных пунктов с населением от 50 до 400 тыс.человек22 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 41. Корректировка на площадь земельных участков

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 5 / 5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 33. Корректировки по площади

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.879

1500-2000	0.832

2000-2500	0.797

2500-3000	0.770

3000-3500	0.748

3500-4000	0.729

4000-4500	0.713

4500-5000	0.699

5000-5500	0.686

свыше 5500	0.675

Корректировки для сегмента 6

Корректировка для подгруппы «6.1 Линейные объекты. Среднее по кварталам по всем сегментам»

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов, определяется Среднее значение УПКС по кварталам по всем сегментам. Корректировки для данной подгруппы не применяются.

Корректировка на ВРИ для подгруппы «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения средних удельных рыночных цен земельных участков под производственную деятельность к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

Определение корректирующих коэффициентов для вида разрешенного использования у которых в справочнике имеются корректировки, приведены в таблице:

Таблица 34. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «06:090»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:090	Склады	0,31	0,82

К ври = Кскл/К ижс = 0,31/0,38 = 0,82

Определение корректировок для подгруппы «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»

Таблица 35. Корректировки подгруппы «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»

№ п/	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений индустриальная застройка	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии (численность населения менее 500 тыс. человек)	0,87	Справочник Лейфера, часть 2 т.69
4	Корректировка на наличие водоснабжения (численность населения менее 500 тыс. человек)	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 т.86
5	Корректировка на наличие газоснабжения (численность населения менее 500 тыс. человек)	0,9	Справочник Лейфера, часть 2 т.80
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под индустриальную застройку	Справочник Лейфера, часть 2 т.44
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для подгруппы « 6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,29 – коэффициент торможения для земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, а также земли населенных пунктов, предназначенных дя ведения производственной деятельности и размещения объектов инженерной инфраструктуры23 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 42. Коэффициенты из справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 6.

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки.

Таблица 36. Корректировки на площадь земельного участка 2 подгруппы сегмента 6

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.821

1500-2000	0.755

2000-2500	0.708

2500-3000	0.671

3000-3500	0.642

3500-4000	0.618

4000-4500	0.597

4500-5000	0.579

5000-5500	0.563

свыше 6000	0.549

Корректировка на ВРИ для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения удельных средних рыночных цен земельных участков под промышленную застройку к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

Определение корректирующих коэффициентов для вида разрешенного использования у которых в справочнике имеются корректировки, приведены в таблице:

Таблица 37. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «06:020 Тяжелая промышленность»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:020	Тяжелая промышленность	0,06	0,16

Кври = Ктп/Кижс = 0,06/0,38 = 0,16

Таблица 38. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «06:021 Автомобилестроительная промышленность»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:021	Автомобилестроение	0,07	0,18

Кври = Кавто/Кижс = 0,07/0,38 = 0,18

Таблица 39. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «06:040 Пищевая промышленность»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:040	Пищевая промышленность	0,35	0,92

Кври = Кпп/Кижс = 0,35/0,38 = 0,92

Таблица 40. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «06:030 Легкая промышленность»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:030	Легкая промышленность	0,09	0,24

К ври = Клп/Кижс = 0,09/0,38 = 0,24

Таблица 41. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «06:060 Строительная промышленность»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:060	Строительная промышленность	0,14	0,37

Кври = Ксп/Кижс = 0,14/0,38 = 0,37

Таблица 42. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «07:010; 07:011 ЖД транспорт»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
07:010; 07:011	Ж/Д транспорт	0,22	0,58

Кври = Кжд/Кижс = 0,22/0,38 = 0,58

Таблица 43. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «07:040 Воздушный транспорт»24 Ввиду отсутствия корректировки в справочнике для воздушного транспорта, использовалась корректировка для ж/д транспорта

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Статриэлт)	Коэффициент корректировки
ИЖС	02:010	0,38	1
07:040	Воздушный транспорт	0,22	0,58

Кври = Квт/Кижс = 0,22/0,38 = 0,58

Таблица 44. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «04:095;04:098 Объекты придорожного сервиса»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Статриэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
04:095	Объекты придорожного сервиса, АЗС	0,51	1,34
04:098	Объекты придорожного сервиса, мойки	0,39	1,03

Кври = Кпс АЗС/Кижс = 0,59/0,38 = 1,34

Кври = КпмМойки = 0,39/0,38 = 1,03

Таблица 45. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «10:011 Заготовка древесины»25 Ввиду отсутствия корректировки в справочнике для кода заготовка древесины, использовалась корректировка для открытых площадок схожих по своим характеристикам с объектами для заготовки древесины

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Статриэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
10:011	Заготовка древесины	0,11	0,29

Кври = Кзд/Кижс = 0,11/0,38 = 0,29

Таблица 46. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ 06:010 «Недропользование»26 Ввиду отсутствия корректировки в справочнике для кода недропользования использовалась корректировка для открытых площадок схожих по своим характеристикам с объектами для заготовки древесины

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Статриэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
10:011	Заготовка древесины	0,11	0,29

Кври = Кнп/Кижс = 0,11/0,38 = 0,29

Таблица 47. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ СХ производство

ВРИ	Код	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков	Кор.коэф.	Источник

Коэф. соотв. ВРИ	ИЖС

Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	01:150	0,22	0,38	0,58	Статриелт
Обеспечение сельскохозяйственного производства	01:180	0,26	0,38	0,68	Статриелт

Принято допущение об использовании корректирующего коэффициента для земельных участков с ВРИ скотоводство, птицеводство, свиноводство в размере 0.68 ввиду схожести по своим характеристикам с объектами обеспечения сельскохозяйственного производства.

Определение корректировок для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование»

Таблица 48. Корректировки для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование»

№ п/	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений индустриальная застройка	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии (численность населения менее 500 тыс. человек)	0,87	Справочник Лейфера, часть 2 т.69
4	Корректировка на наличие водоснабжения (численность населения менее 500 тыс. человек)	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 т.86
5	Корректировка на наличие газоснабжения (численность населения менее 500 тыс. человек)	0,9	Справочник Лейфера, часть 2 т.80
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под индустриальную застройку	Справочник Лейфера, часть 2 т.44
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для подгруппы «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование»

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,29 – коэффициент торможения для земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, а также земли населенных пунктов, предназначенных дя ведения производственной деятельности и размещения объектов инженерной инфраструктуры27 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 43. Коэффициенты из справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 6.

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 49. Корректировки по площади

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.821

1500-2000	0.755

2000-2500	0.708

2500-3000	0.671

3000-3500	0.642

3500-4000	0.618

4000-4500	0.597

4500-5000	0.579

5000-5500	0.563

свыше 6000	0.549

Корректировки для сегмента 7

Определение корректировки на ВРИ для сегмента 7 28 Электронный Справочник некоммерческой организации ассоциации «СтатРиэлт»

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков под транспорт к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

Таблица 50. Корректировки рыночной стоимости земельных участков для сегмента 7

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Стат Риэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:090	Склады	0,11	0,82

К ври = Ктр/К ижс = 0,11/0,38 = 0,82

Определение корректировок для сегмента 7

Таблица 51. Корректировки земельных участков для сегмента 7

№ п/	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений транспорт29 Виду отсутствия корректировки для данного вида ВРИ применялась корректировка на индустриальную застройку как наиболее подобному с ВРИ «Транспорт»	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0,87	Справочник Лейфера, часть 2 табл.69
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 табл.86
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0,9	Справочник Лейфера, часть 2 табл.80
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под транспорт30 Виду отсутствия корректировки для данного вида ВРИ применялась корректировка на индустриальную застройку как наиболее подобному с ВРИ «Транспорт»	Справочник Лейфера, часть 2 т.44
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 7

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,29 – коэффициент торможения для земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, а также земли населенных пунктов, предназначенных дя ведения производственной деятельности и размещения объектов инженерной инфраструктуры31 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 44. Коэффициенты из справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 7.

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 52. Корректировки по площади

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.821

1500-2000	0.755

2000-2500	0.708

2500-3000	0.671

3000-3500	0.642

3500-4000	0.618

4000-4500	0.597

4500-5000	0.579

5000-5500	0.563

свыше 6000	0.549

Корректировки для сегмента 8

Определение корректировки на ВРИ для сегмента 832 Электронный Справочник некоммерческой организации ассоциации «СтатРиэлт»

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения средних удельных рыночных цен земельных участков под оборону к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

Таблица 53. Корректировки рыночной стоимости земельных участков для сегмента 8

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Стат Риэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:090	Склады	0,11	0,82

К ври = Коб/К ижс =0,11/0,38 = 0,82

Определение корректировок для сегмента 8

Таблица 54. Корректировки для сегмента 8

№ п/	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений транспорт33 Виду отсутствия корректировки для данного вида ВРИ применялась корректировка на индустриальную застройку как наиболее подобному с ВРИ «Обеспечение обороны и безопасности»	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0,87	Справочник Лейфера, часть 2 табл.69
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 табл.86
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0,9	Справочник Лейфера, часть 2 табл.80
Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под обеспечение обороны и безопасности34 Виду отсутствия корректировки для данного вида ВРИ применялась корректировка на индустриальную застройку как наиболее подобному с ВРИ «Обеспечение обороны и безопасности»	Справочник Лейфера, часть 2 т.44
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Корректировка на площадь земельных участков для сегмента 8

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,29 – коэффициент торможения для земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, а также земли населенных пунктов, предназначенных дя ведения производственной деятельности и размещения объектов инженерной инфраструктуры35 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 45. Коэффициенты из справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки сегмента 8.

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 55. Корректировки на площадь земельного участка

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.821

1500-2000	0.755

2000-2500	0.708

2500-3000	0.671

3000-3500	0.642

3500-4000	0.618

4000-4500	0.597

4500-5000	0.579

5000-5500	0.563

свыше 6000	0.549

Корректировки для сегмента 9

Корректировка на ВРИ для подгруппы «9.1 Общая»

Кадастровая стоимость для данной подгруппы определялась с применением метода эталонного объекта. Корректировки в данном случае не применяются

Корректировка на ВРИ для подгруппы «9.2 Курортная деятельность»

Корректировка на ВРИ для 2 подгруппы сегмента 9 «9.2 Курортная деятельность», определялась, на основании данных Справочника оценщика недвижимости -2025 под редакцией Л.А. Лейфера Земельные участки. Часть 2., таблица 113.

Матрица соотношений средних коэффициентов удельных цен по элементу сравнения функциональное назначение земельных участков под объекты рекреации к объектам под индивидуальную жилую застройку.

Корректирующий коэффициент составляет – 0,78

Рисунок 46. Матрица коэффициентов

Определение корректировок для подгруппы «9.2 Курортная деятельность»

Таблица 56. Корректировки по площади для подгруппы «9.2 Курортная деятельность»

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений охраняемые природные территории36 Для сегмента «Охраняемые природные территории» 09:020 Курортная деятельность; 09:022 Санаторная деятельность применяются корректировки для объектов под рекреацию.	0.85	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0,88	Справочник Лейфера, часть 2 табл.67
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,72	Справочник Лейфера, часть 2 табл.89
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 табл.78
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под отдых (рекреацию)	Справочник Лейфера, часть 2 т.47
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,83

Определение корректировки на площадь земельных участков для подгруппы «9.2 Курортная деятельность» сегмента 9

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,19 – коэффициент торможения для земель населенных пунктов с населением от 50 до 400 тыс.человек37 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 47. Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки 2 подгруппы сегмента 9 «9.2 Курортная деятельность».

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны и применены следующие корректировки:

Таблица 57. Корректировка на площадь земельных участков

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.879

1500-2000	0.832

2000-2500	0.797

2500-3000	0.770

3000-3500	0.748

3500-4000	0.729

4000-4500	0.713

4500-5000	0.699

5000-5500	0.686

свыше 5500	0.675

Корректировки для сегмента 10

Кадастровая стоимость для данного сегмента, определялась методом капитализации чистого рентного дохода.

Корректировки в данном случае не применяются.

Корректировки для сегмента 11

Кадастровая стоимость для данной подгруппы определялась с применением метода эталонного объекта.

Корректировки в данном случае не применяются.

Корректировки для сегмента 12

Корректировка на ВРИ для подгруппы «12.1 Общая»

Кадастровая стоимость для данной подгруппы определялась с применением метода эталонного объекта. Корректировки в данном случае не применяются.

Корректировка на ВРИ для подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»

Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения средних удельных рыночных цен земельных участков под ритуальную деятельность к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки жилой застройки.

Таблица 58. Корректировки рыночной стоимости земельных участков для подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта Стат Риэлт)	Коэффициент корректировки
02:010	ИЖС	0,38	1
06:090	Склады	0,31	0,82

К ври = Крд/К ижс = 0,3/0,38 = 0,82

Определение корректировок для подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»

Таблица 59. Корректировки для подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев38 Для подгруппы ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев применяются корректировки для объектов под индустриальную застройку.	0.84	Справочник Лейфера, часть 1таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0,87	Справочник Лейфера, часть 2 табл.69
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,76	Справочник Лейфера, часть 2 табл.86
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0,9	Справочник Лейфера, часть 2 табл.80
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под ритуальную деятельность	Справочник Лейфера, часть 2 т.47
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,8

Определение корректировки на площадь земельных участков подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»

Корректировка на площадь земельных участков для данного сегмента была определена на основании Электронного справочника Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации СтатРиэлт по формуле:

С=b* S^n,

где:

C– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден. ед./ кв. м.,

S– общая площадь земельного участка, кв. м.,

b– коэффициент активности рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.

В результате преобразования получена формула:

К s = (So/Sa) ^-0,19

где:

So – общая площадь оцениваемого земельного участка, ед.

Sa – общая площадь сравниваемого (аналогичного по остальным параметрам) земельного участка, ед.

-0,19 – коэффициент торможения для земель населенных пунктов с населением от 50 до 400 тыс.человек39 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2026-g/korrektirovki-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/4062-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2026-goda

Рисунок 48. Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Расчет корректировки проводился на основании средней площади аналогов для индивидуального жилищного строительства с сопоставлением площади объектов оценки подгруппы «12.2 Ритуальная деятельность»

Средняя площадь аналогов, предназначенных для ИЖС, составила 759,41 м2 были рассчитаны применены следующие корректировки:

Таблица 60. Корректировка на площадь земельных участков

Площадь земельных участков, кв. м	Объект аналог

<1000
Объект оценки	<1000	1,000

1000-1500	0.879

1500-2000	0.832

2000-2500	0.797

2500-3000	0.770

3000-3500	0.748

3500-4000	0.729

4000-4500	0.713

4500-5000	0.699

5000-5500	0.686

свыше 5500	0.675

Корректировки для сегмента 13

Корректировка на ВРИ для сегмента 13

Кадастровая стоимость для данной подгруппы определялась с применением метода статистического моделирования. Корректировки в данном случае на ВРИ не применяются.

Корректировки для сегмента 13

Таблица 61. Корректировки для сегмента 13

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на форму земельного участка	0.86	СтатРиэлт
2	Корректировка на снос ветхих зданий, строений и сооружений. Жилая застройка	0.85	Справочник Лейфера часть 1 таблица 134
3	Корректировка на наличие электроэнергии	0,81	Справочник Лейфера часть 2 табл.71
4	Корректировка на наличие водоснабжения	0,87	Справочник Лейфера часть 2 табл.92
5	Корректировка на наличие газоснабжения	0,86	Справочник Лейфера часть 2 табл.82
6	Корректировка на рельеф земельного участка
земельные участки под жилую застройку	Справочник Лейфера часть 2 т.46
ровный рельеф	1
рельеф с изъянами	0,83
7	Корректировка на Торг	0,94 (обратная к аналогам)	СтатРиэлт
8	Корректировка на ЗОУИТ	Расчет	Раздел 3.9.3 Корректировка на ЗОУИТ в границах участка

Корректировки для сегмента 14

Таблица 62. Корректировки для сегмента 14

№ п/п	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на наличие электроэнергии	0,87	Справочник Лейфера часть 2 табл.63
2	Корректировка на наличие водоснабжения	0,84	Справочник Лейфера часть 2 табл.85
3	Корректировка на наличие газоснабжения	0,89	Справочник Лейфера часть 2 табл.74

Корректировки для сегмента 1

Корректировка на ВРИ для сегмента 1

Для объектов с ВРИ сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных используется корректировка на вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - рассчитаны отношения удельных средних рыночных цен земельных участков для выпаса сельскохозяйственных животных к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Определение корректирующих коэффициентов для вида разрешенного использования у которых в справочнике имеются корректировки, приведены в таблице:

Таблица 63. Корректировки рыночной стоимости земельных участков ВРИ «01:070 Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.086»

Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков (данные сайта СтатРиэлт)	Коэффициент корректировки
01:000	Сельскохозяйственное использование	0,0018	1
01:170	Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.086	0,0009	0,5

Кври = Кжив/Ксхз = 0,0009/0,0018 = 0,5

Корректировки для объектов расположенных за границами населенных пунктов для сегмента 1

Для объектов, отнесенных к сегменту 1, расположенных на землях с категорией, отличной от земель населенных пунктов, и характеризующихся наличием объектов капитального строительства (ОКС), была введена корректировка, отражающая переход к более интенсивному функциональному использованию территории, сопоставимому с производственной деятельностью. Количественное значение корректировки определялось как отношение средних величин удельных показателей рыночной стоимости видов разрешенного использования (ВРИ), объединенных в справочные группы «Производственная деятельность» и «Сельскохозяйственное использование» по данным аналитического справочника СтатРиелт.

Исходные выборки значений для каждой из групп приведены в таблицах 64 и 65.

Таблица 64. Удельные показатели группы «Производственная деятельность»

Вид разрешенного использования (ВРИ)	Значение удельного показателя
Тяжелая промышленность	0,06
Автомобилестроительная промышленность	0,07
Легкая промышленность	0,09
Пищевая промышленность	0,36
Нефтехимическая промышленность	0,13
Строительная промышленность	0,14
Склады	0,31
Складские площадки	0,11
Обслуживание железнодорожных перевозок	0,22
Обслуживание перевозок пассажиров	0,20
Среднее арифметическое значение по группе	0,169

Таблица 65. Удельные показатели группы «Сельскохозяйственное использование»

Вид разрешенного использования (ВРИ)	Значение удельного показателя
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур	0,0018
Овощеводство	0,0066
Садоводство	0,027
Скотоводство	0,0082
Птицеводство	0,057
Свиноводство	0,063
Рыбоводство	0,057
Питомники	0,057
Сенокошение	0,0017
Выпас сельскохозяйственных животных	0,0009
Среднее арифметическое значение по группе	0,02802

Расчет корректировки на наличие ОКС (Кокс) выполнен по формуле:

Kокс = Xпроиз / Xс/х

где Xпроиз– среднее значение удельного показателя для видов разрешенного использования группы «Производственная деятельность»;

Xс/х – среднее значение удельного показателя для видов разрешенного использования группы «Сельскохозяйственное использование».

Подставляя полученные средние, получаем:

К. ОКС=0,169/0,02802≈6,0314.

Таким образом, установленная корректировка на наличие объектов капитального строительства для рассматриваемой категории земельных участков принимается равной 6,03. Данный коэффициент применяется при корректировке стоимости участков сельскохозяйственного использования с ОКС, отражая их повышенный рыночный потенциал, сопоставимый с землями производственного назначения.

Корректировки для объектов расположенных на категории земельных участков «Земли населенных пунктов» для сегмента 1.

В рамках настоящего отчета принято следующее допущение в отношении земельных участков, отнесённых к сегменту 1 и расположенных на землях категории «Земли населённых пунктов»: для всех таких объектов принимается наличие доступа к инфраструктуре населённого пункта, а именно:

наличие орошения;

наличие пунктов приёма, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

наличие подъездных дорог;

наличие хозяйственного центра;

относительная близость к административному центру населённого пункта (по сравнению с участками, расположенными за его границами).

Поскольку раздельная количественная оценка каждого из перечисленных факторов (орошение, подъездные пути, инфраструктура хранения и т.д.) в рамках применяемого подхода затруднена и экономически нецелесообразна, все они объединены в единую групповую поправку — «Корректировка на местонахождение в пределах населенного пункта». Данная корректировка применяется ко всем объектам сравнения, расположенным за границами населённых пунктов, как единый мультипликатор.

Указанные характеристики учитываются путём применения соответствующих корректирующих коэффициентов, величины которых определены на основании данных Справочника оценщика недвижимости (под редакцией Л.А. Лейфера, 2025 Земельные участки сельскохозяйственного назначения) (далее- Справочник Лейфера). Значения корректировок приведены в таблице.

Таблица 66. Корректирующие коэффициенты

№ п/	Наименование значения корректировки	Значение	Источник
1	Корректировка на месторасположение относительно центра НП	1.2	Справочник Лейфера, т.23
2	Корректировка на наличие пунктов приема, хранения и переработки сельхозпродукции	1.16	Справочник Лейфера, т.31
3	Корректировка на наличие подъездной дороги	1.18	Справочник Лейфера,т.37
4	Корректировка на наличие орошения в НП	1.34	Справочник Лейфера, т.63
5	Корректировка на месторасположение относительно хозяйственного центра	1.15	Справочник Лейфера, т.34
6	Корректировка на местонахождение в пределах населенного пункта	2.53	Совокупное значение корректировок 1-5

Определение кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом

Определение кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом в рамках массовой оценки

Метод капитализации земельной ренты

Определение кадастровой стоимости земельных участков 1 подгруппы сегмента 1 «1.1 Сельхозугодья»

Территория республики резко различна по природным и экономическим условиям сельскохозяйственного производства. Республика Крым имеет уникальные почвенно-климатические условия, которые благоприятны для производства растениеводческой продукции.40 http://msh.rk.gov.ru/file/ekonomicheski_znachimaya_regionaljnaya_programma_v_oblasti_rastnievodstva.pdf

Почвы полуострова характеризуются сложным составом и представляют собой пеструю мозаику, что обусловлено разнообразием геологического и рельефного строения. В равнинном Крыму среди материнских различных видов горных пород преобладают четвертичные желто-бурые глины и суглинки; лишь в самой южной части степи их сменяют галечниково-глинистые наносы пролювиального (т. е. вынесенными водными потоками) происхождения, местами перекрытые лессовидными отложениями. Почвы Крыма в предгорной зоне полуострова представлены материнскими типами пород, такими как элювий и делювий известняков, мергелей, глин, песчаников, конгломератов, а в горном, в том числе и на Южном берегу − глинистыми сланцами и песчаниками Таврической формации, а также юрскими известняками, магматическими породами и продуктами их выветривания. Сложность геологического строения, свойств и состава почв объясняется большим спектром почвообразующих горных пород, неоднородностью климата и растительности, которые и определяют разнообразие почвообразовательного процесса. В зоне засушливых степей, куда входит северная и центральная части полуострова, включая и Керченский регион, наибольшее распространение имеют южные черноземы на рыхлых осадочных горных породах, лугово-черноземные остепненные почвы, южные карбонатные черноземы на плотных породах. Прибрежные территории этой зоны почв представлены солонцами и солончаками, а также лугово-степными комплексами каштановых почв. В предгорной степи доминируют южные предгорные черноземы и дерново-карбонатные почвы, а в предгорной и горной лесостепи − предгорные виды чернозёмов, дерново-карбонатные и бурые остепненные почвы. В зоне горных лесов под дубовыми и буковыми лесами развиваются бурые горно-лесные, а под сосняками − горно-лесные почвы. На яйлах, т. е. в зоне горных степей и лугов, распространены горно-степные выщелоченные черноземы, перегнойно-карбонатные и горно-луговые черноземовидные почвы, которые отличаются плодородием. Чрезвычайно пестрая картина состава почв наблюдается в приморской зоне южного склона Главной гряды Крымских гор. Однако наибольшее распространение здесь имеют коричневые, коричнево-солонцеватые и бурые остепненные виды почвы на глинистых сланцах, а также коричневые солонцеватые и солончаковые почвы. Встречаются также и бурые горно-лесные типы почвы. В Крыму самые богатые и плодородные почвы — это южные черноземы на рыхлых почвообразующих породах, их определяющей характеристикой является глубокое залегание солевого горизонта, а также луговые виды почвы. Наиболее бедными по составу считаются слаборазвитые каменистые на выходах плотных горных пород и солончаки41 Доклад о состоянии и охране окружающей среды на территории Республики Крым в 2015 году, подготовлен Министерством экологии и природных ресурсов Республики Крым .

Различия природных и экономических условий производства обусловливает необходимость выделения для целей кадастровой оценки земель соответствующих данным условиям земельно-оценочных зон, т.е. зонирование соподчинено цели и задачам проведения оценки земель. Выделяемые зоны:

- должны быть примерно однородны и различаться по природным условиям использования земель – рельефу, составу и плодородию почвенного покрова, и климату;

- размер территорий зон должен обеспечить возможность получения статистически надежных величин показателей структуры и эффективности использования сельскохозяйственных угодий в зоне;

- не должны допускать ступенчатости удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельных участков одинакового плодородия на стыке зон.

Базовой основой реализации принципов зонирования и предъявляемых к нему требований служат выделенные на территории республики природно-сельскохозяйственные (земельно-оценочные) зоны, представленные на рисунке (Рисунок 49). Для данного зонирования территории республики использована мелкомасштабная карта геоморфологического районирования Крымского полуострова (Рисунок 50), почвенная карта Крыма (Рисунок 51) из книги И.Я. Половицкого, П.Г. Гусева «Почвы Крыма и повышение их плодородия» 42 Половицкий И.Я., Гусев П.Г. Почвы Крыма и повышение их плодородия: Справ. Изд. – Симферополь: Таврия, 1987 г. и информация о климатических условиях полуострова.

Рельеф наряду с климатом и растительностью является ведущим почвообразующим фактором. Об этом четко свидетельствуют, обусловленные рельефом зональность почвенного покрова по генетическим типам почвообразования и совпадения ареалов их территориального размещения с геоморфологическими районами. Например, совпадения границ ареалов распространения основных типов почв Присивашской низменности с картографической границей данного геоморфологического района. Аналогичны совпадения границ почвенных и геоморфологических зон горного Крыма на стыке выделенных Присивашской и Керченских земельно-оценочных зон, на стыке четырех земельно-оценочных зон.

Центральная земельно-оценочная зона включает территорию почвенного покрова, сформировавшегося в пяти геоморфологических, волнистых, пологоволнистых и возвышенно волнистых районах. Выделение в них стольких же дробных земельно-оценочных зон противоречит перечисленным выше принципам и требованиям земельно-оценочного зонирования, не согласуется с возможностью использования статистических данных об эффективности использования земель только по муниципальным районам. По этой же причине в Керченскую зону объединены земли (почвы) двух геоморфологических районов, в основном, лишь одного муниципального (Ленинского) района.

При иной практической цели земельно-оценочное зонирование Крыма могло бы быть другим. Примером может служить Схема земельно-оценочного зонирования территории Крыма. Схема 10-ти зон была составлена для разработки шкал бонитировки почв при проведении «Укрземпроектом» работ по оценке плодородия земель колхозов, совхозов и на уровне административных районов. Такое дробное деление было возможно благодаря использованию в двухлетнем периоде, кроме крупномасштабных почвенных карт, массовых аналитических данных из очерков о почвах хозяйств и многолетних данных об урожайности культур в хозяйствах, что практически невозможно при современной организации и процедурах проведения ГКОЗ в субъектах РФ.

При земельно-оценочном зонировании для проведения кадастровой оценки земель приоритет отдан почвенному покрову, сходству и различиям частей территории республики по данному основному признаку. Выделение зон, проведение и обозначение их границ с учетом рельефа как основного почвообразующего фактора иллюстрировано на мелкомасштабной почвенной карте, т.к. в таком же масштабе представлена карта геоморфологического районирования полуострова.

В большинстве случаев границы зон не совпадают с границами муниципальных районов, которые находятся в двух или даже трех зонах. Однако, разграничение, распределение кадастровых кварталов по зонам произведено по почвенной карте среднего масштаба (1:200 000) и по границам этих кварталов, т.е. целиком без дробления по зонам. Несовпадения границ районов с границами зон составляет определенные неудобства при оценке земель, как следствие объективной неизбежности, обусловленной расположением районов в разных природных зонах.

Прибрежное предгорье на юго-востоке полуострова резко отличается от территории горного Крыма по геоморфологии, почвенному покрову и организации использования земель пятью муниципальными городскими округами. В границах сравнительно небольших по территории одиннадцати округов, расположенных по всему периметру полуострова за чертой поселений суммарно лишь 24,5 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, в том числе 16.5 тыс. га сельскохозяйственных угодий и только 7,9 тыс. га пашни. Это не позволяет выделять данные территории в отдельные земельно-оценочные районы, оценивать их сельскохозяйственные угодья доходным подходом моделированием кадастровой стоимости. Остается оценивать эти разрозненные площади земель на основе зональных шкал кадастровой стоимости по их расположению, примыканию к смежным зонам.

Обоснованность, результативность земельно-оценочного зонирования республики оценивается характеристикой различий и однородности самих зон по природным, экономическим условиям использования земель и ступенчатости шкал и показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий кадастровых кварталов на стыке зон.

Ступенчатость удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на стыке зон объективная неизбежность, когда она обусловлена различиями зон по плодородию или структурой использования земель.

Характеристика земельно-оценочных зон республики по рельефу, преобладающим типам почв и климатическим условиям представлена далее. Различия зон по этим признакам, свойствам территорий изначально подтверждают необходимость зонирования. Она подтверждается также сельскохозяйственной особенностью территорий и структурой угодий земель сельскохозяйственного назначения в зонах по данным 22 районов. Распределение земельно-учетных данных районов по оценочным зонам произведено с учетом размещения территории районов целиком или частично в границах зоны.

Согласно природным условиям в зонах различна сельскохозяйственная освоенность земель. В Присивашской зоне много болот и заболоченных земель, в зоне Горного Крыма много земель под лесом и площадей, не пригодных под сельскохозяйственное использование. Менее различна распаханность сельскохозяйственных угодий в Присивашской и Керченской зонах, за чертой населенных пунктов нет многолетних насаждений. Во всех зонах нет сенокосных угодий, незначительны площади пастбищ.

Характеристика земельно-оценочных зон по экономическим показателям использования земель последует в процессе разработки базовых нормативов для моделирования и шкал кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Рисунок 49. Природно-сельскохозяйственные (земельно-оценочные) зоны Республики Крым

Рисунок 50. Геоморфологическое районирование Крымского полуострова

Рисунок 51. Почвенная карта Крыма

Таблица 67. Природно-сельскохозяйственные (земельно-оценочные) зоны Крыма, характеристика зон по рельефу, почвенному покрову и климату

Зона	Территории муниципальных районов	Рельеф, Геоморфологический район	Преобладающие типы почв	Безморозный период, дней	Годовое количество осадков, мм	Коэффициент увлажнения
I. Присивашская зона	Красноперекопский, Джанкойский, Раздольненский (северная часть), Первомайский(северная часть), Нижнегорский (северная половина), Советский (северо-восточная часть), Кировский(северо-западная часть)	Присивашская низменность. 1.Северо- Присивашская, 2.Южно- Присивашская	Солончаки, солонцы на лёсовидных отложениях, каштаново-луговые солонцеватые, лугово-каштановые, темно-каштановые солонцеватые	190-205	340-450	0.35-0.42
II. Керченский полуостров	Ленинский, Кировский (северо-восточная часть)	Северно-восточная возвышенно-холмистая равнина, юго-западная низменная равнина	Черноземы солонцеватые на сарматских и майкопских глинах, темно-каштановые солонцеватые на майкопских глинах, солонцы на майкопских глинах	200-225	350-420	0.45-0.50
III. Центральная зона	Черноморский, центральные и южные части Раздольненского и Первомайского районов, Сакский, Северо-западная половина Симферопольского района, Красногвардейский, южная половина Нижнегорского и Советского районов	Тарханкутская возвышенная волнистая равнина, Евпаторийская пологоволнистая равнина, Альминская волнистая равнина, Центрально-Крымская возвышенная пологоволнистая равнина, Индольская низменность	Черноземы южные, черноземы южные мицелярно-карбонатные, черноземы южные мицелярно-карбонатные на красно-бурых глинах, черноземы карбонатные на элювии и делювии карбонатных пород, дерново-карбонатные, черноземно-луговые солонцеватые	180-200	340-400	0.42-0.50
IV. Горный* Крым	Бахчисарайский, юго-восточная часть Симферопольского района, Белогорский, южная половина Кировского района, г. Севастополь	Предгорье, Главная горная гряда	Бурые горно-лесные, бурые горные остепненные, горно-луговые	150-240	350-600	0.40-0.70

*Без прибрежных территорий предгорья муниципальных городов

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции (пункт 57.4 Методических указаний). Для определения кадастровой стоимости разработаны зональные модели шкал земельной ренты сельскохозяйственных угодий, которые позволяют с учетом структуры использования земель (севообороты) рассчитать валовый доход, затраты, а также земельную ренту с учетом качества (плодородия) почв.

Таблица 68. Порядок определения кадастровой стоимости 1 подгруппы сегмента

№ п/п	Перечень действий, указанный в Методических указаниях	Комментарии
Расчет валового дохода.	Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену
1. Определение нормативной урожайности
Определение перечня почвенных разностей и площади, занимаемой каждой из них.	Определяется в соответствии с Единым государственным реестром почвенных ресурсов России, но может быть уточнен по документально подтвержденным данным почвенных карт о составе и состоянии почв конкретных хозяйств в год, предшествующий дате определения кадастровой стоимости. Площади почвенных разностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе крупномасштабных почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования, устанавливаемых на основе данных ЕГРН. В случае отсутствия сведений о местоположении границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, возможно проводить оценку земельных участков в границах территорий бывших хозяйств (колхозы, совхозы и прочее). При этом имеющиеся почвенные характеристики по бывшим хозяйствам, соответственно, применяются к данным земельным участкам, входящим в границы территорий, занимаемых бывшими хозяйствами. При невозможности определения местоположения земельного участка в границах бывших хозяйств и (или) отсутствии данных по бывшему хозяйству необходимо использовать структуру почвенных разностей по муниципальному образованию.	Учитывая отсутствие на дату оценки сведений о почвах Республики Крым в Едином государственном реестре почвенных ресурсов России http://egrpr.esoil.ru/content/2poc.html, в качестве картографической основы для расчета площадей почвенных разновидностей используется почвенная карта Республики Крым (КАРТА ГРУНТIВ УКРАIНСЬКОI РСР) масштаба 1:200 000, подготовленная «Укрземпроект» в 1967 году. Определение перечня почвенных разновидностей проводится в границах территории кадастровых кварталов для возможности наиболее объективного расчета (сопоставление двух картографических основ, созданных в разное время для разных целей, в разных системах координат, разных масштабах, ведет к неизбежному искажению при использовании на мелких контурах – в границах земельных участков).
Определяется перечень культур	-	Перечень культур определялся в соответствии с набором типичных традиционно возделываемых культур в Республике Крым по данным статистического и сельскохозяйственного учета.
Выбор севооборота	Осуществляется выбор в разрезе почвенных разностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой и общим количеством полей севооборота. Критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.	Севооборот составлялся для почвенных разностей определенного уровня плодородия, выраженного в балле бонитета почв. Для расчета баллов бонитета почв проведена оценка качества и плодородия сельскохозяйственных угодий. Также на основе многолетних статистических данных разработана структура посевов и чистого пара.
Определение удельного валового дохода сельскохозяйственной культуры	Валовый доход на единицу площади для каждого севооборота определяется как сумма произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и площадей полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, деленная на суммарную площадь полей севооборота.	Разработаны зональные модели шкал земельной ренты сельскохозяйственных угодий, которые учитывают в том числе валовый доход на единицу площади с учетом структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур.
2. Определение рыночной цены реализации сельскохозяйственной культуры	Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.	Прогнозируемая цена реализации по культурам определена по данным статистической отчетности за трехлетний период с учетом индексации на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.
3. Расчет затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.	Определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции рекомендуется производить на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен. При отсутствии технологических карт возможно использование форм отчетности и статистических данных (пункт 57.4.3. Методических указаний). При расчете затрат в обязательном порядке должны учитываться затраты на поддержание плодородности почв для каждого севооборота. Величина затрат на единицу площади для каждого севооборота определяется как сумма произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и площади полей, занятых этими культурами, поделенная на общую площадь полей в севообороте.	Учитывая отсутствие технологических карт затраты, определялись на основе форм отчетности и статистических данных. Затраты на поддержание плодородия почв учтены в статистических данных и структуре использования земель. Разработаны зональные модели шкал земельной ренты сельскохозяйственных угодий, которые учитывают в том числе величину суммарных затрат (затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур и затрат на поддержание плодородия почв) на единицу площади с учетом структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур.

Качество и плодородие сельскохозяйственных угодий кадастровых кварталов Республики оценено проведением в трех стадиях последовательно взаимосвязанных работ43 Данные предыдущего тура оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Крым (2016 год). :

- бонитировка почв республики;

- характеристика сельскохозяйственных угодий кадастровых районов и кварталов по качеству и плодородию;

- проверка объективности бонитировки почв и оценки плодородия сельскохозяйственных угодий кадастровых кварталов.

Бонитировка разновидностей почв – сравнительная оценка природного плодородия по свойствам самих почв проведена в соответствии с Техническими указаниями Госкомзема России 2000 г.44 Технические указания по государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации: 15.05.2000 г. . Рекомендуемые Указаниями методика и технология бонитировки почв разработана В.А. Махтом, В.А. Руди, Н.В. Осинцевой и Е.С. Чернорай. Бонитировка включает разработку систематического списка, классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв.

По принятой методике бонитировки систематический список почв составляется как предварительный вариант каталога для разработки классификатора почв.

Список почв Республики Крым составлен в порядке фиксирования разновидностей в процессе составления экспликаций почв кадастровых кварталов на основе почвенной карты Республики Крым масштаба 1:200 000, составленной Укрземпроектом в 1967 г. На карте цветной гаммой выделены контуры преобладающих почв с указанием почвенных индексов, детализированных до уровня разновидностей (генетические тип – подтип – род - вид в соответствии с их мощностью и гумусированностью – разновидность с учетом их скелетности (каменистость, щебнистость).

На карте данного среднего масштаба неизбежна генерализация отображения ареалов распространения почв с указанием преобладающих разновидностей. В списке почв Крыма, выделенные на территории республики почвы систематизированы с учетом действующей на момент составления карты классификации почв, которая отличается от более поздней классификации, принятой для крупномасштабной почвенной съемки, материалы которой также использованы при оценке земель республики.

В связи с этим названия разновидностей почв списка дополнены расширенным перечнем диагностических признаков на основе крупномасштабных картограмм агропроизводственных групп почв хозяйств бывших колхозов, совхозов, семи (половины) муниципальных районов, равномерно расположенных в четырех природно-сельскохозяйственных зонах республики (Рисунок 52). Картограммы агропроизводственных групп почв, составленные на основе материалов почвенных обследований (карт, очерков) 1980, 1988 гг. 1990-2002 гг. содержат не только полное название почвенных разновидностей в соответствии с действующей классификацией, но и количественные показатели мощности гумусовых горизонтов (см) и процент содержания гумуса в пахотном слое почв.

Кроме того, учтена также информация о почвах республики в книге И.Я. Половицкого и П.Г. Гусева. «Почвы Крыма и повышение их плодородия»45 Половицкий И.Я., Гусев П.Г. Почвы Крыма и повышение их плодородия: Справ. Изд. – Симферополь: Таврия, 1987 г. . Список разновидностей почв Республики Крым с характеристикой их свойств (бонитировочных признаков) составлен высококвалифицированным почвоведом с 40-летним опытом полевых, лабораторных исследований и картирования почв Л.В. Буделевой в рамках первого тура оценки земель Республики, проведенного в 2016 году.

Рисунок 52. Обеспеченность территории Республики Крым крупномасштабными картограммами агропроизводственных групп почв хозяйств бывших колхозов, совхозов (серая штриховка)

Классификатор почв Республики Крым (П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент \ файл «Классификатор почв Республики Крым») представляет собой систему таксономических единиц классификации и оценки почв, количественных показателей качества и их влияния на плодородие почв. Он разработан на основе систематического списка почв для последующего формирования шкалы бонитировки почв.

Классификатор включает 7 разделов характеристики бонитировочных признаков почв по типу, подтипу, родовым признакам и их вид по мощности гумусового горизонта, содержанию гумуса в пахотном слое, признакам каменистости, щебнистости, антропогенным факторам и разновидностям. В массовой практике бонитировки разновидностей почв в 2001 г. в большинстве субъектов РФ классификаторы содержали только 5 разделов. Особенно дробно почвы характеризуются в разделах родовых и прочих признаков. Классификатор разработан почвоведом высокой квалификации М.С.Клокотовой, имеющей опыт разработки классификаторов почв в субъектах РФ Сибири.

Для оценки влияния на плодородие негативных свойств почв в классификаторе использованы коэффициенты их оценки, применявшиеся в Российской Федерации при бонитировке почв в процессе четырех туров оценки плодородия земель зональными проектными институтами и филиалами системы Гипрозем (1970-1986 гг.) и двух туров ГКО сельскохозяйственных угодий (2001-2010 гг.). С уточнениями применительно к местным почвенно-климатическим условиям. Аналогично, по опыту многолетней массовой апробации этих коэффициентов в первом разделе классификатора их величины дифференцированы по их гидроморфности, отдельно для оценки солонцов, солончаков, аллювиальных почв, по почвенным выделам земель условно пригодных под сельскохозяйственные угодья, например, для пастбищного использования.

Шкала бонитировки почв Республики Крым (П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент\ файл «Расчет_площадей») сформирована на основе списка и классификатора почв в соответствии с Техническими указаниями 2000 г. Методология применялась при бонитировке почв и вычислениях удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельных участков в субъектах РФ в процессе туров массовой ГКО в 2001, 2006, 2016, 2022 гг.

По классификационным признакам формируются полные названия разновидностей почв по диагностическим признакам в разделах классификатора и показатели свойств (бонитировочных признаков) разновидностей.

Разработка шкалы бонитировки почв республики включает расчет:

- частных баллов оценки основных свойств плодородия почв по мощности органогенного (гумусированного) горизонта, содержанию гумуса в пахотном слое и гранулометрическому составу на основе шкал оценки этих свойств;

- совокупного среднегеометрического балла из этих трех частных значений;

- баллов бонитета разновидностей с учетом частных коэффициентов поправок на негативные свойства почв в разделах классификатора.

Таблица 69. Шкалы оценки мощности, гумусированности и гранулометрического состава почв Республики Крым

Мощность органогенного горизонта	Содержание гумуса	Гранулометрический состав
См.	Балл	Процент	Балл	% физической глины	Балл
5	20	15	49
10	25	20	57
15	31	25	66
20	37	1,5	48	30	74
25	43	2	64	35	82
30	49	2,5	78	40	89
35	55	3	90	45	95
40	62	3,5	100	50	100
45	69	4	106	55	95
50	76	4,5	108	60	90
55	84	5	110	65	85
60	92	5,5	111	70	81
65	100	6	113	75	76
70	106	Более 6	113	Более 75	66
75	110
80	113
Более 80	115

100-бальные величины свойств отображены по их значениям в лучших почвах республики, достаточно распространены, более 15% общей площади сельскохозяйственных угодий. При балльной оценке выраженности этих свойств в шкалах использован опыт предыдущих оценок при четырех турах оценки плодородия почв и определения удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ. Балльная оценка свойств соответствует действующему в биологии и экономике «закона минимума и максимума» (когда ресурс в минимуме отдача на единицу ресурса больше, чем когда он в максимуме).

В шкалах при превышениях 100-бальных значений свойств их влияние на плодородие почв изменяется незначительно и при большой выраженности затухает. Это, однако, не означает, что при бонитировке почв следует ожидать массового превышения оценки разновидностей более 100 баллов. При, например, большой мощности гумусового горизонта почва может быть малогумусированной, облегченного механического состава и с отрицательными свойствами. В результате бонитировки всех разновидностей почв только в редких случаях расчетные показатели балльной оценки превышали 100 баллов. В таких случаях для соблюдения принципа замкнутой шкалы оценка этих разновидностей почв снижались до 99 баллов.

Определение перечня почвенных разностей и площади

Качество сельскохозяйственных угодий, входящих в границы кадастровых кварталов, характеризуется по составу, площади и плодородию разновидностей почв. Площади, которую занимает каждая почвенная разновидность, определялись на основе почвенных материалов.

Для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель республики Крым использована почвенная карта Республики Крым масштаба 1:200 000, подготовленная «Укрземпроект» в 1967 году.

В качестве графической основы для расчета площадей почвенных разновидностей были использованы данные ГКН о границах кадастровых кварталов.

После определения состава почвенных разновидностей в границах кадастрового квартала каждой разновидности почв по ее названию был присвоен балл бонитета (плодородия) по данным шкалы бонитировки почв Республики Крым.

Характеристика сельскохозяйственных угодий в разрезе кадастровых кварталов и районов представлена в П.1 Исходные данные\Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС\1 сегмент «Расчет_площадей».

Проверка объективности бонитировки почв

Объективность бонитировки почв должна проверяться логическим анализом величины баллов бонитета шкалы разновидностей почв и средних баллов плодородия сельскохозяйственных угодий кадастровых кварталов и районов. Объективность шкалы бонитировки почв республики проверялась по агрономической значимости свойств баллов бонитета разновидностей почв. В необходимых случаях в классификаторе почв уточнялись коэффициенты оценки негативных свойств почв. Уточнялись 100-бальное значение содержания гумуса в пахотном слое почв республики и соответственно балльные значения данного свойства (бонитировочного признака) плодородия.

Не представилось возможным проверить объективность оценки плодородия (бонитетов почв) сельскохозяйственных угодий кадастровых кварталов и районов по их корреляции с многолетней урожайностью зерновых культур. Во-первых, из-за того, что нет и практически невозможно собрать многолетние данные об урожайности в бывших колхозах, совхозах (кадастровых кварталах) и современных в их границах крупных хозяйств. Во-вторых, в границах кадастровых кварталов, муниципальных районов только часть сельскохозяйственных угодий республики используется сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) и личными подсобными хозяйствами. В этих условиях не может быть положительной коррелятивной связи баллов плодородия сельскохозяйственных угодий кадастровых районов с имеющейся у ГБУ многолетней урожайностью зерновых культур в муниципальных районах республики.

Разработка зональных моделей шкал земельной ренты сельскохозяйственных угодий

При определении удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом сельскохозяйственные угодья оцениваются как производственный ресурс, как ресурс производства дохода в форме земельной ренты по их плодородию при средних в субъекте РФ (оценочной зоне) структуре и уровню использования. Зависимость земельной ренты от её факторов выражается моделями шкал её функциональной зависимости от плодородия почв.

Земельная рента сельскохозяйственных угодий кадастрового квартала определяется путем подстановки в модель шкалы балла бонитета почв сельскохозяйственных угодий кадастрового квартала. При этом определенному баллу плодородия в шкале соответствует только одно значение земельной ренты независимо от структуры использования земель под зерно, технические культуры, многолетние насаждения или для производства только одного из этих видов продукции. Собственник земельного участка платит налог за использование природного ресурса определенной производительной способности почвы. Только такой налог является земельным налогом. Более высокий доход в зависимости от видов производимой продукции – следствие предпринимательской деятельности, рационализации производства, изымается повышением налога в форме подоходного налога.

Исходя из этих методических положений разработка зональных моделей шкал земельной ренты сельскохозяйственных угодий включала:

- подготовку базовых нормативов для разработки зональных моделей земельной ренты;

- разработку зональных моделей шкал земельной ренты.

Подготовка базовых нормативов для разработки зональных моделей земельной ренты

Базовые нормативы представляют собой средние по зоне статистические показатели структуры использования сельскохозяйственных угодий, урожайности культур и продуктивности угодий, цен реализации продукции и затрат на её производство. Как объективно обусловленные природными и экономическими условиями использования земель они обретают форму нормативов и базовой основы для дифференциации по плодородию сельскохозяйственных угодий кадастровых районов, кварталов и земельных участков.

Таблица 70. Базовые нормативы для разработки моделей земельной ренты пашни и кормовых угодий в земельно-оценочных зонах Республики Крым

Земельно-оценочная зона	Зерновые и зернобобовые культуры	Технические культуры	Однолетние травы	Многолетние травы	Всего посевов*	Чистый пар	Пашня (посев+пар)	Кормовые угодья

Всего	в том числе под	Всего	в т.ч. подсолнечник

товарное зерно	фуражное зерно

1. Структура площадей посевов и чистого пара, %
Присивашская зона	66.8	22.8	-	-	10.4	100
в т.ч.% от общей площади	77	15
Керченская зона	70.5	23.1	-	-	6.3	100
в т.ч.% от общей площади	64	30
Центральная зона	66.9	23.2	-	-	9.9	100
в т.ч.% от общей площади	75	17
Горный Крым	65.8	21.0	3.1	1.5	8.6	100
в т.ч.% от общей площади	55	37
Итого по Республике	65.8	22.4	1.5	0.9	9.4	100
в т.ч.% от общей площади	72	20
2. Урожайность, ц/га
Присивашская зона	35.8	35.8	39.3	13.6	-	-	4.8
Керченская зона	35.9	35.9	39.5	9.0	-	-	6.7
Центральная зона	27.5	27.5	30.3	12.6	-	-	7.9
Горный Крым	27.2	27.2	29.9	13.7	23.30	10.0	5.4
Итого по Республике	31.6	31.6	34.7	12.2	23.30	10.0	6.2
Примечание: Урожайность фуражного зерна, сеяных трав и кормовых угодий дана в - ц к.ед/га
3. Цены реализации продукции, руб/ц
Присивашская зона	1 234.1	2 689.4
Керченская зона	1 234.1	2 689.4
Центральная зона	1 234.1	2 689.4
Горный Крым	1 234.1	2 689.4
Итого по Республике	1 234.1	2 689.4
4. Затраты на производство продукции, руб/га
Присивашская зона	30 449.8	30 449.8	30 449.8	27 661.8	27 661.8
Керченская зона	29 869.9	29 869.9	29 869.9	18 687.1	18 687.1
Центральная зона	28 111.5	28 111.5	28 111.5	23 291.6	23 291.6
Горный Крым	28 082.3	28 082.3	28 082.3	29 416.6	29 416.6	9 480.1	8 370.9
Итого по Республике	29 128.4	29 128.4	29 128.4	24 764.3	24 764.3	9 480.1	8 370.9

* - Без малораспостраненных культур и картофеля на приусадебных землях

Примечание: Урожайность и затраты сеяных трав в целом по республике даны по уровню этих показателей в зоне горного Крыма

Структура площадей посевов и чистого пара

Зональные нормативы использования сельскохозяйственных угодий (без многолетних насаждений) даны по структуре основных биологических групп культур и чистого пара во всех категориях хозяйств, сельскохозяйственных организациях, крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств по данным динамики площадей за 2011-2025 гг.

В 2011-2015 гг. последовательно сокращались площади посевов зерновых культур во всех категориях хозяйств с 824,1 тыс. га в 2011 г. до 711,0 тыс. га, т.е. на 14%. Далее, начиная с 2016 г. площади посевов последовательно увеличивались с 733,2 тыс. га до 758,6 тыс. га в 2020 году. Урожайность зерновых равномерно последовательно по годам 2012-2017 гг. выросла с 14,8 ц/га до 28,3 ц/га в 2015 г., затем снизилась в 2018 году до 15 ц/га, в 2019 году снова произошел рост до 26,6 ц/га и падение до 16,4 ц/га в 2020.По другим культурам – в меньшей динамике.

Учитывая отсутствие данных по другим годам, площадь чистых паров принята по данным предыдущего тура оценки земель в Республике Крым (данные за 2014-2015 гг. в сельскохозяйственных организациях и крестьянских (фермерских) хозяйствах). Для принятия структуры посевов в качестве зональных базовых из их площадей исключены площади посевов малораспространенных культур и посевов картофеля в личных подсобных хозяйствах, хозяйствах населения размещенных преимущественно на приусадебных участках – на землях другой категории земель. Площадь кормовых угодий (в основном пастбищ) дана по земельно-учетной форме №22 на 01.01.2025г. Зональные базовые нормативы определены по данным информации районов с учетом расположения их территории в зоне целиком или её части.

Для более объективного исчисления земельной ренты площадь посевов зерновых культур необходимо подразделить на площадь, с которой производится товарное зерно и используемое на фураж, реализуемое через продукцию животноводства по более низкой цене, исключить из расчетов зерно, используемое на семена.

В связи с этим в расчетах земельной ренты должны использоваться взаимно корректная разнородная информация. Для создания базовых нормативов использованы урожайность зерновых культур в сельскохозяйственных организациях за 2022-2025 гг. Урожайность зерна, используемого на фураж, оценено в кормовых единицах по урожайности зерновых культур, увеличенной по коэффициенту 1,146 Коэффициент применялся в трех турах ГКОЗ на территории ряда субъектов РФ .

В республике возделываются 12 видов технических культур от подсолнечника на зерно и льна масличного до кориандра. По такому количеству разнородных культур практически трудно определить обобщенные величины удельных показателей выхода продукции, затрат на её производство и их эффективности. В связи с этим принято целесообразным оценивать эффективность возделывания технических культур по урожайности, цене реализации и затратам на возделывание основной технической культуры – подсолнечнику на зерно, занимающему 29% площади посевов технических культур устанавливать соответствующие зональные базовые нормативы по экономическим показателям возделывания этой культуры.

Нормативные (базовые) цены реализации, удельные показатели валового дохода продукции культур и затрат на её производство

Базовые нормативы цен реализации товарного зерна и подсолнечника на зерно вычислены как средние значения за период с 2019 по 2024 год на основе данных о средних ценах производителей сельскохозяйственной продукции, реализуемой сельскохозяйственными организациями по данным федеральной статистики47 https://www.fedstat.ru/indicator/57693 .

Нетоварное фуражное зерно и продукция сеяных трав и кормовых угодий не имеют цены реализации. Однако в процессе моделирования шкал ренты возникает необходимость определения цен на эту продукцию. Корма реализуются через продукцию животноводства. Здесь цена кормов в зонах равна их себестоимости, помноженной на коэффициент окупаемости затрат в животноводстве. Например, в зоне Горного Крыма при затратах на возделывание зерновых культур в 28 082 руб./га и урожайности зерна на фураж в 29 ц.к.ед./га его себестоимость составляет 936 руб./ц.к.ед. По уровню рентабельности (убыточности) проданных товаров, продукции, работ, услуг в зоне Горного Крыма за 2024 год рентабельность животноводства была в среднем 27%. Следовательно, фуражное зерно реализовано в зоне по расчетной цене 1186 руб./ц.к.ед. (936*1,27).

Учитывая малые площади сеяных трав и кормовых угодий, их очень незначительную долю в земельной ренте корма с них тоже оценены по расчетной цене фуражного зерна.

Удельные показатели нормативов затрат на возделывание основных сельскохозяйственных культур определены по данным формы №9 АПК сводных бухгалтерских отчетов районов за 2022, 2023, 2024 гг. путем деления затрат на производство культуры на её площадь посева с учетом их корректировки по зонам на индекс изменения цен. Базовые нормативы используются для их дифференциации по классам качества земель.

Удельные показатели выхода валового дохода с единицы площади культур, размещены в таблице базовых нормативов, не предназначены для непосредственного использования при моделировании шкал земельной ренты. Они используются для сравнительного анализа рентабельности культур и всех сельскохозяйственных угодий в зонах, для самоконтроля моделирования и анализа качества моделей шкал земельной ренты. Представленные в таблице базовые нормативы характеризуют лишь экономику использования пашни без обобщенного экономического анализа её использования, который был бы неполным без показателей использования многолетних насаждений.

Базовые нормативы использования многолетних насаждений

По данным статистики и бухгалтерского учета многолетние насаждения, как и технические культуры, представлены множеством и часто малых площадей плодов, ягод и виноградников в районах и зонах. Это тоже не позволяет разработать отдельно по ним статистически надежные показатели урожайности, цен реализации и затрат на их производство. Поэтому культуры многолетних насаждений представлены в таблицах моделирования шкал земельной ренты Центральной зоны и зоны Горного Крыма48 Площади посевов многолетних насаждений по фактической структуре составляют более 3%. (П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент \ файл «1 подгруппа»\ лист «Модель Центральная», «Модель Горный») суммарной площадью, удельными по ним показателями выхода валовой продукции и затрат на её производство по данным статистики и бухгалтерского учета.

Многолетние насаждения – это площади высокоинтенсивного использования по уровню затрат и выходу продукции. Поэтому, при небольшой их площади они составляют большую долю дохода земельной ренты сельскохозяйственных угодий. Об этом свидетельствует характеристика земельно-оценочных зон по плодородию земель и эффективности производства основных видов продукции.

Баллы бонитета почв сельскохозяйственных угодий зон представляют собой среднюю оценку плодородия природной модели качества, структуры почвенного покрова всех сельскохозяйственных зон. Однако, в связи с тем, что в республике фактически поставлены на учет не все площади, то в обработке обычно находятся лишь лучшие земли. Об этом свидетельствует довольно высокая и равномерная по зонам урожайность культур, не коррелирующая с баллом бонитета почв всей земельно-учетной площади сельскохозяйственных угодий. Экономические показатели основных культур не обуславливают ступенчатости земельной ренты с пашни.

Разработка зональных моделей шкал земельной ренты

В соответствии с зональностью территории республики базовые модели разработаны по четырем земельно-оценочным зонам. Модели разработаны для установления функциональной зависимости земельной ренты от плодородия почв в форме шкалы земельной ренты по плодородию почв для оценки на ее основе кадастровых кварталов и земельных участков.

Базовая модель земельной ренты в зонах республики разработана в следующей последовательности земельно-оценочных действий:

- классификация сельскохозяйственных угодий зоны по качеству и категориям пригодности;

- разработка модели структуры использования сельскохозяйственных угодий зоны;

- определение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и кормовых угодий в классах качества и по категориям пригодности земель;

- определение удельных показателей нормативных затрат на возделывание культур и использование кормовых угодий в классах качества земель;

- расчет валового дохода сельскохозяйственных угодий;

- разработка базовой модели земельной ренты сельскохозяйственных угодий зоны.

Естественно-исторической (природной) основой моделей структуры использования и земельной ренты сельскохозяйственных угодий служит распределение земель по качеству и природному плодородию. На территории республики почвоведами выделены более 500 разновидностей почв. Проектирование структуры использования земель (севооборотов) по каждой разновидности почв и расчет по ним земельной ренты было реализовано в виде обобщения почвенных разновидностей и проектирования структуры посевных площадей (севооборотов) по классам земель. Проведена группировка разновидностей почв в более крупные оценочные единицы – классы качества земель.

Классификация сельскохозяйственных угодий

Классификация проведена в две ступени:

- распределение площадей разновидностей почв по классам качества;

- разграничение классов земель по категориям пригодности под пашню или кормовые угодья.

Основанием для классификации земель в зонах республики служит информация об общей площади и распределении сельскохозяйственных угодий по составу, площади и плодородию почвенных разновидностей. Распределение площадей сельхозугодий по классам качества используется только для обоснования рациональной структуры их использования в классах земель.

По уровню плодородия почв сельскохозяйственные угодья зон распределены по следующим десяти классам земель:

Таблица 71. Классификация сельскохозяйственных угодий по плодородию почв

Класс качества	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Балл бонитета почв	90-100	80-89	70-79	60-69	50-59	40-49	30-39	20-29	10-19	менее 10

По каждому классу земель определена площадь сельскохозяйственных угодий и средневзвешенный балл бонитета почв в составе класса. Вычислен также средний балл плодородия сельскохозяйственных угодий зоны. Распределение сельскохозяйственных угодий зон по классам качества приведено в П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент\ файл «Средневзв балл бонитета почв СХУ в КК» в качестве природной основы проектирования структуры использования земель и последующих расчетов по определению земельной ренты.

На второй ступени классификации произведено разграничение площадей земель по их пригодности под пашню и кормовые угодья. Пригодность земель под сельскохозяйственные угодья и их основные виды – пашню и кормовые угодья (сенокос, пастбища) определяется их плодородием по признакам качества почв, рельефом, доступностью и другими условиями организации использования. Разграничение проведено с учетом данных предыдущего тура оценки земель.

Таблица 72. Распределение площадей сельскохозяйственных угодий земельно-оценочных зон по пригодности под пашню и кормовые угодья

№ п/п	Земельно-оценочная зона	Всего с-х угодий, тыс.га	из них пригодные под:	Пограничный балл земель, используемых под виды угодий (*/**)

Пашня, тыс.га	Кормовые угодья, тыс.га

1	Присивашская	380.5	341.9	38.6	30/29
2	Керченская	217.3	146.5	70.8	30/29
3	Центральная	715.8	625.3	90.5	30/29
4	Горный Крым	206.7	171.8	34.9	30/29
По республике

*- пограничный (предельный) балл плодородия земель, пригодных под пашню;

**- пограничный (наибольший) балл пригодности земель под кормовые угодья.

Разработка базовой модели структуры использования сельскохозяйственных угодий.

Модель структуры использования земель в зонах разработана на основе их классификации и сложившейся системы земледелия и севооборотов по составу и площади оценочных культур и чистого пара. Зональные модели площадей сельскохозяйственных культур и чистого пара разработаны в двух видах – в процентах от площади класса земель таблицах П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент\ файл «Средневзв балл бонитета почв СХУ в КК» в гектарах площади посева и чистого пара. Проектируемая структура использования земель (севооборот) класса качества земель относится ко всем разновидностям почв в составе класса.

Основой проектирования структуры использования классов пахотнопригодных земель служит базовая структура их использования. Процесс проектирования структуры использования классов земель заключается в дифференциации базовой структуры по классам качества земель при соблюдении следующих условий:

- по результатам проектирования в среднем по зоне должна быть выдержана/сохранена базовая структура посевных площадей оценочных культур и чистого пара;

- на землях класса среднего по зоне качества (бонитета почв) проектируется структура посевов культур и чистого пара, примерно схожей со средней по зоне (базовой) структурой;

- проектирование наиболее оптимальной структуры использования пахотнопригодных земель зоны при наилучшем использовании плодородия земель классов, т.е. с соблюдением принципа наилучшего использования земель;

- использование по возможности информации о сложившихся и рекомендуемых наукой или практикой структуры использования и севооборотах на землях различного качества.

Соблюдение первых трех условий подтверждено проектированием структуры использования земель в зональных таблицах и пояснениями проектирования. Проблематичным является соблюдение четвертого условия. Дело в том, что в республике Крым и вероятно, не только здесь, нет информации о рекомендуемой или фактической дифференциации структуры использования земель по их качеству в границах природно-сельскохозяйственной зоны, хотя в реальности она существует.

Нет сомнения, что на лучших землях размещаются более интенсивные культуры, а на пахотных землях ниже среднего и худшего качества размещают кормовые севообороты с преобладанием менее требовательных к почве многолетних трав. В каждом хозяйстве складывается свой севооборот с учетом качества земель.

Используя рекомендуемые в справочных источниках схемы севооборотов ГБУ обращено внимание на следующее:

- схемы севооборотов безотносительны к конкретным по качеству почв и массивов севооборотов, включающих разнородные почвы;

- рекомендуемые севообороты в их полном, идентичном виде применимы только в частных случаях их совпадения с индивидуальными условиями ведения хозяйства;

- севообороты по набору культур, их возможному или невозможному освоению не согласуются со сложившейся или иной рекомендуемой в зонах структурой использования пашни.

Соответственно почвенно-климатическим условиям и сложившимся в зонах системе земледелия проектируемые по классам качества земель структуры их использования зональны, но едины следующие основные принципы проектирования:

- наиболее эффективное использование земель зоны, классов качества;

- севооборот, структура площадей сельскохозяйственных культур и чистого пара в классах земель проектируется с учетом агротехнически и экологически допустимого и экономически целесообразного использования земель;

- в среднем по природно-сельскохозяйственной зоне структура использования земель согласовывается с объективно сложившейся системой земледелия.

В зонах в структуре использования пашни практически сохранена сложившаяся доля зерновых культур с ее логичным природно-сельскохозяйственным соотношением. В Керченской и Центральной зонах в интересах агротехнически и экологически допустимого и экономически целесообразного использования пахотнопригодных земель зоны произведено уточнение зональной структуры их использования по классам качества земель. В Центральной зоне и Горном Крыму присутствуют площадь многолетних насаждений в связи с существенным их весом в общей площади земель зоны.

Во всех зонах в моделях структуры использования земель посевы наиболее интенсивного подсолнечника на зерно размещаются с наибольшей насыщенностью в севооборотах на лучших землях. По мере снижения качеств почв доля (процент) подсолнечника на зерно в севооборотах классов закономерно снижается. Со снижением качества земель соответственно возрастает доля менее доходного фуражного зерна. Здесь же для обеспечения более высокой урожайности этих культур, производства семян и товарного зерна высокого качества, в севооборотах предусмотрены наибольшие площади чистых паров.

При среднем в зоне бонитете плодородия классов пахотнопригодных земель проектируемая структура посевных площадей примерно совпадает с фактической зональной структурой. В процессе разработки модели структуры использования классов земель по каждой культуре (группе культур), для контроля вычислен средневзвешенный показатель её доли в зональной структуре посевов. Несовпадения по отдельным культурам с базовой структурой посевных площадей объясняется уточнениями базовой структуры и тем, что доля культур в структуре проектируется с соблюдением принципа наилучшего использования.

Разработка модели структуры использования сельскохозяйственных угодий завершается характеристикой модели по площади посевов культур, чистого пара и кормовых угодий в классах земель. Площади культур, чистого пара определены исходя из общей площади земель класса и доли (процента) культуры, пара в модели структуры использования сельскохозяйственных угодий.

Определение нормативной урожайности.

Определение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур заключается в дифференциации базовой (зональной) урожайности по бонитету плодородия классов качества земель. Нормативная урожайность культур в зональных таблицах определена путем дифференциации базовой урожайности по баллам бонитета почв. Базовая урожайность культур принята за нормативную в среднем по зоне как объективно обусловленная природно-экономическими условиями и современным уровнем развития производительных сил сельского хозяйства зоны. Базовая (нормативная) урожайность культуры в зоне, дифференцированная по баллам бонитета классов земель, принимает форму нормативной урожайности.

Одни и те же почвы неодинаково благоприятны для произрастания различных сельскохозяйственных культур. Например, почвы низкого качества более благоприятны для произрастания многолетних трав, чем для возделывания зерновых культур. Эти же почвы, наоборот, менее благоприятны для требовательных к почве интенсивных культур. Соответственно по-разному дифференцирован бонитет почв по отношению к различным культурам.

Бонитировка почв проводится по отношению к зерновым культурам. Соответственно балл по отношению к зерновым культурам (Б3) равен баллу бонитета почвы (Бб). Согласно Методическим рекомендациям по внутрихозяйственной оценке земель49 Методические рекомендации по внутрихозяйственной оценке земель. / Махт В.А., Руди В.А., Миселев B.C. и др., Омск, 1989. - 40 с. балл оценки почв по отношению к следующим культурам определяется относительно балла бонитета почвы, по следующим уравнениям:

Б3 = Бб

Бт = -37 + 1,76Бб - 0,005;

Бо= –2,1+1,51Бб – 0,005Бб²;

Бм= 0,4 + 1,79Бб– 0,008Бб².

Где Бт – балл подсолнечник (технические культуры);

Бо – балл однолетние травы;

Бм – балл многолетние травы

На основе базовой нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры и баллов плодородия по отношению к определенной культуре (группе культур) нормативная урожайность культуры на i-ой почве определяется по формулам:

Узнi = Убз*

где Узнi – нормативная урожайность по культуре на i почве;

Убз, – базовая в зоне урожайность соответственно по определенной культуре;

Бзi,– балл оценки i-ой почвы по отношению соответственно к культурам, определенный по формулам;

Бзо – базовый (средний по оценочной зоне) балл оценки почв по отношению к культурам, вычисляемый на основе среднего в зоне балла бонитета пашни (пахотнопригодных земель).

Базовая и нормативная урожайность фуражного зерна, кормовых культур и угодий на почвах классов земель выражена в кормовых единицах.

За кормовую единицу общепринята кормовая ценность овса. В Республике Крым в составе зерновых культур преобладает пшеница, кормовая ценность которой значительно выше овса. Поэтому зерно здесь оценено в кормовых единицах по коэффициенту 1,10. Данный коэффициент применялся в расчетах базовой продуктивности сельскохозяйственных угодий субъектов РФ степных и лесостепных зон при ГКОЗ в 2000 и 2006 гг., а также при оценке в Республике Крым в 2016 и 2022 году.

В связи с отсутствием информации о фактической урожайности пастбищ и улучшенных сенокосов и пастбищ нормативная урожайность кормовых угодий в классах качества земель определена на основе дифференциации нормативной урожайности многолетних трав пропорционально баллам бонитета почв классов качества земель, пригодных под кормовые угодья. Кормовые угодья рассматриваются как площади коренного улучшения по технологии возделывания многолетних трав вне севооборота. Кроме того, с учетом проектируемых площадей коренного улучшения кормовых угодий в зонах применены коэффициенты к продуктивности кормовых угодий: в Присивашской зоне 0,80; в Керченской – 0,65; в Центральной – 0,65; в зоне Горного Крыма – 0,90. Коэффициенты дифференцированы по климатическим условиям – годовому количеству осадков в зонах соответственно 340-450 мм, 350-420 мм, 340-400 мм и 350-600 мм.

Во всех зонах по каждому классу качества земель вычислены также показатели нормативной продуктивности в кормовых единицах всей площади класса, используемой для производства кормов. Эти показатели вычислены как средневзвешенные величины из нормативной урожайности и площади, проектируемой под фуражное зерно, однолетние и многолетние травы (для трех зон, где нет трав, приравнено к фуражному зерну).

В процессе моделирования структуры использования пахотнопригодных земель площади под товарное зерно и подсолнечник размещены преимущественно на лучших землях.

Определение нормативных затрат

Удельные показатели нормативных затрат на возделывание культур и использование кормовых угодий, в том числе и на поддержание плодородия почв в классах земель, приводимые в зональных таблицах, определены на основе базовых нормативов затрат, рассчитанных по статистическим данным. ГБУ принят следующий порядок определения нормативных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и использование кормовых угодий в классах земель.

Объективно существующая зависимость уровня затрат на возделывание основных групп сельскохозяйственных культур (зерновые, технические, кормовые) от урожайности определена корреляционно-регрессионным анализом затрат и урожайности этих культур в муниципальных районах республики. Для анализа ежегодные показатели урожайности и затрат в муниципальных районах выражены в коэффициентах от средних по земельно-оценочным зонам величин урожайности и затрат. Уровни урожайности и затрат подвергнуты логической оценке.

Корреляционно-регрессионным анализом (данные за трехлетний период) почти во всех зонах установлена высокая теснота связи (корреляция) между уровнем затрат на возделывание и уровнем урожайности основных культур. Зависимость уровня затрат от уровня урожайности выражена уравнениями регрессии.

Таблица 73. Зависимость уровня затрат на возделывание зерновых культур и технических культур от уровня урожайности в зонах республики

Объект анализа	Зерновые культуры	Технические культуры (подсолнечник на зерно)	Кормовые	Многолетние травы	Однолетние травы
Керченский полуостров	KZ= 0.8365ln(КУ) - 1.959 R² = 0.9792	KZ = 1.0439ln(КУ) - 1.2618 R² = 0.988	KZ = 0.3525ln(КУ) - 0.1488 R² = 0.9548
Присивашская зона	KZ = 0.8565ln(КУ) - 2.0328 R² = 0.9863	KZ = 1.0439ln(КУ) - 1.2618 R² = 0.988	KZ = 0.3525ln(КУ)-0.1488 R² = 0.9548
Центральная зона	KZ = 0.8789ln(КУ) - 1.8783 R² = 0.984	KZ = 0.986ln(КУ) - 1.4522 R² = 0.984	KZ = 0.3713ln(КУ) - 0.1412 R² = 0.9764
Горный Крым	KZ = 1.0458ln(КУ) - 2.4061 R² = 0.9857	KZ = 1.2496ln(КУ) - 2.2409 R² = 0.9857	KZ = 0.5618ln(КУ) - 0.3844 R² = 0.9533	KZ = 0.2762ln(КУ) + 0.0014 R² = 0.9947	KZ=0.3676ln(КУ) - 0.406 R² = 0.9852
Обозначения символов уравнений регрессии (коэффициентов) и пояснения по их использованию	KZ – коэффициент уровня затрат – отношение удельного показателя затрат на почвах класса земель к базовым затратам на возделывание культуры; KУ – коэффициент уровня урожайности – отношение показателя нормативной урожайности культуры на почвах класса земель к базовой урожайности культуры; R – коэффициент корреляции – тесноты связи коэффициентов уровня урожайности культуры и затрат на ее возделывание в муниципальных районах.

Заслуживает рассмотрения природа регрессии затрат на возделывания культур. В примененном анализе урожайность как фактор затрат оказывает влияние на их уровень в двух формах – непосредственное и косвенное. В первом случае от уровня урожайности зависят затраты на уборку, транспортировку, заработку и хранении продукции. Данное влияние на затраты проявляется независимо от того, является уровень урожайности следствием, например, плодородия почв, или субъективных, погодных условий и других факторов. Косвенное, второго рода влияние урожайности на затраты проявляется в том, что при более высокой или низкой урожайности, независимо от её обусловленности, и соответственно возможностями хозяйств, как правило, выше (ниже) затраты на возделывание культуры. Несомненно, этим тоже объясняется наблюдаемая теснота связи между уровнями урожайности и затрат.

Было бы нелогичным утверждать, что корреляция уровней (применяемых коэффициентов) урожайности и затрат объясняется следствием урожайности как функции затрат и регрессионным анализом можно определить их эффективность. То, что урожайность является функцией затрат неоспоримо. Однако, для анализа эффективности затрат на основе применяемых коэффициентов пришлось бы сначала исключить из исходных абсолютных величин урожайности долю урожая, обусловленную различиями плодородия земель. Если считать такое практически возможным, целесообразным, то корреляция и достоверность анализа еще будут снижены влиянием различий погодных условий отдельных лет и субъективных факторов урожайности.

При расчете по уравнениям регрессии коэффициента уровня нормативных затрат (KZ) коэффициент уровня урожайности (KY) исчислен как отношение показателя нормативной урожайности культуры в классе земель к среднему значению по земельно-оценочной зоне урожайности. Удельный показатель нормативных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и использование кормовых угодий в классе качества земель исчислен умножением показателя базовых затрат, установленным на основе статистических данных, на коэффициент уровня нормативных затрат (KZ). Нормативные затраты на 1га сельскохозяйственных угодий класса качества земель определены путем деления суммы произведений показателей нормативных затрат на возделывание культур, использование кормовых угодий и их площади на площадь сельскохозяйственных угодий класса земель.

Расчет валового дохода сельскохозяйственных угодий

Расчет валового дохода с 1 гектара сельскохозяйственных угодий классов земель в зонах республики представлен П.1 Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации\1 сегмент\ файл «Стат материалы для расчет 1 сегмента СХ» \ лист «Модель Присивашская», «Модель Керченская», «Модель Центральная», «Модель Горный». Расчеты выполнены в следующей последовательности действий:

– расчет валового дохода на единицу площади каждой оценочной культуры, группы культур, кормовых угодий каждого класса качества земель;

– расчет валового дохода на единицу площади каждого севооборота – на 1 гектар сельскохозяйственных угодий каждого класса земель и в среднем по зоне.

Выход валовой продукции с 1 гектара площади, используемой на производство товарного зерна в классах земель, определен умножением базовой цены реализации зерна в зоне на нормативную урожайность зерновых на почвах класса, аналогично по техническим культурам и многолетним насаждениям. Выход валовой продукции с 1 га общей площади фуражного зерна, кормовых культур и угодий в классах земель рассчитан умножением расчетной цены реализации (при расчетах цены реализации применен коэффициент окупаемости затрат, рассчитанный через рентабельность животноводства) в зоне на продуктивность кормовой площади класса земель.

Валовой доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий классов качества земель вычислен делением суммы произведений удельных показателей валового дохода от реализации зерна, многолетних насаждений, кормов и площади под этой продукцией на общую площадь сельскохозяйственных угодий класса земель. В среднем по зоне продуктивность с 1 гектара сельскохозяйственных угодий определена как средневзвешенная величина из продуктивности и площадей земель в классах качества.

Разработка базовой модели земельной ренты является завершающей стадией создания основы для определения земельной ренты по плодородию почв. Базовая модель земельной ренты разрабатывается по форме зональных таблиц. Таблица представляет собой схему изображения процесса определения земельной ренты сельскохозяйственных угодий по классам качества. В первых двух графах таблицы шкалы-модели приведены удельные показатели нормативных валовой продукции и затрат на её производство на землях классов качества, рассчитанные в предыдущих зональных таблицах.

В соответствии с п. 57.4. Методических указаний земельная рента определяется как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Исходя из классической теории земельной ренты: земельная рента рассматривается как дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего плодородия, она исчисляется относительно худших (безрентных) земель. Пользуясь нормативом затрат 1,06 (для преемственности норматив принят по данным предыдущего тура оценки земель сельскохозяйственного назначения в Республике Крым, Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной Кабинетом Министров Украины от 23 марта 1995 г.№213 (с учетом изменений) и Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (Минсельхозпрод, Госкомзем, Госкомархитектура, Академия аграрных наук, 2006г.) была определена цена производства валовой продукции в модели земельной ренты путем корректировки расчетных нормативных затрат в классах земель на 6%. Земельная рента вычислена как разность между валовым доходом и ценой его производства (скорректированными расчетными затратами).

На завершающей стадии разработки базовой модели земельной ренты сельскохозяйственных угодий определяется функциональная зависимость земельной ренты и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий от балла плодородия почв в математической форме выражения.

Таблица 74. Зависимость земельной ренты от бонитета почв в зонах республики

Природно-сельскохозяйственная зона	Уравнение регрессии	Коэффициент корреляции (R2)	Название функции
Присивашская	y = 88.166x1.0283	0.9441	Степенная
Керченская	y = 231.6x0.7777	0.9396	Степенная
Центральная	y = 114.73x0.9626	0.9611	Степенная
Горный Крым	y = 436.62x0.7414	0.9353	Степенная
Обозначения	У – удельный показатель земельной ренты кадастрового квартала X – балл бонитета почв.

Для массовой оценки сельскохозяйственных угодий земельных участков производится:

– определение средневзвешенного балла плодородия сельскохозяйственных угодий из балла бонитета и площадей разновидностей почв в составе кадастрового квартала;

– расчет удельного показателя земельной ренты сельскохозяйственных угодий кадастрового квартала.

Удельный показатель земельной ренты кадастрового квартала определяется на основе балла плодородия сельскохозяйственных угодий кадастровых кварталов и математической модели зависимости ренты от бонитета почв.

Определение коэффициента капитализации земельной ренты

Коэффициент капитализации определяется в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости, а также при отсутствии рыночных данных методом кумулятивного построения.

Ввиду отсутствия достаточной рыночной информации для расчета коэффициента капитализации применен метод кумулятивного построения, который включает:

- определение безрисковой ставки;

- учет темпов инфляции;

- расчет рисков, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Метод кумулятивного построения.

Формула определения ставки капитализации методом кумулятивного построения имеет вид:

где:

– коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

– безрисковая ставка дохода на капитал;

– темпы инфляции;

– премия за риск по i-му фактору риска;

n– число факторов риска.

Так как земля является активом, не подверженным износу, норма возврата на капитал при расчете коэффициента капитализации не учитывается.

В качестве безрисковой ставки используется ставка бескупонной доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения). Доходность по ГКО-ОФЗ по состоянию на дату оценки составляет по данным сайта Центрального банка России 13,79% (представлена далее на рисунке – срок до погашения 30 лет).

Рисунок 53. Доходность ГКО ОФЗ.

Темпы инфляции определены согласно «Прогнозу долгосрочного социально – экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года»50 http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06 в сельском хозяйстве по второму51 Инновационный сценарий (вариант 2) характеризуется усилением инвестиционной направленности экономического роста. Сценарий опирается на создание современной транспортной инфраструктуры и конкурентоспособного сектора высокотехнологичных производств и экономики знаний наряду с модернизацией энерго-сырьевого комплекса. варианту сценария темпы роста инфляции в размере 10,3%.

Рисунок 54. Темпы инфляции в сельском хозяйстве на долгосрочный период

Риски вложения в оцениваемый объект рассчитан методом взвешенной оценки. Применена шкала от 1 балла (минимальный риск) до 10 баллов, соответствующих максимальному уровню риска.

Таблица 75. Расчет рисков

Тип риска \ Ранг риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Воздействия опасных для сельскохозяйственного производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы	0	1	0	0	0	0	0	0	0	0
Болезни и вредители (полное внезапное уничтожение посевов карантинными видами)	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Уничтожение или повреждение животными, перелетными птицами	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение урожая, хищение с поля)	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Прекращения подачи электроэнергии и тепла, вызванного стихийными бедствиями, авариями	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Пожар	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Ухудшение общей экономической ситуации	0	1
Количество наблюдений	5	2	0	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	5	4	0	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	9
Количество факторов	7
Средневзвешенное значение	1,29

1.Воздействия опасных для сельскохозяйственного производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы

Данному риску присвоен ранг - 2, т.к. в Республике Крым не систематически бывают не благоприятные погодные условия. Заморозки, засухи, сход лавин и т.д.

2.Болезни и вредители (полное внезапное уничтожение посевов карантинными видами)

Данному риску присвоен ранг - 1, т.к. сельскохозяйственные угодья регулярно обрабатываются ядохимикатами для предотвращения болезней и повреждение различными насекомыми, гусеницами и т.д.

3.Уничтожение или повреждение животными, перелетными птицами

Данному риску присвоен ранг – 1. Случаются незначительные повреждения сельскохозяйственных угодий крупными животными -дикий кабан, косули, олени.

4.Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение урожая, хищение с поля).

Данному риску присвоен ранг -1. Редко встречаются незначительные случаи хищения и повреждения урожая.

5.Прекращения подачи электроэнергии и тепла, вызванного стихийными бедствиями, авариями.

Данному риску присвоен ранг -1. Для выращивания зерновых культур не требуется значительного потребления электроэнергии. В случае прекращения ее подачи используются дизельные генераторные установки.

6.Пожар

Данному риску присвоен ранг – 1, т.к. в Республике Крым бывают не систематический случаи возникновения пожара, в результате воздействия человеческого фактора и природных условий.

7.Ухудшение общей экономической ситуации.

Данному риску присвоен ранг – 2, т.к. в Республике Крым возможны изменения в экономической ситуации в результате применения различны экономических санкций\

Расчет процента капитализации: 13,79%-10,3%+1,29% = 4,78%. Таким образом, применяемый в расчетах удельного показателя кадастровой стоимости коэффициент капитализации устанавливается в размере 0,0478.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка первой подгруппы осуществляется в следующей последовательности:

- рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости кадастрового квартала путем капитализации удельного показателя земельной ренты сельскохозяйственных угодий кадастрового квартала, т.е. путем деления величины земельной ренты на коэффициент капитализации;

- для объектов оценки, расположенных одновременно в границах нескольких кадастровых кварталов, удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) определяется как средневзвешенное значение УПКС соответствующих кадастровых кварталов, где весами выступает площадь частей объекта, приходящаяся на каждый квартал;

Технология определения кадастровой стоимости по каждому земельному участку подгруппы приведена в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\ Метод капитализации земельной ренты\СЕГМЕНТ 1

Результаты определения кадастровой стоимости кадастровой стоимости земельных участков приведены в П.3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков доходным подходом в рамках индивидуального расчета

Метод капитализации земельной ренты

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к подгруппе «1.2 Рыбоводство» методом капитализации земельной ренты

За шесть месяцев 2025 года производство аквакультуры в Крыму выросло до 5255 тонн, это на 75,9% больше аналогичного периода прошлого года. Особенно хороших результатов достигли хозяйства по выращиванию форели, толстолобика и амура белого. Об этом ForPost рассказали в Министерстве сельского хозяйства Республики Крым.

Всего в Крыму выращиванием аквакультуры занимаются 137 хозяйств. По данным ведомства, всего в этом году товарной рыбы в регионе вырастили 4025 тонн, а рыбопосадочного материала —1230 тонн. Это на 56,5% и 195,7% больше, чем за аналогичный период 2024 года.

При этом, как отметили в Минсельхозе, производство аквакультуры выросло по всем направлениям. Особенно по радужной форели и её рыбопосадочному материалу: этой «элитной» рыбы (вместе с рыбопосадочным материалом) в регионе получили 1985 тонн, что на 660,5 % больше, чем за аналогичный период (261 тонна).

По данным источника52 https://msh.rk.gov.ru/documents/df3c0502-33e2-43bc-ad45-da39781e3db3 на территории Республики Крым, имеются следующие компании, занимающиеся аквакультурой.

Таблица 76. Компании, занимающиеся аквакультурой 2024 (выборочные хозяйства)

п/п	Наименование хозяйства	Месторасположение	Аквакультура
1	КФХ Дубровский Александр Владимирович	298433 Республика Крым Бахчисарайский район с. Вилино	Карп

Толстолобик

Амур белый
2	ИП Османов Зевай Эбазерович	298465 Республика Крым Бахчисарайский район с. Холмовка	Осетр

Карп

Амур белый
3	ИП Люманов Нариман Ремзиевич	298473 Республика Крым Бахчисарайский район с. Плотинное	Карп

ИП Поклонский Сергей Энгельсович	297640 Республика Крым Белогорский район с. Зеленогорское	Сазан

ООО «Исток»	297651 Республика Крым Белогорский район с. Земляничное	Сазан
4	ИП Герасимов Игорь Николаевич	296143 Республика Крым Джанкойский район с. Маслово	Карп

Толстолобик

Карась
5	КФХ Галстян Оганес Карапетович	296123 Республика Крым Джанкойский район с. Ермаково	Осетр

Карп

Толстолобик

Амур белый

Форель
6	ИП Иванченко Василий Николаевич	296127 Республика Крым Джанкойский район с. Зеленый Яр	Карп

Белый амур

Толстолобик
7	ООО «Альянс-НТИ»	297491 Республика Крым г. Евпатория пгт Новоозерное	Мидии

Устрицы
8	ООО «Донузлав Аквакультура»	297491 Республика Крым г. Евпатория пгт. Новоозерное	Устрицы

Мидии
9	ООО «Садко»	297513 Республика Крым г. Евпатория пр. Победы,57, кв.33	Мидии
10	ООО «Галиотис»	298307 Республика Крым г. Керчь ул. Большая, 143	Мидии
11	ИП Коноплев Александр Валерьевич	Республика Крым г. Керчь ул. Славы, д. 8, кв. 14	Устрицы

Мидии
12	КФХ Умеров Ибраим Маметович	297345, Республика Крым Кировский район г. Старый Крым	Карп

Сазан
13	ООО «Курганное»	297036, Республика Крым Красногвардейский район с. Полтавка	Карп

Толстолобик
14	ИП Абильтаров Исмет Исаевич	Республика Крым Красногвардейский район пгт. Красногвардейское	Клариевый (Африканский) сом
15	ИП Заболотный Владимир Андреевич	296000, Республика Крым г. Красноперекопск ул. Днепровская, 20	Осетр
16	ИП Мошурова Лариса Ивановна	298232 Республика Крым Ленинский район с. Ленинское	Карп

Толстолобик

Амур белый
17	ИП Пристайчук Зоя Михайловна	296000, Республика Крым г. Красноперекопск ул. Гвардеская, д. 5	Карп

Толстолобик

Амур белый
18	ИП Лебах Александр Вячеславович	295034, Республика Крым Красноперекопский район с. Магазинка	Карп

19	КФХ Дорош Сергей Сергеевич	296040, Республика Крым Красноперекопский район с. Магазинка	Карп

Амур белый

Толстолобик
20	КФХ Зиберов Александр Васильевич	296034, Республика Крым Красноперекопский район с. Источное	Карп

21	КФХ Копаница Владимир Иванович	296040 Республика Крым Красноперекопский район с. Магазинка	Карп

Толстолобик
22	ГБУ Республики Крым «Крымский рыбопитомник»	296025 Республика Крым Красноперекопский район с. Новорыбацкое	Карп

Амур белый

Толстолобик
23	КФХ Пахолков Владимир Иванович	296042 Республика Крым Красноперекопский район с.Новоивановка	Карп

Толстолобик
23	ИП Масюткин Григорий Васильевич	296040 Республика Крым Красноперекопский район с. Магазинка	Карп

Толстолобик

Карась
25	ООО «Эко Меридиан»	296213 Республика Крым Раздольненский район с. Ботаническое	Карп

Амур белый

Толстолобик
26	КФХ Протасов Валерий Алексееевич	296505 Республика Крым г. Саки ул. Строительная, д.21, кв. 6	Карп

Толстолобик

Амур белый
27	ИП Разумовская Светлана Михайловна	296500 Республика Крым г. Саки Михайловское шоссе, 23	Карп

Толстолобик

Амур белый
28	ИП Козлов Алексей Алексеевич	296505 Республика Крым г. Саки ул. Верхне-Крестьянская, 40	Карп

Толстолобик

Амур белый
29	ИП Васенков Александр Валерьевич	296531 Республика Крым Сакский район с. Сизовка	Карп

Толстолобик

Амур белый
30	КФХ Тойлиева Александра Владимировна	296505 Республика Крым Сакский район, с. Чеботарка,	Карп

Толстолобик

Амур белый
31	ИП Доценко Виктория Владимировна	296575 Республика Крым Сакский район с. Ивановка	Карп

Амур белый

Толстолобик
32	ИП Исмаилова Гульвира Арифовна	296575 Республика Крым Сакский район с. Ивановка	Карп

Амур белый

Толстолобик
33	ИП Гриневич Валерий Васильевич	296540 Республика Крым Сакский район с. Охотниково	Карп

Амур белый

Толстолобик
34	СПОК «Агрокапитал»	296526 Республика Крым Сакский район с. Суворовское	Устрицы

Мидии
35	ООО «Аква Мир»	296542 Республика Крым Сакский район с. Митяево	Сазан

Амур белый

Толстолобик
36	ИП Пальчик Ирина Николаевна	295048, Республика Крым г. Симферополь ул. Балаклавская, 12	Карп
37	ООО «Глобус-СВ-Плюс»	295022, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Самохвалова, д.1	Карп

Толстолобик

Амур белый
38	КФХ Макриди Надежда Юрьевна	295001 Республика Крым г. Симферополь ул. Крымская,4/19	Карп

Толстолобик
39	ИП Левченко Лариса Анатольевна	295010 Республика Крым г. Симферополь ул. Суходольная,169/105А,кв.135	Карп

Амур белый

Толстолобик
40	ООО «Фитосовхоз «Радуга»	297557 Республика Крым Симферопольский район с. Лекарственное	Карп

Карась
41	ИП Польченко Юрий Валентинович	297536 Республика Крым Симферопольский район с. Укромное	Карп

Амур белый

Толстолобик
42	КФХ Тушев Андрей Дмитриевич	Симферопольский район с. Кольчугино ул. Луговая, д.1	Амур белый

Толстолобик
43	ИП Березин Александр Владимирович	295023 Республика Крым Симферопольский район с. Чистинькое	Карп

Амур белый

Толстолобик
44	СПК «Бурнаш»	297200 Республика Крым Советский район с. Демьяновка	Белый амур

Карп

Толстолобик

Карась
45	ООО «Судак-аквамир»	298000 Республика Крым г. Судак ул. Консульская, д. 32	Мидии
46	КФХ «Остров» Мохнаков Сергей Владимирович	298025 Республика Крым г. Судак с. Солнечная долина	Мидии
47	ООО «Рыбсельхоз Волна Революции»	298100 Республика Крым г. Феодосия ул. Земская, 13, каб.220	Карп

Толстолобик

Амур белый
48	КФХ Рычков Андрей Дляверович	298105 Республика Крым г. Феодосия а/я 99	Судак

Карп

Амур белый

Толстолобик
49	ООО «Черноморстройиндустрия»	296412 Республика Крым Черноморский район с. Северное	Мидии

Устрицы
50	ООО «Старая пристань»	Черноморский район с.Оленевка ул.Ленина,52б	Пиленгас
51	ООО «Югмореаквакультура»	296400 Республика Крым Черноморский район пгт Черноморское	Мидии

Устрицы
52	ООО «Яхонт ЛТД»	298688 Республика Крым г. Ялта, пгт. Кацивели ул. Ак. В.В. Шулейкина, 9	Устрицы

Мидии
53	ООО «Крымские морепродукты»	298640 Республика Крым г. Ялта пгт Гурзуф, набережная им А.С.Пушкина, дом 5б, апартамент 41 299018 г. Севастополь	Устрицы

Мидии
54	КФХ Сиваков А.П.	Республика Крым Джанкойский район с. Маслово	Толстолобик

Карп

Амур белый
55	ИП Туболец Галина Алексеевна	297577 Республика Крым Симферопольский район с.Пионерское пер.Широкий 14	Амур белый

Толстолобик

Рисунок 55. Количество хозяйств

Анализ деятельности компаний позволяет сказать, что выращивание морепродуктов занимаются хозяйства, расположенные в близости от морского побережья.

Пресноводные сорта рыб выращиваются в районах, у которых имеются водоемы с пресной водой.

Из диаграммы видно, что наибольшее количество хозяйств выращивают следующие пресноводные сорта рыбы: карп, толстолобик, амур белый, который являются наиболее благоприятными для выращивания в Республике Крым.

В соответствии с п.57.8 Методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства (коды расчета вида использования 01:130, 01:131), оцениваются для целей Указаний исходя из возможности разведения рыбы. Расчет кадастровой стоимости участков, занятых обособленными водными объектами, в том числе участков, занятых объектами рыбного хозяйства, осуществляется методом капитализации земельной ренты (п.57.8.1)

Земельная рента для целей Указаний рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на разведение рыбы. Валовой доход для целей Указаний рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену.

Расчет валового дохода.

В соответствии с п.57.8.3 Методических указаний для крупных водных объектов определение кадастровой стоимости целесообразно осуществлять исходя из разведения рыбы в садках, для небольших по площади – без устройства садков в открытом водоеме (для водных объектов площадью до 20 га расчет будет осуществляться исходя из разведения рыбы в открытом водоеме с полным зарыблением, для водных объектов площадью более 20 га – с использованием садков).

Вид рыбы для разведения при определении кадастровой стоимости зависит от условий водного объекта. Крым располагает уникальным комплексом преимуществ для развития аквакультуры, прежде всего - протяженным морским побережьем с наличием лиманов, бухт и заливов, значительным количеством солоноватых озер, пригодных для рыбоводства (более 64 тыс. га), существенными объемами внутренних водных ресурсов (озера – 27,8 тыс. га, водохранилища – 5,1 тыс. га, пруды – 7,5 тыс. га). Наиболее перспективными видами культивирования являются выращивание мидии, черноморской и гигантской устриц, искусственное разведение кефалей, камбалы и других морских видов рыб, пастбищное выращивание в приспособленных пресных водоемах карповых видов рыб (карп, растительноядные рыбы)53 https://msh.rk.gov.ru/documents/df3c0502-33e2-43bc-ad45-da39781e3db3 .

Валовый доход рассчитывается исходя из плотности посадки рыбы, в том числе:

нормальной посадки при выращивании на естественной кормовой базе (посадке, при которой рыба достигает стандартной массы на естественной кормовой базе);

посадки при выращивании в садках исходя из данных, приведенных для целей Указаний в приложении N 14 к Указаниям.

Плотность посадки рыбопосадочного материала показывает необходимое количество малька на единицу площади пруда (чаще всего берется на 1 га), которое может обеспечить нормальное питание, рост и взросление малька, что, в конечном счете, влияет на качество товарной рыбы к реализации. Данный показатель зависит от множества переменных, одной из которых является тип рыбного хозяйства. В рамках доходного подхода было принято решение отталкиваться от товарных ферм пастбищного типа, что подразумевает отсутствие кормления мальков, организация эффективного естественного питания рыбы, что, в свою очередь, еще раз обуславливает выбор поликультуры, а именно сочетание карпа с толстолобиком.

Плотность посадки рыбопосадочного материала (далее РПМ) для выращивания на естественной кормовой базе определена по формуле (см. Учебное пособие для зооинженерных факультетов сельскохозяйственных ВУЗов «Практикум по прудовому рыбоводству». Издательство М.: Высшая школа, 1982 г.):

ЛГ х 100

А= , где:

(В – в) х Р

Л – естественная рыбопродуктивность пруда, кг/га;

Г – площадь земельного участка, Га;

В – индивидуальная масса рыбы к осени, кг;

в – индивидуальная масса рыбы перед посадкой, кг;

Р – плановый выход рыбы осенью, %

В ходе анализа перечня объектов оценки был выявлен большой разброс в рамках площадей водных объектов. Соответственно, по логике формулы следует, что чем больше будет площадь земельного участка, тем многократно больше будет объем зарыбления рыбопосадочным материалом, а также несоразмерно высоко возрастет объем товарной рыбы осенью. Стоит отметить, что вопрос оптимальной плотности посадки РПМ не раз поднимался в трудах ученых, ихтиологов и рыбоводов. Например, в «Фермерской аквакультуре» С.В. Пономарева приведены нормативы плотности посадки РПМ в зависимости от типа хозяйства, вида рыбы, а также зоны рыбоводства. Данные нормативы представляются более обоснованными и приближенными к реальности, по причине чего и будут в дальнейшем использоваться в производимых расчетах. Плотность посадки РПМ без применения кормов для юга Европейской части России составляют 250 и 450 шт./га для карпа и толстолобика соответственно. Расчет будет осуществляться для каждого объекта отдельно в соответствии с перечнем по формуле:

Q = Qi = (S/2 * Fi * Pi), где:

Q – совокупный объем зарыбления пруда, кг;

Qi – необходимый объем зарыблени­я i-ым видом рыбы, кг;

S – площадь земельного участка, га;

Fi – плотность посадки для i-го вида рыбы, шт./га;

Pi – масса i-го вида рыбы.

Для садкового рыбоводства нормативные показатели для садкового рыбного хозяйства были представлены в Приложении №14 к Методическим указаниям.

Таблица 77. Нормативные показатели выращивания рыбы в садках (Выращивание двухлетков)54 В расчетах использованы средние значения из представленных интервалов

Показатели	Карп	Растительноядные (Толстолобик, Амур белый)
Масса начальная, г	30 - 50	15-20
Масса конечная, г	500	300-400
Плотность посадки, тыс. шт/кв. м	0,2	0,1-0,4
Выход, %	90	80

В соответствии с п. 57.8.4 Методических указаний валовый доход, получаемый от реализации рыбы, учитывается исходя из реализации на месте (без учета доставки потребителю) с учетом набора массы рыбой. Цена реализации рыбы рассчитывается на килограмм живого веса отлавливаемой рыбы исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости. Для анализа возможности реализации данного положения Методических указаний проведен поиск цен реализации по видам рыб. В официальных источниках была найдена только информация в среднем по живой рыбе без цен по видам рыб.

Рисунок 56.Средние потребительские цены в РК55 https://crimea.gks.ru/storage/mediabank/dAmCpXvq/%D0%A1%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BD%D0%B8%D0%B5%20%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%8B%D0%BD%D0%B0%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%83%D0%BA%D1%82%D1%8B%202015-2020.pdf

Таблица 78. Средние потребительские цены (тарифы) на товары и услуги по Республике Крым и обследуемым городам в июле 2024 г.56 Последние данные на дату составления раздела Отчета https://82.rosstat.gov.ru/folder/27544

Код территории	35000000000	35401000000	35409000000	35412000000	35419000000
Наименование территории	Единица измерения	Республика Крым	Симферополь	Евпатория	Керчь	Ялта
401	Рыба живая и охлажденная	кг	373,83	394,67	348,66	331,08	421,43

После анализы было принято решение об использовании цен предложений по видам рыб, найденных в интернет-источниках – базах объявлений. Кроме того, учитывая ограниченность информации по Республике Крым, анализ рыночного предложения по продаже посадочного материала (мальков) и товарной рыбы карпа и толстолобик проводился по доступным автомобильным транспортом регионам. Столь относительно небольшой вес рыбы обусловлен коротким вегетационным периодом (1 сезон), взятым для расчета и, что немаловажно, естественным кормлением малька, что соответствует пастбищному типу разведения рыбы. При применении кормов показатели навески были бы в разы выше. Однако, как показывает практика, большинство рыбоводческих хозяйств, использующих естественные водоемы, не прибегают к использованию кормов, что и было принято в качестве допущения для определения кадастровой стоимости.

Ввиду того что в источниках информации не было выявлено достаточного количества объявлений о продаже аквакультуры – Амур белый, было принято не использовать данную аквакультуру при определении кадастровой стоимости.

Скриншоты объявлений о продаже рыбы приведены в Приложении АНАЛОГИ_РЫБА

Таблица 79. Средние цены на рыбу57 Данные: АНАЛОГИ_РЫБА_Аналоги

Живая рыба
Карп	265,56
Толстолобик	185,00
Малек
Карп	153,00
Толстолобик	144,00

Расчетом предусмотрена реализация всей годной к продаже выращенной отлавливаемой рыбы без предварительной ее переработки. Возможная переработка рыбы и реализация в виде полуфабрикатов или готовой продукции в расчете не учитывается. Расчетом предусмотрен годовой прирост массы рыбы, естественная убыль. Плановый выход малька при выращивании на естественной кормовой базе, принят в расчетах по нормативам выхода, указанным в Методических указаниях для выращивания рыбы в садках. Период производства принят в 1 сезон, то есть с весны и до осени (5 месяцев), когда годовики вырастут в товарную рыбу и их можно реализовать.

Потенциальный валовый доход при реализации товарной рыбы для каждого объекта будет рассчитан по следующей формуле:

Fi * S * Xi * Gi * Ui

V = Vi =  ––––––––––––––––––––, где:

100

V – потенциальный валовый доход по объекту, руб.;

Vi – потенциальный валовый доход по i-му виду рыбы, руб.;

Xi – масса второгодника i-го вида рыбы, кг.;

Gi – плановый выход к весне по i-му виду рыбы, %;

Ui – средняя цена продажи i-го вида товарной рыбы, руб./кг.

Определение величины затрат на организацию хозяйства.

В соответствии с п.57.8.5 Методических указаний общая величина затрат рассчитывается аккумулированием затрат, приведенных к ценам на дату определения кадастровой стоимости, необходимых для создания рыбного хозяйства.

Основными видами затрат, которые будет нести правообладатель оцениваемого пруда при условии организации на нем неполносистемного рыбоводного хозяйства, будут следующие:

затраты на приобретение в весенний период рыбопосадочного материала для выращивания карпа и толстолобика;

затраты на транспортировку рыбопосадочного материала от хозяйства рыбопитомника до места разведения;

затраты на установку садковых линий (для участков с большой площадью);

затраты на закупку удобрений и обработку пруда;

затраты на оплату труда рабочим.

Затраты на приобретение в весенний период рыбопосадочного материала для выращивания карпа и толстолобика

На основе средней цены за 1 кг карпа и 1 кг толстолобика рассчитываются совокупные затраты на зарыбление для каждого объекта:

C = Ci = (Qi * pi), где:

C – совокупная величина затрат на зарыбление, руб.;

Ci – величина затрат на зарыбление пруда i-го видом рыбы, руб.;

pi – средняя цена закупки малька i-го вида рыбы, руб./кг.

Затраты на транспортировку рыбопосадочного материала от хозяйства рыбопитомника до места разведения

Объекты в перечне были сгруппированы по необходимому совокупному объему зарыбления на 4 группы: до 200 кг, от 200 до 500 кг, от 500 до 1000 кг, а также от 1000 кг и больше соответственно.

У ряда поставщиков услуг по транспортировке живой рыбы и малька есть минимальный размер партии, ниже которого доставка осуществляться не будет. Минимальная партия составляет в от 100-300 кг, в среднем преобладает 200 кг (http://karamyshevo.ru/sellmalek.php, http://krasnodar.regtorg.ru/goods/t801933-zhivaya_ryba_optom_zerkalnyj_karp_tolstolobik_belyj_amur_v.htm) – это означает, что до объектов, минимальный объем зарыбления которых ниже этого значения, транспортировка РПМ будет осуществляться самовывозом. При таком способе доставке величина издержек будет составлять не более 30% от затрат на приобретение рыбопосадочного материала. Что касается 3-х остальных групп, то для транспортировки малька вполне уместно будет привлечь стороннюю организацию, так как перевозка такого специфического груза требует наличия определенного специального оборудования.

Учитывая расположение объектов оценки по территории Республики Крым, в окружении которого имеется ограниченно количество рыбопитомников, в рамках настоящей оценки можно основываться на допущении, что приобретение посадочного материала будет осуществляться в ближайших питомниках, соответственно, доставка будет осуществляться в среднем около 500 км.

Расчет средней цены транспортировки проведен по данным сайта https://потапыч82.рф/tseny.

Стоимость перевозки на 1 км в целом снижается (с некоторыми колебаниями в зависимости от населенного пункта) по мере увеличения расстояния перевозки, тем не менее данный факт не будет учитываться при дальнейших расчетах ввиду того, что перевозка до объектов оценки не может быть заранее запланирована в данных расчетах.

Таблица 80. Расчет стоимости грузоперевозки, руб/км.58 https://потапыч82.рф/tseny

Населенный пункт	Стоимость, руб.	Расстояние, км.	Стоимость 1 км.руб.
наличный расчет	безналичный расчет

Симферополь	1800	1980
Бахчисарай	4200	4620	35	132,00
Севастополь	7000	7700	82	93,90
Алушта	5500	6050	50	121,00
Ялта	8000	8800	83	106,02
Белогорск	5000	5500	47	117,02
Судак	8500	9350	102	91,67
Феодосия	8800	9680	112	86,43
Ленино	10500	11550	149	77,52
Советский	8000	8800	99	88,89
Красногвардейское	6500	7150	68	105,15
Джанкой	8000	8800	93	94,62
Красноперекопск	9000	9900	122	81,15
Армянск	10500	11550	142	81,34
Раздольное	10000	11000	124	88,71
Саки	5000	5500	50	110,00
Евпатория	6500	7150	60	119,17
Черноморское	10000	11000	142	77,46
Керчь	13000	14300	208	68,75
Среднее значение	96,71
https://потапыч82.рф/tseny

Таким образом, учитывая вышеизложенные данные, можно рассчитать затраты на доставку для каждого объекта по следующей формуле:

T = n * m * ri, где:

T – затраты на перевозку РПМ для конкретного объекта, руб.;

n – к-во машин, необходимое для перевозки малька;

m – среднее расстояние транспортировки малька, км;

ri – тариф на перевозку для i-ой группы (по сов. объему зарыбления), руб./км.

Разведение рыбы с применением садковых конструкций подразумевает большую плотность посадки, что в свою очередь, обосновывает большие объемы РПМ, необходимые для зарыбления садков. Соответственно, в рамках рассматриваемого способа будет привлекаться только поставщик с возможностью обеспечить значительную грузоподъемность транспорта и выгодные цены на свои услуги.

Кроме того, перевозка живой рыбы предполагает наличие воды в контейнере для перевозки. Расчет произведен исходя из норматива перевозки 9-10 часов, т.е. 10 литров на 1 кг веса рыбы (для толстолобика применён норматив аналогичный нормативу по карпу)59 http://www.fishsearch.ru/ribovodstvo/223913.htm .

Рисунок 57. Показатель норматива перевозки

Затраты на установку садковых линий (для участков с большой площадью)

Садковый способ выращивания рыбы достаточно популярен ввиду своей относительной простоты, доступности и удобства. Основой в садковом рыбном хозяйстве являются садки для выращивания рыбы. Это созданные при помощи специальных материалов и приспособлений отделения, которые помещаются в водоем. Барьеры садков выполнены из материалов с отверстиями с целью создания в них естественной среды обитания (для проникновения воды и живых организмов, обитающих в водоемах). Рыба содержится в садках на протяжении всего года, включая зиму. Однако для нормализации условий ее существования, развития и роста необходимо поддержание определенных условий. Садковое рыбоводство также удобно тем, что используемая полезная площадь водоема для разведения и выращивания рыбы ограничена существующими нормами, а оставшееся его пространство можно использовать в других целях (для других отраслей).

Некоторые из садков предназначены для содержания рыб-производителей, другие – для посадочного материала или нагульных особей.

В качестве отрицательной стороны взращивания рыбы в садках следует отметить повышенное загрязнение органическими элементами, которые представляют собой остатки пищи для кормления рыб и экскременты. Специалистами в области рыбоводства разрабатываются меры по уменьшению образования органических веществ вокруг садков в водоемах, одной из которых является ограничение возможной используемой в водоеме площади для разведения рыбы 0,1-0,15%60 http://aquacultura.org/upload/files/pdf/library/pond/%D0%9F%D0%B0%D1%88%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%B0,%20%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D1%83%D0%BB%20-%20%D0%A2%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B5%20%D1%80%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE.%20%D0%9B%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D1%83%D0%BC.pdf от всей площади. Таким образом, расчет необходимой площади садков для каждого объекта проводится по формуле:

s = S * 0.125%, где:

s – площадь садковой конструкции, га.

Потенциальный собственник рыбоводного хозяйства может как изготовить садки самостоятельно, так и заказать их у поставщика. Возможно, воспользоваться хозяйственным способом было бы дешевле, однако речь идет о специфической отрасли, где необходимы компетенция, профессионализм и знание предмета, что в данной ситуации делает подрядный способ более предпочтительным. В рамках анализа предложений по изготовлению и реализации садков отдавалось предпочтение Республике Крым и близлежащим регионам, однако наиболее крупные и проверенные поставщики территориально в основном находятся в среднее полосе России.

Перечень аналогов садков, реализуемых на территории Российской Федерации приведен в Приложении АНАЛОГИ_САДКИ_ EXCEL_Лист_1_Аналоги_ОБЩИЕ.

Из приведенных аналогов выбраны аналог длиной от 4 до 5.

На основании данных было определено среднее значение длины и ширины садка

Таблица 81. Перечень выбранных аналогов

№ анал.	Наименование	Стоимость, руб.	Длина, м	Ширина, м	Высота, м	Диаметр ячейки, мм	Производитель	Источник информации
1	Садок 5 x 5 для выращивания и передержки рыбы	65000	5	5	2,5	15	"Иван -Осетр"	https://sadki-ivanosetr.ru/sadki/tproduct/652734727-430868917981-sadok-5-x-5-dlya-viraschivaniya-i-perede?ysclid=mjci7cnj6c274043480
2	В НАЛИЧИИ! Садок для выращивания рыбы с кормовым столиком, без скоса, с квадратной ячеёй из трикотажной дели 93,5т - 6 - 16 мм	34850	4	4	4	6	"Касимов Сетиснасть"	https://setka-kasimov.ru/catalog/sadki-dlya-vyrashhivaniya-ryby/sadok-4x4x4/?ysclid=mjcikmq5qg548596702
3	Садок большой прямоугольный от компании Raltex в стандартной комплектации, размер 5х3х2	37700	5	3	2	10	"RALTEX"	https://raltex.ru/product/setnye-kamery-dlya-rybovodnykh-khozyaystv-na-zakaz/sadki-tipovye-ralteks/sadok-pryamougolnyy-5x3x2-m/?oid=615
4	Садок квадратный от компании Raltex в стандартной комплектации, размер 4х4х2 м	47830	4	4	2	8	"RALTEX"	https://raltex.ru/product/setnye-kamery-dlya-rybovodnykh-khozyaystv-na-zakaz/sadki-tipovye-ralteks/sadok-kvadratnyy-4x4x2-m/?oid=552
5	Садок квадратный от компании Raltex в стандартной комплектации, размер 5х5х2 м	52130	5	5	2	6	"RALTEX"	https://raltex.ru/product/setnye-kamery-dlya-rybovodnykh-khozyaystv-na-zakaz/sadki-tipovye-ralteks/sadok-kvadratnyy-5x5x2-m/?oid=550
8	Садок квадратный от компании Raltex в стандартной комплектации, размер 5х5х3 м	62000	5	5	3	8	"RALTEX"	https://raltex.ru/product/setnye-kamery-dlya-rybovodnykh-khozyaystv-na-zakaz/sadki-tipovye-ralteks/sadok-kvadratnyy-5kh5kh3-m/?oid=554
Среднее значение	49 918,33	4,67	4,33

С учетом размера и веса рыбы выбран вид закупаемой продукции, а именно садковые линии, состоящие из прямоугольных секций с текстильной сеткой по 4 мм. Такой тип садков удобен в изготовлении, относительно недорог, а также есть возможность увеличить количество в садковой линии дополнительными ячейками. Длина секций будет 4,67 м (среднее значение), ширина – 4,33(среднее значение) м, площадь одной секции (ячейки) составит 20,22 кв.м.(среднее значение)

Таким образом, расчет необходимой площади садков для каждого объекта проводится по формуле:

s = S * 0.125%, где:

s – площадь садковой конструкции, га.

S – площадь участка, га

На основе удельной площади секции и необходимой площади садковой конструкции можно вычислить количество ячеек, из которых будут состоять садковые линии для каждого объекта по следующей формуле:

N = s * 10 000 / j, где:

N – к-во ячеек в садковой линии, шт.;

j – площадь одной ячейки, кв. м.

Определившись с видом закупаемых садков, а также с их необходимым количеством, следует определить затраты на закупку садковой линии для каждого объекта по формуле, представленной ниже:

D = N * x, где:

D – стоимость садковой линии, руб.;

x – цена единицы (ячейки), руб./шт.

Средний срок службы садковых конструкций 8-10 лет («Садковая аквакультура – Региональные обзоры и всемирное обозрение», изданной под редакцией Матиаса Хальварта, Дориса Сото и Ричарда Артура в рамках технического доклада ФАО по рыбному хозяйству). Так как объект удовлетворяет всем требованиям ПБУ 6/01, есть все основания считать садковые линии основными средствами, а именно сооружениями. Из такого тезиса следует, что в соответствии с тем же положением 6/01 стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

В целях определения ежемесячных амортизационных отчислений необходимо определить, к какой амортизационной группе относится рассматриваемый объект. Соответственно, принимая во внимание определенный СПИ садков, и классификацию амортизационных групп, вполне обоснованно можно отнести садковые линии к пятой амортизационной группе. В целях определения величины амортизационных отчислений был выбран линейный способ, в рамках которого списание стоимости основного средства осуществляется одинаковыми пропорциональными частями на протяжении всего времени его использования.

Для определения величины месячных амортизационных отчислений линейным способом необходимо знать первичную стоимость объекта, его эксплуатационный срок и рассчитать амортизационную норму.

В качестве основы для подсчета применяется первичная стоимость объекта, которая вычисляется путем суммирования всех затрат на его покупку или строительство.

Эксплуатационный период устанавливается посредством изучения классификационного перечня основных средств, дифференцирующих их на амортизационные группы. Если объект не зафиксирован в перечне, то срок его эксплуатации назначается организацией в зависимости от прогнозируемого времени использования.

Расчет ежемесячных амортизационных отчислений проводится по следующей формуле:

А = f / СПИ, где:

А – ежемесячная сумма амортизационных отчислений, руб.;

f – первоначальная или восстановленная стоимость объекта ОС, руб.;

СПИ – срок полезного использования объекта ОС в месяцах.

Показатель f представляет величину первоначальной стоимости объекта основных средств.

Применительно к производимому расчету будет уместно заменить f на рассчитанную ранее стоимость приобретения садковой линии D, после чего формула расчета ежемесячных амортизационных отчислений примет вид:

А = D / СПИ.

Стоит отметить, что в рамках расчета значение показателя СПИ было принято равное 108, что соответствует средней от определенного ранее срока полезного использования садков – 9 лет. Также необходимо принять во внимание, что для определения совокупных амортизационных отчислений за производственный цикл, необходимо умножить месячные отчисления на количество месяцев в производственном цикле.

Производственный цикл (ПЦ) для прудов в южных регионах России длится на протяжении марта-октября, что составит 8 месяцев. В таком случае формула определения совокупных амортизационных отчислений примет вид:

Асов. = А * ПЦ, где:

Асов. – совокупные амортизационные отчисления за производственный цикл, руб.

Затраты на закупку удобрений и обработку пруда.

Закупка рыбопосадочного материла и его доставка до объекта – первый и самый глобальный этап в организации рыбоводного хозяйства, однако не стоит забывать, что есть еще определенные технологические особенности, связанные с подготовкой прудов к зарыблению. Данный этап заключается в удобрении дна потенциального пруда. Достичь необходимых химических и биологических условий для зарыбления можно с помощью множества видов удобрений. Однако наиболее распространенным веществом, выступающим в качестве универсального удобрения, является негашеная известь, а сам процесс удобрения в профессиональных кругах называется «известкованием.

Таблица 82. Стоимость не гашенной извести

Номер Аналога	Наименование	Стоимость 1 кг, руб.	Стоимость 1 ц	Источник информации
1	Известь негашеная (биг-бэги), Турция, 1100кг, CL 80 Q	9,09	909	https://krasnodar.regtorg.ru/goods/t1466227-izvest_negashenaya_bigbegi_turciya_1100kg_cl_80_q.htm
2	Известь негашенная меш.25 кг в Туле	39,2	3920	https://tula.regtorg.ru/goods/t338230-izvest_negashennaya_mesh25_kg_v_tule.htm
3	Известь негашеная оптом в Челябинске	7	700	https://chelyabinsk.regtorg.ru/goods/t550161-izvest_negashenaya_optom_v_chelyabinske.htm
4	Известь негашеная	6,9	690	https://ufa.regtorg.ru/goods/t62672-izvest_negashenaya.htm
5	Известь строительная не гашенная	17,5	1750	https://omsk.regtorg.ru/goods/t795457-izvest_stroitelnaya_ne_gashennaya.htm
6	Известь комовая негашеная 1 сорт	9,5	950	https://chelyabinsk.regtorg.ru/goods/t1071211-izvest_komovaya_negashenaya_1_sort.htm
Среднее значение	14,87	1486,50

За стоимость приминается среднее значение 1 кг не гашенной извести: 14,87 руб.кг.

Существует ряд нормативных показателей, соблюдение которых обязательно при известковании. Наиболее существенным из них является норма известкования для прудов (http://www.cnshb.ru/AKDiL/0015/base/RU/000541.shtm) Скриншот: Удобрение_ПРУДОВ. Для расчета будет приниматься значение норматива для черноземных почв, который равен 1,5 ц/га. Соответственно, это значение принимается как постоянное, и величина затрат на зарыбление будет зависеть исключительно от площади пруда. Ниже представлена формула, по которой будет производиться расчет затрат на известкование для каждого взятого объекта.

I = S * x * 100 * j, где:

I – затраты на удобрение для каждого пруда, руб.;

x – норма известкования для каждого пруда, ц/га;

j – средняя цена закупки негашеной извести, руб./кг.

Затраты на оплату труда рабочим

На рыбоводные хозяйства, занимающие менее 20 га, нецелесообразно и экономически невыгодно нанимать постоянный персонал. В противном случае получение валового дохода невозможно, что в свою очередь, означает невозможность определения кадастровой стоимости объекта. Учитывая эту особенность, целесообразно привлекать сторонних специалистов по мере необходимости. Затраты на оплату таких работников с учетом поддержания необходимого уровня рентабельности могут составить до 30 % от валового дохода хозяйства. Таким образом затраты на оплату труда работникам будет рассчитываться по следующей простой формуле:

L = V * 0.8, где:

L – затраты на оплату труда, руб.;

V – потенциальный валовый доход по объекту, руб.;

В рамках садкового разведения рыбы оплата затраты на оплату труда обусловлены необходимостью найма и содержания постоянного персонала для обслуживания садков, зарыбления и вылова рыбы, а также охраны хозяйства. По данным Управления Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым61 https://82.rosstat.gov.ru/folder/27542 среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций по виду «Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство» по республике Крым за январь-сентябрь 2025 г. составила 49894 рублей без учета страховых взносов.

Таблица 83. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций в разрезе видов экономической деятельности по Республике Крым за период с начала 2025 года

Январь	Январь-февраль	Январь-март	Январь-апрель	Январь-май	Январь-июнь	Январь-июль	Январь-август	Январь-сентябрь
Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство	45589	45166	46293	46589	47228	47958	48899	49350	49784

В соответствии с законодательством РФ обязательные отчисления в Пенсионный фонд РФ составляют (22%), фонд обязательного медицинского страхования (5,1%), а также фонд социального страхования (2,9%). Таким образом, общий размер отчислений от начисленной заработной платы составляет 30%, НДФЛ 13%. что учтено в представленной ниже формуле.

L = y * h * 1,3 *1,13*(ПЦ+0,5), где:

L – затраты на оплату труда, руб.;

y – среднемесячная начисленная зарплата работников сферы рыбоводства, руб.;

h – количество персонала, необходимого для функционирования рыбоводного хозяйства, чел.

ПЦ - продолжительность производственного цикла (5 месяцев, плюс ½ месяца для подготовки садков к работе и уборки садков после окончания производственного цикла).

В ходе анализа потребности в персонале для садкового хозяйства была построена экспоненциальная модель зависимости количества обслуживающего персонала в зависимости от количества садков на основании данных прошлого тура

Ввиду отсутствия штатного расписания с должностными окладами для сотрудников рыбного хозяйства была взята средняя заработная плата по отрасли: Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство в размере 49784 рублей.

После определения величины совокупных затрат (как суммы всех затрат), а также валового дохода по объекту оценки, проводится расчет величины чистого операционного дохода.

Таблица 84. Определение коэффициента капитализации

Тип риска \ Ранг риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Воздействия опасных для сельскохозяйственного производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы	0	0	0	0	0	1	0	0	0	0
Болезни и вредители (полное внезапное уничтожение посевов карантинными видами)	0	0	0	0	1	0	0	0	0	0
Уничтожение или повреждение животными, перелетными птицами	0	0	0	0	1	0	0	0	0	0
Противоправные действия третьих лиц	0	0	0	0	1	0	0	0	0	0
Прекращения подачи электроэнергии и тепла, вызванного стихийными бедствиями, авариями	0	0	0	0	0	1	0	0	0	0
Пожар	0	0	0	0	0	1	0	0	0	0
Ухудшение общей экономической ситуации	0	0	0	0	0	1	0	0	0	0
Количество наблюдений	0	0	0	0	4	3	0	0	0	0
Взвешенный итог	0	0	0	0	20	18	0	0	0	0
Сумма	39
Количество факторов	7
Средневзвешенное значение	5,57

Таблица 85. Определение коэффициента капитализации

Ставка безкупонной доходности 30 лет	13,48
Прогнозируемый уровень инфляции	4,00
Дополнительные риски	5,57
Ск	15,05

Расчет коэффициента капитализации проводится методом кумулятивного построения. Расчет ставки приведен при оценке 1 подгруппы.

Воздействия опасных для лесоохотничьих хозяйств производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы.

Данному риску присвоен ранг - 5, т.к. в Республике Крым довольно часто бывают не благоприятные погодные условия. Заморозки, засухи, сход лавин т т.д.

Болезни и вредители.

Данному риску присвоен ранг - 5, т.к. леса могут быть поражены различным насекомыми, гусеницами и т.д.

Уничтожение или повреждение животными, перелетными птицами.

Данному риску присвоен ранг -5. Случаются повреждение лесных насаждений крупными животными -дикий кабан, косули, олени.

Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение лесов)

Данному риску присвоен ранг -5

Прекращения подачи электроэнергии и тепла, вызванного стихийными бедствиями, авариями.

Данному риску присвоен ранг -6. В Республике Крым были случаи прекращения подачи воды и электроэнергии.

Пожар

Данному риску присвоен ранг - 46 На Южном и Восточном Крыму периодически возникают пожары

Ухудшение общей экономической ситуации

Данному риску присвоен ранг - 6, так как Республика Крым имеет рейтинг «3C1» (Пониженный потенциал - высокий риск) в рейтинге инвестиционной привлекательности «Эксперт РА»;

Рисунок 58. Прогноз показателей инфляции

Прогнозный индекс инфляции на 2025,2026,2027 года составит – 4,0

Технология определения УПКС по каждому земельному участку подгруппы приведена в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод капитализации\1. СЕГМЕНТ.

Результаты определения кадастровой стоимости кадастровой стоимости земельных участков приведены в П.3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 10 сегмента

Для определения кадастровой стоимости объектов оценки использован доходный подход. В рамках доходного подхода в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков использован метод капитализации земельной ренты:

- определение основных лесообразующих пород на территории лесничеств Республики Крым;

- определение продуктивности 1 гектара лесных земель по основным лесообразующим породам в денежном выражении в разрезе лесничеств Республики Крым;

- определение затрат для ведения лесного хозяйства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение удельного показателя рентного дохода по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым;

- определение значения коэффициента капитализации;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым путем деления удельного показателя рентного дохода на коэффициент капитализации;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков;

- определение кадастровой стоимости земельных участков.

Распределение земельных участков по видам разрешенного использования и лесничествам Республики Крым приведено в таблице ниже:

Таблица 86. Распределение земельных участков по видам разрешенного использования и лесничествам Республики Крым

№ п/п	Наименование лесничества	Номер подгруппы

1	2
1	Алуштинское лесоохотничье хозяйство	95
2	Бахчисарайское лесное хозяйство	7
3	Белогорское лесное хозяйство	21
4	Степное лесоохотничье хозяйство	26
5	Евпаторийское лесное хозяйство	9
6	Куйбышевское лесное хозяйство	3
7	Симферопольское лесоохотничье хозяйство	9
8	Старокрымское лесоохотничье хозяйство	19
9	Судакское лесоохотничье хозяйство	9
Всего по Республике Крым	198

Определение основных лесообразующих пород на территории лесничеств Республики Крым

Перечень основных лесообразующие пород для каждого лесничества сформирован на основе Формы 2ГЛР «Преобладающие древесные и кустарниковые породы» «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и, предоставленной Государственным комитетом по лесному и охотничьему хозяйству Республики Крым сocнa, ель, лиственница, пихта, осина, ольxa сepaя, ольха черная, бepeзa, вяз и дpугиe ильмoвыe, дуб, клен, липа и другие

Для определения основных лесообразующих пород и их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек, а так же других данных, были направлены запросы в Министерство экологии и природных ресурсов Республики Крым.

На основании полученного ответа был определен запас древесины для каждого лесничества в метрах кубических на 1 гектар.

Определение продуктивности 1 га земель лесного фонда

Определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении выполняется по формуле:

П = ЗД х РЦ / N

где П - продуктивность 1 гектара земель;

ЗД – запас древесины на 1 гектар;

РЦ - рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в субъекте РФ;

N – число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам.

Число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам был определен согласно Приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 17 февраля 2015 г. N 40 «Об установлении возрастов рубок лесных насаждений на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню по основным и не основным лесообразующим породам в субъекте РФ определялась на основании проведенного анализа Постановления Правительства РФ от 22.05.2007 N 310 (ред. от 29.11.2021) «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» с использованием коэффициента индексации ставок платы объема лесных ресурсов и ставок платы за единицу площади лесного участка.

На основании Постановления Правительства РФ от 12.10.2019 N 1318 «О применении в 2021 - 2023 годах коэффициентов к ставкам платы за единицу объема лесных ресурсов и ставкам платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности», применяемый коэффициент в 2022 году составляет -2,83.

Согласно предоставленного ответа Министерством экологии и природных ресурсов Республики Крым, лесной фонд Республики Крым отнесен к категории защитных лесов. Учитывая особые средообразующие, санитарно-гигиенические, водоохранные, защитные, оздоровительные и иные полезные функции лесов Крыма, использование лесов для заготовки древесины не осуществляется, древесина на корню не отпускается.

Было принято допущение - в качестве стоимости древесины на корню взять арендные ставки для средних пород древесины, т.к. данные о размере древесины в каждом лесничестве Министерством экологии и природных ресурсов Республики Крым не были предоставлены.

Выбор разряда такс производится для каждого лесного квартала исходя из расстояния от центра лесного квартала до ближайшего пункта, откуда возможна погрузка и перевозка древесины железнодорожным транспортом, водным транспортом или сплав древесины (далее - погрузочный пункт)

Расстояние от центра лесного квартала до погрузочного пункта определяется по прямой с использованием карт 62 п.6 Постановления Правительства РФ от 22.05.2007 N 310 (ред. от 29.11.2021) «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» .

В данном случае выбор разряда такс определялся на основании удаленности объектов оценки в каждом лесничестве от центра земельного участка до ближайшей железнодорожной станции.

Было принято допущение, что расстояние от заготовки древисы до железнодорожной станции принимается для всех лесничеств в размере 50 км.

На основании проведенных измерений с использованием публичной и Яндекс картами, было определено среднее расстояние для каждого лесничества.

На основании Приказа ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИКАЗ от 17 февраля 2015 г. N 40 от 17 февраля 2015 г. N 40 ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ВОЗРАСТОВ РУБОК ЛЕСНЫХ НАСАЖДЕНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ И ГОРОДА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ СЕВАСТОПОЛЯ, были определены возрасты вырубок для всех сортов древесины для каждого лесохотничьего хозяйства, расположенных на территории Республики Крым

В Постановлении Правительства РФ от 22.05.2007 N 310 (ред. от 29.11.2021) «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» у учетом индексации на 2026 год -2,93 ( Постановление Правительства РФ от 23.12.2022 N 2405)

В данном Постановлении отсутствуют арендные ставки на отдельные виды пород деревьев. На основании этого было принято решение, принять арендные ставки для отсутствующих пород на уровне ставок аналогичных пород, которые сопоставимы по своим эксплуатационным характеристикам. Данные приведены в таблице ниже.

Расчет удельного показателя рентного дохода по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым

Удельный показатель рентного дохода земель определяется из разницы продуктивности 1 га земель и затрат на воспроизводство 1 га спелых насаждений по основным лесообразующим породам и оборотам рубки:

УПРД = Cпр – Cз,

где УПРД - удельный показатель рентного дохода земель;

Cпр - продуктивность1 гектара земель;

Cз - на воспроизводство 1 гектара земель.

Информация по фактическим (запланированным) затратам на ведение лесного хозяйства Республики Крым была Предоставлена Министерство экологии и природных ресурсов Республики Крым от 25.03.2026 №63583/1, и составили 467 678 133 руб

Общая площадь лесов в Республике Крым, которые находятся в управлении Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым, составляет 237600 га, согласно Лесному плану Республики Крым от 24.01.2020 г. №12-У.

Затраты на 1 га составят: 467 678 133 руб./237 600 га = 1 968,34 руб.

Таблица 87. Расчет удельного показателя рентного дохода по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым

№ п/п	Наименование лесничества	Продуктивность земель лесного фонда, руб./га	Затраты на ведение лесного хозяйства, руб./га	Удельный показатель рентного дохода, руб./га
1	ГАУ АРК "Алуштинское лесоохотничье хозяйство"	12189,12	1968,34	10220,78
2	ГАУ РК "Бахчисарайское лесное хозяйство"	36282,02	1968,34	34313,68
3	ГАУ РК "Белогорское лесное хозяйство"	19304,62	1968,34	17336,28
4	ГАУ РК "Евпаторийское лесное хозяйство"	2164,17	1968,34	195,83
5	ГАУ РК "Куйбышевское лесное хозяйство"	20867,38	1968,34	18899,03
6	ГАУ РК "Степное лесоохотничье хозяйство"	4698,19	1968,34	2729,85
7	ГАУ РК "Симферопольское лесоохотничье хозяйство"	23243,56	1968,34	21275,22
8	ГАУ РК "Старокрымское лесоохотничье хозяйство"	15907,23	1968,34	13938,89
9	ГАУ РК "Судакское лесоохотничье хозяйство"	16373,47	1968,34	14405,13

Определение коэффициента капитализации

Для определения величины ставки капитализации использовался метод кумулятивного построения:

– прогнозный индекс инфляции

где Y – коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

Yr – безрисковая ставка дохода на капитал;

∑Yi – сумма различных рисков, приведенных в таблице ниже;

В качестве безрисковой ставки используется ставка бескупонной доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения). Доходность по ГКО-ОФЗ по состоянию на дату оценки составляет по данным сайта Центрального банка России 13,48% (представлена далее на рисунке – срок до погашения 30 лет).

Рисунок 59. Ставка бескупонной доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок – учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением. Инвестиционные риски классифицируются на системный и несистемные. Системные – риски, избежать которых невозможно, ибо они обусловлены факторами, вызывающими общие для рынка колебания цен. Основными составляющими данного риска являются социально-экономические и политические риски. Несистемные – риски, которые не зависят от состояния рынка и являются специфическим в отношении конкретного предприятия, поддаются прогнозу, не зависят от экономических, политических и других факторов.

Расчет премии за риск инвестиций в оцениваемый участок приведен далее в таблице.

Таблица 87. Определение величины премии за риск инвестиций в оцениваемый участок

Тип риска \ Ранг риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Воздействия опасных для лесоохотничьих хозяйств производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы	0	0	1	0	0	0	0	0	0	0
Болезни и вредители	0	0	0	1	0	0	0	0	0	0
Уничтожение или повреждение животными, перелетными птицами	0	0	1	0	0	0	0	0	0	0
Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение лесов)	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Прекращения подачи электроэнергии и тепла, вызванного стихийными бедствиями, авариями	0	0	0	1	0	0	0	0	0	0
Пожар	0	0	0	0	1	0	0	0	0	0
Ухудшение общей экономической ситуации	0	0	0	0	0	1	0	0	0	0
Количество наблюдений	0	0	1	3	1	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	0	0	3	12	5	0	0	0	0	0
Сумма	20
Количество факторов	7
Средневзвешенное значение	2,86

Таблица 89. Определение Сккуммулятивным методом

Определение Ск куммулятивным методом
Ставка безкупонной доходности 5 лет	13,48	Лист_2
Прогнозируемый уровень инфляции	4,00	Лист_2
Дополнительные риски	2,86	Таблица_1
Ск	12,34

Воздействия опасных для лесоохотничьих хозяйств производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы.

Данному риску присвоен ранг - 3, т.к. в Республике Крым довольно часто бываю не благоприятные погодные условия. Заморозки, засухи, сход лавин т т.д.

Болезни и вредители.

Данному риску присвоен ранг -4, т.к. леса могут быть поражены различным насекомыми, гусеницами и т.д.

Уничтожение или повреждение животными, перелетными птицами.

Данному риску присвоен ранг -3. Случаются повреждение лесных насаждений крупными животными -дикий кабан, косули, олени.

Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение лесов)

Данному риску присвоен ранг - 1

Прекращения подачи электроэнергии и тепла, вызванного стихийными бедствиями, авариями.

Данному риску присвоен ранг -4. В Республике Крым были случаи прекращения подачи воды и электроэнергии.

Пожар

Данному риску присвоен ранг -4. На Южном и Восточном Крыму периодически возникают пожары

Ухудшение общей экономической ситуации

Данному риску присвоен ранг - 5, так как Республика Крым имеет рейтинг «3C1» (Пониженный потенциал - высокий риск) в рейтинге инвестиционной привлекательности «Эксперт РА»;

Рисунок 60. Прогноз показателей инфляции

Прогнозный индекс инфляции на 2025,2026,2027 года составит – 4,0

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым производился путем деления удельного показателя рентного дохода на коэффициент капитализации:

УПКС=УПРД / Кк,

где УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости (руб./га);

Кк – коэффициент капитализации.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Крым представлен в таблице ниже.

Таблица 90. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по основным лесообразующим породам

Наименование лесничества	Удельный показатель рентного дохода, руб./га	Ставка капитализации	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./га	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
ГАУ АРК "Алуштинское лесоохотничье хозяйство"	10220,78	0,1234	82826,42	8,28
ГАУ РК "Бахчисарайское лесное хозяйство"	36282,02	0,1234	294019,64	29,40
ГАУ РК "Белогорское лесное хозяйство"	17336,28	0,1234	140488,51	14,05
ГАУ РК "Евпаторийское лесное хозяйство"	195,83	0,1234	1586,95	0,16
ГАУ РК "Куйбышевское лесное хозяйство"	18899,03	0,1234	153152,62	15,32
ГАУ РК "Степное лесоохотничье хозяйство"	2729,85	0,1234	22121,97	2,21
ГАУ РК "Симферопольское лесоохотничье хозяйство"	21275,22	0,1234	172408,60	17,24
ГАУ РК "Старокрымское лесоохотничье хозяйство"	13938,89	0,1234	112956,94	11,30
ГАУ РК "Судакское лесоохотничье хозяйство"	14405,13	0,1234	116735,25	11,67

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для ведения лесного хозяйства, равны рассчитанным значениям удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда по основным лесообразующим породам для лесничеств, в которых находятся данные земельные участки.

Определение кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как произведение значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь. Технология определения кадастровой стоимости по каждому земельному участку подгруппы приведена в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод капитализации\10. СЕГМЕНТ.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для ведения лесного хозяйства, в составе земель лесного фонда Республики Крым, приведены в П.3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сравнительным подходом

Определение кадастровой стоимости земельных участков сравнительным подходом в рамках массовой оценки

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

Определение кадастровой стоимости земельных участков 9 сегмента

В состав группы входят земельные участки для размещения памятников, недействующие военные и гражданские захоронения, мемориалы, обелиски и т.п., историко-культурная деятельность, участки для размещения парков, дендрариев, скверов, элементов благоустройств в т.ч. лестницы, входные группы и т.п. Земельные участки под месторождениями минеральных источников, родников, лечебных грязей, месторождение лечебной грязи, родники и т.п. Таким образом, по своим ценообразующим характеристикам земельные участки данного сегмента близки к землям социального обслуживания.

При проведении анализа рынка недвижимости, было выявлено 2 аналога, что не позволяет определить кадастровую стоимость оцениваемых объектов для данного сегмента методом статистического моделирования.

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к данному сегменту, определялась с помощью установления эталонного УПКС - минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости. Типовая (эталонная) стоимость 1 кв.м. была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков 3 сегмента с кодом «03:020 Социальное обслуживание в целом», как наиболее схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектам.

На основании проведенного анализа объектов оценки был определен минимальный УПКС и сформирован типовой (эталонный) объект недвижимости.

Таблица 91. Характеристика типового (эталонного) объекта недвижимости

Кадастровый номер	90:13:010107:268
Вид объекта недвижимости	Земельный участок
Местоположение	Республика Крым, Советский р-н, Советский с/с
Категория земель	Земли населенных пунктов
Сегмент	Общественное использование
Код расчета вида использования	03:020 Социальное обслуживание в целом
Площадь земельных участков, кв.м	3785
Наличие инженерных коммуникаций	Обеспеченность объекта центральным газоснабжением – Да Обеспеченность объекта центральным водоснабжением – Да Обеспеченность объекта центральным электроснабжением - Да
УПКС	139.35 ₽

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод типового объекта\9. СЕГМЕНТ

Для объектов с кодом разрешенного использования 09:010:1 Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира региона кадастровая стоимость была определена с помощью установления эталонного УПКС - минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости. Типовая (эталонная) стоимость 1 кв.м. была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков 1 сегмента , как наиболее схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектам. Минимальным целым значением УПКС по 1 сегменту является 1.00 рубль.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод типового объекта\9. СЕГМЕНТ

Определение кадастровой стоимости земельных участков 11 сегмента

В состав группы входят земельные участки, связанные с водными ресурсами: использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены)и прочее. По своим характеристикам такие объекты близки землям социального обслуживания. В то же время они не приносят коммерческой прибыли собственникам, а являются лишь вспомогательными объектами к основной деятельности предприятия.

При проведении анализа рынка недвижимости, не было выявлено аналогов ни для одной ценовой зоны, что не позволяет определить кадастровую стоимость оцениваемых объектов для данного сегмента методом статистического моделирования. Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к данному сегменту, определялась с помощью установления эталонного УПКС - минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости. Типовая (эталонная) стоимость 1 кв.м. была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков 3 сегмента с кодом «03:020 Социальное обслуживание в целом», как наиболее схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектам.

На основании проведенного анализа объектов оценки был определен минимальный УПКС и сформирован типовой (эталонный) объект недвижимости.

Таблица 92. Характеристика типового (эталонного) объекта недвижимости

Кадастровый номер	90:13:010107:268
Вид объекта недвижимости	Земельный участок
Местоположение	Республика Крым, Советский р-н, Советский с/с
Категория земель	Земли населенных пунктов
Сегмент	Общественное использование
Код расчета вида использования	03:020 Социальное обслуживание в целом
Площадь земельных участков, кв.м	3785
Наличие инженерных коммуникаций	Обеспеченность объекта центральным газоснабжением – Да Обеспеченность объекта центральным водоснабжением – Да Обеспеченность объекта центральным электроснабжением - Да
УПКС	139.35 ₽

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод типового объекта\11. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 12 сегмента

В состав группы входят земельные участки, связанные со специальным, ритуальным использованием, а также земли с отсутствием хозяйственной деятельности. Отсюда, земельные участки данного сегмента были разделены на 3 подгруппы расчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 1 подгруппы сегмента 12 «12.1 Общая»

В состав группы входят земельные участки, с видом разрешенного использования «08:011» у которых отсутствует хозяйственная деятельность, и «12:000 Специальное, ритуальное использование, запас».

Учитывая специфику использования земель, кадастровая стоимость участков 1 подгруппы сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» определялась с помощью установления эталонного УПКС - минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости. Типовая (эталонная) стоимость 1 кв.м. была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность» с кодом расчета вида использования 06:000 «Производственная деятельность».

На основании проведенного анализа объектов оценки был определен минимальный УПКС и сформирован типовой (эталонный) объект недвижимости.

Таблица 93. Характеристика типового (эталонного) объекта недвижимости

Кадастровый номер	90:04:010101:759
Вид объекта недвижимости	Земельный участок
Местоположение	Республика Крым, Кировский р-н, г Старый Крым
Категория земель	Земли населенных пунктов
Сегмент	Производственная деятельность
Код расчета вида использования	06:000 6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"
Расчетная подгруппа	6.2
Площадь, кв.м	4420
Наличие инженерных коммуникаций	Обеспеченность объекта центральным газоснабжением – Да Обеспеченность объекта центральным водоснабжением – Да Обеспеченность объекта центральным электроснабжением - Да
УПКС	117,63 ₽

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод типового объекта\12. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 3 подгруппы сегмента 12 «12.3 12_030 Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности»

В состав группы входят земельные участки с видом разрешенного использования «12:030 Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности». Для объектов с кодом разрешенного использования «12:030 Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности» кадастровая стоимость была определена с помощью установления эталонного УПКС - минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости. Типовая (эталонная) стоимость 1 кв.м. была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков 1 сегмента, как наиболее схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектам. Минимальным целым значением УПКС по 1 сегменту является 1.00 рубль.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод типового объекта\12. СЕГМЕНТ.

Метод статистического моделирования

Определение кадастровой стоимости земельных участков 13 сегмента

Сегмент 13 (коды расчета вида использования 13:000; 02:010; 02:011; 02:013; 02:020; 02:030; 13:011; 13:021) содержит 569 762 земельных участков из перечня объектов оценки.

По результатам группировки земельных участков по их функциональному использования, анализу рынка земельных участков, его сложившихся сегментов, а также единства ценообразующих факторов, одинаково влияющих на кадастровую стоимость земель определенного вида использования, специалистами ГБУ РК «ЦЗКО» было принято решение о разделении 13 сегмента на 2 функциональные группы :

- 13.1 «СНТ» (коды расчета вида использования 13:000; 13:011; 13:021);

- 13.2 «ИЖС» (коды расчета вида использования 02:010; 02:011; 02:013; 02:020; 02:030).

В рамках работ по оценочному зонированию в отношении 13-го сегмента сформированы следующие ценовые зоны: для подгруппы 13.1 «СНТ» — 12 зон; для подгруппы 13.2 «ИЖС» — 14 зон.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков данного сегмента проводился отдельно по каждой подгруппе. В таблице ниже представлено разделение всех объектов оценки 13 сегмента по подгруппам.

Таблица 94. Подгруппы 13 сегмента в рамках массовой оценки

Название подгруппы	Количество объектов
ИЖС	395448
Восточные ГНП	9510
Восточные СНП	41016
Западные СНП	32437
Прибрежные ГНП	44586
Прибрежные СНП	23884
Северные ГНП	13309
Северные СНП	40103
Симферополь	28114
Симферопольский район	71915
Центральные ГНП	8129
Центральные СНП	39438
ЮБК 1 линия	16698
ЮБК 1 линия СНП	3269
ЮБК 2 линия	23040
СНТ	174314
Восточные ГНП_СНП	16000
Западные СНП	14902
Прибрежные ГНП	18414
Прибрежные СНП	22089
Северные ГНП	3850
Северные СНП	7341
Симферополь	7346
Симферопольский район	54317
Центральные ГНП	880
Центральные СНП	9795
ЮБК 1 линия	356
ЮБК 2 линия	19024
Общий итог	569762

В рамках каждой сформированной подгруппы были отобраны объекты-аналоги для построения статистически значимых моделей расчета кадастровой стоимости.

Общее количество собранных для дальнейших расчетов объектов-аналогов составляет 11401. Перечень всех применяемых аналогов для каждой подгруппы представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод стат. моделирования\13. СЕГМЕНТ.

Для целей расчета стоимости вся ценовая информация об объектах недвижимости базовой выборки должна быть сопоставима по своим условиям. Для приведения данных к сопоставимому виду, были применены корректирующие значения приведенные в п.14.2 «Корректировки для сегмента 13.

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 13.1 «СНТ»

В процессе анализа были определены следующие ценообразующие факторы для земельных участков, предназначенных для группы 13.1 «СНТ»:

- Расстояние от объекта до береговой линии;

- Расстояние от территории до локального административного центра;

- Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ;

- Расстояние от объекта до центра населенного пункта;

- площадь земельного участка;

- нахождение в границах земельных участков инженерных коммуникаций.

Оценочное зонирование 13 сегмента позволило произвести разделение всех объектов группы 13.1 «СНТ» на 12 подгрупп:

Рисунок 61. Разделение объектов группы 13.1 СНТ

В рамках каждой сформированной подгруппы были отобраны объекты-аналоги для построения статистически значимых моделей расчета кадастровой стоимости.

Перечень всех аналогов данной подгруппы представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод стат. моделирования\13. СЕГМЕНТ по каждой подгруппе отдельно.

Порядок подготовки и построения модели оценки регламентирован п. 45.1 Методических указаний. Определение общего и конкретного вида функций с расчетом коэффициентов статистической модели и анализом показателей качества статистической модели для каждой подгруппы описан ниже. Подробное описание алгоритма построения модели представлено на примере подгруппы «13.1 СНТ / ЮБК 1 линия». Все прочие подгруппы рассчитаны тем же алгоритмом и в отчете представляется лишь сводная, обобщенная информация.

Все расчеты в отношении каждой подгруппы представлены в файлах каждой подгруппы П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Массовая оценка\Метод стат. моделирования\13. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 13.1 СНТ / ЮБК 1 линия

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «ЮБК 1 линия» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / ЮБК 1 линия».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 62. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 63. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 64. Анализ качества линейной модели

Рисунок 65. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 66. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 284,32 до 2316,57м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 2069,62 руб./кв. м, максимальное – 3551,97 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0,9557. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,952, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 67:

Рисунок 67. Модель и ценообразующие факторы для подгруппы 13.1 СНТ / ЮБК 1 линия

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / ЮБК 2 линия»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «13.1 СНТ / ЮБК 2 линия».

Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 68. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 69. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 70. Анализ качества линейной модели

Рисунок 71. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 72. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает линейная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную стоимость для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано линейное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 712,49до 15120,0 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 670,66 руб./кв. м, максимальное – 1601,02 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.8096. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,9, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 73:

Рисунок 73. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / ЮБК 2 линия

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Прибрежные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Прибрежные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Прибрежные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 74. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 75. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 76. Анализ качества линейной модели

Рисунок 77. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 78. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 313,27 до 4804,21м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 765,12 руб./кв. м, максимальное – 1731,64 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.9274. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,959, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 79:

Рисунок 79. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Прибрежные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1. СНТ / Прибрежные СНП»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «13.1. СНТ / Прибрежные СНП». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 80. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 81. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 82. Анализ качества линейной модели

Рисунок 83. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 84. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации, имеющая следующий вид

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 100,3 до 14098,27 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 351,99 руб./кв. м, максимальное – 1287,63 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.824. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,899, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 85:

Рисунок 85. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Прибрежные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Симферополь»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Симферополь» и расположенные на небольшом удалении от центра города, являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру города, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Симферополь».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 86. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру города, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 87. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 88. Анализ качества линейной модели

Рисунок 89 Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 90. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет показатель коэффициента детерминации более 0,5 и применение которого позволяет получить наиболее достоверный результат.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ» объектов-аналогов составил от 4579,35 до 8606,05м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 1051,62 руб./кв. м, максимальное – 2630,16 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.852. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,902, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 91:

Рисунок 91. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Симферополь

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Симферопольский район»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Симферопольский район» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП, являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Симферопольский район».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 92. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 93. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 94. Анализ качества линейной модели

Рисунок 95. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 96. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 3960,10 до 21979,10 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 1519,56 руб./кв. м, максимальное – 4121,53 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.8437. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,961, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 97:

Рисунок 97. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Симферопольский район

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Центральные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Центральные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от центра ГНП, являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру ГНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Центральные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 98. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру ГНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 99. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 100. Анализ качества линейной модели

Рисунок 101. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 102. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до центра населенного пункта

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» объектов-аналогов составил от 1465,10 до 4834,98м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 202,37 руб./кв. м, максимальное – 1103,75 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0,6811. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,799, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 103:

Рисунок 103. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Центральные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Центральные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Центральные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Центральные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 104. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 105. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 106. Анализ качества линейной модели

Рисунок 107. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 108. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 2952.00 до 25338.50 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 292.43 руб./кв. м, максимальное – 1335.21 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.68366 что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,887, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 109:

Рисунок 109. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Центральные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Восточные ГНП _СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Восточные ГНП_СНП» и расположенные на небольшом удалении от центра ГНП, являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру ГНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Восточные ГНП _СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 110. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру ГНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 111. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 112. Анализ качества линейной модели

Рисунок 113. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 114. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до центра населенного пункта

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» объектов-аналогов составил от 633.70 до 28789.79м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 342.35 руб./кв. м, максимальное – 808.53 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.7584. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,857, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 115:

Рисунок 115. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Восточные ГНП _СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Западные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Западные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП, являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Западные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 116. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 117. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 118. Анализ качества линейной модели

Рисунок 119. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 120. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 1936.80 до 30371.00м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 692.06 руб./кв. м, максимальное –955.33 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.8573. что превышает предельное допустимое значение – 0,5.

Коэффициент корреляции составил – 0,94, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 121:

Рисунок 121. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Западные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Северные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Северные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от центра ГНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру ГНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Северные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 122. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру ГНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 123. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 124. Анализ качества линейной модели

Рисунок 125. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 126. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до центра населенного пункта

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» объектов-аналогов составил от 1218.91 до 5124.27 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 344.78 руб./кв. м, максимальное – 903.99 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.84419. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,926, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 127:

Рисунок 127. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Северные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.1 СНТ / Северные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Северные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП, являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.1 СНТ / Северные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 128. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 129. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 130. Анализ качества линейной модели

Рисунок 131. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 132. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 1639.80 до 18271.00 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 233.10 руб./кв. м, максимальное – 8768.08 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.50943. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,939, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 133:

Рисунок 133. Модель и ценообразующие факторы для 13.1 СНТ / Северные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 13.2 ИЖС

В процессе анализа были определены следующие ценообразующие факторы для земельных участков, предназначенных для группы 13.2 ИЖС»:

- Расстояние от объекта до береговой линии;

- Расстояние от территории до локального административного центра;

- Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ;

- Расстояние от объекта до центра населенного пункта;

- площадь земельного участка;

- нахождение в границах земельных участков инженерных коммуникаций.

Оценочное зонирование 13 сегмента позволило произвести разделение всех объектов группы 13.2 «ИЖС» на 14 подгрупп:

Рисунок 134. Разделение объектов группы «13.2 ИЖС»

В рамках каждой сформированной подгруппы были отобраны объекты-аналоги для построения статистически значимых моделей расчета кадастровой стоимости.

Перечень всех аналогов, участвовавших в расчете данной подгруппы, представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод стат. моделирования\13. СЕГМЕНТ отдельно по каждой подгруппе.

Порядок подготовки и построения модели оценки регламентирован п. 45.1 Методических указаний. Определение общего и конкретного вида функций с расчетом коэффициентов статистической модели и анализом показателей качества статистической модели для каждой подгруппы описан ниже

Все расчеты в отношении каждой подгруппы представлены в файлах каждой подгруппы П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод стат. моделирования\13. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / ЮБК 1 линия»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «ЮБК 1 линия» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / ЮБК 1 линия».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 135. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 136. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2. Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 137. Анализ качества линейной модели

Рисунок 138. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 139. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 195.74 до 2148.47 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет - 8690.32 руб./кв. м, максимальное – 17867.18 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2- 0.93001. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,97, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 140:

Рисунок 140. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / ЮБК 1 линия

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / ЮБК 2 линия»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «ЮБК 2 линия» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / ЮБК 2 линия».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 141. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 142. Результат построения моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2. Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 143. Анализ качества линейной модели

Рисунок 144. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 145. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 747.03 до 12728.08 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 1106.45 руб./кв. м, максимальное – 2824.70 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.82863. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,885, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 146:

Рисунок 146. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / ЮБК 2 линия

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Прибрежные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Прибрежные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Прибрежные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 147. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 148. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 149. Анализ качества линейной модели

Рисунок 150. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 151. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 86.29 до 8084.25 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 896.14 руб./кв. м, максимальное – 3774.85 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.69637, что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,809, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 152:

Рисунок 152. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Прибрежные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Прибрежные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Прибрежные СНП» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Прибрежные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 153. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 154. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 155. Анализ качества линейной модели

Рисунок 156. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 157. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 439.41 до 12251.83 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 870.34 руб./кв. м, максимальное – 2804.55 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.94102. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,9, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0.954

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 158:

Рисунок 158. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Прибрежные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Симферополь»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Симферополь» и расположенные на небольшом удалении от центра города являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру города, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Симферополь».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 159. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру города, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 160. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 161. Анализ качества линейной модели

Рисунок 162. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 163. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ» объектов-аналогов составил от 1623.96 до 9388.94 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 1496.25 руб./кв. м, максимальное – 11722.80 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.84821. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0.882, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 164:

Рисунок 164. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Симферополь

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Симферопольский район»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Симферопольский район» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Симферопольский район».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 165. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 166. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 167. Анализ качества линейной модели

Рисунок 168. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 169. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 3590.10 до 25396.80 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 870.50 руб./кв. м, максимальное – 4598.99 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.87874, что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,968, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 170:

Рисунок 170. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Симферопольский район

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Центральные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Центральные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от центра ГНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру ГНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Центральные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 171. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру ГНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 172. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 173. Анализ качества линейной модели

Рисунок 174. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 175. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до центра населенного пункта

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» объектов-аналогов составил от 339.94 до 3287.56 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 880.36 руб./кв. м, максимальное – 7959.11 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.75778. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,9, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,987

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 176:

Рисунок 176. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Центральные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Центральные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Центральные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Центральные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 177. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 178. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 179. Анализ качества линейной модели

Рисунок 180. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 181. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 2952.00 до 25886.30 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 648.85 руб./кв. м, максимальное – 2772.93 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.95169 . что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,993, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 182:

Рисунок 182. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Центральные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Восточные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Восточные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от центра ГНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру ГНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Восточные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 183. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру ГНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 184. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 185. Анализ качества линейной модели

Рисунок 186. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 187. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до центра населенного пункта

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» объектов-аналогов составил от 396.88 до 2226.71 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 213.82 руб./кв. м, максимальное – 1543.43 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.73000. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0.854, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 188:

Рисунок 188. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Восточные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Восточные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Восточные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Восточные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 189. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 190. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 191. Анализ качества линейной модели

Рисунок 192. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 193. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 2385.00 до 72608.80 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 785.15 руб./кв. м, максимальное – 1193.39 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.76199. что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,886, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 194:

Рисунок 194. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Восточные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Западные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Западные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Западные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 195. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 196. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 197. Анализ качества линейной модели

Рисунок 198. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 199. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 1936.80 до 49578.10 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 680.67 руб./кв. м, максимальное – 1058.27 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.84771 . что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,919, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 200:

Рисунок 200. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Западные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Северные ГНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Северные ГНП» и расположенные на небольшом удалении от центра ГНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к центру ГНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Северные ГНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 201. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до центра населенного пункта (ГИС)» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к центру ГНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 202. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 203. Анализ качества линейной модели

Рисунок 204. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 205. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до центра населенного пункта

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до центра населенного пункта» объектов-аналогов составил от 197.08 до 2422.32 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 466.13 руб./кв. м, максимальное – 2397.09 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 - 0.87844, что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,927, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 206:

Рисунок 206. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Северные ГНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / Северные СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «Северные СНП» и расположенные на небольшом удалении от административного центра СНП являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к административному центру СНП, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от территории до локального административного центра». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2 ИЖС / Северные СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 207. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от территории до локального административного центра»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от территории до локального административного центра» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к административному центру СНП, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 208. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 209. Анализ качества линейной модели

Рисунок 210. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 211. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает мультипликативная модель, т.к. полученный диапазон УПКС, наиболее реально отражает рыночную ситуацию для данной ценовой зоны.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано мультипликативное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от территории до локального административного центра

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от территории до локального административного центра» объектов-аналогов составил от 2907.00 до 29341.40 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 820.56 руб./кв. м, максимальное – 2058.97 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0.72252, что превышает предельное допустимое значение – 0,5

Коэффициент корреляции составил – 0,923, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,7.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 212:

Рисунок 212. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / Северные СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «13.2 ИЖС / ЮБК_1 линия СНП»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «ЮБК_1 линия СНП» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние от объекта до береговой линии». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «13.2.14 ЮБК_1 линия СНП».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 213. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние от объекта до береговой линии»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние от объекта до береговой линии» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 214. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 215. Анализ качества линейной модели

Рисунок 216. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 217. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель, т.к. по сравнению с другими моделями, имеет наибольший показатель коэффициента детерминации.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние от объекта до береговой линии

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние от объекта до береговой линии» объектов-аналогов составил от 165.10 до 1140.10 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 2570,84 руб./кв. м, максимальное – 8855,77 руб./кв. м.

Коэффициент детерминации R2 – 0,80567, что превышает предельное допустимое значение – 0,5.

Коэффициент корреляции составил – 0,9, что превышает принятое предельное допустимое значение - 0,888.

Модель определения и ценообразующие факторы участвующие в определении кадастровой стоимости описаны на рисунке 218:

Рисунок 218. Модель и ценообразующие факторы для 13.2 ИЖС / ЮБК_1 линия СНП

Определение кадастровой стоимости земельных участков сравнительным подходом в рамках индивидуального расчета

Метод моделирования на основе УПКС с корректировками

Методология определения кадастровой стоимости земельных участков в группах 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2, 6.3.1, 6.3.2, 7.1, 8.1, 9.2, 12.2, 14.1

В отношении отдельных групп (подгрупп) земельных в группах 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2, 6.3.1, 6.3.2, 7.1, 8.1, 9.2, 12.2, 14.1, для которых по результатам анализа рынка установлена недостаточность достоверной и репрезентативной рыночной информации и обоснована невозможность применения предусмотренных Методическими указаниями методов определения кадастровой стоимости, кадастровая стоимость определяется с применением иного метода массовой оценки в соответствии с пунктами 3 и 48 Методических указаний.

Метод основан на использовании средних (взвешенных по площади) значений УПКС земельных участков референтной группы «13.2 ИЖС» в качестве территориального базового показателя с последующей корректировкой на различия в виде использования и иных ценообразующих факторах.

Условиями применения метода являются:

наличие результатов определения кадастровой стоимости земельных участков референтной группы по состоянию на ту же дату определения кадастровой стоимости;

наличие достаточного количества объектов референтной группы для расчета обоснованного территориального значения УПКС;

обоснование использования УПКС референтной группы в качестве показателя территориального уровня цен;

наличие обоснованных корректирующих коэффициентов, отражающих различия между референтной группой и оцениваемыми земельными участками.

Алгоритм определения кадастровой стоимости включает:

Расчет средних, взвешенных по площади, значений УПКС земельных участков референтной группы в разрезе кадастровых кварталов, населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), муниципальных округов и субъекта Российской Федерации.

Определение для оцениваемого земельного участка наиболее детального территориального уровня, для которого участок может быть однозначно локализован и рассчитанное значение УПКС соответствует установленным критериям достаточности и достоверности. При отсутствии такого значения осуществляется последовательный переход к более укрупненному территориальному уровню.

Определение базовой расчетной стоимости земельного участка путем умножения среднего, взвешенного по площади, УПКС референтной группы соответствующего территориального уровня на площадь оцениваемого земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

где KВРИ,i​ — коэффициент, учитывающий отличие вида использования оцениваемого земельного участка от референтной группы; Kij​ — иные применимые коэффициенты, учитывающие значения ценообразующих факторов объекта.

Корректирующие коэффициенты применяются только по факторам, влияние которых не учтено в территориальном значении УПКС и других коэффициентах. Источники информации, порядок расчета коэффициентов, их референтные значения, правила применения при отсутствии сведений и контроль полученных результатов приводятся в соответствующих разделах отчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента 1/1.1 Сельхозугодья/…/Индивидуальный расчет

Оценка данной подгруппы проведена методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) на уровне средних удельных показателей кадастровой стоимости 1 подгруппы земель в кадастровом квартале, определенного с помощью моделирования земельной ренты.

В случае если земельный участок расположен в кадастровом квартале, в котором отсутствовали земельные участки, отнесенные к подгруппам рассчитываемым методом моделирования земельной ренты, то УПКС таких земельных участком устанавливался на среднерайонном уровне УПКС, рассчитанном как средневзвешенное значение из УПКС земельных участков, кадастровая стоимость которых, определялась с помощью моделирования земельной ренты в районе (субъекте РФ).

Для земельных участков, находящихся в нулевом (90:ХХ:000000) кадастровом квартале кадастрового района, а также по земельным участкам, у которых отсутствовал УПКС в связи с отсутствием почвенной информации, установлен среднерайонный УПКС;

Для земельных участков, расположенным в нулевом кадастровом квартале субъекта РФ (90:00:000000), а также по городам, земельным участкам в кадастровых районах 23, 15, 25, 26, 27 УПКС установлен на среднем уровне УПКС по субъекту РФ.

Технология определения УПКС по каждому земельному участку подгруппы приведена в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальны расчет\ Метод УПКС\СЕГМЕНТ 1.

Результаты определения кадастровой стоимости кадастровой стоимости земельных участков приведены в П.3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 2 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для использования под жилую застройку (среднеэтажная и многоэтажная), в рекламных объявлениях, размещенных в интернет-ресурсах63 «Авито», «Объявления Крыма», «ЦИАН», «ДОМОФОН», «ВСЕ ДЛЯ ВСЕХ», krym.kupiprodai.ru, krim.move.ru и др. , сделках зарегистрированных в НСПД подобные земельные участки были выявлены в количестве 7 штук, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Рынок земель под многоквартирное строительство имеет свою специфику перед другими сегментами. Она состоит в том, что земельным законодательством Российской Федерации возможности приобретения в собственность земельных участков под строительство нет, земельные участки под такую застройку предоставляются государством в аренду для последующего возведения многоквартирных домов и оформлением земли в общедолевую собственность покупателей квартир. В связи с этим, права собственности на такие участки не предлагаются к продаже. В продаже можно встретить лишь право аренды.

Также, многоквартирное жилищное строительство традиционно является одним из самых высокодоходных видов деятельности. Земельные участки данного сегмента являются наиболее схожими по своим характеристикам и фактическому использованию с земельными участками под коммерческое использование сегмента 4 «Предпринимательство».

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся ко второму сегменту, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, с использованием переводного коэффициента на вид разрешенного использования и дополнительных корректировок.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировки на площадь. Ввиду того, что объекты оценки имеют различный диапазон площадей была определена корректировка на площадь, т.к. выявлена зависимость, что объекты с меньшей площадью, имеют стоимость выше, чем объекты с большей площадью.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.10 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\2. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 3 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для использования под общественное использование, в рекламных объявлениях, размещенных в Интернет-ресурсах, сделках, зарегистрированных в НСПД подобные земельные участки были выявлены в незначительном количестве 38 штук, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к третьему сегменту, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС).

Пунктом 45.3 Методических указаний, установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате метода статистического моделирования.

На основании запроса Ассоциации государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке от 21.04.2022 №142-РР получен ответ от 05.04.2022 №13-00276/22 Федеральной службы Государственной регистрации и картографии, в котором дается разъяснение о возможности расчета среднего значения УПКС путем определения средневзвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях, когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки.

Кадастровая стоимость сегмента 3. "Общественное использование", определялась методом УПКС, путем умножения стоимости 1 кв. м земельных участков, предназначенных для ИЖС на описанные выше корректировки.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый квартал)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент корректировки. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.6 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\3. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 4 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для использования под коммерческое назначение, в рекламных объявлениях, размещенных в интернет-ресурсах64 «Авито», «Объвления Крыма», «ЦИАН», «ДОМОФОН», «ВСЕ ДЛЯ ВСЕХ», krym.kupiprodai.ru, krim.move.ru и др. , сделках зарегистрированных в НСПД подобные земельные участки в наибольшем количестве, были выявлены в количестве 231 единиц на всей территории Республики Крым, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство», была определена корректировка на вид разрешенного использования.

Ввиду того, что объекты оценки имеют различный диапазон площадей, была определена корректировка на площадь земельных участков, так как оценщиками была выявлена зависимость, что объекты с меньшей площадью, имеют стоимость выше, чем объекты с большей площадью.

Кадастровая стоимость сегмента 4, определялась методом УПКС, путем умножения стоимости 1 кв. м земельных участков, предназначенных для ИЖС на описанные выше корректировки на ВРИ и площадь земельных участков. Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в четвертый сегмент, происходило для каждой ценовой зоны. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.8 и п. 3.9.9 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\4. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 5 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для рекреации и отдыха, в рекламных объявлениях, размещенных в интернет-ресурсах65 «Авито», «Объявления Крыма», «ЦИАН», «ДОМОФОН», «ВСЕ ДЛЯ ВСЕХ», krym.kupiprodai.ru, krim.move.ru и др. , информации о сделках, размещенных в НСПД подобные земельные участки, были выявлены в незначительном количестве 101 штуки, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Пунктом 45.3 Методических указаний, установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате метода статистического моделирования.

На основании запроса Ассоциации государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке от 21.04.2022 №142-РР получен ответ от 05.04.2022 №13-00276/22 Федеральной службы Государственной регистрации и картографии, в котором дается разъяснение о возможности расчета среднего значения УПКС путем определения средневзвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях, когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к пятому сегменту, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС).

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы Сегмент 5 / 5.1 Общая

В подгруппу «5.1 Общая» вошли земельные участки с видом разрешенного использования «05:000»; «02:040»; «04:070»; «05:014»; «05:022»; «05:030»; «08:040». Земельные участки данной подгруппы являются наиболее схожими по своим характеристикам и фактическому использованию с земельными участками под коммерческое использование сегмента 4.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к данной подгруппе, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, с использованием переводного коэффициента на вид разрешенного использования.

Ввиду того, что объекты оценки имеют различный диапазон площадей была определена корректировка на площадь земельных участков, т.к. выявлена зависимость, что объекты с меньшей площадью, имеют стоимость выше, чем объекты с большей площадью.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.10 и п. 3.9.11 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в данную подгруппу, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\5. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы Сегмент 5 / 5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность

Во вторую подгруппу сегмента 5 вошли земельные участки с видом разрешенного использования «09:021» и «09:023».

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к данной подгруппе, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, с использованием переводного коэффициента на вид разрешенного использования, на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера66 Справочник оценщика недвижимости (под редакцией Л.А. Лейфера) -2020. Земельные участки. Часть 2. .

Ввиду того, что объекты оценки имеют различный диапазон площадей была определена корректировка на площадь земельных участков, т.к. выявлена зависимость, что объекты с меньшей площадью, имеют стоимость выше, чем объекты с большей площадью.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.12 и п. 3.9.13 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в данную подгруппу, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\5. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 6 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для использования под производственную деятельность, в рекламных объявлениях, размещенных в интернет-ресурсах, информации о сделках из НСПД подобные земельные участки в наибольшем количестве 116 штук, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Пунктом 45.3 Методических указаний, установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а так же методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате метода статистического моделирования.

На основании запроса Ассоциации государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке от 21.04.2022 №142-РР получен ответ от 05.04.2022 №13-00276/22 Федеральной службы Государственной регистрации и картографии, в котором дается разъяснение о возможности расчета среднего значения УПКС путем определения средневзвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях, когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки.

Кадастровая стоимость земельных участков входящих в шестой сегмент, была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, с использованием переводного коэффициента на разрешенное использование земельного участка, опубликованного в электронном справочнике Ассоциации «СтатРиелт»67 На основании данных электронного справочника Ассоциации «СтатРиэлт» по состоянию на 01.01.2022. https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2694-na-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-korrektirovki-na-01-01-2022-goda .

Ввиду неоднородности объектов оценки и отсутствия корректировок в справочнике для некоторых видов разрешенного использования сегмента «Производственная деятельность», было принято решение разделить все объекты оценки данного сегмента на три подгруппы, в целях удобства и корректности расчета:

Так, в подгруппу 6.1 вошли линейные объекты с кодами вида разрешенного использования: 03:011; 06:070; 06:071; 06:072; 06:080; 07:020; 07:030; 07:031; 07:050; 08:031; 11:030; 12:001.

В подгруппу 6.2 вошли объекты оценки, вид разрешенного использования которых отсутствует в справочнике Ассоциации «СтатРиелт»: 06:000, 03:012, 03:093, 05:040, 06:101, 06:031, 06:110.

К подгруппе 6.3 были отнесены все остальные объекты оценки с кодами вида разрешенного использования: 04:095; 04:098; 04:099; 06:010; 06:011; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:093; 07:010; 07:011; 07:040; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 10:011, 01:100; 01:110; 01:150; 01:180; 01:111; 01:112; 01:181.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 1 подгруппы сегмента 6 «6.1 Линейные объекты. Среднее по кварталам по всем сегментам»

Кадастровая стоимость подгруппы 6.1 определялась как средневзвешенное значение УПКС по кадастровым кварталам всех сегментов: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12 и 13

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Для данной подгруппы корректирующие коэффициенты не применялись.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\6. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 2 подгруппы сегмента 6 «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады»

КС подгруппы 6.2, ввиду отсутствия в справочниках корректировки на разрешенное использования объектов, находящихся в данной подгруппе: 06:000, 03:012, 03:093, 05:040, 06:101, 06:031, 06:110 определялась методом УПКС по соседней подгруппе, а именно : Сегмент 13, с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.14 и п. 3.9.15 настоящего Отчета.

Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\6. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 3 подгруппы сегмента 6 «6.3 Общая. Корректировка на разрешенное использование»

Кадастровая стоимость подгруппы 6.3 определялась методом УПКС по соседней подгруппе, а именно: Сегмент 13, с применением корректировки на ВРИ.

Ввиду того, что объекты оценки имеют различный диапазон площадей, была определена корректировка на площадь земельных участков, так как оценщиками была выявлена зависимость, что объекты с меньшей площадью, имеют стоимость выше, чем объекты с большей площадью.

Кадастровая стоимость подгруппы определялась методом УПКС, путем умножения стоимости 1 кв. м земельных участков, предназначенных для ИЖС на описанные выше корректировки на ВРИ и площадь земельных участков. Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый кварта)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.16 и п. 3.9.17 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\6. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 7 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для транспорта, сегмент 7, в рекламных объявлениях, размещенных в интернет-ресурсах, информации о сделках из НСПД подобные земельные участки были выявлены в незначительном количестве 190 штук, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Пунктом 45.3 Методических указаний, установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате метода статистического моделирования.

На основании запроса Ассоциации государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке от 21.04.2022 №142-РР получен ответ от 05.04.2022 №13-00276/22 Федеральной службы Государственной регистрации и картографии, в котором дается разъяснение о возможности расчета среднего значения УПКС путем определения средневзвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях, когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки.

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к данному сегменту, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости земельных участков сегмента 6, за исключением подгруппы «6.1 Линейные объекты. Среднее по кварталам по всем сегментам», как наиболее схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектам.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый квартал)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.15 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\7. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 8 сегмента

При проведении анализа рынка земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны, в рекламных объявлениях, размещенных в интернет-ресурсах68 «Авито», «Объявления Крыма», «ЦИАН», «ДОМОФОН», «ВСЕ ДЛЯ ВСЕХ», krym.kupiprodai.ru, krim.move.ru и др. , информации о сделках из НСПД подобные земельные участки, были выявлены в незначительном количестве, что не позволяет построить статистическую модель и провести расчет методом статистического моделирования.

Пунктом 45.3 Методических указаний, установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а так же методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате метода статистического моделирования.

На основании запроса Ассоциации государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке от 21.04.2022 №142-РР получен ответ от 05.04.2022 №13-00276/22 Федеральной службы Государственной регистрации и картографии, в котором дается разъяснение о возможности расчета среднего значения УПКС путем определения средневзвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях, когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки.

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к данному сегменту, была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости земельных участков сегмента 6, за исключением подгруппы 6.1 Линейные объекты. Среднее по кварталам по всем сегментам», как наиболее схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектам.

Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый квартал)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.16.1, 3.16.2 и п. 3.16.3 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\8. СЕГМЕНТ.

Определение кадастровой стоимости земельных участков 9 сегмента

Для объектов с кодом разрешенного использования 09:020 «Курортная деятельность» и 09:022 «Санаторная деятельность» кадастровая стоимость была определена на основании кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для рекреации – Сегмент 5 / 5.2 09_021 09_023 Санаторная деятельность, как наиболее схожих по своему назначению и фактическому использованию с учетом корректировок, в рамках индивидуального расчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\9. СЕГМЕНТ

Определение кадастровой стоимости земельных 12 сегмента

В состав группы входят земельные участки с видом разрешенного использования «12:010 Ритуальная деятельность» и «12:021 Специальная деятельность». К таким объектам отнесены земельные участки под свалки, полигоны отходов, кладбища, крематории и т.п. По своим ценообразующим характеристикам земельные участки c таким фактическим использованием близки к производственным землям.

Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся ко второй подгруппе сегмента 12 «12.2 Ритуальная деятельность», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости земельных участков сегмента 6 подгруппы «6.2 Общая по ИЖС с корректировкой на склады», как наиболее схожих по своим характеристикам и фактическому использованию с оцениваемыми объектами с учетом корректировок.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\12. СЕГМЕНТ

Определение кадастровой стоимости земельных участков 14 сегмента

Кадастровая стоимость «Сегмент 14», определялась как средневзвешенное значение УПКС по кадастровым кварталам для всех сегментов:1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13. Алгоритм определения кадастровой стоимости земельных участков методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый квартал)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Найденный УПКС умножается на полученный коэффициент с применением корректировок. Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.22 настоящего Отчета.

Результат расчета кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод УПКС\14. СЕГМЕНТ.

Индивидуальный расчет на основе граничного УПКС

Определение кадастровой стоимости земельных участков 13 сегмента

Порядок оценки объектов вне диапазона применимости статистической модели

Статистическая модель строится на основании рыночных данных об объектах-аналогах. Поэтому для каждого включенного в модель ценообразующего фактора имеется определенный диапазон значений, представленный в рыночной выборке.

Основная часть объектов оценки, как правило, находится внутри этого диапазона. Вместе с тем отдельные объекты могут иметь значения факторов ниже или выше значений, представленных среди объектов-аналогов. Например, площадь земельного участка может быть значительно меньше минимальной либо значительно больше максимальной площади аналогов.

Прямое применение статистической модели к таким объектам может привести к необоснованно высоким или низким значениям УПКС, поскольку выявленная моделью зависимость не подтверждена рыночными данными за пределами использованной выборки.

В связи с этим для каждой статистической модели определяются:

•	исходный диапазон значений ценообразующих факторов, представленный объектами-аналогами;

•	расширенный диапазон, в пределах которого допускается применение модели;

•	объекты, значения факторов которых находятся ниже или выше расширенного диапазона.

Небольшое расширение исходного диапазона допускается, поскольку незначительный выход значения фактора за границы рыночной выборки не всегда приводит к искажению результата. Величина расширения определяется отдельно для каждой модели с учетом количества и распределения объектов-аналогов, характера зависимости стоимости от соответствующего фактора, количества объектов оценки за пределами исходного диапазона и результатов расчета при выходе за его границы.

Размер расширения не определяется автоматически только по количеству объектов-аналогов. Принятое расширение должно обеспечивать плавное изменение УПКС и не приводить к результатам, противоречащим рыночным данным и общей логике ценообразования.

Объекты, значения ценообразующих факторов которых находятся в пределах расширенного диапазона, оцениваются с применением построенной статистической модели.

Для каждой построенной модели определяются минимальное и максимальное расчетные значения УПКС. Они рассчитываются путем подстановки в модель граничных значений ценообразующих факторов объектов-аналогов.

При определении максимального модельного УПКС:

•	для факторов, увеличение которых приводит к увеличению УПКС, применяется максимальное значение фактора;

•	для факторов, увеличение которых приводит к уменьшению УПКС, применяется минимальное значение фактора.

При определении минимального модельного УПКС используется обратный порядок:

•	для факторов, увеличение которых приводит к увеличению УПКС, применяется минимальное значение фактора;

•	для факторов, увеличение которых приводит к уменьшению УПКС, применяется максимальное значение фактора.

Направление влияния фактора определяется исходя из вида модели, знака коэффициента и экономического смысла установленной зависимости.

Объекты, значения факторов которых дают значения УПКС за пределами расширенного модельного диапазона, относятся к объектам вне модельного диапазона. В зависимости от направления отклонения они подразделяются на:

•	объекты с величиной УПКС ниже модельного диапазона;

•	объекты с величиной УПКС выше модельного диапазона.

Если за пределами модельного диапазона находится значительное количество объектов со схожими характеристиками, рассматривается возможность их выделения в отдельную подгруппу и применения к ним самостоятельной модели или другого метода массовой оценки.

Если такие объекты являются единичными либо имеющейся рыночной информации недостаточно для построения отдельной модели, их кадастровая стоимость определяется в рамках индивидуального расчета в соответствии с пунктами 45 и 49 Методических указаний.

Таким образом, каждая группа объектов, использующая рыночные данные, подразделяется на две подгруппы – объекты, кадастровая стоимость которых определяется в рамках построения статистической модели и объекты с индивидуальным расчетом, то есть объекты вне модельного диапазона.

Для объектов вне модельного диапазона в автоматическом расчете значение УПКС принимается равным ближайшему граничному значению расширенного диапазона. Для объектов ниже диапазона применяется его нижняя граница, для объектов выше диапазона — верхняя.

Такой порядок позволяет избежать необоснованной экстраполяции модели. Полученный результат дополнительно проверяется на соответствие рыночным данным и общей логике ценообразования.

Для каждой группы в отчете приводятся:

•	используемая статистическая модель;

•	исходные диапазоны значений ценообразующих факторов;

•	принятые границы расширенного диапазона;

•	минимальное и максимальное значения УПКС, полученные в результате применения модели.

Кадастровая стоимость объектов, определённая в ходе индивидуального расчёта, установлена с учетом моделей, разработанных для 13-го сегмента (п. 3.25.1.2.1)

Расчет кадастровой стоимости земельных участков данного сегмента проводился отдельно по каждой подгруппе. В таблице ниже представлено разделение всех объектов оценки 13 сегмента по подгруппам

Таблица 95. Подгруппы 13 сегмента

Название подгруппы	Количество объектов
ИЖС	29459
Восточные ГНП	1315
Восточные СНП	619
Прибрежные ГНП	431
Прибрежные СНП	6808
Северные ГНП	845
Северные СНП	4719
Симферополь	2620
Симферопольский район	5149
Центральные ГНП	1744
Центральные СНП	1294
ЮБК 1 линия	1046
ЮБК 1 линия СНП	535
ЮБК 2 линия	2334
СНТ	7799
Восточные ГНП_СНП	251
Западные СНП	1285
Прибрежные ГНП	1795
Прибрежные СНП	359
Северные ГНП	693
Северные СНП	1181
Симферополь	533
Симферопольский район	210
Центральные ГНП	35
Центральные СНП	62
ЮБК 1 линия	173
ЮБК 2 линия	1222
Итого	37258

Результат расчета Кадастровой стоимости земельных участков представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Расчет на основе граничного УПКС\ 13. СЕГМЕНТ

Метод индексации прошлых результатов

В соответствии с п. 49 Методических указаний, индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Определение бюджетным учреждением кадастровой стоимости земельных участков Республики Крым, у которых по решению комиссии по оспаривании кадастровой стоимости и решению суда, кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной стоимости, проводилось в рамках индивидуального расчета с использование индекса цен.

Индексы цен рассчитывались путем их перемножения по состоянию на 01.01.2026 (дата определения кадастровой стоимости) с даты ее применения.

Данные об индексах цен были взяты из электронного справочника Ассоциации «СтатРиэлт»69 https://statrielt.ru/indeksy/2406-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-zemelnykh-uchastkov .

Рисунок 219. Индексы изменения рыночных цен (в рублях) земельных участков

Индексы рассчитаны на основе выборки объектов, лежащей в период между указанными в таблицах полугодовыми датами. При этом, внутри полугодового периода выборка неравномерна, то есть более сильное изменение могло произойти в течение любого периода этого полугодия. Следовательно, корректно можно утверждать об индексах изменения рыночных цен только за полные полугодовые периоды, прошедшие между сравниваемыми датами.

Поэтому общий индекс изменения рыночной цены (или стоимости) за длительный период равен произведению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, исключая первый индекс, умноженных на полугодовые поправочные территориальные коэффициенты.

В случае «пограничных» дат сравниваемых объектов (то есть, совпадающих с датами, указанными в таблице индексов) для определения итогового индекса нужно перемножить все полугодовые индексы, находящиеся между сравниваемыми датами, исключая индекс на первую «пограничную» дату и включая индекс на последнюю «пограничную» дату, умножив каждый полугодовой индекс на полугодовой поправочный территориальный коэффициент, соответствующий местоположению объекта.

I= i1* K1 * i2* K2* … * in* Kn

где I– общий индекс изменения рыночной цены с учётом территориального расположения объектов,

- i1, i2, … in– индексы изменения рыночных цен учитываемых периодов,

- K1, K2, … Kn–полугодовые поправочные территориальные коэффициенты, соответствующие местоположению объекта на территориях: А, Б, В, Г.

Рисунок 220. Индексы изменения рыночных цен (в рублях) земельных участков

КА – для А-группы (город Москва в пределах МКАД, Зеленоград и города-спутники Москвы: Балашиха, Королёв, Котельники, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Реутов, Химки; г. Санкт-Петербург в пределах КАД; г. Сочи и города черноморского побережья Краснодарского края; г. Севастополь; г. Ялта, г. Алушта, г. Евпатория; а также земельные участки их прилегающих территорий),

КБ – для Б-группы (областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; территории Москвы и города Московской области, не вошедшие в А-группу, а также города Ленинградской области и другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий),

КВ – для В-группы (остальные города и населенные пункты Российской Федерации, не вошедшие в А-группу, Б-группу и Г-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий);

Кг – для Г-группы (населенные пункты с деградирующей инженерной и социальной инфраструктурой, отсутствующей экономикой, а также земельные участки их прилегающих территорий) **** - введён с 15.07.2024 года.

Рынок и индексы рыночных цен объектов разных групп территорий реагирует на экономические и политические события и изменения по-разному. Вероятно, сказывается различие доходов и накоплений бизнеса и населения. Судя по сложившимся трендам на рынке удельные цены балансируют (и корректируются до экономически обоснованного уровня): между ростом цен и девальвацией - с одной стороны, и снижением-ростом экономики и деловой активности - с другой.

Для объектов, расположенных на ЮБК и г. Евпатория, применялся территориальный поправочный коэффициент КА.

Для остальных объектов, расположенных на территории Республики Крым применялся территориальный поправочный коэффициент КВ.

Таблица 96. Расчет индексов изменения рыночных цен земельных участков

ЮБК, Евпатория
Коммерция
Дата применения КС	Дата определения КС	Индекс изменения рыночных цен
01.01.2023	01.01.2026	1,284
01.01.2024	01.01.2026	1,247
01.01.2025	01.01.2026	1,179
ИЖС
01.01.2023	01.01.2026	1,260
01.01.2024	01.06.2026	1,200
Промышленность
01.01.2023	01.01.2026	1,260
01.01.2024	01.01.2026	1,235
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка
01.01.2024	01.01.2026	1,135
01.01.2025	01.01.2026	0,999
Остальные
Коммерция
01.01.2023	01.01.2026	1,103
01.01.2024	01.01.2026	1,071
01.01.2025	01.01.2026	1,057
Садоводство
01.01.2023	01.01.2026	1,033
01.01.2024	01.01.2026	1,003
01.01.2025	01.01.2026	0,998
ИЖС
01.01.2023	01.01.2026	1,083
01.01.2024	01.01.2026	1,031
01.01.2025	01.01.2026	1,008
Промышленность
01.01.2023	01.01.2026	1,083
01.01.2024	01.01.2026	1,062
01.01.2025	01.01.2026	1,047
Сельскохозяйственное использование
01.01.2023	01.01.2026	1,043
01.01.2024	01.01.2026	1,022
01.01.2025	01.01.2026	1,018
01.01.2026	01.01.2026	0,980

Характеристики земельных участков и полученные индексы цен, кадастровая стоимость которых определялась в рамках индивидуального расчета, приведены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.6 Расчёт кадастровой стоимости\Индивидуальный расчет\Метод индексации.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения (п.66 Методических указаний).

Проверка качества определения кадастровой стоимости осуществлялась на примере объекта оценки с кадастровым номером: 90:22:010106:148, расположенного по адресу: Республика Крым, г Симферополь, ул. Карла Маркса/ул. Желябова, 23-А/7, площадью 460 кв. м, который относится к 4 сегменту.

Определение кадастровой стоимости данного объекта определялась с использованием метода удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по средневзвешенному значению в кварталах соседних подгрупп, в рамках индивидуального расчета. В данном случае в качестве соседней подгруппы был взят 13 сегмент, «13.2 ИЖС / Симферополь»

Определение кадастровой стоимости, определялась в следующем порядке:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета.

1. КК (кадастровый квартал)

2. КЛАДР Населенный пункт

3. ОКТМО

4. Все объекты выбранных групп

Результат определения кадастровой стоимости с использованием «Регионального автоматизированной системы кадастровой оценки»:

Таблица 97. Результат определения кадастровой стоимости

Кадастровый номер	Площадь земельных участков, кв. м	Месторасположение	Рассчитанный УПКС, руб. кв. м	Рассчитанная КС, руб.
90:22:010106:148	460	Республика Крым, г Симферополь, ул. Карла Маркса/ул. Желябова, 23-А/7	22 156.10	10 191 807,23

Проверочный расчет определения кадастровой стоимости с использованием корректировок отражен в таблице ниже.

Средневзвешенный УПКС был определен по кварталу «90:22:010106» соседней подгруппы ИЖС.

Таблица 98. Проверочный расчет определения кадастровой стоимости

Кадастровый номер	Площадь земельных участков, кв. м	Месторасположение	Средневзвешенное значение УПКС, руб.м2	Корректировка на ВРИ	Рассчитанный УПКС, руб. кв. м	Рассчитанная КС, руб.
90:22:010106:148	460	Республика Крым, г Симферополь, ул. Карла Маркса/ул. Желябова, 23-А/7	11 180,05	1,89	21 130,29	9 719 935,08

Погрешность составила:

П = 1 – 10 191 807,23/9 719 935,08) *100% = 4,63%

Вывод:

Кадастровая стоимость, определенная с использованием «Регионального автоматизированной системы кадастровой оценки», с учетом округления до 1000 равна: 10 191 807 руб.

Кадастровая стоимость, определенная с использованием индивидуального расчета, с учетом округления до 1000 равна: 9 719 935 руб.

Результат считается подтвержденным, так как результат выборочной проверки не совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в 481872 руб. (4,63%), что допустимо в пределах округления итогового значения.

Результаты проверки отражены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Проверка качества оценки.

Второй этап проверки корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялся путем сравнения средневзвешенных по площади значений в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости, расположенных в разных муниципальных образованиях Республики Крым.

Таблица 99. Сравнение средних, минимальных, максимальных УПКС в разрезе видов использования и муниципальных районов

Сегмент ЗУ	МО/ГО	Количество ОО	Мин. УПКС, руб./кв.м	Макс. УПКС, руб./кв.м	Средневзвешенное УПКС, руб./кв.м
1	Алушта	292	11,79	71,09	13,18

Армянск	1396	5,36	68,52	11,89

Бахчисарайский район	21562	6,38	119,18	17,12

Белогорский район	21313	4,66	139,94	19,22

Джанкой	6	10,3	16,49	14,1

Джанкойский район	35202	1,97	89,09	12,47

Евпатория	13	11,2	33,03	28,9

Керчь	14	12,25	38,89	25,86

Кировский район	19638	0,57	117,46	14,65

Красногвардейский район	42951	5,98	108,5	16,28

Красноперекопск	7	8,61	25,35	11,85

Красноперекопский район	34539	4,02	76,22	10,54

Ленинский район	28390	0,57	83,05	12,17

Нижнегорский район	42809	0,57	95,92	13,81

Первомайский район	21379	4,02	111,26	13,84

Раздольненский район	21419	4,31	103,99	14,06

Саки	8	12,29	33,53	15,76

Сакский район	56822	5,98	111,26	15,37

Симферополь	10	12,75	44,72	18,81

Симферопольский район	36983	5,2	393,13	16,15

Советский район	28376	5,89	91,18	13,35

Судак	576	12,29	86,41	15,65

Феодосия	1541	6,59	132,57	18,61

Черноморский район	20716	5,78	93,55	12,72

Ялта	289	14,33	86,41	15,67
2	Алушта	319	2049,49	30617,16	12789,39

Армянск	91	1534,07	2712,52	1663,21

Бахчисарайский район	176	839,98	8016,54	2988,56

Белогорский район	75	851,5	7065,4	2423,94

Джанкой	171	553,77	4076,8	1388,91

Джанкойский район	31	996,87	3619,44	1577,53

Евпатория	609	1104,87	5981,63	3156,23

Керчь	713	1816,85	6384,13	3873,48

Кировский район	51	907,44	2162,1	1453,94

Красногвардейский район	194	694,57	3603,45	2026,37

Красноперекопск	143	1010,94	3983,19	2032,13

Красноперекопский район	21	1250,1	3608,02	1549,04

Ленинский район	128	961,18	4895,49	2922,15

Нижнегорский район	33	974,64	1683,42	1054,16

Первомайский район	12	996,42	3206,33	1924,73

Раздольненский район	16	653,61	1970,39	844,17

Саки	166	1416,74	3393,3	2176,1

Сакский район	168	878,32	4154,63	2546,29

Симферополь	1153	1785,01	20632,14	7667,67

Симферопольский район	520	1245,44	14153,65	3785,61

Советский район	11	920,13	1555,36	1259,39

Судак	89	1194,08	6285,54	3356,5

Феодосия	506	2064,57	6474,66	3595,11

Черноморский район	129	3522,38	6379,54	4081,4

Ялта	1056	878,34	31163,24	15902,36
3	Алушта	582	309,62	7306,37	4492,75

Армянск	545	249,39	1037,76	601,25

Бахчисарайский район	1083	209,44	2047,59	507,57

Белогорский район	588	203,73	2059,16	593,56

Джанкой	172	195,78	972,87	500,5

Джанкойский район	753	272,45	864,77	453,15

Евпатория	461	365,54	1585,44	1181,97

Керчь	654	306,4	1523,48	1276,75

Кировский район	1098	75,45	586,98	428,26

Красногвардейский район	573	232,47	997,57	394,7

Красноперекопск	160	274,37	950,53	604,87

Красноперекопский район	224	277,59	861,01	529,79

Ленинский район	661	245,32	1174,76	659,47

Нижнегорский район	537	190,2	612,22	454,86

Первомайский район	728	257,65	1420,11	480,09

Раздольненский район	300	231,08	1165,41	368,08

Саки	185	407,91	1564,03	608,83

Сакский район	856	231,91	1159,99	499,48

Симферополь	1044	628,43	4923,58	2359,79

Симферопольский район	1328	273,33	1871,46	1013,44

Советский район	384	139,35	561,67	367,57

Судак	290	259,94	1585,44	1052,51

Феодосия	882	455,23	1575,54	1093,05

Черноморский район	404	251,66	1522,39	641,81

Ялта	950	484,94	7504,22	4612,83
4	Алушта	1428	1523,04	32878,66	12914,41

Армянск	183	784,47	3889,91	2374,57

Бахчисарайский район	1283	751,87	9793,71	2048,43

Белогорский район	894	549,64	10253,44	2406,28

Джанкой	752	598,44	4377,93	1647,93

Джанкойский район	466	807,23	3891,47	1787,48

Евпатория	1344	1186,48	7134,47	4348,86

Керчь	1449	1982,85	25840,08	4206,12

Кировский район	746	331,07	2641,41	1486,06

Красногвардейский район	1140	595,38	4489,07	1881,71

Красноперекопск	297	833,41	4277,41	2341,7

Красноперекопский район	234	1104,72	3874,52	1884,19

Ленинский район	743	661,84	5300,62	2352,91

Нижнегорский район	615	578,35	2754,97	1644,31

Первомайский район	382	728,79	3799,56	1632,59

Раздольненский район	498	701,89	5238,42	1543,79

Саки	526	1290,99	7038,14	2403,08

Сакский район	612	725,88	5219,97	2139,61

Симферополь	2406	1242,12	22156,1	7831,73

Симферопольский район	2108	331,92	22156,1	3529,14

Советский район	411	627,08	2527,5	1373,26

Судак	700	1169,4	7134,47	3891,39

Феодосия	2203	1386,97	7089,94	3976,73

Черноморский район	559	747,71	6850,76	3532,91

Ялта	1374	2226,14	45091,65	16871,84
5	Алушта	1188	695,46	32878,66	10660,07

Армянск	7	1273,11	2912,88	1327,7

Бахчисарайский район	479	465,63	6610,75	1375,75

Белогорский район	118	503,18	8631,71	1396,44

Джанкой	7	1472,32	3305,33	2004,54

Джанкойский район	81	577,64	3729,56	1550,29

Евпатория	516	1034,52	7134,47	3006,39

Керчь	200	1359,46	6855,68	3817,42

Кировский район	31	306,54	2502,27	1202,28

Красногвардейский район	74	795,59	4306,04	1442,89

Красноперекопск	8	1641,89	4277,41	2162,59

Красноперекопский район	32	914,31	3450,78	1287,95

Ленинский район	376	295,36	5300,62	1405,87

Нижнегорский район	23	1165,44	2754,97	1482,57

Первомайский район	33	782,57	2864,71	1517,02

Раздольненский район	126	589,78	5238,42	865,63

Саки	423	823,72	7038,14	2780,2

Сакский район	570	263,3	7038,14	2375,19

Симферополь	57	1672,29	22156,1	9599,16

Симферопольский район	501	679,98	8392,63	2518,48

Советский район	61	824,54	2476,15	984,65

Судак	470	772,4	7134,47	2241,58

Феодосия	513	603,98	7089,94	2722,77

Черноморский район	710	585,54	6850,76	2527,2

Ялта	1318	701,49	33768,98	9618,8
6	Алушта	910	49,29	29121,44	1187,11

Армянск	505	95,53	2757,93	348,8

Бахчисарайский район	2480	14,87	8295,89	428,44

Белогорский район	2974	14,87	5968,37	358,34

Джанкой	273	95,29	2538,18	402,76

Джанкойский район	2267	9,7	2212,28	271,46

Евпатория	1003	30,55	5086,44	1417,04

Керчь	1212	137,88	5817,27	1017,83

Кировский район	2019	9,53	1783,14	300,13

Красногвардейский район	2214	12,66	4007,75	410,05

Красноперекопск	395	90,09	3032,66	609,33

Красноперекопский район	1610	4,03	3289,64	251,56

Ленинский район	4985	11,83	4407,88	308,18

Нижнегорский район	1176	13,45	1953,26	352,39

Первомайский район	897	12,73	1804,27	194,35

Раздольненский район	822	10,87	2740,51	324,53

Саки	209	51,99	3636,9	1018,18

Сакский район	3288	10,88	2865,33	217,87

Симферополь	1395	120,31	17194,69	1634,88

Симферопольский район	5810	13,47	6994,47	695,9

Советский район	921	12,19	2527,29	193,43

Судак	473	15,75	5599,02	1239,06

Феодосия	1744	50,18	7125,82	949,17

Черноморский район	1818	7,7	3973,05	451,93

Ялта	723	137,88	22852,67	4665,06
7	Алушта	1535	428	14264,82	3091,6

Армянск	45	354,46	1455,69	469,24

Бахчисарайский район	1766	307,74	4249,12	799,29

Белогорский район	1135	259,95	4448,58	776,26

Джанкой	354	215,2	1899,42	459,78

Джанкойский район	133	406,14	1193,92	631,74

Евпатория	1850	418,68	3029,38	1257,33

Керчь	1943	599,65	4249,12	1036,38

Кировский район	979	197,03	2000,17	421,3

Красногвардейский район	1761	210,09	1947,64	463,13

Красноперекопск	229	294,09	1855,81	493,12

Красноперекопский район	65	448,47	1681,01	622,49

Ленинский район	994	297,69	2293,57	650,78

Нижнегорский район	125	204,08	1195,28	396,16

Первомайский район	161	334,34	1493,86	591,39

Раздольненский район	356	286,68	1679,93	442,6

Саки	844	437,23	2305,46	944,25

Сакский район	1198	275,81	2243,78	647,1

Симферополь	3965	673,59	9612,7	2521,58

Симферопольский район	3676	319,95	8437,44	1129,28

Советский район	848	162,42	1391,6	515,79

Судак	651	620,59	3022,11	1438,7

Феодосия	2110	489,23	3076,06	1193,97

Черноморский район	180	295,59	2972,29	1095,79

Ялта	4407	635,62	14651,09	4803,19
8	Алушта	17	1134,36	13614,03	2058,76

Армянск	44	496,6	1001,35	537,54

Бахчисарайский район	13	304,09	1376,45	513,61

Белогорский район	9	463,29	859,8	471,84

Джанкой	7	554,04	1348,83	715,64

Джанкойский район	19	277,32	491,99	301,21

Евпатория	32	275,81	2909,32	1068,82

Керчь	15	599,65	2955,16	1359,59

Кировский район	5	379,69	407,99	406,18

Красноперекопск	1	519,73	519,73	519,73

Красноперекопский район	20	453,29	648,6	518,05

Ленинский район	32	268	2048,04	466,14

Раздольненский район	3	297,24	1038,65	718,52

Саки	2	867,95	3053,58	930,32

Сакский район	21	275,81	2506,99	465,52

Симферополь	12	1403,08	7223,75	2097,41

Симферопольский район	24	290,55	2005,94	768,41

Советский район	2	157,19	413,24	158,25

Судак	17	764,21	3095,38	934,1

Феодосия	75	489,2	2772,49	593,61

Черноморский район	13	547,22	2431,27	913,53

Ялта	54	307,74	13205,24	3645,87
9	Алушта	81	1	16903,52	165,51

Бахчисарайский район	30	1	1794,55	139,4

Белогорский район	69	1	139,35	25,08

Джанкойский район	18	139,35	139,35	139,35

Евпатория	101	1	3761,12	432,72

Керчь	10	1	2722,07	65,77

Кировский район	21	1	162,19	24,9

Красногвардейский район	11	1	771,06	49,84

Красноперекопск	4	139,35	139,35	139,35

Ленинский район	32	1	1028,48	7,48

Нижнегорский район	70	1	139,35	10,61

Раздольненский район	4	139,35	1422,36	850,45

Саки	23	139,35	3273,29	950,18

Сакский район	23	1	2748,09	11,38

Симферополь	88	139,35	2575,65	160,83

Симферопольский район	82	1	1684,66	131,5

Судак	26	1	2401,13	56,99

Феодосия	85	1	3678,79	83,14

Черноморский район	64	1	2130,8	3,09

Ялта	326	1	17861,89	205
10	Алушта	94	8,28	8,28	8,28

Бахчисарайский район	10	15,32	29,4	29,38

Белогорский район	21	14,05	14,05	14,05

Джанкойский район	3	2,21	2,21	2,21

Керчь	6	11,3	11,3	11,3

Кировский район	4	11,3	11,3	11,3

Красногвардейский район	7	2,21	2,21	2,21

Ленинский район	7	11,3	11,3	11,3

Первомайский район	10	2,21	2,21	2,21

Раздольненский район	4	2,21	2,21	2,21

Саки	1	0,16	0,16	0,16

Сакский район	7	0,16	0,16	0,16

Симферопольский район	9	17,24	17,24	17,24

Судак	9	11,67	11,67	11,67

Феодосия	2	11,3	11,3	11,3

Черноморский район	1	0,16	0,16	0,16

Ялта	1	8,28	8,28	8,28
11	Алушта	8	139,35	139,35	139,35

Бахчисарайский район	27	139,35	139,35	139,35

Белогорский район	14	139,35	139,35	139,35

Джанкойский район	5	139,35	139,35	139,35

Евпатория	2	139,35	139,35	139,35

Кировский район	10	139,35	139,35	139,35

Красногвардейский район	3	139,35	139,35	139,35

Красноперекопск	1	139,35	139,35	139,35

Красноперекопский район	2	139,35	139,35	139,35

Ленинский район	9	139,35	139,35	139,35

Раздольненский район	6	139,35	139,35	139,35

Саки	4	139,35	139,35	139,35

Сакский район	5	139,35	139,35	139,35

Симферопольский район	16	139,35	139,35	139,35

Советский район	4	139,35	139,35	139,35

Судак	9	139,35	139,35	139,35

Феодосия	42	139,35	139,35	139,35

Черноморский район	8	139,35	139,35	139,35

Ялта	14	139,35	139,35	139,35
12	Алушта	35	1	13860,88	861,32

Армянск	8	117,63	799,17	484,88

Бахчисарайский район	123	1	2089,76	618,33

Белогорский район	117	117,63	2055,99	577,3

Джанкой	12	1	630,02	467,42

Джанкойский район	111	117,63	1107,42	416,82

Евпатория	14	117,63	2256,28	760,9

Керчь	14	117,63	2008,36	1128,35

Кировский район	48	1	645,61	377,96

Красногвардейский район	99	1	1346,37	420,28

Красноперекопск	1	506,93	506,93	506,93

Красноперекопский район	59	117,63	1497,16	130,42

Ленинский район	101	1	1960,85	208,29

Нижнегорский район	63	1	910,92	419,45

Первомайский район	48	117,63	1224,59	482,44

Раздольненский район	52	117,63	1168,67	336,8

Саки	1	592,41	592,41	592,41

Сакский район	107	1	1573,43	322,34

Симферополь	47	117,63	4476,14	1700,02

Симферопольский район	114	1	2941,98	669,03

Советский район	53	1	1068	411,72

Судак	21	117,63	1793,35	669,26

Феодосия	36	117,63	1801,08	882,67

Черноморский район	40	1	1540,92	539,16

Ялта	34	735,23	9052,39	2410,3
13	Алушта	18610	269,01	17867,19	4302,28

Армянск	3058	501,05	5158,26	1493,25

Бахчисарайский район	40478	137,05	7959,12	1279,08

Белогорский район	23749	158,1	7959,12	1036,09

Джанкой	5687	410,45	2397,1	1130,09

Джанкойский район	22398	146,55	6261,65	976,3

Евпатория	12994	218,8	15365,78	2048,42

Керчь	23988	349,17	6662,76	1942,99

Кировский район	21495	109,43	4967,47	889,44

Красногвардейский район	20723	174,41	8768,09	1033,47

Красноперекопск	4005	356,84	3859,19	920,93

Красноперекопский район	8214	170,76	7482,64	1160,65

Ленинский район	34912	256,15	3701,88	1121,37

Нижнегорский район	15024	159,98	2129,25	1005,78

Первомайский район	7918	174,41	4609,74	974,18

Раздольненский район	11095	316,63	2804,56	944,72

Саки	4838	281,14	17348,86	1290,57

Сакский район	54347	181,89	10353,28	1005,93

Симферополь	41121	347,15	11722,81	4092,68

Симферопольский район	130926	200,47	11722,81	2234,27

Советский район	9110	203,13	3327,7	1032,5

Судак	15038	490,25	3774,85	1802,14

Феодосия	33596	360,45	3774,85	1993,85

Черноморский район	23546	349,17	4121,53	1660,5

Ялта	20243	1013,4	17867,19	9998,95
14	Алушта	542	24,11	17329,14	6220,92

Армянск	15	231,46	1646,47	1390,2

Бахчисарайский район	90	19,43	5084,1	238,71

Белогорский район	100	16,36	5363,55	104,62

Джанкой	9	678,45	2316,36	1063,73

Джанкойский район	63	13,23	2630,27	807,85

Евпатория	125	795,2	3754,7	2544,94

Керчь	163	687,39	3617,69	2658,55

Кировский район	57	8,71	1373,47	463,44

Красногвардейский район	43	21,89	2456,68	575,97

Красноперекопск	4	808,94	1979,42	1424,79

Красноперекопский район	22	8,88	943,4	119,53

Ленинский район	130	9,44	2782,37	230,18

Нижнегорский район	16	16,27	1069,08	527,26

Первомайский район	39	56,88	3382,53	674,34

Раздольненский район	31	13,32	2766,1	341,31

Саки	9	78,38	3717,82	1714,98

Сакский район	133	11,38	2732,5	41,3

Симферополь	212	81,71	11716,84	5509,63

Симферопольский район	303	17,55	5452,05	1464,63

Советский район	29	16,27	1075,49	369,79

Судак	54	11,66	3394,98	265,94

Феодосия	63	97,05	3724,98	3158,46

Черноморский район	46	13,52	3495,14	1432,93

Ялта	844	379,21	17867,19	7461,58

В результате анализа выявлены наиболее дорогие по большинству сегментов муниципальные образования: Симферопольский район, города Феодосия, Алушта и Ялта. Симферопольский район занимает центральную часть Крыма и окружает столицу Крыма – город Симферополь. Остальные, вышеперечисленные муниципальные образования занимают восточную, западную часть Крыма и имеют выход к морскому побережью. Таким образом, распределение удельных показателей в разрезе муниципальных образований не противоречит логике ценообразования.