МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

«ЦЕНТР ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»

(ГБУ РК «ЦЗКО»)

295050, Российская Федерация, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Кечкеметская, д.114

тел. +7(3652)22-24-76, +7(978)913-86-39

E-mail: mail@czko.ru

ОТЧЕТ (ПРОЕКТ) ОБ ИТОГАХ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории на территории Республики Крым

Номер отчета	01/2023
Дата составления отчета	14.09.2023 г.
Дата определения кадастровой стоимости	01.01.2023 г.

Симферополь, 2023 г.

Аннотация

Настоящий Отчет составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Отчет состоит из одного тома, ниже приводится краткое содержание.

1.	Термины и определения, используемые в Отчете. В разделе описаны уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения), а также сокращения, используемые в тексте Отчета.

2. Вводная глава. Приведены цели и задачи государственной кадастровой оценки, а также правовая и методическая основы ее проведения. Указаны организационная схема и сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

3. Расчетная глава. Описаны оцениваемые территории Республики Крым, анализ информации о рынке недвижимости, информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости и определение кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории на территории Республики Крым.

4. Заключительная глава. Содержит обобщенный анализ результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории на территории Республики Крым, итоги контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ	3

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ	7

1.1	Термины и определения	7

1.2 Перечень сокращений, использованных в отчете	14

ВВОДНАЯ ГЛАВА	16

2.1	Реквизиты Отчета об итогах государственной кадастровой оценки	16

2.2	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	16

2.3	Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	16

2.4	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости	16

2.5	Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости	17

2.6	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки	17

2.7	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	18

2.8	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения	18

2.9	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	21

3	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	24

3.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость	24

3.1.1	Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации	24

3.1.2	Социально-экономическое положение Республики Крым	38

3.2	Анализ информации о рынке объектов недвижимости, общий обзор рынка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест Республики Крым	56

3.2.1	Обзор рынка 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	58

3.2.2	Обзор рынка 2 группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	62

3.2.3	Обзор рынка 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	64

3.2.4	Обзор рынка 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	66

3.2.5	Обзор рынка 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»	68

3.2.6	Обзор рынка 6 группы «Административные и бытовые объекты»	70

3.2.7	Обзор рынка 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	72

3.2.8	Обзор рынка 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	75

3.2.9	Обзор рынка 9 группы «Прочие объекты»	79

3.2.10	Обзор рынка 10 группы «Сооружения»	81

3.3	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	83

3.3.1	Общее описание процедуры оценочного зонирования	83

3.3.2	Результаты оценочного зонирования 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	85

3.4	Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	87

3.5	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями	93

3.6	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	96

3.6.1	Описание процесса группировки объектов оценки	96

3.6.2	Описание объектов оценки	99

3.6.2.1	Описание 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	99

3.6.2.2	Описание 2 группы «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	101

3.6.2.3	Описание 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	104

3.6.2.4	Описание 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	108

3.6.2.5	Описание 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»	112

3.6.2.6	Описание 6 группы «Административные и бытовые объекты»	115

3.6.2.7	Описание 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	118

3.6.2.8	Описание 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	128

3.6.2.9	Описание 9 группы «Прочие объекты»	143

3.6.2.10 Описание 10 группы «Сооружения»	145

3.7	Методологическое описание подходов и методов в рамках подходов при массовой кадастровой оценке объектов недвижимости	164

3.7.1 Доходный подход	164

3.7.2 Сравнительный подход	166

3.7.3 Затратный подход	172

3.8	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	174

3.8.1 Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	174

3.8.2 Обоснование выбора моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	180

3.9	Описание и расчет корректировок ценовой информации	184

3.9.1	Корректировка на торг	184

3.9.2	Корректировка на возможность подключения инженерных коммуникаций	185

3.9.3	Корректировка на долю ЗУ	186

3.9.4	Корректировка на местоположение	188

3.9.4.1	Корректировка на местоположение для ЦЗ «Симферополь»	188

3.9.4.2	Корректировка на местоположение для ЦЗ «ЮБК_1», «ЮБК_2», и «Прибрежные ГНП»	190

3.9.5	Корректировка на год создания	191

3.10	Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета	194

3.11	Определение кадастровой стоимости методом статистического моделирования	196

3.11.1	Определение КС помещений 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	196

3.11.1.1 Определение КС ЗУ подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия»	197

3.11.1.2 Определение КС ЗУ подгруппы «1.2 ЮБК 2 линия»	201

3.11.1.3 Определение КС ЗУ подгруппы «1.3 Симферополь»	203

3.11.1.4 Определение КС ЗУ подгруппы «1.4 Симферопольский район»	205

3.11.1.5 Определение КС ЗУ подгруппы «1.5 Прибрежные ГНП»	207

3.11.1.6 Определение КС ЗУ подгруппы «1.6 Прибрежные СНП»	208

3.11.1.7 Определение КС ЗУ подгруппы «1.7 Остальные ГНП»	210

3.11.1.8 Определение КС ЗУ подгруппы «1.8 Остальные СНП»	211

3.12	Определение кадастровой стоимости методом замещения в рамках затратного подхода	213

3.12.1	Определение КС ОО 2 группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	234

3.12.1.1 Определение КС зданий и помещений 2 группы	234

3.12.1.2 Определение КС сооружений 2 группы	235

3.12.2	Определение КС ОО 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	235

3.12.2.1 Определение КС зданий и помещений 3 группы	235

3.12.2.2 Определение КС машино-мест 3 группы	235

3.12.2.3 Определение КС сооружений 3 группы	236

3.12.3	Определение КС ОО 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	236

3.12.3.1 Определение КС зданий и помещений 4 группы	236

3.12.3.2 Определение КС сооружений 4 группы	236

3.12.4	Определение КС ОО 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»	237

3.12.5	Определение КС ОО 6 группы «Административные и бытовые объекты»	237

3.12.5.1 Определение КС зданий и помещений 6 группы	237

3.12.5.2 Определение КС сооружений 6 группы	237

3.12.6	Определение КС ОО 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	238

3.12.6.1 Определение КС зданий и помещений 7 группы	238

3.12.6.2 Определение КС сооружений 7 группы	238

3.12.7	Определение КС ОО 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	238

3.12.7.1 Определение КС зданий и помещений 8 группы	238

3.12.7.2 Определение КС сооружений 8 группы	239

3.12.8	Определение КС ОО 9 группы «Прочие объекты»	239

3.12.8.1 Определение КС зданий и помещений 9 группы	239

3.12.8.2 Определение КС сооружений 9 группы	239

3.12.9	Определение КС ОО 10 группы «Сооружения»	240

3.13 Определение кадастровой стоимости методом моделирования на основе УПКС	240

3.13.1 Определение КС зданий 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	240

3.13.2 Определение КС ОНС 2 группы «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	241

3.13.3 Определение КС ОНС 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	241

3.13.4 Определение КС ОНС 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	242

3.13.5 Определение КС ОНС 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»	243

3.13.6 Определение КС ОНС 6 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	243

3.13.7 Определение КС ОНС 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	244

3.13.8 Определение КС ОНС 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	245

3.13.9 Определение КС ОНС 9 группы «Прочие объекты»	245

3.13.10 Определение КС ОНС 10 группы «Сооружения»	246

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА	247

4.1	Проверка качества определения кадастровой стоимости	247

4.2	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	255

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

1.1	Термины и определения

В данном разделе приводятся основные термины и их определения, используемые в Отчете, применяемые при проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым.

XML - пригодный для любой операционной системы и любого аппаратного обеспечения, не зависящий от программного и аппаратного обеспечения инструмент передачи информации, формат данных, в котором осуществляется передача сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Вариация – многообразие и изменчивость величины признака у отдельных единиц совокупности.

Вариация признака – количественное изменение признака (для количественного признака) при переходе от одной единицы совокупности к другой.

Верификация данных – проверка правильности и качества каких-либо сведений, в том числе отдельных фактов в отношении объектов.

Внешнее (экономическое) устаревание - представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Выброс – результат измерения, выделяющийся из общей выборки.

Генеральная совокупность – совокупность всех объектов, подлежащих изучению.

Геоинформационная система (ГИС) – система, предназначенная для сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о представленных в ГИС объектах.

Городское поселение - город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Городской населенный пункт (ГНП) - административно-территориальная единица, большинство населения которого занято в несельскохозяйственных сферах производственной деятельности. Городские населенные пункты подразделяются на города, поселки городского типа (рабочие, курортные, дачные).

Городской округ (ГО) - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение сведений в специальный кадастр недвижимости обо всем недвижимом имуществе, его существовании, либо прекращении его существования.

Группа – именованная совокупность объектов недвижимости, сформированная на основе анализа о рынке объектов оценки и отобранных по общности характеристик объектов.

Группировка объектов недвижимости – процесс разбиения на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ сведений.

Затраты на воспроизводство - представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение аналогичного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Затраты на замещение - представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Земельный участок - объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Индивидуальная оценка - процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Кадастровая стоимость (КС) – определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Кадастровое деление - деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления) в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров.

Кадастровые карты - составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в ЕГРН:

1) публичные кадастровые карты - кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;

2) дежурные кадастровые карты (ДКК) - кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровый квартал (КК) -единица кадастрового деления кадастрового района.

Калибровка модели – процесс расчёта и уточнения коэффициентов модели.

Картографический слой – совокупность однотипных пространственных объектов, является основной единицей представления данных – на уровне слоев осуществляются поиск, загрузка и выгрузка данных в среду ГИС.

Квадратный метр (кв.м) - единица измерения площади.

Классификатор адресов Российской Федерации (КЛАДР) - ведомственный классификатор федеральной налоговой службы, созданный для распределения территорий между налоговыми инспекциями и автоматизированной рассылки корреспонденции. С 2018 году выгрузка адресных сведений из государственного адресного реестра представляется только в формате ФИАС.

Контрольная выборка – выборка объектов аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Критерий достаточности (R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и факторами кластеризации. Связь считается достаточной при R2>=0,65

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Метка – преобразованные значения ценообразующего фактора, используемые при калибровке статистических моделей, а также при расчете кадастровой стоимости с использованием построенной статистической модели.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.

Методические указания о государственной кадастровой оценке - определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Методы массовой оценки - методы, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и факторами кластеризации.

Модель оценки кадастровой стоимости – уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости объекта недвижимости от значений ценообразующих факторов.

Муниципальное образование (МО) - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.

Муниципальный район (МР) - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Назначение объекта оценки – назначение, предусмотренное ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: для зданий – нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж; для помещений – жилое помещение, нежилое помещение, с учётом дополнительной информации, позволяющей корректно отнести объект к той или иной группе (подгруппе) объектов.

Населенный пункт (НП) - часть территории, имеющая сосредоточенную застройку в пределах установленной границы и служащая постоянным местом проживания и жизнедеятельности людей.

Обучающая выборка – выборка объектов аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований (ОКТМО) - предназначен для обеспечения систематизации и однозначной идентификации на всей территории Российской Федерации муниципальных образований и населенных пунктов, входящих в их состав, с отражением структуры и уровней территориальной организации местного самоуправления для решения задач сбора, автоматизированной обработки, представления и анализа информации в разрезе муниципальных образований в различных областях экономики, включая статистику, прогнозирование, налогообложение.

Объект капитального строительства (ОКС) - здание, строение, сооружение, машино-место, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Объект культурного наследия (ОКН) – объект недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объект недвижимости (ОН) – к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объект незавершенного строительства (ОНС) – объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Объект-аналог – объект недвижимости, по которому имеются сведения о рыночной цене, сходный по ценообразующим факторам с объектом недвижимости, в отношении которого устанавливается кадастровая стоимость.

Объекты оценки - при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Объем выборки – число единиц статистического наблюдения, образующих выборочную совокупность.

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки – итоговый документ, составленный по результатам определения кадастровой стоимости. Требования к Отчету устанавливаются Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными Приказом Росреестра от 14.06.2022 № П/0225. Отчет составляется на электронном носителе в форме электронного документа.

Оценочное зонирование - заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Перечень (перечень Объектов оценки) – перечень объектов недвижимости, расположенных на территории Волгоградской области, сформированный и предоставленный органом регистрации, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характеристиках недвижимости для целей определения кадастровой стоимости.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки – сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Срок проведения до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Подгруппа – группа объектов оценки, входящая в состав другой группы (более высокого уровня), сформированная на основании анализа информации о рынке объектов оценки, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки, для которой сформирована модель, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную подгруппу.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

- Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

- Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.

- Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости.

Показатель – обобщающая количественно-качественная характеристика какого-либо свойства единиц или совокупности в целом в конкретных условиях времени и места.

Помещение – часть объема здания, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Признак – свойство, характерная черта или иная особенность объектов, которая может быть наблюдаема или измерена.

Пространственные данные – данные о пространственных объектах и их наборах. Составляют основу информационного обеспечения ГИС.

Родительский объект – объект недвижимости, в котором располагаются объекты другого вида (для здания – земельный участок, для помещения – здание или сооружение, в котором это помещение располагается).

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рыночная информация – информация о ценах сделок, спросе и предложениях по объектам, близким по характеристикам к объектам оценки, о рыночной стоимости объектов, установленной в отчетах об оценке, информация об иных показателях, используемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Сегмент/группа – совокупность объектов недвижимости, обладающих сходными значениями величин ценообразующих факторов.

Сельский населенный пункт (СНП) - административно-территориальная единица, большинство населения которой занято в сельскохозяйственной сфере производственной деятельности и (или) является в соответствии с федеральным законодательством сельскохозяйственными товаропроизводителями, и (или) занято добычей (сбором, заготовкой, выловом) биологических ресурсов, лесным хозяйством, промысловой охотой и иными видами сельскохозяйственной деятельности. Видами сельских населенных пунктов являются (независимо от численности населения): села, деревни, поселки, хутора, иные населенные пункты, соответствующие определению сельского населенного пункта.

Сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Система показателей – совокупность показателей, всесторонне отражающих изучаемое явление.

Случайная величина – величина, которая принимает в результате опыта одно из множества значений, причём появление того или иного значения этой величины до её измерения нельзя точно предсказать.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Спецификация модели – процесс определения вида модели, набора ценообразующих факторов.

Статистическая модель оценки - математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Статистическая совокупность – множество единиц, обладающих массовостью, типичностью, качественной однородностью и наличием вариации.

Статистическое наблюдение – предварительная стадия статистического исследования, которая представляет собой планомерный, научно организованный учет (сбор) первичных статистических данных о массовых социально-экономических явлениях и процессах.

Субъект Российской Федерации (субъект РФ) – название территориальной единицы верхнего уровня в Российской Федерации. Согласно Конституции, Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов - равноправных субъектов Российской Федерации.

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв.м).

Унифицированный вид – приведенный к единому виду. Унифицированный вид значения ценообразующего фактора означает, что единицы измерения ценообразующего фактора у всех групп, подгрупп, обладающих данным параметром, представлены в едином виде.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации – исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по решению которого проводится государственная кадастровая оценка. В Волгоградской области – Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Федеральная информационная адресная система (ФИАС) – федеральная государственная информационная система, обеспечивающая формирование, ведение и использование содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах.

Физический износ – утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Функциональное устаревание - представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости.

Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Ценообразующие факторы (ЦОФ) объектов недвижимости - информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Цифровая тематическая карта - карта, сформированная в целях, определения значений ценообразующих факторов по объектам недвижимости, и отображения результатов.

1.2 Перечень сокращений, использованных в отчете

В данном Отчёте применяются следующие сокращения:

Закон о ГКО – Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Перечень – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки;

Учреждение – Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки»;

Специалист Учреждения – работник бюджетного учреждения, непосредственно осуществивший определение кадастровой стоимости;

Методические указания (МУ) –методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336;

Отчет – отчет об итогах государственной кадастровой оценки;

БД	– база данных;

ВИ – вид использования;

ГКО – государственная кадастровая оценка;

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости;

ГНП – городской населенный пункт;

СНП – сельский населенный пункт;

ГО	– городской округ;

ЗУ – земельный участок;

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;

МЖЗ – многоэтажная жилая застройка;

ОНС – объект незавершенного строительства;

ОЗС – объект завершенного строительства;

ОКС – объект капитального строительства (задние, помещение, сооружение, ОНС, машино-место);

ЕОН – единый объект недвижимости;

КЛАДР – классификатор адресов России;

ГИС – Геоинформационная система;

КС – класс конструктивной системы;

кв.м – квадратный метр;

макс. – максимальное значение;

мин. – минимальное значение;

МО – муниципальное образование;

НП	– населенный пункт;

ОА	– объект-аналог;

ОН – объект недвижимости;

ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

сред.	– среднее значение;

УПКС	– удельный показатель кадастровой стоимости;

УПРС – удельный показатель рыночной стоимости;

УПСС – укрупненный показатель стоимости строительства;

Управление Росреестра – территориальный орган Росреестра по субъекту РФ;

ФС	– факторы стоимости;

ЦОФ	– ценообразующий фактор.

ВВОДНАЯ ГЛАВА

2.1	Реквизиты Отчета об итогах государственной кадастровой оценки

Наименование: «Отчет об итогах Государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории на территории Республики Крым».

Дата подписания отчета (утверждения): 14.09.2023 г.

2.2	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Субъект Российской Федерации – Республика Крым.

2.3	Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места.

2.4	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости

Во исполнение части 1 статьи 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю письмом от 03.02.2023 № 22-02224-КЗ/23 в адрес Учреждения был направлен перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Республики Крым в 2023 году (далее – Перечень объектов недвижимости), сформированный в соответствии с приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости» по состоянию на 01.01.2023 (далее – Порядок № П/0283).

Позднее после проведенного дополнительно анализа Перечня объектов недвижимости сотрудниками Учреждения было выявлено, что в Перечень объектов недвижимости были включены объекты недвижимости без сведений о площади в количестве 37 объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 13 Порядка № П/0283 в перечни объектов недвижимости, предусмотренные подпунктами 2 - 4 пункта 2 Порядка № П/0283, не включаются сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату, по состоянию на которую формируется соответствующий перечень, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют актуальные сведения хотя бы об одной из следующих характеристик, в том числе о площади в отношении объектов оценки. В связи с этим, из Перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Республики Крым, были исключены сведения об объектах недвижимости без сведений о площади.

В связи с этим, письмом от 23.03.2023г. № 22-05616-КЗ/2023 Филиалом был направлен исправленный перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2023 году, сформированный по состоянию на 01.01.2023.

Позднее после проведенного дополнительно анализа Перечня объектов недвижимости было выявлено, что в Перечень объектов недвижимости были включены сведения об объектах недвижимости с отрицательным значением площади в количестве 13 объектов недвижимости.

В соответствии с письмом Росреестра от 17.02.2022 № 13-1061-АБ/22, направленным с письмом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.03.2022 № 10-0168-КЛ/22, объекты недвижимости с отрицательным значением площади не подлежат включению в Перечни объектов недвижимости, предусмотренные подпунктами 2-4 пункта 2 Порядка № П/0283.

В связи с этим, из перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Республики Крым в 2023 году, исключены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 90:25:030201:1213, 90:12:040302:29, 90:11:000000:33, 90:11:130101:126, 90:24:060101:628, 90:05:040101:1632, 90:23:010110:124, 90:12:180102:98, 90:24:060101:5868, 90:21:010106:389, 90:11:130101:5044, 90:18:020111:195, 90:12:040702:381.

Итоговый Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, был направлен Филиалом письмом от 16.06.2023г. № 22-12554-ВА/23 и представлен в приложении Отчета П.1 Исходные данные\1.4 Перечень объектов недвижимости.

Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе вида объектов недвижимости представлены в следующей таблице.

Таким образом, общее количество объектов оценки в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Республики Крым в 2023 году, составляет – 2 432 188.

Таблица 1. Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

№ п/п	Вид объекта недвижимости	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
1	Здания	1 485 579
2	Помещения	755 853
3	Сооружения	185 771
4	Объекты незавершенного строительства	2 399
5	Машино-места	2586
ИТОГО	2 432 188

Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне отражены в П.1 Исходные данные\1.3 Информация о характеристиках объектов недвижимости.

Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, является достаточной.

2.5	Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости

01 января 2023 года.

2.6	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 24.05.2022 г. № 2780 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки».

2.7	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 N П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П /0279 «Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, подготовленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости».

Закон Республики Крым «Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым от 05.06.2014 г. № 15-ЗКР;

Закон Республики Крым «Об административно-территориальном устройстве Республики Крым» от 06.06.2014 № № 18-ЗРК.

2.8	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения

Таблица 2. Руководитель ГБУ РК «ЦЗКО»

№ п/п	Фамилия, имя, отчество	Должность
1.	Никулина Елена Викторовна	Директор

Таблица 3. Сведения о специалистах ГБУ РК «ЦЗКО», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

Копии документов отражены в П.1 Исходные данные\1.7 Сведения о работниках.

Фамилия, имя, отчество	Должность	Ученая степень, ученое звание, квалификация	Степень участия в проведении оценки
Разложко Елена Игоревна	Начальник отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный экономический университет» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 17.06.2014, № 612400849899, рег. №ПК/523.Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2014 года.	Руководство проведением работ по ГКО ОКС 2023. Определение кадастровой стоимости объектов оценки ГКО ОКС 2023. Проверка результатов определения кадастровой стоимости. Рецензирование проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценке.
Чернов Леонид Викторович	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Квалификационное свидетельство оценщика ЗАО «Республиканский учебный центр» Фонда государственного имущества Украины, направление «Оценка объектов в материальной форме» МФ №4593 от 11.11.2006г.; Диплом о профессиональной переподготовке выдан Высшей школой бизнеса Томского государственного университета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 11.07.2014, №70АБ 000223, рег. №91. Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2006 года.	Определение кадастровой стоимости объектов оценки ГКО ОКС 2023. Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ОКС 2023. Анализ и группировка объектов оценки ГКО ОКС 2023. Разработка и расчёт коэффициентов, необходимых для определения КС. Участие в составлении проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценке.
Драненко Евгений Валерьевич	Заместитель начальника отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ВГТУ «Центр профессиональной оценки и аудита» по программе: Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Специализация «Оценка недвижимости» от 24.05.2019, ДПО.ЦПОиА-477/2019. Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2019 года.	Загрузка и выгрузка в РАСКО необходимой информации для проведения расчетов КС. Обработка Перечня. Расчёт коэффициентов, необходимых для определения КС. Определение кадастровой стоимости объектов оценки ГКО ОКС 2023. Проверка результатов определения кадастровой стоимости.
Калинкина Анастасия Сергеевна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ЦПОиА Волгоградского государственного технического университета по программе «Оценка недвижимости» от 22.03.2019, Д.ДПО №003532, рег. №ДПО. ЦПОиА- 461/2019	Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2022. Анализ и группировка объектов оценки ГКО ОКС 2023.

Таблица 4. Сведения о специалистах ГБУ РК «ЦЗКО», привлекаемых к работам

Копии документов отражены в П.1 Исходные данные\1.7 Сведения о работниках.

Фамилия, имя, отчество	Должность	Ученая степень, ученое звание, квалификация	Степень участия в проведении оценки
Левшов Вячеслав Александрович	Начальник отдела мониторинга рынка недвижимости и территориально-ценового зонирования	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ВГТУ «Центр профессиональной оценки и аудита» по программе: Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Специализация «Оценка недвижимости» от 15.08.2019, ДПО.ЦПОиА-498/2019	Руководство проведением работ по ГКО ОКС 2023 в части поиска, нормализации, верификации исходной рыночной информации рынка недвижимости Республики Крым.
Гавриловская Юлия Юрьевна	Ведущий специалист отдела мониторинга рынка недвижимости и территориально-ценового зонирования	Диплом о высшем образовании Крымского государственного экономического института ГВУЗ «Киевский национальный университет им. В. Гетьмана», направление «Экономика и предпринимательство» от 09.11.2007 КР №33032364	Сбор, обработка, систематизация и накопление рыночной информации в рамках ГКО ОКС 2023.
Чепурина Ирина Герольдовна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ГОУ ДПО «Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова» по программе: Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 30.04.2003, ПП № 437065, рег. №837-3Д. Опыт работы, связанный с определением стоимости объектов недвижимости: с 2003 года.	Работа с замечаниями и промежуточными отчетными документами.
Головина Надежда Николаевна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке выдан ООО «ПрофАудитКонсалт» по программе «Государственная кадастровая оценка недвижимости» от 30.09.2020, рег. № 3009-51-д-20	Работа с замечаниями и промежуточными отчетными документами.
Зинченко Екатерина Александровна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о высшем образовании ФГАОУ ВО «Крымский Федеральный университет им. В.И. Вернадского», направление «Землеустройство и кадастры» от 07.07.2021 г. №1082320006467	Формирование базы геоданных, используемых для расчета значений ценообразующих факторов. Геопривязка объектов кадастровой оценки.
Боровская Руслана Валерьевна	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке № 3927 00001336 выдан ООО «Многопрофильный учебный центр кадровой подготовки «Центр профессионального образования» по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» от 07.09.2021, рег. № К2021-36	Сбор, обработка, систематизация и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2022. Анализ и группировка объектов оценки ГКО ОКС 2023. Составлении проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценке.
Говяженков Владислав Александрович	Ведущий специалист отдела оценки недвижимого имущества	Диплом о профессиональной переподготовке № 3927 00001337 выдан ООО «Многопрофильный учебный центр кадровой подготовки «Центр профессионального образования» по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» от 07.09.2021, рег. № К2021-37	Сбор, обработка, систематизации и накопление рыночной информации в рамках ГКО ЗУ 2022.

2.9	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Сведения, содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако не гарантируется абсолютная точность информации, поэтому для всех сведений, где это возможно, указывается источник информации.

Оценщик не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации. Вместе с тем рыночная информация, полученная Оценщиком из источников, достоверность которых может быть доказана, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Исполнитель не несет ответственности за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 и направленном Исполнителю письмом Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 16.06. 2023 г. №22-12554-ВА/23.

Отчет основан на допущении о соблюдении в отношении Объектов оценки действующих и применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, природоохранных и иных нормативных актов, за исключением специально оговорённых в Отчете случаев.

Исполнитель не проводил технических и иных специальных экспертиз (в том числе экологических), учитывая массовый характер оценки и требования действующего законодательства не осуществлял осмотр объектов оценки и исходил исключительно из материалов, представленных достоверных источников.

В рамках работ по государственной кадастровой оценке, Исполнитель руководствовался данными о виде использования, указанного в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023, а в случае указания неоднозначного вида использования, пунктом 8 Указаний: «8. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости».

Все иллюстративные материалы использованы в Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия результатов оценки, поскольку нет обстоятельств, обязывающих Исполнителя приводить расширенные обзорные материалы (чертежи, планы, фотографии и др.).

В приведённых в Отчете таблицах и рисунках Исполнитель, как правило, указывает источник информации. Если источник информации не указан, то источником информации являются данные Исполнителя, собранные в результате подготовки к проведению ГКО, согласно статье 12 Закона о государственной кадастровой оценке.

При сборе рыночной информации Оценщик не предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов оценки. На Оценщике не лежит ответственность по не обнаружению подобных факторов.

Рыночная информация об объектах-аналогах, собранная Исполнителем для проведения оценки, отражается Исполнителем в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной. В случае уточнения информации, полученной из открытых источников в отношении предложений к продаже, дополненные данные приведены в Отчете.

Для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги наносились с точностью до улицы, в случае отсутствия улицы - до кадастрового квартала (в случае наличия сведений об улице и кадастровом квартале - с точностью до центра улицы, расположенной в кадастровом квартале, в котором расположен объект-аналог).

Для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги привязывались к карте согласно адресным характеристикам по картографическому материалу, при их отсутствии использовались данные из открытых источников (Интернет).

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки:

Возможные ошибки и опечатки в качественных и количественных характеристиках в исходном Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 не исправлялись по причине отсутствия прав у Исполнителя на внесение изменений в данные ЕГРН.

При проведении ГКО Исполнитель исходил из допущения, что объекты оценки являются типичными. При определении кадастровой стоимости не учитывались уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023.

В соответствии с Указаниями, для установления кадастровой стоимости использованы данные Перечня объектов недвижимости на 01.01.2023.

В Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023 отсутствуют данные о состоянии объектов оценки. Оценка проводилась исходя из допущения, что все объекты находятся в удовлетворительном состоянии, т.е. пригодны к использованию.

При определении кадастровой стоимости Исполнитель исходит из того, что использование объекта в соответствии с его назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.

При проведении ГКО Исполнитель исходил из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволило провести группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитывались уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2023.

Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости:

В рамках статьи 12 Закона о государственной кадастровой оценки вместе с Перечнем объектов недвижимости на 01.01.2023 была получена информация о ценах сделок с объектами недвижимости. В таблице 5 представлено обоснование отказа от учета данной информации.

Таблица 5. Использование цен сделок с объектами недвижимости, предоставляемых в рамках статьи 12 Закона о ГК, в целях ГКО ОКС

Субъект РФ	Количество цен сделок, использованных в определении кадастровой стоимости	Причины полного или частичного отказа от использования цен сделок в определении кадастровой стоимости
Республика Крым	0	Для определения кадастровой стоимости ОКС, информация не учтена по следующим причинам: невозможно установить состав объекта (в отдельных случаях, в стоимости ОКС могут быть учтены стоимость иных улучшений, земельных участков. Что не позволяет использовать информацию в связи с отсутствием информации о составе объектов входящих в сделку.

3	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

3.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость

3.1.1	Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации

Объем ВВП России за 2022 г., по первой оценке, составил в текущих ценах 151455,6 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно 2021 г. составил 97,9%. Индекс-дефлятор ВВП за 2022 г. по отношению к ценам 2021 г. составил 114,3%.

Рисунок 1. Основные показатели социально-экономического развития

В отраслевом разрезе рост индекса физического объема добавленной стоимости показали сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство (на 6,6%), строительство (на 5%), гостиницы и рестораны (на 4,3%), государственное управление (на 4,1%), информация и связь (на 0,6%), добыча полезных ископаемых (на 0,4%), отмечается в материалах. На снижении показателя сказалось сокращение в оптовой и розничной торговле (на 12,7%), водоснабжении, водоотведении и утилизации отходов (на 6,8%), обрабатывающих производствах (на 2,4%), в транспортировке и хранении (на 1,8%).

Рисунок 2. Индексы физического объема произведенного ВВП и валовой добавленной стоимости по отраслям экономики

Доля расходов домашних хозяйств на конечное потребление (отражает потребительский спрос населения) сократилась до 46,9% в 2022 г. по сравнению с 49,2% в 2021 г., следует из данных Росстата. Расходы на конечное потребление сектора госуправления, напротив, выросли на 2,8%.

В структуре основных компонентов ВВП в 2022 г. увеличилась доля чистого экспорта (с 9,3 до 12,8%) за счет существенного превышения цен экспортируемых топливно-энергетических продуктов над ценами импорта, говорится в комментарии ведомства. В структуре ВВП по источникам доходов снизилась доля оплаты труда до 39,6% в 2022 г. с 40,1% в 2021 г. и доля чистых налогов на производство и импорт – до 8,2% с 10,0%, отмечается в данных Росстата. Доля валовой прибыли возросла до 52,2% с 49,9%.

Рисунок 3. Динамика производства ВВП

Расчет ВВП выполнен на основе оперативных данных о результатах деятельности крупных и средних предприятий, отчета об исполнении консолидированного бюджета РФ и бюджетов государственных внебюджетных фондов, оценки показателей платежного баланса, индексов внешней торговли за январь – декабрь 2022г., отмечается в материалах ведомства. При этом информация не учитывает статистику по Донецкой Народной Республике, Луганской Народной Республике, Запорожской и Херсонской областям, поясняется в материалах Росстата.

Согласно отчету ЦБ РФ, «Платежный баланс РФ» от 26.01.2023г. оборот внешней торговли и услуг России по итогам 2022 года составил $973,9 млрд. и вырос на 24,2% к уровню 2021г. Профицит торгового баланса и услуг РФ достиг $282,3 млрд. и вырос на 48,3% к уроню 2021г.

Чистый экспорт РФ в структуре ВВП России в 2022 году составит 13,5%. С учетом предварительной оценки объемов мировой торговли на уровне $32 трлн по итогам 2022г, доля России в мировом торговом обороте достигла 3,04%.

Рисунок 4. Оборот внешней торговли и торговый баланс РФ в 2022 году

Драйверами роста внешнеторгового оборота России в 2022г стала торговля с дружественными странами. Товарооборот России со странами юго-восточной Азии в 2022г вырос на +30% к уроню 2021г, с Китаем товарооборот вырос со $140 млрд до $192 млрд, с Индией с $13,5 до $35 млрд, с Турцией – с $33 млрд до $60,7 млрд, оборот торговли с Индонезией вырос на 40%, с Ираном - на 15% к 2021г.

Товарооборот со странами ЕС превысил показатель 2021г. Снижение объемов поставок энергоресурсов в Европу и сокращение объемов импорта из Европы были компенсированы ростом цен на энергоресурсы, которые обеспечили рост внешнеторгового оборота со странами ЕС относительно уровня 2021г.

По итогам 2022г сальдо торгового баланса Китая и России достигли рекордных показателей $886,5 млрд и $282,3 млрд соответственно. В то же время торговый баланс Германии сократился на 40% к уроню 2021г. Дефицит торгового баланса Еврозоны по итогам 2022г достиг исторических значений -$454,4 млрд, а дефицит торгового баланса США приблизился к триллиону долларов. Худшие результаты по дефициту торгового баланса в Европе продемонстрировали Великобритания -$383 млрд и Франция -$177,1 млрд.

В стратегии России по ВЭД до 2030 года перспективными направлениями торговли являются дружественные страны: страны БРИКС (Бразилия, Индия, КНР, ЮАР); ШОС (Шанхайская организация сотрудничества: Индия, Казахстан, Китай, Киргизия, Таджикистан, Пакистан и Узбекистан) и ЕАЭС (Евразийский экономический союз: Армения, Беларусь, Казахстан, Киргизия). При этом БРИКС стремительно расширяется. Подали заявки на вступление в БРИКС в 2022г Турция, Египет и Саудовская Аравия. Новыми членами БРИКС также хотят стать Индонезия, Мексика, Таиланд, Нигерия, Бангладеш, Алжир, Греция, Сирия, Таджикистан и ЦАР.

Рисунок 5. Оценка динамики стоимостных объемов экспорта в «недружественные» и нейтральные страны в 2022 г., % к аналогичному месяцу 2021 г.1 В 2021 г. на рассмотренные страны пришлось 95% экспорта в «недружественные» страны и 59% – в нейтральные. Значение для всех стран рассчитано с учетом первоначальных долей данных стран в российском экспорте, с нормировкой на данные ФТС по совокупному экспорту за 2022 г

Экспорт России в 2022 г. достиг рекордного значения в 591,5 млрд долл., увеличившись за год на 19,9%. Определяющим стало увеличение вывоза минерального топлива (группа 27) на 42,8% (до 383,7 млрд долл.), которое перекрыло снижение экспорта прочих товаров на 7,4% (до 207,7 млрд долл.). В результате доля минерального топлива в стоимостных объемах вывоза подскочила до 64,9% (+10,4 п.п.). Санкционные ограничения и перенаправление российского экспорта привели к значительному расхождению динамики поставок на «недружественные» рынки2 Оценка авторов по статистике ЕС, Японии, США, Великобритании, ЕАСТ (Исландия, Лихтенштейн, Норвегия, Швейцария) и Южной Кореи. и рынки нейтральных стран3 По статистике Китая, Индии, Турции, Казахстана и Бразилии. .

Импорт России в 2022 г. составил 259,1 млрд долл., сократившись на 11,7%; по итогам более стабильного второго полугодия снижение составило 8,0%. За 2022 г. произошло уменьшение объемов ввоза из «недружественных» стран на 47% (до 80,2 млрд долл.), которое в значительной мере было компенсировано возросшими на 26% поставками с нейтральных рынков (до 179,0 млрд долл.).

Рисунок 6. Оценка динамики стоимостных объемов импорта из «недружественных» и нейтральных стран в 2022 г., % к аналогичному месяцу 2021 г.4 . В 2021 г. на рассмотренные страны пришлось 94% импорта из «недружественных» стран и 64% – из нейтральных. Значение «всего» рассчитано с учетом первоначальных долей данных стран и групп стран в российском импорте, с нормировкой на данные ФТС по совокупному импорту за 2022 г.

Индекс промышленного производства в 2022 г. по сравнению с 2021 г. составил 99,4%, в декабре 2022 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года 95,7%.

Рисунок 7. Индекс промышленного производства в 2022 году

Индекс промышленного производства по итогам 2022 г. составил -0,6% г/г, что значительно лучше прогнозов. В декабре по сравнению с ноябрём 2022 г. наблюдалось улучшение динамики – с учётом фактора сезонности +0,1% м/м SA.

По итогам 2022 г. выпуск обрабатывающих производств снизился на -1,3% г/г. В декабре в месячном выражении с устранением сезонности отмечалась околонулевая динамика (-0,1% м/м SA).

Рисунок 8. Индексы производства по основным видам добывающих и обрабатывающих производств5 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/11_01-02-2023.html

Основной положительный вклад в динамику обрабатывающих производств по итогам года внёс металлургический комплекс, в том числе рост производства готовых металлических изделий (+1,1% г/г и +7,0% г/г соответственно), где в конце года также сохранялась положительная динамика (+1,1% г/г в декабре).

Умеренный рост в 2022 г. показала пищевая промышленность (+0,5% г/г). При этом в декабре по отношению к аналогичному месяцу 2021 г. рост ускорился до +1,1% г/г после +0,9% г/г в ноябре.

Сдерживающее влияние на динамику промышленного производства в 2022 г. оказывали экспортоориентированные отрасли. Так, химический комплекс по итогам года продемонстрировал снижение выпуска на -1,5% г/г. Исключением стала фармацевтическая промышленность, рост которой составил +8,6% г/г в 2022 г.

В производстве кокса и нефтепродуктов в 2022 г. также наблюдался спад -0,4% г/г. При этом в декабре темпы роста вновь вышли в положительную область: +1,1% г/г после -0,9% г/г месяцем ранее.

Деревообрабатывающий комплекс показал снижение -3,7% г/г, что частично связано с высокой базой прошлого года (+10,5% г/г в 2021 г. при отсутствии спада годом ранее). Кроме того, объём производства бумаги и бумажных изделий сохранился на уровне прошлого года (+0,0% г/г).

Наибольшее влияние внешние ограничения в 2022 г. оказали на динамику машиностроительного комплекса: -8,6% г/г по итогам года. В декабре в годовом выражении снижение составило -15,4% г/г. Исключением стало производство компьютеров, электроники и оптики, а также производство машин и оборудования, где по итогам года зафиксирован рост +1,7% г/г и +1,9% г/г соответственно.

Добывающая промышленность по итогам 2022 г. показала умеренный рост на +0,8% г/г. Основной положительный вклад в рост добывающих отраслей внесли добыча сырой нефти и природного газа (+0,7% г/г). В декабре в месячном выражении рост составил +5,5% м/м к ноябрю 2022 г. (+0,2% м/м SA).

В сфере электроэнергетики и водоснабжения в 2022 г. наблюдалась разнонаправленная динамика. Сектор обеспечения электроэнергией, газом и паром по итогам года показал умеренный рост на +0,1% г/г (в конце года околонулевая динамика). Сектор водоснабжения, водоотведения и утилизации отходов снизился на -6,1% г/г (-8,2% г/г в декабре), однако его вклад в общий объём промышленного производства невысок (около 1,5%).

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2022 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 8850,9 млрд рублей, в декабре 2022 г. – 291,1 млрд рублей.

Рисунок 9. Индекс производства продукции сельского хозяйства

Валовой сбор зерна в Российской Федерации в 2022 г., по предварительным данным, составил 153,8 млн тонн (в весе после доработки), что на 26,7% больше уровня предыдущего года.

Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) снизилось в 2022 г. на 7,5% за счет сокращения убранных площадей (на 17,1%). Валовой сбор сахарной свеклы увеличился на 1,2%, что обусловлено ростом урожайности (на 12,3%), при уменьшении убранных площадей (на 10,0%). Льноволокна получено на 7,0% меньше, чем в предыдущем году, за счет сокращения убранных площадей (на 11,7%). Валовой сбор картофеля увеличился на 4,3% вследствие роста урожайности (на 6,2%). Сбор овощей уменьшился на 0,1% за счет уменьшения убранных площадей (на 5,3%).

В составе зерновых и зернобобовых культур в 2022 г. по сравнению с предыдущим годом отмечался рост валовых сборов пшеницы, ржи, тритикале, ячменя, овса, гречихи, зернобобовых культур, снижение - кукурузы, риса и проса.

В структуре производства зерна в 2022 г. по сравнению с 2021 г. увеличился удельный вес пшеницы, ячменя, гречихи, снизился удельный вес кукурузы, овса, риса, проса, зернобобовых культур.

Основными производителями зерна и технических культур остаются сельскохозяйственные организации. Доля их в производстве зерна в 2022 г. составила 68,4% (в 2021 г. - 68,6%), подсолнечника - 60,0% (63,6%), сахарной свеклы - 90,4% (91,1%).

Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями в 2022 г. получено 30,6% от общего сбора зерна в хозяйствах всех категорий (в 2021 г. - 30,3%), сахарной свеклы - 9,5% (8,8%), подсолнечника - 39,6% (36,0%).

Производство картофеля и овощей сосредоточено в хозяйствах населения, которыми в 2022 г. выращено 61,6% общего сбора картофеля и 48,2% овощей (в 2021 г. - соответственно 63,2% и 49,6%).

На конец декабря 2022 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 17,5 млн голов (на 0,9% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего года), из него коров - 7,7 млн (на 0,8% меньше), свиней - 27,7 млн (на 5,8% больше), овец и коз - 20,7 млн (на 1,1% меньше), птицы - 550,8 млн голов (на 2,2% больше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 38,0% поголовья крупного рогатого скота, 6,4% свиней, 45,6% овец и коз (на конец декабря 2021 г. - соответственно 38,6%, 7,4%, 45,9%).

Рисунок 10. Производство основных видов продукции животноводства в хозяйствах всех категорий

Во всех сельскохозяйственных организациях в 2022 г. по сравнению с 2021 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) выросло на 4,9% (в 2021 г. по сравнению с 2020 г. - увеличилось на 1,2%), производство молока на 4,7% (на 1,6%), производство яиц - на 3,5% (на 0,5%).

В сельскохозяйственных организациях (кроме микропредприятий) надои молока на 1 корову в 2022 г. составили 7644 килограмма против 7170 килограммов в 2021 г., яйценоскость кур-несушек в сельскохозяйственных организациях (кроме субъектов малого предпринимательства) - 313 штук яиц против 309 штук год назад.

В 2022 г. в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе) отмечалось увеличение удельного веса производства свиней и птицы на убой по сравнению предыдущим годом.

В сельскохозяйственных организациях удельный вес производства крупного рогатого скота на убой в 2022 г. составил 8,1% от общего объема производства скота и птицы на убой (в живом весе) (в 2021 г. - 8,8%), свиней - 40,7% (39,9%), птицы - 50,7%, как и год назад.

К началу января 2023 г. обеспеченность скота кормами в расчете на 1 условную голову скота в сельхозорганизациях была на 8,5% выше, чем на соответствующую дату предыдущего года.

Рисунок 11. Производство основных видов продукции животноводства по категориям хозяйств

В 2022 г. возросла продажа зерна и основных продуктов животноводства всеми сельхозпроизводителями. В хозяйствах всех категорий, по расчетам, реализовано по всем каналам 92,6 млн тонн зерна (102,8% к уровню 2021 г.), 5,9 млн тонн картофеля (98,1%), 6,6 млн тонн овощей (94,8%), 14,9 млн тонн скота и птицы (в живом весе) (103,7%), 24,9 млн тонн молока (104,6%), 36,1 млрд штук яиц (105,1%). В сельхозорганизациях в 2022 г. отмечался рост реализации основных видов продукции сельского хозяйства (кроме картофеля).

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2022 г. составил 12865,5 млрд рублей, или 105,2% (в сопоставимых ценах) к уровню 2021 г., в декабре 2022 г. - 1827,9 млрд рублей, или 106,9% к соответствующему периоду предыдущего года.

Рисунок 12. Динамика объема работ по виду деятельности «Строительство»

Из числа введенных в действие в 2022 г. зданий 95,2% составляют здания жилого назначения. В соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2022 г. (с уточнениями на 1 января 2023 г.), выделены ассигнования в размере 1020,9 млрд рублей, из них из федерального бюджета - 900,8 млрд рублей, на строительство 1145 объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимости и реализацию мероприятий (укрупненных инвестиционных проектов) (далее - объекты).

Из общего количества объектов по 275 объектам было намечено провести только проектные и изыскательские работы. Из 200 объектов, намеченных к вводу в 2022 г., введено в эксплуатацию 96 объектов, из них 76 - на полную мощность, 20 объектов - частично. Из бюджетов субъектов Российской Федерации и прочих источников профинансировано 108,9 млрд рублей.

В декабре 2022 г. возведено 2,1 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 9,9 тыс. жилых домов. Всего построено 175,0 тыс. новых квартир.

В 2022 г. возведено 11,5 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 401,5 тыс. жилых домов. Всего построено 1,290 тыс. новых квартир.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 57,2 млн кв. метров, или 55,7% от общего объема жилья, введенного в 2022 году.

Рисунок 13. Динамика ввода в действие жилых домов

В 2022 г. введены в действие следующие объекты туризма и спорта: туристские базы на 1204 места, мотели на 149 мест, кемпинги на 22 места, 51 плавательный бассейн с длиной дорожек 25 метров и 50 метров, 30 спортивных сооружений с искусственным льдом, 152 физкультурно-оздоровительных комплекса, спортивные залы площадью 221,4 тыс. кв. метров, стадионы на 12,7 тыс. мест.

Рисунок 14. Динамика оборота розничной торговли

В 2022 г. оборот розничной торговли на 95,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 4,6% (в 2021 г. - 95,4% и 4,6% соответственно), в декабре 2022 г. – 95,3% и 4,7% (в декабре 2021 г. - 95,5% и 4,5% соответственно).

В 2022 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 49,5%, непродовольственных товаров - 50,5% (в 2021 г. - 47,0% и 53,0% соответственно), в декабре 2022 г. - 50,7% и 49,3% (в декабре 2021 г. - 47,5% и 52,5% соответственно).

В декабре 2022 г. объемы продаж через Интернет по крупным и средним торгующим организациям увеличились по сравнению с ноябрем 2022 г. на 15% (в сопоставимых ценах), с декабрем 2021 г. - уменьшились на 3,6%.

Доля онлайн-продаж в общем обороте розничной торговли этих организаций увеличилась до 9,2% против 8,3% в декабре 2021 года. Лидерами стали интернет-магазины OZON, WILDBERRIES и Ситилинк (их доля в общем объеме интернет-продаж составила 39,4%). В структуре продаж этих интернет-магазинов преобладала мужская, женская и детская одежда (14,2%), обувь (6,0%), компьютеры (4,2%), игры и игрушки (3,6%), бытовые электротовары (3,5%).

Оборот общественного питания в 2022 г. составил 2282,9 млрд рублей, или 104,7% (в сопоставимых ценах) к 2021 г., в декабре 2022 г. - 229,1 млрд рублей, или 107,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

В 2022 г., по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на 12627,5 млрд рублей, или 103,2% (в сопоставимых ценах) к 2021 г., в декабре 2022 г. - на 1175,2 млрд рублей, или 101,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Рисунок 15. Динамика оказания платных услуг населению РФ

Оборот оптовой торговли в 2022 г. составил 121743,5 млрд рублей, или 85,5% (в сопоставимых ценах) к 2021 году. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 27,9% оборота оптовой торговли.

В 2022 г. оборот оптовой торговли на 79,3% формировался организациями оптовой торговли (в 2021 г. - на 78,1%), оборот которых составил 96561,9 млрд рублей, или 86,8% (в сопоставимых ценах) к 2021 году.

В IV квартале 2022 г. в обследовании конъюнктуры и деловой активности приняли участие руководители 6,2 тыс. организаций оптовой торговли, включая малые предприятия (без микропредприятий), из которых 74,5% оценили общую экономическую ситуацию, сложившуюся в этой сфере деятельности, как удовлетворительную, 15,2% прогнозируют ее улучшение в I квартале 2023 г., 67,5% считают, что экономическая ситуация не изменится, а 17,3% - что ухудшится.

Индекс предпринимательской уверенности в оптовой торговле в IV квартале 2022 г. составил (-4,8%) против (-1,6%) в IV квартале 2021 года.

Рисунок 16. Динамика индекса предпринимательской уверенности в оптовой торговле

Среди факторов, ограничивающих деятельность оптовых организаций в наибольшей степени, респонденты выделяют неплатежеспособность покупателей - 46,1%, высокий уровень налогов - 30,6%, высокие транспортные расходы - 33,1%, недостаток финансовых средств - 27,6%.

Реальные денежные доходы, по оценке, в 2022 г. по сравнению с 2021 г. снизились на 1,4%, в IV квартале 2022 г. - увеличились по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 0,4%.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2022 г. по сравнению с 2021 г. снизились на 1,0%, в IV квартале 2022 г. увеличились по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 0,9%.

Рисунок 17. Реальные располагаемые денежные доходы населения

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в ноябре 2022 г. составила 63060 рублей и по сравнению c соответствующим периодом предыдущего года выросла на 12,3%.

На 1 января 2023 г. просроченная задолженность по заработной плате отсутствовала в 31 субъекте Российской Федерации. За месяц она снизилась в 34 субъектах, осталась без изменения - в 7 субъектах, образовалась - в 1 субъекте, выросла - в 12 субъектах Российской Федерации.

Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности на 1 января 2023 г. составила 10 млн рублей, или 1,6% общего объема просроченной задолженности по заработной плате.

Из общего объема задолженности из-за бюджетного недофинансирования 30,4% приходилось на бюджет субъектов Российской Федерации, местные бюджеты - 69,6%, задолженность из федерального бюджета - отсутствовала.

В декабре 2022 г. средний размер назначенных пенсий составил 18552 рубля и по сравнению с декабрем 2021 г. увеличился на 17,1%.

Уровень занятости населения (доля занятого населения в общей численности населения соответствующего возраста) в возрасте 15 лет и старше в декабре 2022 г. составил 59,9%. Среди занятых доля женщин в декабре составила 48,8%. Уровень занятости сельских жителей (53,8%) ниже уровня занятости городских жителей (62,0%).

В декабре 2022 г. 2,8 млн человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда). Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше в декабре 2022 г. составил 3,7% (без исключения сезонного фактора).

Средняя продолжительность поиска работы безработными в декабре 2022 г. у женщин составила 5,8 месяца, у мужчин - 6,0 месяца. Уменьшилась доля безработных, искавших работу от 1 до 3 месяцев, на 0,3 п.п. по сравнению с ноябрем 2022 г. и составила 29,2% (в городской местности - 32,5%, в сельской - 22,3%). Находились в состоянии застойной безработицы (искали работу более 12 месяцев) - 16,3% безработных (в городской местности - 13,3%, в сельской - 22,4%).

В целом за 2022 год инфляция составила 11,94%, что на 3,55 п.п. выше, чем в 2021 году. Основной вклад в увеличение годового показателя внес резкий рост цен в марте — апреле, в мае — декабре инфляция замедлялась.

Рисунок 18. Динамика инфляции в 2022 году

Замедление роста цен в мае – декабре 2022 г. отчасти компенсировало ценовой скачок, произошедший в марте – апреле. Дезинфляционное влияние в мае – декабре оказали укрепление рубля, сдержанное потребление домохозяйств, сравнительно активная адаптация предложения, высокий урожай многих сельскохозяйственных культур. Среди основных компонентов за год менее всего ускорилось удорожание продовольствия без плодоовощной продукции (на 1,73 п.п. по сравнению с 2021 г., до 11,97%), а овощи и фрукты в декабре были дешевле, чем годом ранее. Более всего за год увеличился темп роста цен на услуги – на 8,21 п.п., до 13,19%, во многом за счет переноса с июля 2023 г. на декабрь 2022 г. индексации коммунальных тарифов и роста цен на зарубежный туризм.

В целом в 2022 г. влияние курсовой динамики было дезинфляционным: в декабре по сравнению с декабрем 2021 г. рубль был крепче доллара США на 12,8%, евро – на 20,5%, китайского юаня – на 19,9%.

В декабре рубль ослаб по отношению к основным валютам, используемым в торговых операциях (доллар США, евро, китайский юань). За последние три месяца снижение обменного курса рубля к доллару США в среднем составило 8,7%, евро – 15,9%, юаню – 8,9%. С учетом лаговых эффектов укрепления рубля в II квартале и стабилизации курсовой динамики во второй половине года, произошедшее в конце года ослабление пока не стало значимым проинфляционным фактором. В то же время ухудшение внешних условий, в частности для нефтяногоэкспорта, создает проинфляционные риски в 2023 году6 https://cbr.ru/Collection/Collection/File/43670/CPD_2022-12.pdf .

3.1.2	Социально-экономическое положение Республики Крым

Республика Крым стала частью Российской Федерации 18 марта 2014 года. Общая площадь территории Республики Крым составляет 26081 кв. км.

Согласно закону Республики Крым от 06.06.2014 N 18-ЗРК «Об административно-территориальном устройстве Республики Крым», Республика Крым делится на 25 административно-территориальные единиц:

г. Симферополь;

г. Алушта;

г. Армянск;

г. Джанкой;

г. Евпатория;

г. Керчь;

г. Красноперекопск;

г. Саки;

г. Судак;

г. Феодосия;

г. Ялта;

Бахчисарайский район;

Белогорский район;

Джанкойский район;

Кировский район;

Красногвардейский район;

Красноперекопский район;

Ленинский район;

Нижнегорский район;

Первомайский район;

Раздольненский район;

Сакский район;

Симферопольский район;

Советский район;

Черноморский район.

Республика Крым входит в состав Южного федерального округа и состоит из 14 районов (с преимущественно сельским населением), 11 городов республиканского подчинения, в границах которых с подчинёнными им населёнными пунктами созданы муниципальные образования - городские округа (с преимущественно городским населением). Всего в Республике Крым 1019 населённых пунктов, в том числе: 16 городов, 56 поселков городского типа и 947 сел и поселков.

Рисунок 19. Административно-территориальное деление Республики Крым

Крымский полуостров расположен между 33-37° в. д., 44-46° с. ш. Площадь поверхности полуострова на 72 % занимает равнина, 20 % - горы и 8 % - озера и другие водные объекты. Омывается на западе и юге Чёрным и на востоке Азовским морями. На севере соединяется с континентом узким (до 8 км) Перекопским перешейком. На востоке Крыма, между Чёрным и Азовским морями, располагается Керченский полуостров, на западе суживающаяся часть Крыма образует Тарханкутский полуостров. Крайняя северная точка Крыма расположена на Перекопском перешейке, крайняя южная — мыс Сарыч, крайняя западная — мыс Кара-Мрун (Прибойный) на Тарханкуте, крайняя восточная — мыс Фонарь на Керченском полуострове. Расстояние от крайней северной точки до крайней южной — 207 км, от крайней западной до крайней восточной — 325 км. Общая протяженность сухопутных и морских границ более 2500 км.

Воды Черного моря (площадь – 421 тыс. кв.км, объем – 537 тыс. куб.км) омывают Крым с запада и юга. Наиболее крупные заливы: Каркинитский, Каламитский и Феодосийский.

С востока и северо-востока полуостров окружают Керченский пролив (ширина 4-5 км, длина 41 км) и Азовское море (площадь – 38 тыс. кв. км, объем – 300 куб. км), которое образует Казантипский, Арабатский и Сивашский заливы.

Берега полуострова сильно изрезаны многочисленными бухтами, бухтами и заливами.

Крымские горы разделили полуостров на две неровные части: большую степную и меньшую горную. Они протянулись с юго-запада на северо-восток от окрестностей Севастополя до Феодосии тремя почти параллельными грядами, разделенными продольными зелеными долинами. Длина Крымских гор около 180 км, ширина – 50 км.

Главная гряда – самая высокая, здесь расположены наиболее известные горные вершины: Роман-Кош – 1545 м, Чатырдаг – 1525 м, Ай-Петри – 1231 м. Южные склоны, обращенные к морю, круты, а северные пологи.

Вершины Крымских гор представляют собой безлесные, волнистые плато, называемые яйлами (в переводе с тюркского означает «летнее пастбище»). Яйлы соединяют в себе свойства равнин и гор. Они соединены узкими пониженными хребтами, по которым проходят горные перевалы. Здесь издавна пролегали пути из степной части Крыма на Южный берег. Наиболее высокие яйлы Крыма: Ай-Петринская (1320 м), Ялтинская (1406 м), Никитская (1470 м), Гурзуфская (1540 м).

Степь занимает большую территорию Крыма. Она представляет собой южную окраину Восточно-Европейской, или Русской, равнины и слегка понижается к северу. Керченский полуостров делится Парпачским гребнем на две части: юго-западную – равнинную и северо-восточную – холмистую, для которой характерно чередование кольцевидных известняковых гребней, пологих понижений, грязевых сопок и прибрежных озерных котловин. Впрочем, грязевые вулканы с настоящими вулканами не имеют ничего общего, так как извергают не раскаленную лаву, а холодную грязь.

В равнинной части полуострова преобладают разновидности черноземов южных и карбонатных, реже встречаются темно-каштановые и лугово-каштановые почвы сухих лесов и кустарников, а также бурые горно-лесные и горно-луговые черноземовидные (на яйлах).

Площадь лесов Крыма достигает 340 тыс. га. Склоны Крымских гор заняты преимущественно дубовыми лесами (65% площади всех лесов), буковыми (14%), грабовыми (8%) и сосновыми (13%).

На полуострове 1657 рек и временных водостоков. Общая их протяженность составляет 5996 километров. Однако абсолютное большинство из них — это малые, летом почти все пересыхающие водотоки.

В Крыму, главным образом вдоль побережий, находится более 50 озер-лиманов общей площадью 5,3 тыс. кв. км, используемых для получения солей и лечебных грязей: Сакское, Сасык, Донузлав, Бакал, Старое, Красное, Акташское, Чокракское, Узунларское и др.

В Крыму расположено 13 курортных регионов: 7 городских округов (Алушта, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия, Ялта), а также 6 муниципальных районов (Бахчисарайский, Ленинский, Раздольненский, Сакский, Симферопольский и Черноморский. Наибольшей популярностью среди туристов пользуются курорты Ялты, Евпатории, Алушты, Судака и Феодосии, на них приходится 80-85% всех отдыхающих, посещающих Крым. Функционирует 1092 коллективных средств размещения (санаторно-курортных и гостиничных учреждений) общей вместимостью 160,1 тыс. мест, из которых 275 объектов предоставляют услуги лечения и оздоровления. Для круглогодичного функционирования предназначены 366 санаторно-курортных и гостиничных учреждения. Южный берег Крыма специализируется на лечении взрослого населения, г. Евпатория - детский курорт. На территории республики насчитывается 55 детских оздоровительных лагерей, в том числе федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Международный детский центр «Артек», и 16 детских санаториев и санаториев для детей с родителями

Курортные ресурсы Крыма наряду с благоприятными климатическими условиями и лечебными грязями включают в себя более 34 соляных озера, 6 месторождений лечебных грязей и более 100 минеральных источников. Туристско-ресурсный потенциал Крыма включает в себя свыше 3000 объектов природного и антропогенного характера.

Стратегической целью развития Республики Крым является формирование современного международного туристского центра, который будет соответствовать трем основным критериям: круглогодичности, востребованности и конкурентоспособности.

По информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым по предварительным расчетным данным численность постоянного населения в Республике Крым по состоянию на 1 января 2022 года составила 1912,1 тыс. человек. В городских поселениях проживает 974,9 тыс. человек (51,0%), в сельских поселениях – 937,2 тыс. человек (49,0%).

По национальному составу население Республики Крым насчитывает три наиболее многочисленные группы – русские, украинцы и крымские татары. Население, отнесшее себя к русским, является наиболее многочисленным (1,2 млн человек) и составляет 65,2% общей численности населения Республики, указавшего национальную принадлежность. На втором месте украинцы –291,6 тыс. человек, что составляет 16% от общей численности. Крымчан, указавших национальность «крымские татары», насчитывается 229,5тыс. человек (12,6%).

Наиболее крупными городами Республики Крым по числу жителей являются: Симферополь, Керчь, Ялта, Евпатория, Феодосия.

Известные курортные районы:

Южный берег Крыма — Ялтинский и Алуштинский регионы

Западное побережье — Евпаторийско-Сакский регион

Юго-Восточное побережье — Феодосийский и Судакский регионы

Отличительными особенностями Республики Крым, на основе которых формировалась экономика полуострова, являются: приморское положение региона, плодородные почвы, теплый климат, а также природные и рекреационные ресурсы.

Благодаря сложившимся факторам базовыми отраслями региона являются:

пищевая промышленность

производство строительных материалов

машиностроение

сельское хозяйство

курортная сфера

На региональном уровне обобщающим показателем, который характеризует уровень развития экономики, является валовой региональный продукт.

Рисунок 20. Структура ВРП Республики Крым по видам экономической деятельности

По предварительным данным Министерства экономического развития Республики Крым объем валового регионального продукта Республики Крым за 2021 год оценивается в 705,84 млрд. рублей7 https://realnoevremya.ru/attachments/1760 .

Рисунок 21. Основные экономические и социальные показатели Республики Крым в 2022 году8 https://82.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Социально-экономическое%20положение%20Республики%20Крым%20январь-декабрь.pdf

Промышленный комплекс Республики Крым – ведущий сектор экономики региона, доля в валовом региональном продукте которого составляет 15,6%.Основу промышленности составляют пищевая, химическая промышленности, машиностроение, в том числе судостроение, а также обеспечение электроэнергией, газом, паром; кондиционирование воздуха и водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений.

В промышленном производстве Республики Крым сосредоточено более 5465 крупных, средних и малых предприятий (включая индивидуальных предпринимателей, осуществляющих свою деятельность в промышленной сфере), на которых работают порядка 106 тыс. человек. Территориальное распределение промышленного потенциала в республике неравномерно, что обусловлено, в основном, различиями в обеспеченности ресурсами. Промышленные предприятия Крыма сконцентрированы в городе Симферополе, Армянске, Красноперекопске, Керчи, Феодосии, Евпатории, а также Бахчисарайском и Красногвардейском районах.

Основными отраслями промышленности Республики Крым являются:

добыча полезных ископаемых – 5,6%;

производство пищевых продуктов – 14,7%;

производство напитков – 9,6%;

производство химических веществ и химических продуктов – 11,0%;

производство резиновых и пластмассовых изделий – 1,0%;

производство прочей неметаллической минеральной продукции – 6,8%;

производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования – 1,4%;

производство электрического оборудования – 1,3%;

производство машин и оборудования, не включенных в другие группировки – 3,2%;

производство прочих транспортных средств и оборудования – 2,9%;

ремонт и монтаж машин и оборудования – 1,5%;

обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 34,3%;

водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 4,8%.

Рисунок 22. Территориальное распределение промышленного потенциала Республики Крым

Индекс промышленного производства в декабре 2022 г. к предыдущему месяцу составил 117,9%, к соответствующему месяцу предыдущего года - 103,6%, к январю-декабрю 2021 г. - 96,5%.

Рисунок 23. Индекс промышленного производства в 2021-2022 годах

Сельское хозяйство Республики Крым играет весомую роль в формировании экономики региона, на его долю приходится 5,9% валового регионального продукта. Стратегическим ориентиром развития аграрной сферы является создание мощной сырьевой базы для формирования продовольственного комплекса, способного не только удовлетворять потребности населения и рекреантов в основных видах продовольствия, но и повысить экспортный потенциал традиционных для Крыма отраслей: виноградарства и виноделия, садоводства, овощеводства.

В аграрном секторе республики осуществляют деятельность 1513 организаций и 3271 крестьянско-фермерских хозяйств и индивидуальных предпринимателей.
Климатические условия Крыма позволяют выращивать на его территории большинство сельскохозяйственных культур умеренного пояса и некоторые субтропические культуры.

Общая площадь сельскохозяйственных угодий Республики Крым составляет 1,7 млн га, в том числе пашня – 1,2 млн га.

Садоводство в республике представлено выращиванием семечковых (яблоки, груши) и косточковых (сливы, персики, абрикосы, черешня) культур. Климат региона благоприятен для возделывания эфиромасличных культур (кориандр, роза, лаванда, шалфей), а также сырья для производства биотоплива (рапс). Республика известна именно техническими сортами винограда, используемыми для изготовления высококачественных вин, коньяков и соков. В среднем в год производится около 123,5 тыс. тонн винограда и вырабатывается 6,6 млн дал виноматериалов. В винодельческой промышленности региона работает 26 предприятий.

Продукция ФГУП «Производственно-аграрное объединение «Массандра», АО «Завод шампанских вин «Новый Свет», АО «Солнечная Долина», ООО «Винный дом «Фотисаль», ООО «Завод марочных вин «Коктебель» давно завоевали своего потребителя за пределами полуострова. Вина поставляются в Китайскую Народную Республику, Казахстан, Республику Беларусь и др. Предприятия подтверждают уровень продукции, наградами, завоеванными на профессиональных народных винных конкурсах.

Животноводство представлено такими подотраслями, как птицеводство, овцеводство, свиноводство, молочное и мясное скотоводство.

Крупнейшие предприятия региона:

по производству и переработки мяса (ООО «МПК «Скворцово», ООО «Мясокомбинат «Дружба Народов»);

по производству и переработки молока (ООО «Новатор», ООО «Крымский молочник», ООО «ДК «Мегатрейд-Юг», ООО «ЮГ МОЛОКО» ТМ «Долина легенд»).

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в январе-декабре 2022 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 86607,1 млн рублей.

Рисунок 24. Индексы производства продукции сельского хозяйства в 2021 – 2022 годах

По предварительным данным, во всех категориях хозяйств (сельхозорганизации, фермеры, население) в 2022 г. производство зерновых и зернобобовых культур (включая кукурузу) в весе после доработки составило 1916,4 тыс. тонн, что на 33,8% больше, чем в 2021 г.

Рисунок 25. Динамика производства продукции растениеводства в 2022 году

На конец декабря 2022 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий, по расчетам, составило 95,2 тыс. голов (на 5,5% меньше по сравнению с аналогичной датой предыдущего года), из него коров - 46,6 тыс. голов (на 6,6% меньше), поголовье свиней - 105,3 тыс. голов (на 0,8% больше), овец и коз - 166,4 тыс. голов (на 1,0% больше), птицы всех видов - 6192,8 тыс. голов (на 3,6% больше).

Рисунок 26. Динамика производства продукции животноводства в 2022 году

В структуре поголовья скота по типам сельхозпроизводителей на хозяйства населения приходилось 54,1% поголовья крупного рогатого скота, 30,0% - свиней, 61,8% - овец и коз, птицы - 24,2% (на конец декабря 2021 г. соответственно 54,5%, 30,3%, 60,0%, 24,1%).

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2022 г. по сравнению с соответствующей датой 2021 г. поголовье крупного рогатого скота увеличилось на 9,7%, коров - на 6,9%, свиней - на 1,0%, овец и коз - на 7,6%, птицы всех видов - на 3,3%.

По расчетным данным, в январе-декабре 2022 г. хозяйствами всех категорий произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 130,1 тыс. тонн, молока - 198,3 тыс. тонн, яиц - 310,7 млн штук.

В сельскохозяйственных организациях в январе-декабре 2022 г. по сравнению с январем-декабрем 2021 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) сократилось на 12,5%, молока - увеличилось на 6,5%, яиц - на 8,7%. По расчетным данным, в январе-декабре 2022 г. в хозяйствах всех категорий отмечено изменение структуры производства скота и птицы на убой (в живом весе): удельный вес крупного рогатого скота составил 13,7% против 12,1% в соответствующем периоде 2021 г., свиней - 18,5% (16,9%), овец и коз - 3,8% (3,0%), птицы - 63,8% (67,8%).

Продажа в январе-декабре 2022 г. сельскохозяйственными организациями, не относящимися к субъектам малого предпринимательства, составила зерна 178,8 тыс. тонн (102,3% к соответствующей дате 2021 г.), в том числе пшеницы – 122,1 тыс. тонн (103,4%), семена и плоды масличных культур - 20,8 тыс. тонн (97,7%), скота и птицы (в живом весе) - 83,1 тыс. тонн (92,9%), молока - 30,7 тыс. тонн (90,0%), яиц - 177,0 млн. штук (116,9%).

Надой молока на одну корову в сельхозорганизациях в январе-декабре 2022 г. составил 7651 килограмм (в январе-декабре 2021 г. - 7392 килограмма).

На начало января 2023 г. в сельскохозяйственных организациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, хранилось 208,1 тыс. тонн зерна (на 55,9% больше соответствующей даты 2021 г.), в том числе пшеницы - 140,3 тыс. тонн (на 64,0% больше), семян и плодов масличных культур - 26,7 тыс. тонн (на 38,7% больше), в том числе семян подсолнечника - 19,9 тыс. тонн (на 23,6% больше).

Рисунок 27. Динамика производства продукции сельского хозяйства в 2022 году

В общем объеме Валового регионального продукта на долю строительного комплекса приходится 14,40%, в отрасли занято 1,9% от общей численности экономически активного населения республики.

Развитие строительной отрасли в Республике Крым в первую очередь направлено на повышение обеспеченности населения сейсмостойким жильем, формирование перспективных планов градостроительного развития территорий, создание безопасных условий для проживания населения и безаварийного функционирования объектов градостроительства, подверженных воздействию сейсмических, оползневых и абразионных процессов, предотвращение экономических и экологических последствий природных катастроф, внедрение финансово-инвестиционных механизмов государственной поддержки строительства доступного жилья.

Территория республики характеризуется значительными запасами строительного минерального сырья: камень строительный, камень облицовочный, камень пильный, сырье цементное, мергель, гипс и ангидрит, песок, керамзитовое и стекольное сырье. Сырьевая база региона позволяет наращивать мощности по производству цемента, стеновых материалов, железобетонных конструкций и изделий, щебня, песка.

Строительный комплекс Республики Крым представлен организациями, выполняющими общестроительные работы по возведению зданий, сооружению мостов, автомобильных дорог, тоннелей, магистральных и местных трубопроводов, линий связи и электропередачи, монтажных, электромонтажных и отделочных работ, а также организациями, осуществляющими производство строительных материалов и конструкций.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», включая работы, выполненные хозяйственным способом, в январе-декабре 2022 г. предприятиями и организациями республики составил 149554,6 млн рублей, или 126,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года. В том числе работы, выполненные хозяйственным способом, составили 414503,2 тыс. рублей, или 52,0 тыс. рублей, или 31,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года.

Предприятиями двух регионов республики выполнено 12,0% общего объема строительства (городского округа Феодосия и Бахчисарайского муниципального района), строителями столицы республики - 74,4%.

Рисунок 28. Динамика объема работ по виду деятельности «Строительство» в 2022 году

В январе-декабре 2022 г. введено в эксплуатацию 927,2 тыс. м2 общей площади жилых домов, с учетом жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Объем принятого в эксплуатацию жилья за январь-декабрь 2022 г. составил 124,8% от показателя соответствующего периода 2021 г.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 705,5 тыс. м2, в том числе 177,6 тыс. м2 - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Населением за счет собственных и привлеченных средств построен 5051 жилой дом, из которых на участках для ведения садоводства - 1649 здания. Всего в республике введено в эксплуатацию 9002 новые квартиры.

Рисунок 29. Динамика показателей по виду деятельности «Транспорт» в 2022 году

По оперативным данным в январе-декабре 2022 г. услугами автомобильного транспорта общего пользования Республики Крым (с учетом перевозок индивидуальными предпринимателями) воспользовались 128,4 млн пассажиров, что на 7,8% больше, чем в январе-декабре 2021 г. По сравнению с тем же периодом, пассажирооборот уменьшился на 5,0% и составил 1659,0 млн пассажиро-километров.

Рисунок 30. Динамика показателей по виду деятельности «Транспорт» в 2022 году

За январь-сентябрь 2022 г. по данным оперативной отчетности автомобильным транспортом крупных и средних организаций Республики Крым перевезено 2,2 млн тонн грузов, что на 49,7% меньше, чем за январь-сентябрь 2021 г., и выполнено 165,5 млн тонно-километров грузооборота, что на 1,0% больше, аналогичного периода 2021 г.

Оборот розничной торговли в январе-декабре 2022 г. составил 373,2 млрд рублей, что в сопоставимых ценах составляет 96,4% к соответствующему периоду предыдущего года.

Рисунок 31. Динамика индексов физического объема оборота розничной торговли в 2021–2022 годах

В январе-декабре 2022 г. оборот розничной торговли на 88,9% форми-ровался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, реализующими товары вне рынка. Доля продаж товаров, реализуемых на розничных рынках и ярмарках, составила 11,1%.

В январе-декабре 2022 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес непродовольственных товаров составил – 51,5%, пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий – 48,5%.

Оборот общественного питания (оборот ресторанов, кафе, баров, столовых при предприятиях и учреждениях, а также организаций, осуществляющих поставку продукции общественного питания) в январе-декабре 2022 г. составил 22,8 млрд рублей, или 96,9% в сопоставимых ценах к январю-декабрю 2021 г.

В январе-декабре 2022 г. населению было оказано платных услуг на 119985,9 млн рублей, что в сопоставимых ценах составляет 89,0% к январю-декабрю 2021 г. В структуре объема платных услуг населению наибольшую долю составляли коммунальные и бытовые услуги, суммарно занимая 37,4% в общем объеме. В структуре объема бытовых услуг наибольший удельный вес приходился на ремонт и строительство жилья и других построек, парикмахерские и косметические услуги, а также техническое обслуживание и ремонт транспортных средств, машин и оборудования, занимая суммарно 79,6% в общем объеме.

В IV квартале 2022 г. проведено выборочное обследование деловой активности организаций, осуществляющих деятельность в сфере услуг. Всего было обследовано 69 организаций, из них 56,5% – малые предприятия (без микропредприятий).

Спрос на услуги в IV квартале 2022 г. охарактеризован как «достаточный» у 31,9% организаций (в IV квартале 2021 г. – 40,5%, в III квартале 2022 г. – 46,4%).

Индекс предпринимательской уверенности, отражающий обобщенное мнение респондентов о состоянии делового климата в организациях сферы услуг, в IV квартале 2022 г. принял отрицательное значение и равняется (-27,0%), в соответствующем периоде прошлого года он равнялся – (-19,0%) и в III квартале 2022 г. составил – (-1,0%).

Среди факторов, отрицательно влияющих на деятельность организаций в сфере услуг в IV квартале 2022 г., преобладали: «неопределенность экономической ситуации», «недостаточный спрос на данный вид услуг» и «недостаток финансовых средств».

Рисунок 32. Индексы потребительских цен

Индекс потребительских цен в декабре 2022 г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100,8%, в том числе на продовольственные товары - 100,3%, непродовольственные товары - 100,1%, услуги - 102,9%.

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен, вызванные сезонными и административными факторами, в декабре 2022 г. составил 100,1% (в декабре 2021 г. - 100,6%).

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по Республике Крым в декабре 2022 г. в расчёте на одного человека составила 19846,13 рубля и за месяц увеличилась на 2,0%, с начала года - на 11,7% (в ноябре 2022 г. в расчёте на одного человека составила 19460,14 рубля и за месяц увеличилась на 0,2%, с начала года - на 9,5%).

Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по Республике Крым на конец декабря 2022 г. в расчёте на одного человека составила 5623,33 рубля и по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 1,1%, с начала года - на 3,0% (в ноябре 2022 г. в расчёте на одного человека составила 5563,41 рубля и по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 0,2%, с начала года - на 2,0%).

В декабре 2022 г. цены на продовольственные товары повысились на 0,3%, с начала года - на 12,7% (в декабре 2021 г. - повысились на 1,5%, с начала года - на 11,0%).

Цены на непродовольственные товары в декабре 2022 г. повысились на 0,1%, с начала года - на 15,2% (в декабре 2021 г. - повысились на 0,3%, с начала года - на 6,3%).

Цены и тарифы на услуги в декабре 2022 г. повысились на 2,9%, с начала года - повысились на 11,9% (в декабре 2021 г. – были на уровне предыдущего периода, с начала года - на 6,4%).

Рисунок 33. Индексы потребительских цен и цен производителей промышленных товаров

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2022 г. относительно декабря 2021 г. составил 108,3%, в том числе индекс цен на продукцию добычи полезных ископаемых – 101,1%, обрабатывающих производств - 107,7%, обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирования воздуха – 111,6%, водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений – 107,3%.

Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции в декабре 2022 г. относительно декабря 2021 г. составил 98,5%, в том числе на продукцию растениеводства - 95,0%, животноводства – 101,0%.

Доходы консолидированного бюджета Республики Крым в январе-декабре 2022 г. составили 283709,7 млн рублей, расходы - 284653,4 млн рублей, дефицит консолидированного бюджета - 943,7 млн рублей.

Сальдированный (прибыль минус убыток) финансовый результат до налогообложения организаций Республики Крым в январе-ноябре 2022 г. в действующих ценах составил 14372,9 млн рублей прибыли. Темп роста к январю-ноябрю 2021 г. - 56,4%.

Рисунок 34. Сальдированный финансовый результат до налогообложения организаций

Прибыльными организациями, удельный вес которых составил 63,8% в общем количестве предприятий республики, получено 31135,1 млн рублей прибыли, которая по сравнению с январем-ноябрем 2021 г. уменьшилась на 16,4%. Основная доля общей суммы прибыли сформирована предприятиями промышленности (34,6%), торговли оптовой и розничной; ремонта автотранспортных средств и мотоциклов (26,0%).

В январе-ноябре 2022 г. убыточно работали 36,2% предприятий. Сумма убытков таких организаций по сравнению с январем-ноябрем 2021 г. возросла на 42,4% и составила 16762,2 млн рублей. Значительные объемы убытков допустили организации транспортировки и хранения (39,3% от общей суммы убытков по республике), предприятия промышленности (22,4%).

Дебиторская задолженность организаций Республики Крым на конец ноября 2022 г. составила 127756,1 млн рублей, из неё 10,9% является просроченной. Наибольшая доля дебиторской задолженности приходится на задолженность за товары, работы и услуги (46,4%).

Кредиторская задолженность организаций Республики Крым на конец ноября 2022 г. составила 189607,5 млн рублей, из неё 4,4% является просроченной. Наибольшая доля кредиторской задолженности приходится на задолженность за товары, работы и услуги (39,3%). На задолженность по платежам в бюджет и в государственные внебюджетные фонды приходится 11436,6 млн рублей, или 6,0%.

Превышение кредиторской задолженности над дебиторской на конец ноября 2022 г. составило 61851,4 млн рублей.

Рисунок 35. Уровень жизни населения Республики Крым в 2022 году

Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу организаций Республики Крым в ноябре 2022 г. составила 41 404 рублей. По сравнению с октябрем 2022 г. размер заработной платы уменьшился на 0,4%. Заработная плата работников по организациям без субъектов малого предпринимательства составила 44 376 рублей. Уменьшение начислений номинальной заработной платы в ноябре 2022 г. по сравнению с октябрем 2022 г. зафиксировано от 20,3% в сфере финансовой и страховой деятельности до 1,0% в области деятельности здравоохранения и социальных услуг. Одновременно увеличение этого показателя наблюдалось от 0,7% в области предоставления прочих видов услуг до 11,5% в сфере деятельности информации и связи.

Среди предприятий промышленных видов деятельности наблюдалось уменьшение уровня заработной платы от 4,5% на предприятиях по обеспечению электрической энергией, газом и паром до 1,0% по добыче полезных ископаемых. Вместе с тем зафиксировано увеличение этого показателя от 0,1% на предприятиях по производству электрического оборудования до 8,2% на предприятиях по производству прочих готовых изделий.

К наиболее оплачиваемым в экономике республики в ноябре 2022 г. относились работники сферы финансовой и страховой деятельности и строительства, а среди промышленных видов деятельности - предприятия по производству прочей неметаллической минеральной продукции, где заработная плата превысила средний показатель по экономике Республики Крым в 1,4-1,7 раза.

Ниже оплачивается труд работников по производству одежды, полиграфической деятельности и копирования носителей информации, металлургического производства, где размер заработной платы не превысил 64,9% от среднего уровня по экономике Республики Крым.

Индекс реальной заработной платы в ноябре 2022 г. по сравнению с октябрем 2022 г. составил 99,2%, а относительно ноября 2021 г. – 97,7%. За январь-ноябрь 2022 г. по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. реальная заработная плата уменьшилась на 6,1%.

Просроченная задолженность по заработной плате (по данным, полученным от организаций, кроме субъектов малого предпринимательства). Суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов на 1 января 2023 г. составила 36514 тыс. рублей, и по сравнению с 1 декабря 2022 г. уменьшилась на 36,1% или на 20636 тыс. рублей.

Объем просроченной задолженности по заработной плате на начало января 2023 г. равен 453,8% фонда заработной платы организаций, имеющих задолженность за декабрь 2022 г. Среди видов экономической деятельности этот показатель колебался от 90,4% в сельском хозяйстве, охоте и предоставлении услуг до 1246,4% в рыболовстве и рыбоводстве.

Сумма просроченной задолженности по заработной плате на начало января 2023 г. составляет 0,4% фонда заработной платы по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности.

Просроченная задолженность по заработной плате (по данным, полученным от организаций, кроме субъектов малого предпринимательства). Суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов на 1 января 2023 г. составила 36514 тыс. рублей, и по сравнению с 1 декабря 2022 г. уменьшилась на 36,1% или на 20636 тыс. рублей.

Объем просроченной задолженности по заработной плате на начало января 2023 г. равен 453,8% фонда заработной платы организаций, имеющих задолженность за декабрь 2022 г. Среди видов экономической деятельности этот показатель колебался от 90,4% в сельском хозяйстве, охоте и предоставлении услуг до 1246,4% в рыболовстве и рыбоводстве.

Сумма просроченной задолженности по заработной плате на начало января 2023 г. составляет 0,4% фонда заработной платы по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности.

Из общей суммы просроченной задолженности 2622,0 тыс. рублей (7,2%) приходится на задолженность, образовавшуюся в 2022 г., 12414,0 тыс. рублей (34,0%) - в 2021 г. и ранее.

Следует отметить, что по состоянию на 1 января 2022 г. отсутствует задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности.

Значительное уменьшение суммы долга зафиксировано на предприятиях транспорта (на 20297,0 тыс. рублей), в сфере образования (на 167,0 тыс. рублей). Увеличение суммы долга отмечено на предприятиях сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства (на 651,0 тыс. рублей). Полностью выплачена задолженность по заработной плате в учреждениях, осуществляющих деятельность по операциям с недвижимым имуществом.

Количество работников, которые своевременно не получили заработную плату, на 1 января 2023 г. составило 232 человека. Каждому из указанных работников не выплачено в среднем 157388 рублей.

В региональном разрезе значительное уменьшение суммы долга по заработной плате наблюдалось в городских округах Симферополь, Керчь и Красногвардейском муниципальном районе. Также следует отметить, что полностью выплачена задолженность по заработной плате в Кировском муниципальном районе.

Наиболее задолжали своим работникам предприятия городских округов Керчи (58,5%) и Симферополя (39,0%). Преимущественно это предприятия транспорта и строительства, на которые приходится больше половины общей суммы долга этих категорий организаций.

В ноябре 2022 г. число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов малого предпринимательства) составило 325,2 тыс. человек. По сравнению с октябрем 2022 г. данный показатель уменьшился на 0,2%. Среди основных видов деятельности уменьшение численности работников наблюдалось от 5,3% в сфере деятельности гостиниц и предприятий общественного питания до 0,1% в строительстве.

В ноябре 2022 г. в общем количестве замещенных рабочих мест организаций (без субъектов малого предпринимательства), 97,5% или 317,3 тыс. человек составляли штатные работники, внешние совместители - 1,6% или 5,2 тыс. человек; лица, выполнявшие работы по гражданско-правовым договорам - 0,9% или 2,8 тыс. человек.

Среднесписочная численность работников без внешних совместителей по полному кругу организаций за ноябрь 2022 г. по Республике Крым составила 403,9 тыс. человек.

К концу декабря 2022 г. в органах службы занятости населения, по данным Государственного казенного учреждения Республики Крым «Центр занятости населения», состояли на учете 7852 не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 6701 человек имели статус безработного (65,5% к концу декабря 2021 г.). Уровень зарегистрированной безработицы в декабре 2022 г. по сравнению с декабрем 2021 г. снизился на 0,4 п.п. и составил 0,7% от численности рабочей силы.

Заявленная работодателями потребность в работниках на конец декабря 2022 г. уменьшилась на 11,2% по сравнению с ноябрем 2022 г. и составила 15848 человек, из них по рабочим профессиям – 8887 человек.

За январь-ноябрь 2022 г. по сравнению с началом года численность населения уменьшилась на 12665 человек. Уменьшение численности постоянного населения произошло за счет естественной убыли населения 10954 человека, так и за счет отрицательного сальдо миграции 1711 человек.

В двух регионах Республики Крым зафиксирован общий прирост населения.

По сравнению с январем-ноябрём 2021 г. объем естественной убыли уменьшился на 5079 человек. Естественная убыль населения зарегистрирована во всех регионах республики.

В целом по республике число умерших превысило число родившихся в 1,7 раза.

Количество браков, зарегистрированных в органах ЗАГС в январе-ноябре 2022 г., составило 12616 пар и по сравнению с январем-ноябрем 2021 г. увеличилось на 1025 пар, или 8,8%. Количество зарегистрированных актов расторжения брака составило 6972 и по сравнению с январем-ноябрем 2021 г. увеличилось на 479 единиц, или на 7,4%.

В январе-ноябре 2022 г. в обмене населением отмечается миграционная убыль составила 1711 человек. Отрицательное миграционное сальдо сложилось с регионами Российской Федерации – 1297 человек, с государствами СНГ –557 человек и с другими зарубежными странами – 414 человек. Наибольший отток населения наблюдается в международной миграции, в миграционном обмене с Украиной (-753), а прирост населения составил с Беларусью и Таджикистаном 88 и 73 человека соответственно.

3.2	Анализ информации о рынке объектов недвижимости, общий обзор рынка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест Республики Крым

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

В целях проведения анализа рынка исследован состав объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов оценки, данные специализированных организаций (риэлтерские агентства и т.п.), а также открытые источники информации, содержащие сведения о рынке недвижимости.

По данным интернет-сайтов рынок недвижимости классифицируется следующим образом:

Квартиры;

Комнаты;

Дома;

Участки;

Офисы;

Торговля и сервис;

Производство и склады;

Кафе, бары, рестораны;

Гаражи и боксы;

Машиноместа;

Гаражи и стоянки.

При этом сегмент рынка недвижимости «Комнаты» практически не представлен и схож с квартирами. В сегменте «Дома» можно выделить «Объекты индивидуальной жилой застройки» и «Объекты садового, огородного и дачного строительства». Сегмент рынка недвижимости «Кафе, бары, рестораны» также практически не представлен и схож с сегментом «Торговля и сервис». Сегменты «Гаражи и боксы», «Машиноместа», «Гаражи и стоянки» являются схожими сегментами.

В результате анализа Перечня объектов оценки выявлены объекты, которые относятся к данным сегментам, но также выделены объекты специфические, достаточно редко встречающиеся (или не встречающиеся) на рынке недвижимости, которые выделены в следующие сегменты:

объекты, предназначенные для временного проживания;

объекты санаторно-курортного назначения;

объекты социальной инфраструктуры;

объекты портов, вокзалов, станций;

объекты иного назначения;

сооружения.

Данная классификация соответствует используемой при проведении ГКО группировки объектов недвижимости в соответствии с Методическими указаниями. Сотрудниками Учреждения было принято решение провести анализ рынка в разрезе групп, приведенных в Приложении 2 Методических указаний:

1.	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

2.	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

3.	Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

4.	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

5.	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

6.	Административные и бытовые объекты;

7.	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

8.	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

9.	Прочие объекты;

10.	Сооружения.

Вся аналитическая информация о состоянии рынка недвижимости подготовлена специалистами отдела оценки недвижимого имущества и отдела мониторинга рынка недвижимости и территориально-ценового зонирования ГБУ РК «ЦЗКО». Анализ рынка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест Республики Крым производился по состоянию на 2022 год, на основе 3431 предложений.

Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», а также печатные издания, публикующие объявления о продаже объектов недвижимости. Наиболее информативным ресурсом для Республики Крым является сайт Avito.ru, с этого портала было собрано 97% всей рыночной информации, остальные источники – 3%.

В рамках проводимой работы использовался модуль сбора рыночной информации, входящий в состав ПО РАСКО.

В состав собираемых и заполняемых сведений входили обязательные поля: цена предложения объекта, площадь объекта, ссылка на объявление, контактный телефон продавца, дата актуальности, сегмент рынка, функциональная группа, текст объявления, отметка на карте местоположения объекта, скриншот объявления.

В рамках настоящего Отчета объектами сбора информации о рынке недвижимости выступают квартиры (объекты-аналоги), которые в течение исследуемого периода были выставлены на продажу.

В ходе сбора рыночной информации уточнялись все данные о квартирах. В том случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все ценообразующие факторы указаны в тексте объявления), производилось уточнение значений этих ценообразующих факторов путем телефонных переговоров с лицами, подавшими объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

Вся рыночная информация структурирована исполнителями единообразно в соответствии с действующими Методическими указаниями. Номер в базе выглядит следующим образом: «0100_0102_91_007_06.07.2022_2166».

Таблица 5. Пример кодирования объектов рынка недвижимости

Группа объекта недвижимости	Код вида разрешенного использования	Код субъекта РФ	Код муниципального образования	Дата подачи объявления	Порядковый №
0100	0102	91	007	06.07.2022	2166

Присваиваемая кодировка объектов соответствует группам (подгруппам), используемым при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Результат сбора и обработки рыночной информации представлен в П.1. Исходные данные\1.6 Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости, и П.1.1 Исходные данные\1.6 Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости.

3.2.1	Обзор рынка 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой многоквартирные дома средне- и многоэтажной застройки, т.е. это недвижимость, которая, как правило, используется для проживания.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 6. Функциональные подгруппы группы 1

Функциональная группа	Подгруппа
Многоквартирные дома экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101
Многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями	0102
Многоквартирные дома повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	0103
Многоквартирные дома повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями	0104
Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)	0105
Дома бизнес-класса и выше со встроенными нежилыми помещениями	0106

По данным Госкомстата в январе-декабре 2022 г. введено в эксплуатацию 927,2 тыс. м2 общей площади жилых домов, с учетом жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Объем принятого в эксплуатацию жилья за январь-декабрь 2022 г. составил 124,8% от показателя соответствующего периода 2021 г. Всего в республике введено в эксплуатацию 9002 новые квартиры.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», включая работы, выполненные хозяйственным способом, в январе-декабре 2022 г. предприятиями и организациями республики составил 149554,6 млн рублей, или 126,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года. В том числе работы, выполненные хозяйственным способом, составили 414503,2 тыс. рублей, или 52,0 тыс. рублей, или 31,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года. Предприятиями двух регионов республики выполнено 12,0% общего объема строительства (городского округа Феодосия и Бахчисарайского муниципального района), строителями столицы республики - 74,4%.

Рисунок 36. Динамика предложений на рынке1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» за 5 лет

Согласно данным Крымстата9 https://82.rosstat.gov.ru/folder/27544 , средние цены на первичном рынке квартир всех типов в 4 квартале 2022 года увеличились на 6,4% в сравнении с 1 кварталом 2022 года.

Таблица 7. Средние цены на первичном рынке жилья по Республике Крым в 2022 году

Период	Все типы квартир	из них:

низкого качества	квартиры среднего качества (типовые)	улучшенного качества	элитные квартиры
I квартал	105068	59022	101267	133241	…
II квартал	106597	59022	102107	141468	…
III квартал	106671	59022	102211	141285	…
IV квартал	111746	59022	107984	141285	…

Средние цены на вторичном рынке квартир всех типов в 4 квартале 2022 года увеличились на 10,8%, в сравнении с 1 кварталом 2022 года.

Таблица 8. Средние цены на вторичном рынке жилья по Республике Крым в 2022 году

Период	Все типы квартир	из них:

квартиры среднего качества (типовые)	улучшенного качества	элитные квартиры
I квартал	98143	97916	98470	139909
II квартал	101289	100257	104350	146419
III квартал	104471	103378	107904	134453
IV квартал	108753	109747	105053	134453

Собранная исполнителем рыночная информация

В рамках анализа рынка за 2022 год было собрано 3431 объявление с предложениями по продаже квартир, с общим объемом около 181 тыс. кв. м

По количеству предложений в анализируемой группе лидируют г. Симферополь (22% от общего числа предложений), г. Ялта (12%), в границах которых сосредоточена треть всех предложений на рынке. Меньше всего предложений в Красноперекопском районе (0,3%), Первомайском районе (1%), Раздольненском районе (1%), Советском районе (1%) и Черноморском районе (1%).

Рисунок 37. Структура предложений на рынке1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Таблица 9. Анализ рыночной информации группы 1

Наименование города/района	Удельный показатель рыночной стоимости, руб./кв.м	Количество предложений

Минимальное значение	Среднее значение	Максимальное значение

г. Алушта	60 273,97	142 595,58	270 676,69	86
г. Армянск	20 309,05	37 759,19	69 444,44	142
г. Джанкой	21 428,57	64 840,72	112 500,00	179
г. Евпатория	43 859,65	108 841,51	161 931,82	219
г. Керчь	49 295,77	83 572,41	150 000,00	146
г. Красноперекопск	15 060,24	46 362,69	71 969,70	98
г. Саки	51 612,90	104 519,65	173 701,30	159
г. Симферополь	52 816,90	106 717,01	166 666,67	738
г. Судак	52 631,58	117 857,12	227 272,73	107
г. Феодосия	30 000,00	106 551,63	161 785,71	174
г. Ялта	67 567,57	190 378,16	580 555,56	415
Бахчисарайский р-н	31 250,00	79 291,97	132 500,00	142
Белогорский р-н	23 498,69	62 601,47	104 624,39	58
Джанкойский р-н	14 000,00	29 472,18	73 226,54	70
Кировский р-н	20 000,00	49 819,29	88 408,64	80
Красногвардейский р-н	10 000,00	41 806,97	71 875,00	81
Красноперекопский р-н	6 315,79	27 785,07	36 734,69	9
Ленинский р-н	21 796,28	63 953,63	135 483,87	95
Нижнегорский р-н	12 668,46	39 036,12	84 905,66	69
Первомайский р-н	13 262,60	33 840,82	60 679,61	24
Раздольненский р-н	24 074,07	43 902,41	73 170,73	25
Сакский р-н	30 185,76	85 410,64	148 148,15	100
Симферопольский р-н	42 553,19	89 743,85	148 750,00	127
Советский р-н	8 203,13	42 437,76	73 529,41	41
Черноморский р-н	49 891,54	91 549,71	143 646,41	47
Общий итог	6 315,79	98 100,22	580 555,56	3431

Диапазон площадей, предлагаемых к продаже квартир на территории Республики Крым, составляет от 14 до 264 кв. м.

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя стоимость предложения о продаже квартир составляет 98 100,22 руб./кв. м при диапазоне изменения цены от 6 316 до 580 555 руб./кв. м. На рост цены предложения существенно влияет нахождение предлагаемой к продаже квартиры в столице региона — г. Симферополь, или рядом с зонами рекреационной привлекательности — курортными прибрежными территориями полуострова.

Самая высокая средняя стоимость квартир наблюдается в г. Ялта — в среднем 190 378,16 руб./кв. м, на втором месте г. Алушта — 142 595,58 руб./кв. м. В прибрежных городах Судак, Евпатория, Феодосия и Саки средняя стоимость квартир за 1 кв. м составляет от 104 520 до 117 857 руб./кв. м.

В столице Республики Крым, г. Симферополь, стоимость выше, чем в среднем по республике, удельный средний показатель стоимости составляет 106 717,01 руб./кв. м.

Самая низкая средняя стоимость квартир сложилась в Красноперекопском, Джанкойском, Первомайском, Советском, Кировском и Нижнегорском районах, а также в г. Армянск и г. Красноперекопск, где средний показатель составляет менее 50 000 руб./кв. м.

Рисунок 38. Средняя удельная рыночная стоимость на рынке квартир в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

3.2.2	Обзор рынка 2 группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты индивидуальной застройки жилого назначения (с возможностью прописки и без возможности прописки), т.е. это недвижимость, которая, как правило, используется не для целей коммерческого использования.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 10. Функциональные подгруппы группы 2

Функциональная группа	Подгруппа
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201
Дома индивидуальные	0202
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204
Садовые дома	0206
Туалеты, летние душевые	0207

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 39. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 2

Таблица 11. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	33 839
Дома индивидуальные	0202	29 609
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203	29 609
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204	22 375
Садовые дома	0206	19 642
Туалеты, летние душевые	0207	8 267

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение – тип объекта (в целом прослеживается следующая тенденция – коттеджи являются наиболее дорогостоящими объектами, далее по удельному показателю идут таунхаусы и индивидуальные жилые дома, и наиболее дешевыми являются дачи).

3.2.3	Обзор рынка 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты, предназначенные для хранения транспорта.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 12. Функциональные подгруппы группы 3

Функциональная группа	Подгруппа
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301
Гаражи индивидуальные, отдельно стоящие	0302
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303
Паркинги	0304
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307
Открытые стоянки водного транспорта	0308
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309
Гаражи производственные, ведомственные для водного транспорта (эллинги)	0310
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 40. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 3

Таблица 13. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	5 471
Гаражи индивидуальные, отдельно стоящие	0302	22 840
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303	22 840
Паркинги	0304	9 878
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305	25 831
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	27 484
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307	40 035
Открытые стоянки водного транспорта	0308	42 675
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	49 161
Гаражи производственные, ведомственные для водного транспорта (эллинги)	0310	48 337
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	4 840

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.4	Обзор рынка 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты коммерческого (офисного, торгового, а также смешанного и схожего назначения) и многофункционального назначения, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 14. Функциональные подгруппы группы 4

Функциональная группа	Подгруппа
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401
Магазины 250 и более кв. м	0402
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403
Рынки	0404
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406
Автомойки	0407
Автосалоны	0408
Рестораны	0409
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни-столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411
Летние кафе	0412
Ломбарды	0413

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 41. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 4

Таблица 15. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401	56 429
Магазины 250 и более кв. м	0402	56 054
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403	85 017
Рынки	0404	31 771
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	28 553
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	105 038
Автомойки	0407	40 953
Автосалоны	0408	57 263
Рестораны	0409	59 735
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни-столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	63 728
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	63 728
Летние кафе	0412	55 178
Ломбарды	0413	38 800

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.5	Обзор рынка 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) для временного проживания или отдыха.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 16. Функциональные подгруппы группы 5

Функциональная группа	Подгруппа
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501
Гостиницы: класс 3*	0502
Гостиницы: класс 4* и выше	0503
Апарт-отели	0504
Гостиницы, объекты коттеджного типа	0505
Мотели	0506
Общежития	0507
Пансионаты	0508
Базы отдыха	0509
Пионерские лагеря	0510
Санатории	0511
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512
Главные корпуса пансионатов	0513
Спальные корпуса пансионатов	0514
Главные корпуса санаториев	0515
Спальные корпуса санаториев	0516
Кемпинги	0517

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 42. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 5

Таблица 17. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	61 989
Гостиницы: класс 3*	0502	62 937
Гостиницы: класс 4* и выше	0503	71 185
Апарт-отели	0504	62 937
Гостиницы, объекты коттеджного типа	0505	62 833
Мотели	0506	61 989
Общежития	0507	48 503
Пансионаты	0508	89 713
Базы отдыха	0509	48 503
Пионерские лагеря	0510	52 330
Санатории	0511	118 038
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	48 503
Главные корпуса пансионатов	0513	89 713
Спальные корпуса пансионатов	0514	63 275
Главные корпуса санаториев	0515	118 038
Спальные корпуса санаториев	0516	110 594
Кемпинги	0517	15 673

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.6	Обзор рынка 6 группы «Административные и бытовые объекты»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой административные и бытовые объекты. Административные объекты предназначены для работы управленческого и руководящего персонала. В состав объектов бытового назначения входят санитарно-бытовые объекты, объекты здравоохранения, общественного питания и т.д.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами.

Таблица 18. Функциональные подгруппы группы 6

Функциональная группа	Подгруппа
Банки	0601
Бизнес-центры	0602
Бытовые, административно-бытовые здания	0603
Административные корпуса заводов	0604
Лабораторные корпуса	0605
Отделения полиции	0606
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607
Отделения связи, почта	0608
Таможни	0609

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 43. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 6

Таблица 19. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Банки	0601	136 567
Бизнес-центры	0602	86 772
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	32 300
Административные корпуса заводов	0604	43 603
Лабораторные корпуса	0605	44 034
Отделения полиции	0606	61 299
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607	20 387
Отделения связи, почта	0608	54 988
Таможни	0609	32 300

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.7	Обзор рынка 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты производственного назначения, т.е. недвижимость, которая используется (или может использоваться) юридическими и физическими лицами в производственно-складских, промышленных, индустриальных и иных сопоставимых целях.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 20. Функциональные подгруппы группы 7

Функциональная группа	Подгруппа
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705
Трансформаторные подстанции	0706
Электроподстанции	0707
Энергоблоки	0708
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709
Котельные	0710
Здания тепловых пунктов	0711
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714
Насосные станции	0715
Водопроводные станции	0716
Водозаборные узлы и сооружения	0717
Водомерные узлы	0718
Павильоны над скважинами	0719
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721
Мастерские	0722
Складские здания, кроме ангаров	0723
Здания очистных сооружений	0724
Весовые автомобильные	0725
Весовые железнодорожные	0726
Здания ангарного типа	0727
Холодильники	0728
Здания гидросооружений	0729
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 44. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 7

Таблица 21. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	19 174
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	50 501
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	20 646
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	17 174
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	18 123
Трансформаторные подстанции	0706	18 923
Электроподстанции	0707	18 923
Энергоблоки	0708	18 923
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	14 635
Котельные	0710	6 626
Здания тепловых пунктов	0711	14 635
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	21 912
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	38 668
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	58 112
Насосные станции	0715	30 942
Водопроводные станции	0716	31 162
Водозаборные узлы и сооружения	0717	29 871
Водомерные узлы	0718	29 871
Павильоны над скважинами	0719	29 644
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	9 857
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	49 762
Мастерские	0722	18 792
Складские здания, кроме ангаров	0723	21 593
Здания очистных сооружений	0724	41 808
Весовые автомобильные	0725	19 634
Весовые железнодорожные	0726	19 634
Здания ангарного типа	0727	12 632
Холодильники	0728	38 494
Здания гидросооружений	0729	35 745
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	44 172
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731	30 467
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	23 298

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.8	Обзор рынка 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) для обслуживания населения.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 22. Функциональные подгруппы группы 8

Функциональная группа	Подгруппа
Ветеринарные объекты	0801
Питомники, гостиницы для животных	0802
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803
Музеи	0804
Памятники архитектурные, монументы	0805
Спортивные комплексы	0806
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807
Стадионы, трибуны	0808
Теннисные корты	0809
Тиры	0810
Фитнес-центры	0811
Крытые катки	0812
Бассейны для плавания	0813
Яхт-клубы	0814
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817
Кинотеатры	0818
Киностудии	0819
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825
Крематории	0826
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827
Аквапарки	0828
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 человек) и более	0830
Туалеты общественные	0831
Морги	0832
Интернаты	0833
Изоляторы	0834
Исправительные заведения	0835
Казармы	0836
Государственные научные центры	0837
Проектные институты, конструкторские бюро	0838
Научно-исследовательские институты	0839
Обсерватории	0840
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841
Дома престарелых	0842
Дома инвалидов	0843
Автовокзалы	0844
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845
Порты (вокзалы)	0846
Вокзалы железнодорожные	0847
Станции железнодорожные	0848
Станции метрополитена	0849
Вокзалы речные	0850
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 45. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 8

Таблица 23. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Ветеринарные объекты	0801	27 494
Питомники, гостиницы для животных	0802	41 899
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	41 899
Музеи	0804	56 164
Памятники архитектурные, монументы	0805	55 803
Спортивные комплексы	0806	45 385
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	54 198
Стадионы, трибуны	0808	25 950
Теннисные корты * руб/шт	0809	2 768 554
Тиры	0810	34 182
Фитнес-центры	0811	70 464
Крытые катки	0812	70 590
Бассейны для плавания	0813	44 410
Яхт-клубы	0814	72 982
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	70 565
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816	85 835
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817	29 582
Кинотеатры	0818	53 178
Киностудии	0819	53 178
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	53 178
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	52 082
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822	58 637
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	47 845
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	47 845
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825	54 093
Крематории	0826	74 063
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827	55 154
Аквапарки	0828	43 846
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829	43 858
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 человек), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 человек) и более	0830	29 969
Туалеты общественные	0831	14 201
Морги	0832	33 460
Интернаты	0833	61 864
Изоляторы	0834	89 199
Исправительные заведения	0835	54 219
Казармы	0836	48 503
Государственные научные центры	0837	58 938
Проектные институты, конструкторские бюро	0838	71 779
Научно-исследовательские институты	0839	71 779
Обсерватории	0840	91 886
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	58 938
Дома престарелых	0842	55 011
Дома инвалидов	0843	60 012
Автовокзалы	0844	88 157
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	50 947
Порты (вокзалы)	0846	50 947
Вокзалы железнодорожные	0847	50 947
Станции железнодорожные	0848	50 947
Станции метрополитена	0849	50 947
Вокзалы речные	0850	50 947
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	36 968
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852	14 227

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.9	Обзор рынка 9 группы «Прочие объекты»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты, точное назначение которых определить не представляется возможным, а также подвалы, сараи, погреба, санитарные пропускники, объекты гражданской обороны, гидрометеорологические станции, фотометрические будки и мареографы.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 24. Функциональные подгруппы группы 9

Функциональная группа	Подгруппа
Объекты гражданской обороны	0901
Погреба	0902
Подвалы	0903
Сараи	0904
Санитарные пропускники	0905
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907

В данном разделе анализируется именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 46. Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 9

Таблица 25. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м
Объекты гражданской обороны	0901	74 287
Погреба	0902	32 090
Подвалы	0903	19 531
Сараи	0904	12 481
Санитарные пропускники	0905	26 718
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	89 781
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	32 339

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.2.10	Обзор рынка 10 группы «Сооружения»

Рассматриваемая группа объектов представляет собой сооружения.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 26. Функциональные подгруппы группы 10

Наименования	Код
Аттракционные сооружения	1001
Башни	1002
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003
Беседки	1004
Гидротехнические сооружения: набережные	1005
Эстакады	1006
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007
Бункеры	1008
Навесы	1009
Линии электропередач кабельные	1010
Линии электропередач воздушные	1011
Сети газораспределительные	1012
Гидротехнические сооружения, за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013
Сети канализационные, тоннельные коллекторы	1014
Сети тепловые	1015
Сети водопроводные	1016
Сети канализационные без коллекторов	1017
Фонтаны	1018
Градирни	1019
Сети инженерные технологические	1020
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021
Железнодорожные пути	1022
Подкрановые пути	1023
Тоннели	1024
Мосты	1025
Сооружения связи линейно-кабельные	1026
Сети трубопроводов магистральные	1027
Переходы надземные	1028
Переходы подземные	1029
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031
Силосная траншея, яма	1032
Скважина артезианская	1033
Колодец	1034
Водоемы и пруды	1035
Ограждение	1036
Отстойник канализационный	1037

В данном разделе анализируется именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика»), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Таблица 27. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/ед.
Аттракционные сооружения	1001	503 374
Башни	1002	4 190 938
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	76 105
Беседки	1004	12 336
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	223 020
Эстакады	1006	98 873
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	6 268
Бункеры	1008	375 367
Навесы	1009	2 027
Линии электропередач кабельные	1010	712
Линии электропередач воздушные	1011	689
Сети газораспределительные	1012	2 822
Гидротехнические сооружения, за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	38 292
Сети канализационные, тоннельные коллекторы	1014	78 268
Сети тепловые	1015	5 906
Сети водопроводные	1016	2 062
Сети канализационные без коллекторов	1017	2 315
Фонтаны	1018	37 780
Градирни	1019	131 887
Сети инженерные технологические	1020	49 944
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	23 532
Железнодорожные пути	1022	13 064
Подкрановые пути	1023	17 484
Тоннели	1024	50 179
Мосты	1025	56 562
Сооружения связи линейно-кабельные	1026	523
Сети трубопроводов магистральные	1027	7 299
Переходы надземные	1028	780 922
Переходы подземные	1029	100 358
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	780
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	39 957
Силосная траншея, яма	1032	2 690
Скважина артезианская	1033	21 061
Колодец	1034	157 864
Водоемы и пруды	1035	51 425
Ограждение	1036	8 509
Отстойник канализационный	1037	43 762 265

Учитывая тот факт, что сооружения не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие их физические особенности, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

–	Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

–	Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объектов);

–	Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

–	Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

–	Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

–	Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

3.3	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

3.3.1	Общее описание процедуры оценочного зонирования

На основании собранной рыночной информации проведено оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории Республики Крым на ценовые зоны. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Целью оценочного зонирования являлось представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Таким образом, оценочное зонирование проводится для тех групп объектов недвижимости, для которых существует достаточная рыночная информация.

По итогам оценочного зонирования установлены ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости, относящихся к указанным выше сегментам, в расчете на единицу площади и составлены графические схемы ценовых зон.

В целях проведения оценочного зонирования выбирается типовой объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка. Выбор физических и иных характеристик типового объекта недвижимости обоснован и описан с учетом состояния рынка на основе рыночной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории. Ценовая зона представляет собой часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Зонирование проводилось с помощью инструментальной геоинформационной системы (ГИС) QGis.

Анализ цен рыночной информации Республики Крым позволяет выделить 8 ценовых зон. Ценовое зонирование формировалось на основании рыночной информации 1 группы, так как в данной группе было собрано достаточное количество аналогов в целях проведения анализа рыночной информации и выделения ценовых зон в Республике Крым.

Данное зонирование применялось для видов недвижимости «помещения» и «здания».

Рисунок 47. Результаты оценочного зонирования в виде обобщенной карты

В таблице ниже приведены описания построенных ценовых зон:

Таблица 28. Описание ценовых зон

№ п/п	Ценовая зона	Описание
1	ЮБК_1	Недвижимость южного побережья Республики Крым, находящаяся в непосредственной близости к морю, расположенная между Южнобережным шоссе и морским побережьем
2	ЮБК_2	Недвижимость южного побережья Крыма, находящаяся в непосредственной близости к морю, расположенная за Южнобережным шоссе
3	Симферопольский_район	Недвижимость, расположенная за чертой г. Симферополь, входящая в состав Симферопольского района
4	Симферополь	Недвижимость, расположенная в черте г. Симферополь
5	Прибрежные_СНП	Недвижимость сельских населенных пунктов Республики Крым, расположенная в непосредственной близости к морскому побережью
6	Прибрежные_ГНП	Недвижимость городских населенных пунктов Республики Крым, расположенная в непосредственной близости к морскому побережью
7	Остальные_СНП	Недвижимость сельских населенных пунктов Республики Крым, не входящая в вышеперечисленные ценовые зоны
8	Остальные_ГНП	Недвижимость городских населенных пунктов Республики Крым, не входящая в вышеперечисленные ценовые зоны

В файле П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Результаты оценочного зонирования\ файл «Кварталы входящие в зоны» представлены входящие в каждую ценовую зоны кадастровые кварталы.

Графическое отображение сформированных ценовых зон представлено в виде цифровых слоев тематической карты в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Результаты оценочного зонирования.

3.3.2	Результаты оценочного зонирования 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

По результатам анализа рыночных цен выбраны характеристики объектов группы 1, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам, выбран типовой объект со следующими характеристиками:

Тип (вид) объектов недвижимости – помещение (квартира).

Площадь – 50 кв. м

Степени готовности – завершенный строительством объект, сданный в эксплуатацию.

Расположение относительно транспортных коммуникаций – в населенных пунктах в непосредственной близости от транспортных коммуникаций.

Степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры – наличие подключений всех основных типов инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение).

По результатам оценочного зонирования территории Республики Крым составлена схема ценовых зон и установлены в разрезе муниципальных образований и ценовых зон удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади. В следующей таблице приведены значения минимальных, максимальных и средних удельных рыночных цен в расчете на единицу площади помещений, относящихся к группе «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

В следующей таблице приведены значения минимальных, максимальных и средних удельных рыночных цен в расчете на единицу площади объекта недвижимости, в разрезе муниципальных округов Республики Крым.

Таблица 29. Диапазон удельных рыночных цен квартир в расчете на единицу площади

МО/ГО	УПРС мин.	УПРС макс.	УПРС средн.
Бахчисарайский	24 534	81 277	34 003
Белогорский	22 872	177 526	34 230
Джанкойский	22 685	84 559	28 006
Кировский	23 180	132 848	34 741
Красногвардейский	21 524	174 810	33 893
Красноперекопский	24 883	161 290	29 473
Ленинский	19 687	79 094	42 335
Нижнегорский	23 054	81 319	33 117
Первомайский	21 187	80 138	33 244
Раздольненский	21 598	78 559	35 350
Сакский	19 909	89 923	39 273
Симферопольский	24 404	119 762	75 228
Советский	25 697	74 166	36 332
Черноморский	19 687	81 277	71 160
Алушта	24 245	193 647	124 300
Армянск	30 415	80 243	40 793
Бахчисарай	28 048	81 277	39 194
Белогорск	31 222	177 526	40 924
Джанкой	27 348	42 451	39 455
Евпатория	39 345	162 467	74 830
Керчь	40 263	81 319	78 105
Красноперекопск	36 592	75 172	41 203
Саки	31 405	155 805	70 854
Симферополь	4 462	180 345	73 595
Старый Крым	36 591	81 319	41 506
Судак	30 888	182 253	75 259
Феодосия	27 939	180 345	77 583
Щелкино	27 376	76 990	53 893
Ялта	28 291	193 647	137 450

Рисунок 48. Средняя удельная рыночная стоимость объектов в разрезе муниципальных образований, руб./кв. м

Определение характеристик типового объекта недвижимости

В соответствии с п. 40.3 Методических указаний, в границах каждой ценовой зоны был определен типовой объект недвижимости. В качестве типового объекта для каждой ценовой зоны определен гипотетический объект недвижимости – квартира (помещение), имеющий средние для ценовой зоны основные ценообразующие характеристики. В данном случае это «Площадь», «Расстояние до морского побережья (ГИС)», «Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)», «Расстояние до административного центра СНП ОКС», «Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)». Значения указанных ценообразующих характеристик рассчитаны для каждого объекта, расположенного в границах ценовой зоны. Далее, для каждой ценовой зоны определен гипотетический объект со значениями ценообразующих характеристик, схожим по всем объектам, входящим в ее границы.

Результат расчета основных характеристик типовых объектов недвижимости представлен ниже.

Таблица 30. Характеристики эталонных объектов ценовых зон

Ценовая зона	Площадь, кв. м	Расстояние до морского побережья (ГИС), м	Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС), м	Расстояние до административного центра СНП ОКС, м	Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС), м
ЮБК_1	43,70	332,01	50 602,17	-	999,92
ЮБК_2	35,50	1 476,11	43 937,00	-	10 359,44
Симферопольский_район	49,30	33 654,55	15 213,59	15 221,00	14 713,02
Симферополь	29,00	37 621,38	879,37	-	1 398,58
Прибрежные_СНП	45,60	539,23	51 694,09	6 506,00	7 620,21
Прибрежные_ГНП	55,00	521,95	101 403,26	-	2 147,47
Остальные_СНП	67,40	59 721,07	62 069,08	887,00	882,36
Остальные_ГНП	29,40	5 238,49	133 135,23	-	854,93

Для удобства дальнейшего анализа и большей репрезентативности результатов построена укрупненная группировка выделенных ценовых диапазонов в 8 ценовых зон. Для разделения территории Республики Крым на ценовые зоны общий диапазон удельных цен, ограниченный значениями 22 247 и 306 262 руб. за кв. м, соответственно, разбит на отрезки таким образом, чтобы отношение средних значений УПРС в соседних интервалах составляло не менее 10%.

Минимальные, максимальные и средние удельные цены для каждой ценовой зоны приведены в следующей таблице.

Таблица 31. Описание цены в ценовых зонах

Ценовая зона	Минимальная цена, руб.	Максимальная цена, руб.	Средняя цена, руб.	Отношение среднего УПРС следующей зоны к предыдущей
ЮБК_1	96 088,02	306 261,65	201 174,84	442%
ЮБК_2	52 907,67	106 253,39	79 580,53	40%
Симферопольский_район	55 637,49	107 526,82	81 582,16	103%
Симферополь	78 941,27	88 208,95	83 575,11	102%
Прибрежные_СНП	51 524,31	67 489,38	59 506,85	71%
Прибрежные_ГНП	76 720,37	99 682,75	88 201,56	148%
Остальные_СНП	22 246,68	41 541,88	31 894,28	36%
Остальные_ГНП	40 623,40	50 339,70	45 481,55	143%

3.4	Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» в приложении №3 к Указаниям приведен примерный перечень ценообразующих факторов.

По итогам сбора ценообразующих факторов, в соответствии с Указаниями, проведен анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость. Установлено, что ряд ценообразующих факторов не может применяться по причине отсутствия полной информации. Далее приведены ценообразующие факторы, используемые/неиспользуемые при определении кадастровой стоимости.

Таблица 32. Обоснование применения/отказа использования ценообразующих факторов

N п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Применение/обоснование отказа	Источник
1-19	Не применяется, так как относится к оценке земельных участков
20	Назначение	-	Использован. Применяется как фактор «Назначение здания», «Назначение помещения», «Назначение сооружения», «Назначение ОНС».	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
21	Наименование	-	Использован.	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
22	Вид использования	-	Использован. Применяется как фактор «Вид разрешенного использования»	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
23	Площадь, основная характеристика (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота)	м, кв. м, куб. м.	Использован. Применяется как фактор «Площадь», «Протяженность», «Глубина», «Объем», «Высота», «Площадь застройки», «Глубина залегания».	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
24	Плотность застройки земельного участка	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
25	Плотность застроенности земельного участка	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
26	Количество надземных этажей	-	Использован. Применяется как фактор «Количество этажей (в том числе подземных)»	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
27	Количество подземных этажей	-	Использован.	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
28	Этажность	-	Использован.	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
29	Этаж расположения	-	Использован. Применяется как фактор «Этаж расположения квартиры»	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
30	Материал основных несущих конструкций	-	Использован. Применяется как фактор «Материал стен»	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	-	Использован. Применяется как фактор «Год завершения строительства»	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
33	Дата проведения осмотра	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
34	Капитальность объекта	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
35	Планировка	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
36	Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	км, м	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
38	Линия застройки зданий, сооружений	Первая (не первая)	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	км, м	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона)	км, м	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, м	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
42	Категория, проектная мощность линейного объекта	Информация о категории, проектной мощности линейного объекта используется при группировке для назначения подгруппы объекта. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
43	Класс линейного объекта	-	Информация о категории, проектной мощности линейного объекта используется при группировке для назначения подгруппы объекта. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	-	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	км	Использован. Применяется как фактор «Коммуникации: Газоснабжение ОКС», «Коммуникации: Водоснабжение ОКС» при расчете корректировок.	Данные предоставлены Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым и аккумулированы в П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Коммуникации
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	-	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	-	Не применяется. В качестве ценообразующего фактора в построении моделей (в рамках использованных подходов) по ОКС не участвует.	-
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Не применяется, так как невозможно определить величину влияния данного фактора для каждого объекта аналога и объекта оценки.	-
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	Применяется как факторы: 1. «Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)», 2. «Расстояние до административного центра СНП ОКС», 3. «Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)»	Определено ГБУ на основании данных Публичной кадастровой карты и открытых геоинформационных систем, графической информации о расположении земельных участков, на которых расположены ОКС, данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен
56	Наименование и расстояние от объекта до локального центра(-ов), отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости	км	Применяется как факторы: 1. «Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)», 2. «Расстояние до административного центра СНП ОКС», 3. «Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)»	Определено ГБУ на основании данных Публичной кадастровой карты и открытых геоинформационных систем, графической информации о расположении земельных участков, на которых расположены ОКС, данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен

Ценообразующие факторы «Коммуникации: Газоснабжение» и «Коммуникации: Водоснабжение» были использованы в качестве качественного фактора для применения корректировки на газификацию и водоснабжение. Наличие или отсутствие возможности подключения к тому или иному виду коммуникаций определялось исходя из месторасположения объекта оценки и на основании сведений предоставленных Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым. Данные сведения содержат информацию о населённых пунктах, которые имеют возможность подключения к сетям инженерных коммуникаций. На основе этого был создан перечь населенных пунктов Республики Крым, по которым проходят сети водоснабжения, газоснабжения и электрификация.

Перечень со сведениями о инженерных коммуникациях отражен в П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Источники ЦФ\Коммуникации.

Значения всех использованных ценообразующих факторов расположены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Ценообразующие факторы и их значения.

3.5	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями

Таблица 33. Обоснование применения/отказа использования ценообразующих факторов

N п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Применение/обоснование отказа	Источник
1	Вид объекта недвижимости	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
2	Степень готовности в процентах	%	Данный фактор позволяет учесть влияние на стоимость объектов недвижимости степени завершенности строительства.	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
3	Год постройки	г.	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Исходные данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
4	Класс конструктивных систем	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Определено ГБУ на основании данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
5	Ценовые зоны ОКС (ГИС)	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Определено ГБУ на основании данных Публичной кадастровой карты и открытых геоинформационных систем, графической информации о расположении земельных участков, на которых расположены ОКС, данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен
6	Расстояние до морского побережья (ГИС)	км	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Определено ГБУ на основании данных Публичной кадастровой карты и открытых геоинформационных систем, графической информации о расположении земельных участков, на которых расположены ОКС, данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен
7	Прибыль предпринимателя	-	Данный фактор позволяет учесть влияние на стоимость объектов недвижимости нормы доходности при инвестициях в строительство.	Определено ГБУ на основании п. 46.3. методических указаний
8	Физический износ	-	Данный фактор позволяет учесть влияние физического состояния объекта на стоимость.	Определено ГБУ на основании данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
9	Внешний износ	-	Данный фактор позволяет учесть влияние на стоимость объектов недвижимости экономического состояния муниципального образования и населенного пункта с учетом численности населения.	Определено ГБУ на основании данных, предоставленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
13	Тип этажа	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Данные, предоставленные филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ
14	Корректировка на долю ЗУ	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Определено ГБУ. П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Ценообразующие факторы и их значения
15	Корректировка на местоположение	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Определено ГБУ. П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Ценообразующие факторы и их значения
16	Корректировка на год создания	-	Использование фактора обосновано анализом рынка и данными регрессионной модели.	Определено ГБУ. П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Ценообразующие факторы и их значения

Значения всех использованных ценообразующих факторов расположены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Ценообразующие факторы и их значения.

3.6	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

3.6.1	Описание процесса группировки объектов оценки

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» все объекты оценки должны быть отнесены к соответствующим сегментам и объединены в группы на основе сегментации.

Группировка объектов недвижимости ориентировалась на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого объекта.

При группировке объектов оценки используется многоуровневая группировка.

Первый этап: группировка оцениваемых объектов по видам объектов недвижимости:

- Здания и помещения;

- Сооружения;

- Машино-места;

-ОНС.

Второй этап: группировка объектов недвижимости по группам, предусмотренным Методическими указаниями.

В соответствии с пунктом 56.1 Методических указаний все здания, сооружения, ОНС, помещения и машино-места были распределены по следующим группам:

Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Административные и бытовые объекты;

Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Прочие объекты;

Сооружения.

В рамках данного отчета специалистами ГБУ РК «ЦЗКО» для систематизации данных был введен код группировки, который соответствует принятой сегментации и не противоречит методическим указаниям. Для каждого объекта оценки, на основании сведений ЕГРН, был определен код вида использования в соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям.

По итогам установления кодов видов разрешенного использования была произведена первичная группировка объектов недвижимости по группам, результат которой представлен в таблице:

Таблица 34. Группировка объектов оценки, принятая в рамках настоящего отчета исходя из фактического наличия видов разрешенного использования

Название группы	Код вида разрешенного использования (в соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 августа 2021 г. N П/0336	Количество объектов оценки в перечне, шт.
1 группа «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	0100; 0101; 0102; 0103; 0104; 0105; 0106	600 389
2 группа «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207	469 794
3 группа «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312	149 548
4 группа «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413	32 923
5 группа «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»	0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517	64 535
6 группа «Административные и бытовые объекты»	0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609	24 901
7 группа «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733	97 753
8 группа «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852	26 880
9 группа «Прочие объекты»	0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907	837 538
10 группа «Сооружения»	1001; 1002; 1003; 1004; 1005; 1006; 1007; 1008; 1009; 1010; 1011; 1012; 1013; 1014; 1015; 1016; 1017; 1018; 1019; 1020;1021; 1022; 1023; 1024; 1025; 1026; 1027; 1028; 1029; 1030; 1031; 1032; 1033; 1034; 1035; 1036; 1037; 1038; 1039; 1040; 1041; 1042; 1043; 1044; 1045; 1046; 1047; 1048; 1049; 1050; 1051; 1052; 1053; 1054; 1055; 1056; 1057; 1058; 1059; 1060; 1061; 1062; 1063; 1064; 1065; 1066; 1067; 1068; 1069; 1070; 1071; 1072; 1073; 1074; 1075; 1076; 1077; 1078; 1079; 1080; 1081; 1082; 1083; 1084; 1085; 1086; 1087; 1088; 1089; 1090; 1091; 1092; 1093; 1094; 1095; 1096; 1097; 1098; 1099; 10100; 10101; 1025/1; 1025/2; 1025/3; 1034/1; 1034/2; 1036/1; 1036/2; 1036/3; 1036/4; 1036/5; 1036/6; 1036/7; 1036/8; 1082/1; 1082/2	127 927
Итого:	х	2 432 188

В рамках настоящего отчета в группировку были внесены следующие допущения об изменениях и дополнения:

- Для вида объекта недвижимости «Помещение», если помещение расположено в здании «Многоквартирный дом», с площадью до 10 кв.м, принято решение относить к подгруппе 904, т.к. зачастую помещения с такой площадью в многоквартирных домах являются бытовыми вспомогательными.

- Для вида объекта недвижимости «Помещение», которое расположено в подвале здания с этажность до 5 этажей, присваивается код 903.

- Для вида объекта недвижимости «Помещение», которое расположено в подвале здания с этажность от 5 этажей и выше, присваивается код 903/1.

- Для вида объекта недвижимости «Помещение», которое расположено в цоколе здания, присваивается код 903/2.

- Для вида объекта недвижимости «Здание», у которого отсутствует наименование, назначение и ВРИ, было принято решение относить к подгруппе аналогичной РИ земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание. Если на земельном участке несколько видов РИ, то учитывается РИ с наиболее эффективным видом использования.

- Для вида объекта недвижимости «Здание», у которого отсутствует наименование, и ВРИ, назначение здания «Нежилое», а РИ земельного участка, на котором расположен ОКС предполагает использование участка под ИЖС, было принято решение относить к подгруппе 904, исходя из предположения что это вспомогательное здание на участке (сараи, бани, летние кухни и т.п).

Итоговый результат группировки представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Результаты группировки.

3.6.2	Описание объектов оценки

Описание оцениваемых объектов составлено по информации, представленной в Перечне объектов оценки, а также на основе информации из открытых источников.

Для более точной и объективной оценки по предоставленным данным была произведена группировка оцениваемых объектов, для этих целей были выполнены следующие последовательные действия:

группировка и разделение оцениваемых объектов на функциональные подгруппы в соответствии с Приложением 2 Методических указаний.

описание и анализ основных характеристик оцениваемых объектов в рамках функциональной подгруппы.

3.6.2.1	Описание 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Объекты оценки группы 1 представляют собой многоквартирные дома средне- и многоэтажной застройки, т.е. это недвижимость, которая, как правило, используется для проживания.

В рамках данной группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 6 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 35. Распределение объектов в рамках 1 группы

Подгруппа	Код подгруппы	Количество объектов
Многоквартирные дома экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101	0
Многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями	0102	600 389
Многоквартирные дома повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	0103	0
Многоквартирные дома повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями	0104	0
Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)	0105	0
Дома бизнес-класса и выше со встроенными нежилыми помещениями	0106	0

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 1 было выделено 6 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями. Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 36. Основные характеристики функциональных подгрупп группы 1

Характеристика объектов	Значение
Многоквартирные дома экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)
Код подгруппы	0101
Вид объектов	Здания, помещения
Многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями
Код подгруппы	0102
Вид объектов	Здания, помещения
Многоквартирные дома повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)
Код подгруппы	0103
Виды объектов	Здания, помещения
Многоквартирные дома повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями
Код подгруппы	0104
Виды объектов	Здания, помещения
Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)
Код подгруппы	0105
Виды объектов	Здания, помещения
Дома бизнес-класса и выше со встроенными нежилыми помещениями
Код подгруппы	0106
Виды объектов	Здания, помещения

3.6.2.2	Описание 2 группы «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

Объекты оценки группы 2 представляют собой объекты капитального строительства – дома индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), расположенные на территории Республики Крым.

В рамках данной группы 2 «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 7 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 37. Распределение объектов в рамках 2 группы

Подгруппа	Код подгруппы	Количество объектов
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	0
Дома индивидуальные	0202	439 505
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203	0
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204	0
Садовые дома	0206	19 719
Туалеты, летние душевые	0207	10 444
Многоэтажный жилой дом	0208	126

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 2 было выделено 7 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями. Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 38. Основные характеристики функциональных подгрупп объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)
Код подгруппы	0201
Вид объектов	Здания
Дома индивидуальные
Код подгруппы	0202
Вид объектов	Здания	Здания	Здания
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками
Код подгруппы	0203
Виды объектов	Здания	Здания	Здания
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)
Код подгруппы	0204
Виды объектов	Здания	Здания	Здания
Садовые дома
Код подгруппы	0206
Виды объектов	Здания	Здания	Здания	Здания
Туалеты, летние душевые
Код подгруппы	0207
Виды объектов	Здания

3.6.2.3	Описание 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

Объекты оценки группы 3 представляют собой объекты капитального строительства – объекты, предназначенные для хранения транспорта, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» в соответствии с Методическими указаниями выделено 13 функциональных подгрупп (подгруппа 0306 дополнительно разделена на две самостоятельные подгруппы, для целей получения более качественных результатов оценки на выходе).

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 39. Распределение объектов в рамках 3 группы

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	144
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды на 100 машиномест)	0301/1	2
Гаражи индивидуальные отдельно стоящие	0302	139 210
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303	1 401
Паркинги	0304	54
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305	290
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	1 002
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей	0306/1	8
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307	539
Открытые стоянки водного транспорта	0308	15
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	2 021
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310	954
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	20
Машиноместа	0312	3 888

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 3 было выделено 13 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями (подгруппа 0306 дополнительно разделена на две самостоятельные подгруппы, для целей получения более качественных результатов оценки на выходе).

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 40. Основные характеристики функциональных подгрупп группы 3 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)
Код подгруппы	0301
Вид объектов	Здания
Гаражи индивидуальные отдельностоящие
Код подгруппы	0302
Вид объектов	Здания
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)
Код подгруппы	0303
Виды объектов	Здания
Паркинги
Код подгруппы	0304
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей
Код подгруппы	0305
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов
Код подгруппы	0306
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин
Код подгруппы	0307
Виды объектов	Здания
Открытые стоянки водного транспорта
Код подгруппы	0308
Виды объектов	Здания
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)
Код подгруппы	0309
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)
Код подгруппы	0310
Виды объектов	Здания
Открытые стоянки воздушного транспорта
Код подгруппы	0311
Виды объектов	Здания

3.6.2.4	Описание 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»

Объекты оценки группы 4 представляют собой объекты капитального строительства – объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» в соответствии с Методическими указаниями выделено 14 функциональных подгрупп (подгруппа 0405 дополнительно разделена на две самостоятельные подгруппы, для целей получения более качественных результатов оценки на выходе).

Информация о количестве объектов в разрезе функциональных групп представлена ниже в таблице.

Таблица 41. Распределение объектов в рамках группы 4

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401	9 685
Магазины до 250 кв. м	0401/1	14
Магазины 250 и более кв. м (с подвалом)	0402	4 531
Магазины более 250 м2	0402/1	26
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, а также торгово-складских объектов, торговых баз объемом от 1050 до 1400 куб.м	0403	16
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы до 11 тыс. м2	0403/1	4 700
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы больше 11 тыс. м2	0403/2	1
Рынки	0404	376
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	4 107
Рыночные павильоны с холодильными камерами (без подвалов)	0405/1	137
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	1 016
Автомойки	0407	530
Автосалоны	0408	82
Рестораны	0409	435
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	1 476
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	5 623
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411/1	3
Летние кафе	0412	165
Ломбарды	0413	0

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, приведены наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

В рамках группы 4 выделено 14 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями (подгруппа 0405 была дополнительно разделена на две самостоятельные подгруппы, для целей получения более качественных результатов оценки на выходе). Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 42. Основные характеристики функциональных подгрупп группы 4

Характеристика объектов	Значение
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков
Код подгруппы	0401
Вид объектов	Здания
Магазины 250 и более кв. м
Код подгруппы	0402
Вид объектов	Здания
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, а также торгово-складских объектов, торговых баз
Код подгруппы	0403
Виды объектов	Здания
Рынки
Код подгруппы	0404
Виды объектов	Здания
Торговые киоски, павильоны, ларьки
Код подгруппы	0405
Виды объектов	Здания
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)
Код подгруппы	0406
Виды объектов	Здания
Автомойки
Код подгруппы	0407
Виды объектов	Здания
Автосалоны
Код подгруппы	0408
Виды объектов	Здания
Рестораны
Код подгруппы	0409
Виды объектов	Здания
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более
Код подгруппы	0410
Виды объектов	Здания
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)
Код подгруппы	0411
Виды объектов	Здания
Летние кафе
Код подгруппы	0412
Виды объектов	Здания
Ломбарды
Код подгруппы	0413
Виды объектов	Здания

3.6.2.5	Описание 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»

Объекты оценки группы 5 представляют собой объекты капитального строительства – объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 17 функциональных подгрупп.

Информация о количестве объектов в разрезе функциональных групп представлена ниже в таблице.

Таблица 43. Распределение объектов в рамках группы 5

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	9 441
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501/1	11
Гостиницы: класс 3*	0502	519
Гостиницы: класс 4* и выше	0503	171
Апарт-отели	0504	7 181
Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505	8 427
Мотели	0506	73
Общежития	0507	7 096
Пансионаты	0508	3 668
Базы отдыха	0509	8 205
Пионерские лагеря	0510	247
Санатории	0511	5 462
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	3 516
Главные корпуса пансионатов	0513	588
Спальные корпуса пансионатов	0514	9 222
Главные корпуса санаториев	0515	16
Спальные корпуса санаториев	0516	341
Кемпинги	0517	351

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных групп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, в Отчете приведены наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

К санаторно-курортным организациям относят помимо санаторно-курортных учреждений организации отдыха (пансионаты, дома отдыха, кемпинги, детские лагеря), а также курортные гостиницы и другие объекты размещения, предназначенные для приема отдыхающих.

В рамках данной группы было выделено несколько подгрупп, учитывающих характеристики объектов оценки (наименования, назначения и прочие). Разделение по подгруппам производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Наименование», «Назначение», а также «Вид объекта недвижимости, в котором расположено помещение».

Таблица 44. Основные характеристики подгрупп группы 5

Характеристика объектов	Значение
Гостиницы, апарт-отели, мотели
Код подгруппы	0501, 0502, 0503, 0504, 0506
Виды объектов	Здания
Гостиницы коттеджного типа, охотничьи базы, гостевой дом, общежитие
Код подгруппы	0505, 0507
Виды объектов	Здания
Пансионаты, главные корпуса, спальные корпуса
Код подгруппы	0508, 0513, 0514
Виды объектов	Здания
Санатории, лечебные корпуса санаториев, пансионатов и профилакториев
Код подгруппы	0511, 0515, 0516
Виды объектов	Здания
Базы отдыха, пионерские лагеря, летние домики пансионатов, санаториев, здания барачного типа
Код подгруппы	0509, 0510, 0512
Виды объектов	Здания
Кемпинги
Код подгруппы	0517
Виды объектов	Здания

3.6.2.6	Описание 6 группы «Административные и бытовые объекты»

Объекты оценки группы 6 представляют собой объекты капитального строительства – административные и бытовые объекты, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 6 «Административные и бытовые объекты» в соответствии с Методическими указаниями выделено 9 функциональных подгрупп.

Информация о количестве объектов разрезе функциональных групп представлена ниже в таблице.

Таблица 45. Распределение объектов в рамках 6 группы

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Банки	0601	209
Бизнес-центры	0602	52
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	22 418
Административные корпуса заводов	0604	188
Лабораторные корпуса	0605	931
Отделения полиции	0606	63
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607	405
Отделения связи, почта	0608	627
Таможни	0609	8

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, в Отчете приведены наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена в таблице выше.

В рамках группы 6 было выделено 9 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 46. Основные характеристики функциональных подгрупп 6 группы

Характеристика объектов	Значение
Административные и бытовые объекты
Код подгруппы	0600
Вид объектов	Здания
Банки
Код подгруппы	0601
Вид объектов	Здания
Бизнес-центры
Код подгруппы	0602
Виды объектов	Здания
Бытовые, административно-бытовые здания
Код подгруппы	0603
Виды объектов	Здания
Административные корпуса заводов
Код подгруппы	0604
Виды объектов	Здания
Лабораторные корпуса
Код подгруппы	0605
Виды объектов	Здания
Отделения полиции
Код подгруппы	0606
Виды объектов	Здания
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более
Код подгруппы	0607
Виды объектов	Здания
Отделения связи, почта
Код подгруппы	0608
Виды объектов	Здания
Таможни
Код подгруппы	0609
Виды объектов	Здания

3.6.2.7	Описание 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»

Объекты оценки группы 7 представляют собой объекты капитального строительства – объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» в соответствии с Методическими указаниями о выделено 32 функциональные подгруппы.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 47. Распределение объектов в рамках группы 7

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	3 883
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	1 022
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	4 585
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	14 282
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	6 138
Теплицы(арочные)	0705/1	1 437
Свинарники	0705/2	3 511
Птичники(курятники, утятники)	0705/3	1
Коровники	0705/4	16
Овчарня	0705/5	379
Конюшни	0705/6	131
Трансформаторные подстанции	0706	6 701
Электроподстанции	0707	1 408
Энергоблоки	0708	152
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	124
Котельные	0710	10 787
Здания тепловых пунктов	0711	344
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	399
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	118
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	488
Насосные станции	0715	3583
Водопроводные станции	0716	34
Водозаборные узлы и сооружения	0717	92
Водомерные узлы	0718	27
Павильоны над скважинами	0719	138
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	71
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	376
Мастерские	0722	6 705
Складские здания, кроме ангаров	0723	26 990
Здания очистных сооружений	0724	594
Весовые автомобильные	0725	1 157
Весовые железнодорожные	0726	17
Здания ангарного типа	0727	654
Холодильники	0728	748
Здания гидросооружений	0729	26
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	678
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731	7
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	81

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 7 было выделено 32 подгруппы в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в ниже.

Таблица 48. Основные характеристики функциональных подгрупп группы 7

Характеристика объектов	Значение
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м
Код подгруппы	0701
Вид объектов	Здания
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)
Код подгруппы	0702
Вид объектов	Здания
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м
Код подгруппы	0703
Виды объектов	Здания
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м
Код подгруппы	0704
Виды объектов	Здания
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства
Код подгруппы	0705
Виды объектов	Здания
Трансформаторные подстанции
Код подгруппы	0706
Виды объектов	Здания
Электроподстанции
Код подгруппы	0707
Виды объектов	Здания
Энергоблоки
Код подгруппы	0708
Виды объектов	Здания
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)
Код подгруппы	0709
Виды объектов	Здания
Котельные
Код подгруппы	0710
Виды объектов	Здания
Здания тепловых пунктов
Код подгруппы	0711
Виды объектов	Здания
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты
Код подгруппы	0712
Виды объектов	Здания
Станции газораспределительные и газорегуляторные
Код подгруппы	0713
Виды объектов	Здания
Пункты газораспределительные и газорегуляторные
Код подгруппы	0714
Виды объектов	Здания
Насосные станции
Код подгруппы	0715
Виды объектов	Здания
Водопроводные станции
Код подгруппы	0716
Виды объектов	Здания
Водозаборные узлы и сооружения
Код подгруппы	0717
Виды объектов	Здания
Водомерные узлы
Код подгруппы	0718
Виды объектов	Здания
Павильоны над скважинами
Код подгруппы	0719
Виды объектов	Здания
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры
Код подгруппы	0720
Виды объектов	Здания
Автоматические телефонные станции (АТС)
Код подгруппы	0721
Виды объектов	Здания
Мастерские
Код подгруппы	0722
Виды объектов	Здания
Складские здания, кроме ангаров
Код подгруппы	0723
Виды объектов	Здания
Здания очистных сооружений
Код подгруппы	0724
Виды объектов	Здания
Весовые автомобильные
Код подгруппы	0725
Виды объектов	Здания
Весовые железнодорожные
Код подгруппы	0726
Виды объектов	Здания
Здания ангарного типа
Код подгруппы	0727
Виды объектов	Здания
Холодильники
Код подгруппы	0728
Виды объектов	Здания
Здания гидросооружений
Код подгруппы	0729
Виды объектов	Здания
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы
Код подгруппы	0730
Виды объектов	Здания
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов
Код подгруппы	0731
Виды объектов	Здания
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные
Код подгруппы	0732
Виды объектов	Здания

3.6.2.8	Описание 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»

Объекты оценки группы 8 представляют собой объекты капитального строительства – учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» в соответствии с Методическими указаниями.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 49. Распределение объектов в рамках группы 8

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Ветеринарные объекты	801	266
Питомники, гостиницы для животных	802	37
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	803	165
Музеи	804	230
Памятники архитектурные, монументы	805	1 228
Спортивные комплексы	806	554
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	807	480
Стадионы, трибуны	808	38
Теннисные корты	809	66
Тиры	810	198
Фитнес-центры	811	73
Крытые катки	812	0
Бассейны для плавания	813	207
Яхт-клубы	814	120
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	815	306
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	816	824
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	817	80
Кинотеатры	818	427
Киностудии	819	13
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	820	1 203
Детские сады, ясли, ясли-сады	821	3 029
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	822	3 945
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	823	1 006
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	824	1 272
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	825	4 995
Крематории	826	6
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	827	27
Аквапарки	828	2
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	829	1238
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	830	1323
Туалеты общественные	831	1 148
Морги	832	50
Интернаты	833	68
Изоляторы	834	99
Исправительные заведения	835	15
Казармы	836	596
Государственные научные центры	837	1
Проектные институты, конструкторские бюро	838	4
Научно-исследовательские институты	839	55
Обсерватории	840	44
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	841	766
Дома престарелых	842	4
Дома инвалидов	843	0
Автовокзалы	844	66
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	845	50
Порты (вокзалы)	846	28
Вокзалы железнодорожные	847	66
Станции железнодорожные	848	141
Станции метрополитена	849	0
Вокзалы речные	850	0
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	851	142
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	852	179

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 8 было выделено 52 подгруппы в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в ниже.

Таблица 50. Основные характеристики функциональных подгрупп группы 8 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Ветеринарные объекты
Код подгруппы	0801
Вид объектов	Здания
Питомники, гостиницы для животных
Код подгруппы	0802
Вид объектов	Здания
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)
Код подгруппы	0803
Виды объектов	Здания
Музеи
Код подгруппы	0804
Виды объектов	Здания
Памятники архитектурные, монументы
Код подгруппы	0805
Виды объектов	Здания
Спортивные комплексы
Код подгруппы	0806
Виды объектов	Здания
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы
Код подгруппы	0807
Виды объектов	Здания
Стадионы, трибуны
Код подгруппы	0808
Виды объектов	Здания
Теннисные корты
Код подгруппы	0809
Виды объектов	Здания
Тиры
Код подгруппы	0810
Виды объектов	Здания
Фитнес-центры
Код подгруппы	0811
Виды объектов	Здания
Крытые катки
Код подгруппы	0812
Виды объектов	Здания
Бассейны для плавания
Код подгруппы	0813
Виды объектов	Здания
Яхт-клубы
Код подгруппы	0814
Виды объектов	Здания
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки
Код подгруппы	0815
Виды объектов	Здания
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни
Код подгруппы	0816
Виды объектов	Здания
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)
Код подгруппы	0817
Виды объектов	Здания
Кинотеатры
Код подгруппы	0818
Виды объектов	Здания
Киностудии
Код подгруппы	0819
Виды объектов	Здания
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки
Код подгруппы	0820
Виды объектов	Здания
Детские сады, ясли, ясли-сады
Код подгруппы	0821
Виды объектов	Здания
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов
Код подгруппы	0822
Виды объектов	Здания
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища
Код подгруппы	0823
Виды объектов	Здания
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты
Код подгруппы	0824
Виды объектов	Здания
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты
Код подгруппы	0825
Виды объектов	Здания
Крематории
Код подгруппы	0826
Виды объектов	Здания
Комплексы аттракционов отдельно стоящие
Код подгруппы	0827
Виды объектов	Здания
Аквапарки
Код подгруппы	0828
Виды объектов	Здания
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни
Код подгруппы	0829
Виды объектов	Здания
Бани общественные, душевые и раздевалки, банные комплексы
Код подгруппы	0830/1	0830/2
Виды объектов	Здания	Здания
Туалеты общественные
Код подгруппы	0831
Виды объектов	Здания
Морги
Код подгруппы	0832
Виды объектов	Здания
Интернаты
Код подгруппы	0833
Вид объектов	Здания
Изоляторы
Код подгруппы	0834
Вид объектов	Здания
Исправительные заведения
Код подгруппы	0835
Виды объектов	Здания
Казармы
Код подгруппы	0836
Виды объектов	Здания
Государственные научные центры
Код подгруппы	0837
Виды объектов	Здания
Проектные институты, конструкторские бюро
Код подгруппы	0838
Виды объектов	Здания
Научно-исследовательские институты
Код подгруппы	0839
Виды объектов	Здания
Обсерватории
Код подгруппы	0840
Виды объектов	Здания
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры
Код подгруппы	0841
Виды объектов	Здания
Дома престарелых
Код подгруппы	0842
Виды объектов	Здания
Дома инвалидов
Код подгруппы	0843
Виды объектов	Здания
Автовокзалы
Код подгруппы	0844
Виды объектов	Здания
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы
Код подгруппы	0845
Виды объектов	Здания
Порты (вокзалы)
Код подгруппы	0846
Виды объектов	Здания
Вокзалы железнодорожные
Код подгруппы	0847
Виды объектов	Здания
Станции железнодорожные
Код подгруппы	0848
Виды объектов	Здания
Станции метрополитена
Код подгруппы	0849
Виды объектов	Здания
Вокзалы речные
Код подгруппы	0850
Виды объектов	Здания
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные
Код подгруппы	0851
Виды объектов	Здания
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа
Код подгруппы	0852
Виды объектов	Здания

3.6.2.9	Описание 9 группы «Прочие объекты»

Объекты оценки группы 9 представляют собой объекты капитального строительства – прочие объекты, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 9 «Прочие объекты» в соответствии с Методическими указаниями было выделено 9 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 51. Распределение объектов в рамках группы 9

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Объекты гражданской обороны	0901	992
Погреба	0902	48 177
Подвалы	0903	9 505
Подвалы. Многоэтажное строительство. Этажность 5 и выше	0903/1	93
Цокольный этаж	0903/2	11 277
Сараи	0904	729 512
Санитарные пропускники	0905	153
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	17
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	37 812

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 9 выделено 9 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями. Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 52. Основные характеристики функциональных подгрупп группы 9

Характеристика объектов	Значение
Объекты гражданской обороны
Код подгруппы	0901
Вид объектов	Здания
Погреба
Код подгруппы	0902
Вид объектов	Здания
Подвалы
Код подгруппы	0903
Виды объектов	Здания
Сараи
Код подгруппы	0904
Виды объектов	Здания
Санитарные пропускники
Код подгруппы	0905
Виды объектов	Здания
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы
Код подгруппы	0906
Виды объектов	Здания
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно
Код подгруппы	0907
Виды объектов	Здания

3.6.2.10 Описание 10 группы «Сооружения»

В рамках группы 10 «Сооружения» в соответствии с Методическими указаниями выделены функциональные подгруппы.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 53. Распределение объектов в рамках группы 10

Подгруппа	Код подгруппы	Кол-во объектов
Аттракционные сооружения	1001	29
Башни	1002	434
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	175
Беседки	1004	410
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	4
Гидротехнические сооружения: набережные (м2)	1005/1	22
Эстакады	1006	361
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	1519
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны (м2)	1007/1	820
Бункеры	1008	63
Навесы	1009	5483
Линии электропередач кабельные. Диаметр 4мм.	1010	786
Линии электропередач воздушные. 1 цепь, на деревянных опорах	1011	725
Сети газораспределительные. Газопроводы уличные низкого и среднего давлений из стальных труб в сухих грунтах без дорожных покрытий. Диаметр газопровода 50 - 70 мм	1012	19337
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	769
Сети канализационные тоннельные коллекторы. Водоводы из асбестоцементных труб ВТ - 3	1014	228
Сети тепловые. Трубопроводы теплоснабжения. Надземная прокладка в ППУ изоляции при условном давлении 1.6 Мпа,температуре 150 град. С, без устройства конструкций опор	1015	138
Сети водопроводные	1016	1562
Сети канализационные, без коллекторов	1017	753
Фонтаны	1018	90
Градирни	1019	80
Сети инженерные технологические	1020	65
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	0
Железнодорожные пути	1022	658
Подкрановые пути	1023	34
Тоннели	1024	23
Мосты	1025	169
Мосты (пешеходные)	1025/2	7
Мосты металлические	1025/3	18
Сооружения связи линейно-кабельные	1026	159
Сети трубопроводов магистральные	1027	40
Переходы надземные	1028	54
Переходы подземные	1029	33
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	34364
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	7384
Силосная траншея, яма	1032	49
Скважина артезианская	1033	1581
Колодец	1034	246
Колодцы водозаборные(водоприемники береговые)	1034/1	21
Колодцы водопроводные	1034/2	3
Водоемы и пруды	1035	191
Ограждение	1036	5
Подпорные стенки	1036/1	19906
Ворота металлические	1036/2	70
Ограждение деревянное	1036/3	7
Ограждение железобетонное	1036/4	468
Ограждение каменное	1036/5	172
Ограждение кирпичное	1036/6	155
Ограждение металлическое	1036/7	7
Шумозащитные экраны	1036/8	11
Отстойник канализационный	1037	196
Дворовые замощения	1038	1784
Ящик для угля, дров, мусора	1039	476
Яма выгребная и подобное	1040	116
Яма выгребная; септик (м2)	1040/1	339
Курятник	1041	384
Вход в погреб. Горловина погреба	1042	6324
Сеновал	1043	0
Пляж	1044	1
Причал	1045	145
Пирс	1046	47
Акведуки	1047	3
Водовыпуски	1048	6
Лотки железобетонные	1049	120
Переезды трубчатые через каналы	1050	39
Трубы железобетонные	1051	49
Буны и траверсы морские	1052	201
Волноломы морские	1053	19
Причальные стенки	1054	1
Асфальтовое покрытие тротуаров	1056	57
Аэротенк	1057	20
Аэрофильтр	1058	23
Биофильтр	1059	22
Иловые площадки	1060	88
Сбросной канал	1061	38
Песколовки	1062	46
Камера распределительная	1063	51
Станция биологической очистки	1064	4
Ветроэлектрические установки	1065	15
Молниеотвод	1066	6
Футбольное поле	1067	24
Склад открытый	1070	58
Склад открытый	1071	5
Платформы крытые	1072	1
Платформы открытые	1073	85
Система полива	1074	4
Веранда неостекленная	1075	22
Веранда остекленная	1076	5
Дымовые трубы	1077	76
Шкаф электрический	1078	24
Ячеки ОРУ	1079	11
Глубоководный выпуск канализационных стоков	1080	22
Автопавильоны	1081	2
Бассейн для воды (открытый)	1082	5455
Горловина бассейна	1082/2	341
Баскетбольная площадка	1083	8
Волейбольна площадка	1084	16
Курятник	1085	10945
Трубы каменные	1087	23
Плотины земляные	1088	1
Дамбы земляные	1089	57
Взлетно-посадочные полосы (ВВП)	1090	45
Места стоянок самолетов	1091	46
Лестничные сходы	1092	1
Каптажные камеры	1093	138
Топливо-раздаточная колонка	1094	21
Ливнестоки	1095	15
Автостоянка крытая	1097	2
Слипы с подъемником	1098	13
Тамбур	1099	13
Водоводы из стальных труб	10100	100
Крытые столы с прилавками (торговые ряды)	10101	40

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 54. Основные характеристики функциональных подгрупп группы

Характеристика объектов	Значение
Аттракционные сооружения
Единица измерения	кв. м
Башни
Единица измерения	на 1 сооружение
Мачтовые сооружения, опоры, вышки
Единица измерения	кв. м
Беседки
Единица измерения	м
Гидротехнические сооружения: набережные
Единица измерения	м
Эстакады
Единица измерения	1 шт
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны
Единица измерения	куб. м
Бункеры
Единица измерения	куб. м
Навесы
Единица измерения	кв. м
Линии электропередач кабельные
Единица измерения	км
Линии электропередач воздушные
Единица измерения	км
Сети газораспределительные
Единица измерения	м
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных
Единица измерения	1 шт
Сети канализационные тоннельные коллекторы
Единица измерения	м
Сети тепловые
Единица измерения	км
Сети водопроводные
Единица измерения	м
Сети канализационные, без коллекторов
Единица измерения	куб. м
Фонтаны
Единица измерения	1 шт
Градирни
Единица измерения	кв. м
Сети инженерные технологические
Единица измерения	м
Сети тепловые: камеры теплосети подземные
Единица измерения	км
Железнодорожные пути
Единица измерения	шлкм
Подкрановые пути
Единица измерения	м
Тоннели
Единица измерения	кв. м
Мосты
Единица измерения	куб. м
Сооружения связи линейно-кабельные
Единица измерения	км
Сети трубопроводов магистральные
Единица измерения	м
Переходы надземные
Единица измерения	м
Переходы подземные
Единица измерения	кв. м
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно
Единица измерения	кв. м
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия
Единица измерения	км
Силосная траншея, яма
Единица измерения	куб. м
Скважина артезианская
Единица измерения	м
Колодец
Единица измерения	м
Водоемы и пруды
Единица измерения	1 водоем
Ограждение
Единица измерения	м
Отстойник канализационный
Единица измерения	на 1 компл
Площадки игровые
Единица измерения	на 1 площадку
Автостоянки
Единица измерения	кв. м
Остановки
Единица измерения	кв. м
АЗС
Единица измерения	кв. м
Орошение
Единица измерения	м
Весовые
Единица измерения	кв. м
Нефтеловушки
Единица измерения	куб м емкости
Отстойники
Единица измерения	куб м емкости
Очистные
Единица измерения	кв. м
Песколовки
Единица измерения	кв. м
Пруды очистные
Единица измерения	кв. м
Септики
Единица измерения	куб м
Станции
Единица измерения	1 ед.
Фильтры
Единица измерения	1 м
Кладбища
Единица измерения	кв. м
Малые архитектурные формы
Единица измерения	кв. м
Распределительное устройство
Единица измерения	1 устройство
Материал провод
Единица измерения	м
Дома в сооружениях
Единица измерения	кв. м
Дворы
Единица измерения	кв. м
Душевые, санитарный блок, уборная
Единица измерения	кв. м
магазин
Единица измерения	кв. м
Торговый павильон, киоск, ларьки
Единица измерения	кв. м
школы
Единица измерения	кв. м
кафе
Единица измерения	кв. м
рынки
Единица измерения	кв. м

3.7	Методологическое описание подходов и методов в рамках подходов при массовой кадастровой оценке объектов недвижимости

3.7.1 Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Использование доходного подхода возможно, как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

1) методом прямой капитализации;

2) методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

- определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижимости;

- определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;

- определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

- определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости;

- определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

- полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Потенциальный валовый доход в первую очередь зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест (для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно-курортная функции и прочее) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости.

При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов, корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (в том числе коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации на основании рыночной информации применяются показатели, указанные для целей Указаний, в случае если они подтверждаются данными соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

3.7.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, при оценке ЗУ, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости и ЕНК в случае отсутствия рынка недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки.

При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки.

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объекта недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации-характеристика или группа характеристик объекта недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируется стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках.

4) метод индексации прошлых результатов.

Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода используются методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование Исполнителем расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в Отчете.

В рамках сравнительного подхода проводится поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;

определение подходящих единиц сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.). Выбор единиц сравнения должен быть обоснован;

выделение необходимых элементов сравнения (ценообразующих факторов);

формирование репрезентативной (представительную) выборки объектов-аналогов;

анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;

рассчитывает значений единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов;

определяет значение стоимости объекта оценки, исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения, анализируются, в том числе:

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

характеристики месторасположения объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики использования объекта;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

Сравнительный подход может быть реализован с помощью следующих методов:

- метод сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в отборе объектов-аналогов и последующей корректировке цен продаж аналогичных объектов по элементам сравнения;

- метод статистического моделирования. Данный метод используется при наличии достаточно большого количества достоверной рыночной информации о ценах сделок с аналогичными объектами;

- моделирование на базе УПКС.

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж – это метод индивидуальной оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. При применении этого метода анализируются реальные рыночные сделки и предложения и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом.

При прямом сравнении продаж рассматривается сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Одним из способов определения необходимых поправок является выявление нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которая оценивается, чтобы внести правильную поправку.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм:

1.	абсолютные;

2.	относительные (процентные);

3.	общая группировка.

Абсолютные поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить точные абсолютные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. В том случае, если определено, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная поправка проводится на кумулятивной основе.

Если при корректировке должны быть использованы абсолютные и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в абсолютные суммы.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае можно не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Метод статистического моделирования

Для моделирования характерна следующая общая процедура проведения исследования.

Формулировка экономической проблемы. В соответствии с целью исследования на основе знаний политической экономии и экономики определенной отрасли хозяйства конкретизируются явления и процессы, зависимость между которыми подлежит оценке. Под этим подразумевается прежде всего четкое определение экономических явлений, установление объектов и периода исследования.

На этом этапе исследования должны быть сформулированы экономически осмысленные и приемлемые гипотезы о зависимости экономических явлений. Затем причинно обусловленная зависимость количественно оценивается с помощью методов регрессионного анализа. Преимущество регрессионного анализа состоит в том, что на его основе делают не только общий вывод о причинно-следственном механизме, а получают конкретные сведения о том, какую форму и какой вид имеет данная зависимость.

Идентифицирование переменных. Для определения наиболее разумного числа переменных в регрессионной модели прежде всего ориентируются на соображения профессионально-теоретического характера. Исходя из физического смысла явления производят классификацию переменных на зависимую и объясняющие переменные.

Сбор статистических данных. В зависимости от цели и задач исследования устанавливают принцип отбора, а именно пользуются либо одновременными перекрестными данными, либо временными рядами. Далее принимают решение о проведении исследования по всей генеральной совокупности или по выборке из нее. После этого приступают к сбору данных по каждой из переменных, включенных в анализ. Если для каких-либо экономических явлений не может быть обеспечено необходимое количество статистических данных, то следует вернуться к первому этапу исследования.

Спецификация функции регрессии. На этом этапе исследования происходит конкретная формулировка гипотезы о форме связи. Содержательные соображения должны подсказать конкретную функциональную форму соотношения между переменными: линейная или нелинейная, простая или множественная регрессия. Существенную помощь в этом может оказать диаграмма рассеяния. Большей частью тип функции регрессии в процессе исследования определяется поэтапно путем исключения переменных, не оказывающих существенного влияния на зависимую переменную, и включения в анализ новых переменных с использованием критериев проверки состоятельности гипотетического вида зависимости. Эти процедуры рекомендуется выполнять на ЭВМ.

Оценка функции регрессии. На этом этапе исследования определяются численные значения параметров регрессии. Кроме того, вычисляется ряд статистических показателей, характеризующих точность регрессионного анализа.

Оценка точности регрессионного анализа. Подготовка выводов о точности результатов.

Экономическая интерпретация. Результаты регрессионного анализа сравниваются с гипотезами, сформулированными на первом этапе исследования, и оценивается их правдоподобие с экономической точки зрения.

Если определена функция регрессии и она экономически обоснована, а точность статистических оценок параметров соответствует предъявляемым требованиям, то прогнозируемые значения обладают достаточной надежностью. По своему характеру они являются средними значениями, которые следует ожидать с большой вероятностью. В силу многообразия явлений и многогранности их выражений отдельные эмпирические значения рассеиваются вокруг средних значений. Поэтому естественно, что фактические значения зависимой переменной не будут совпадать с расчетными (прогнозами) и мы вынуждены считаться с этими отклонениями. Рассеяние наблюдений вокруг линии регрессии определяет надежность получаемых по уравнению регрессии прогностических оценок.

В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводился статистический анализ рыночной информации.

При проведении статического анализа осуществляется:

приведение данных к сопоставимому виду;

проверка данных на полноту по географическому признаку;

проверка данных на полноту заполнения;

логический контроль: проверка данных на непротиворечивость и интерпретируемость;

удаление некорректных данных;

удаление выбросов в значениях стоимостных показателей объектов недвижимости и в значениях ценообразующих факторов;

проверка репрезентативности данных.

На основании статистического анализа определяется и устраняется информация об объектах аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях ценообразующих факторов, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, проверяется репрезентативность выборки, и выбираются ценообразующие факторы для построения статистических моделей. Таким образом, в процессе моделирования выявляются объекты с недостоверной рыночной информацией (например, дешевые объекты расположены в центре города) и определяются как выбросы.

Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин. Одна из них – недостоверные сведения об объектах аналогах в источниках, это приводит к снижению точности рыночной информации и, как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов аналогов (появляются как очень дешевые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин).

Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Одно из требований репрезентативности – равномерное распределение объектов аналогов в ценовом диапазоне. При построении модели также удаляются из рассмотрения те объекты аналоги, которые вносят наибольший вклад в ухудшение качества моделей.

В ходе построения моделей выполняется анализ интерпретируемости рыночной информации на предмет соответствия характеристик объекта к его стоимости, т.е. объекты аналоги с лучшими характеристиками местоположения, окружения и др. имеют большую стоимость, нежели объекты аналоги с худшими аналогичными параметрами. Наличие в выборке противоречивой информации приводит к отсеву некоторых сделок. Противоречивой можно считать информацию о схожих объектах по значениям ценообразующих факторов, но существенно различающейся по цене.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности:

– выбор ценообразующих факторов для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;

– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.

Выбор ценообразующих факторов для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки группы на основе экспертного мнения.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. В качестве зависимой переменной выступает удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС). Линейные и приводимые к линейным (так называемые внутренне линейные модели – мультипликативная и экспоненциальная) составляют простейший и наиболее изученный класс регрессионных моделей. Простота нахождения коэффициентов модели (калибровки) обусловлена возможностью непосредственного применения формул, характеризующих метод наименьших квадратов, к исходным данным, а простота анализа свойств модели обусловлена линейностью (на соответствующем этапе построения) оператора модели. Линейные и внутренне линейные модели подробно описаны. Однако, чтобы воспользоваться результирующей простотой модели, необходимо обеспечить ряд условий, в частности, для линейной модели важнейшие из таких условий состоят в следующем:

исходные данные должны подчиняться многомерному нормальному распределению;

ошибки (невязки) модели должны быть взаимно независимы, обладать нулевым средним и не должны коррелировать с ценообразующими факторами.

Аналогичные условия должны выполняться для мультипликативной и экспоненциальной моделей на этапе их линейности.

Моделирование на базе УПКС

В соответствии с Методическими указаниями, метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).

3.7.3 Затратный подход

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 4 августа 2021 г. N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на создание (замещение, воспроизводство) объектов недвижимости на основании удельных показателей затрат на создание аналогичных объектов.

Группы (подгруппы) ОКС, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разделением объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее. При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений, либо не участвует в группировке.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В рамках затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка, затрат на строительство улучшений на этом участке с учетом прибыли предпринимателя за минусом накопленного износа и устареваний.

В связи с тем, что объектами оценки являются объекты капитального строительства, в рамках определения кадастровой стоимости этих объектов не проводится определение стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены, и, соответственно, не производится определение стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя объект капитального строительства и земельный участок.

Основные этапы процедуры оценки стоимости улучшений (объектов капитального строительства) при затратном подходе:

- определение суммы затрат на строительство улучшений (объектов капитального строительства);

- определение прибыли предпринимателя;

- определение величины накопленного износа;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания величины накопленного износа из суммы затрат на строительство оцениваемого объекта с учетом прибыли предпринимателя.

Существует четыре основных метода оценки стоимости улучшений (объектов капитального строительства) при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный.

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.

Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части.

Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения известной стоимости на соответствующий индекс.

3.8	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

3.8.1 Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группировки объектов недвижимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется, исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Приложение № 6 Методических указаний содержит следующие рекомендации по применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости (ранг 1- наиболее весомый подход, ранг 3 -наименее весомый подход).

Таблица 55. Рекомендации по применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Объекты капитального строительства
1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	1	2, 3	2, 3
2. Дома малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садовые дома	1	2, 3	2, 3
3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений	1	2, 3	2, 3
4. Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции	1	2, 3	2, 3
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	1	2, 3	2, 3
6. Административные и бытовые объекты	1	2, 3	2, 3
7. Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	1	2, 3	2, 3
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты	1	2, 3	2, 3
9. Прочие объекты	1	2, 3	2, 3
10. Сооружения	1	2, 3	2, 3

В соответствии с пунктом 44.1. Методических указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка недвижимости.

В соответствии с пунктом 44.2. Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

В соответствии с пунктом 44.3. Методических указаний доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Таким образом, определение кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Республики Крым проведено с использованием двух подходов: сравнительного и затратного.

Проведенный анализ рыночной информации и оценочное зонирование территории Республики Крым позволили выявить те функциональные группы, в которых возможно применение метода статистического моделирования и метода замещения в рамках затратного подхода. В рамках прочих функциональных групп принято решение об использовании метода моделирования на основе УПКС.

В таблице ниже представлен применяемые подходы и методы расчета кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Республики Крым:

Таблица 56. Применяемые подходы и методы расчета кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест

Подход	Метод	Вид объекта недвижимости	Группа	Подгруппа	Количество ОО	Обоснование применения
Сравнительный подход	Статистическое моделирование	Помещения	1 группа	0100; 0101; 0102; 0103; 0104; 0105; 0106	571 248	Достаточное количество рыночной информации. Пункт 45.1 Методических указаний.

Метод моделирования на основе УПКС	Здания	1 группа	0100; 0101; 0102; 0103; 0104; 0105; 0106	29 160	Недостаточное количество рыночной информации. Пункт 45 Методических указаний.

ОНС	2-10 группа	0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207; 0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312; 0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413; 0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517; 0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609; 0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733; 0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907; 1001; 1002; 1003; 1004; 1005; 1006; 1007; 1008; 1009; 1010; 1011; 1012; 1013; 1014; 1015; 1016; 1017; 1018; 1019; 1020;1021; 1022; 1023; 1024; 1025; 1026; 1027; 1028; 1029; 1030; 1031; 1032; 1033; 1034; 1035; 1036; 1037; 1038; 1039; 1040; 1041; 1042; 1043; 1044; 1045; 1046; 1047; 1048; 1049; 1050; 1051; 1052; 1053; 1054; 1055; 1056; 1057; 1058; 1059; 1060; 1061; 1062; 1063; 1064; 1065; 1066; 1067; 1068; 1069; 1070; 1071; 1072; 1073; 1074; 1075; 1076; 1077; 1078; 1079; 1080; 1081; 1082; 1083; 1084; 1085; 1086; 1087; 1088; 1089; 1090; 1091; 1092; 1093; 1094; 1095; 1096; 1097; 1098; 1099; 10100; 10101; 1025/1; 1025/2; 1025/3; 1034/1; 1034/2; 1036/1; 1036/2; 1036/3; 1036/4; 1036/5; 1036/6; 1036/7; 1036/8; 1082/1; 1082/2	2 399	Недостаточное количество рыночной информации. Пункт 45 Методических указаний.

Индексация прошлых результатов	Здания	1-9 группа	0100; 0101; 0102; 0103; 0104; 0105; 0106; 0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207; 0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312; 0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413; 0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517; 0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609; 0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733; 0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907	42

Помещения	1-9 группа	0100; 0101; 0102; 0103; 0104; 0105; 0106; 0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207; 0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312; 0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413; 0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517; 0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609; 0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733; 0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907	52
Затратный подход	Метод замещения	Помещения	2-9 группа	0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207; 0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312; 0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413; 0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517; 0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609; 0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733; 0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907	184 553	Недостаточное количество рыночной информации. Пункт 46 Методических указаний.

Здания	2-9 группа	0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207; 0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312; 0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413; 0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517; 0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609; 0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733; 0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907	1 456 377

Сооружения	2-10 группа	0200; 0201;0202; 0203; 0206; 0207; 0301; 0301/1; 0302; 0303; 0304; 0305; 0306; 0306/1; 0307; 0308; 0309; 0310; 0311; 0312; 0401; 0401/1; 0402; 0402/1; 0402/2; 0403; 0404; 0405; 0405/1; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412; 0413; 0501; 0502; 0503;0504; 0505; 0506;0507;0508;0509; 0510; 0511; 0512; 0513; 0514; 0515; 0516; 0517; 0601; 0602; 0603; 0604; 0605; 0606; 0607; 0608; 0609; 0701; 0702; 0703; 0704; 0705; 0705/1; 0705/2; 0705/3; 0705/4; 0705/5; 0705/6; 0706; 0707; 0708; 0709; 0710; 0711;0712; 0713; 0714;0715; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0724; 0725; 0726; 0727;0728; 0729; 0730; 0731; 0732; 0733; 0801; 0802; 0803; 0804; 0805; 0806; 0807; 0808; 0809; 0810; 0811; 0812; 0813; 0814; 0815; 0816; 0817; 0818; 0819; 0820; 0821; 0822; 0823; 0824; 0825; 0826; 0827; 0828; 0829;0830; 0831; 0832; 0833; 0834; 0835; 0836; 0837; 0838; 0839; 0840; 0841; 0842; 0843; 0844; 0845; 0846; 0847; 0848; 0850; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903; 0904; 0905; 0906; 0907; 1001; 1002; 1003; 1004; 1005; 1006; 1007; 1008; 1009; 1010; 1011; 1012; 1013; 1014; 1015; 1016; 1017; 1018; 1019; 1020;1021; 1022; 1023; 1024; 1025; 1026; 1027; 1028; 1029; 1030; 1031; 1032; 1033; 1034; 1035; 1036; 1037; 1038; 1039; 1040; 1041; 1042; 1043; 1044; 1045; 1046; 1047; 1048; 1049; 1050; 1051; 1052; 1053; 1054; 1055; 1056; 1057; 1058; 1059; 1060; 1061; 1062; 1063; 1064; 1065; 1066; 1067; 1068; 1069; 1070; 1071; 1072; 1073; 1074; 1075; 1076; 1077; 1078; 1079; 1080; 1081; 1082; 1083; 1084; 1085; 1086; 1087; 1088; 1089; 1090; 1091; 1092; 1093; 1094; 1095; 1096; 1097; 1098; 1099; 10100; 10101; 1025/1; 1025/2; 1025/3; 1034/1; 1034/2; 1036/1; 1036/2; 1036/3; 1036/4; 1036/5; 1036/6; 1036/7; 1036/8; 1082/1; 1082/2	185 771

Машино-места	3 группа	0312	2 586

3.8.2 Обоснование выбора моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений 1 группы и ОНС 2-10 группы выполнено в рамках сравнительного подхода, и осуществляется одним из следующих методов:

•	метод статистического (регрессионного) моделирования;

•	метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В таблице 57 представлена информация о применяемых моделях к оценке объектов 1 группы в рамках подгрупп.

Таблица 57. Модели оценки

Номер подгруппы	Название подгруппы	Модель	Обоснование
1.1.1	Группа 1 / ЮБК 1 линия / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.1.2	Группа 1 / ЮБК 1 линия / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.2.1	Группа 1 / ЮБК 2 линия / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.2.2	Группа 1 / ЮБК 2 линия / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.3.1	Группа 1 / Симферополь / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.3.2	Группа 1 / Симферополь / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.4.1	Группа 1 / Симферопольский район / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.4.2	Группа 1 / Симферопольский район / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.5.1	Группа 1 / Прибрежные ГНП / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и. Иной метод определения стоимости помещений может привести к искажению результатов оценки.
1.5.2	Группа 1 / Прибрежные ГНП / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.6.1	Группа 1 / Прибрежные СНП / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.6.2	Группа 1 / Прибрежные СНП / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.7.1	Группа 1 / Остальные ГНП / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.7.2	Группа 1 / Остальные ГНП / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
1.8.1	Группа 1 / Остальные СНП / Здание	Моделирование на базе наследования УПКС помещений «родителей» 1 группы	Одинаковые качественные и количественные характеристики зданий и помещений. Иной метод определения стоимости может привести к искажению результатов оценки.
1.8.2	Группа 1 / Остальные СНП / Помещение	Статистическое моделирование на основе сравнительного подхода	Достаточное количество рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах.
2.3	Группа 2 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 2 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
3.4	Группа 3 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 3 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
4.3	Группа 4 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 4 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
5.2	Группа 5 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 5 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
6.3	Группа 6 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 6 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
7.3	Группа 7 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 7 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
8.3	Группа 8 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 8 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
9.3	Группа 9 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС зданий и помещений «родителей» 9 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.
10.2	Группа 10 / ОНС	Моделирование на базе наследования УПКС сооружений «родителей» 10 группы	Недостаточно информации для построения статистических моделей и применения иных подходов.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Метод применен ввиду большого количества оцениваемых объектов, достаточного количества рыночной информации для построения статистических моделей и сведений о ценообразующих факторах, которые позволяют реализовать последовательность подготовки и выведения статистической модели оценки кадастровой стоимости, включающую:

1) Определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) Определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) Определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) Анализ показателей качества статистической модели.

В качестве зависимой переменной выступает удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) объектов недвижимости.

Метод применен для определения кадастровой стоимости зданий 1 группы, местоположение которых определено, и с численностью населения более 200 человек, по которым имелось достаточное количество рыночной информации и информации о ценообразующих факторах, необходимой для построения статистических моделей.

При проведении работ построены следующие регрессионные модели:

1. Линейная (аддитивная):

где Y – зависимая переменная, X1,…,Xn - факторы стоимости объектов недвижимости, а0, а1…аn – коэффициенты модели;

2. Мультипликативная (степенная), т.е. без выделения двоичных факторов:

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);

3. Экспоненциальная модель:

Все построенные модели прошли проверку на статистическую значимость, результаты проверки по каждой модели приведены в виде скриншотов из расчетного модуля ПО РАСКО в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Модели оценки и их структура\Модели.

В таблице 58 представлены полученные результаты статистического моделирования в рамках подгрупп.

Таблица 58. Описание статистического моделирования

Подгруппа	Наименование модели	Формула модели	Обоснование
Группа 1 / ЮБК 1 линия / Помещение	экспоненциальная	y = 228913.01943055 * e ^ ((-0.00032889614143706 * Расстояние до морского побережья (ГИС)))	Фактор «Расстояние до морского побережья (ГИС)» имеет прямую корреляцию (Рисунок 59 настоящего Отчета)
Группа 1 / ЮБК 2 линия / Помещение	экспоненциальная	y = 95627.382309092 * e ^ ((-6.6938565305472E-5 * Расстояние до морского побережья (ГИС)))	Фактор «Расстояние до морского побережья (ГИС)» имеет прямую корреляцию (Рисунок 64 настоящего Отчета)
Группа 1 / Симферополь / Помещение	экспоненциальная	y = 87675.633406802 * e ^ ((-9.0979527794226E-6 * Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)))	Фактор «Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)» имеет прямую корреляцию (Рисунок 67 настоящего Отчета)
Группа 1 / Симферопольский район / Помещение	экспоненциальная	y = 117376.7242772 * e ^ ((-2.4413893448368E-5 * Расстояние до административного центра СНП ОКС))	Фактор «Расстояние до административного центра СНП ОКС» имеет прямую корреляцию (Рисунок 70 настоящего Отчета)
Группа 1 / Прибрежные ГНП / Помещение	экспоненциальная	y = 94462.063388038 * e ^ ((-2.8616899973142E-5 * Расстояние до морского побережья (ГИС)))	Фактор «Расстояние до морского побережья (ГИС)» имеет прямую корреляцию (Рисунок 73 настоящего Отчета)
Группа 1 / Прибрежные СНП / Помещение	экспоненциальная	y = 62910.197972963 * e ^ ((-1.5055006276577E-5 * Расстояние до морского побережья (ГИС)))	Фактор «Расстояние до морского побережья (ГИС)» имеет прямую корреляцию (Рисунок 76 настоящего Отчета)
Группа 1 / Остальные ГНП / Помещение	экспоненциальная	y = 49665.498374713 * e ^ ((-6.0052147739517E-5 * Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)))	Фактор «Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)» имеет прямую корреляцию (Рисунок 79 настоящего Отчета)
Группа 1 / Остальные СНП / Помещение	экспоненциальная	y = 37392.709648815 * e ^ ((-1.0766580418069E-5 * Расстояние до административного центра СНП ОКС))	Фактор «Расстояние до административного центра СНП ОКС» имеет прямую корреляцию (Рисунок 82 настоящего Отчета)

Все построенные статистические модели выражают зависимость удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости от значений факторов стоимости, что подтверждается положительным результатом проведенного выборочного контроля качества моделей (Раздел 4 настоящего Отчета).

Метод моделирования на основе УПКС в соответствии с Методическими Указаниями применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства или объектов неопределенного вида использования.

Для оценки зданий 1 группы применен метод наследования УПКС, рассчитанного методом статистического моделирования для помещений соседней расчетной подгруппы, что обосновано одинаковыми качественными и количественными характеристиками зданий и помещений. Иной метод определения стоимости помещений может привести к искажению результатов оценки.

Кадастровая стоимость зданий и помещений 2-9 группы и сооружений 10 группы определена затратным подходом с применением метода замещения, что позволяет применить метод моделирования на основе УПКС для ОНС 2-10 группы, входящих в подгруппы, по которым информации для построения статистических моделей и применения иных подходов недостаточно.

3.9	Описание и расчет корректировок ценовой информации

3.9.1	Корректировка на торг

Для целей расчета стоимости вся ценовая информация об объектах недвижимости базовой выборки должна быть сопоставима по своим условиям. С целью приведения данных, указанных в объявлениях, к сопоставимому виду, к цене предложения для каждого объекта-аналога была применена корректировка на торг.

Размер корректировки на торг установлен в соответствии со справочником Статриелт «Скидки на торг, уторгование при продаже квартир на 01.01.2023». Было взято среднее значение по РФ и применено ко всем объектам-аналогам для помещений 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в зависимости от площади объекта.

Рисунок 49. Скидки на торг, уторгование при продаже квартир на 01.01.202310 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2023g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/287-korrektirovki-kvartir-opublikovano-16-01-2023-g/2995-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-kvartir-na-01-01-2023

3.9.2	Корректировка на возможность подключения инженерных коммуникаций

В соответствии с пунктом 12 Методических Указаний при определении кадастровой стоимости объектов оценки бюджетным учреждением должна учитываться обеспеченность инженерной инфраструктурой.

В состав инженерной инфраструктуры на территории Республики Крым входит электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение.

Наличие или отсутствие возможности подключения к тому или иному виду коммуникаций определялось исходя из месторасположения объекта оценки и на основании сведений предоставленных Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым. Данные сведения содержат информацию о населённых пунктах, подключенных к сетям инженерных коммуникаций. На основе этого был создан перечь населенных пунктов Республики Крым, по которым проходят сети водоснабжения, газоснабжения и электрификация. Перечень со сведениями о инженерных коммуникациях отражен в П.1 Исходные данные\1.5 Исходные данные, использованные для определения значений ЦФ\Коммуникации\ файл «Коммуникации».

В рамках данного отчета специалистами ГБУ РК «ЦЗКО» было принято решение о применении корректировки на наличие коммуникаций, а именно - водоснабжение и газоснабжение. В рамках отчета было принято допущение о том, что, если в населенном пункте присутствует подключение к инженерным коммуникациям, то все остальные объекты оценки так же имеют возможность подключения к сетям, вследствие очевидного наличия коммуникаций в данной местности.

Так как все населенные пункты Республики Крым имеют возможность подключения к электросетям, корректировка на электрификацию не применялась.

Корректировка проводилась на основании данных электронного справочника СтатРиэлт.

Рисунок 50. Корректировка на наличие коммуникаций

Обратная корректировка применялась для объектов оценки, у которых отсутствуют вышеперечисленные коммуникации:

- отсутствие водоснабжения – 1,08 (среднее значение)

- отсутствие газоснабжения – 1,15 (среднее значение).

Корректировка на отсутствие водоснабжения применялась для объектов оценки 2-9 группы.

Корректировка на отсутствие газоснабжения применялась для объектов оценки 2 группы.

Рисунок 51. Пример реализации корректировок на возможность подключения инженерных коммуникаций в ПО РАСКО

3.9.3	Корректировка на долю ЗУ

В связи с тем, что оценке подлежат объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) без учета земельного участка, а на рынке объектов недвижимости предлагаются объекты с учетом земельного участка, необходимо внести корректировку на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства.

Стоимость всего объекта недвижимости (value overall - Vo) складывается из стоимости земли (value land - Vl) и стоимости улучшений земельного участка (value building - Vb).

К понятию земли можно отнести объекты природного назначения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), а к понятию улучшений земли – объекты, созданные руками человека, потребовавшие вложения труда и затрат ресурсов, прочно связанные с землей (здания, сооружения, инженерные коммуникации, насаждения)11 Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МСК», 2007. .

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

(2).

При этом стоимость земли может быть представлена также следующим образом:

(3),

Где L – доля земли в стоимости объекта недвижимости, . В свою очередь, , где B - доля стоимости только что построенных улучшений в стоимости объекта, .

Для определения величины доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома проведен обзор открытых источников информации о доле стоимости земельного участка для многоэтажного жилищного строительства в структуре себестоимости.

Таблица 59. Обзор информации о доле стоимости земельного участка для многоэтажного жилищного строительства в структуре себестоимости

№ п/п	Размер доли ЗУ в структуре себестоимости	Среднее значение доли ЗУ	Источник	Время исследования	Регион
1	11,7	11,7	II Петербургский ипотечный форум. Сравнительный анализ объемов ввода и цены жилья в Российской Федерации в 2006 г. А.С. Старовойтов. Росстрой.	2006	РФ
2	12,1	12,1	http://www.sibpress.ru/22.12.2006/realty/82938/	2006	РФ
3	12 – 15	13,5	Информационно-аналитический доклад «Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости». Ассоциация строителей России. Павел Горячкин	2007	РФ
4	5 – 7	6	http://www.vosmoy.ru/blog/view_articles/8	2008	Подмосковье
5	16	16	http://www.advis.ru/cgi-bin/new.pl?C56598F1-EC63-5741-9495-215930BAE3EF	2008	г. Санкт-Петербург
6	13,92	13,92	http://asninfo.ru/asn/55/24909	2009	РФ
7	13,92	13,92	http://do.gendocs.ru/docs/index-149302.html	2009	РФ
8	10	10	https://cdnimg.rg.ru/img/content/35/23/54/724_9.gif	2009	г. Москва
9	17	17	http://www.mr7.ru/articles/63973/	2012	Санкт-Петербург
10	11,8 – 15,5	13,65	http://www.gilforum.ru/upload/iblock/0e0/MyagkovVN.pdf	2012	г. Москва и г. Санкт-Петербург
11	10	10	http://expert.ru/northwest/2013/45/pereotsenka-strojki/media/215936/	2013	г. Санкт-Петербург
12	22	22	http://kbrbank.ru/formuly-i-raschet-sebestoimosti-edinicy-produkcii/	2015	г. Санкт-Петербург
13	10	10	http://www.justmedia.ru/analitika/economy/uralskie_eksperty__rynok_nedvizhimosti_smozhet_spasti_devalvacziya_i_ipoteka_s_gospodderzhkoj_prognozy?from=news_page	2015	г. Екатеринбург
14	8	8	http://ru.investinrussia.com/data/files/sectors/obzor-zatrat-na-stroitelstvo-i-stroitelnye.pdf	2017	г. Москва
15	19	19	https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/ru/pdf/2017/05/ru-ru-moscow-and-moscow-region-construction-costs.pdf	2017	г. Москва
16	17	17	https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/ru/pdf/2017/05/ru-ru-moscow-and-moscow-region-construction-costs.pdf	2017	Московская область
Итоговое значение:	13,5

Таким образом, в расчетах принимаем величину доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости на уровне 13,5%, что соответствует интервалу значений доли стоимости земельных участков, ОКС, установленному в Приложении 7 Методических указаний.

Таким образом, обратная корректировка на долю ЗУ составила - 0,865 и была применена к объектам оценки 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

3.9.4	Корректировка на местоположение

3.9.4.1	Корректировка на местоположение для ЦЗ «Симферополь»

Объекты, расположенные в административно-культурном, историческом центре города, характеризуются размещением объектов главных государственных и муниципальных органов субъекта федерации, региона, наличием главных региональных офисов крупных банков, компаний и финансовых организаций, архитектурных памятников, театров регионального значения, престижных бутиков, отелей, ресторанов и клубов, а также самой высокой престижностью проживания в регионе, высокой плотностью застройки территории, имеют стоимость 1 кв.м объекта недвижимости выше, в отличие от других ценовых зон.

Учитывая то, что г. Симферополь является столицей Республики Крым, где сосредоточено наибольшее количество социальных, культурных, финансовых организаций, для него была выделена корректировка на местоположение для ЦЗ «Симферополь».

Рисунок 52. Территория административно-культурного, исторического центра г. Симферополь

Данная территория характеризуется размещением объектов главных государственных и муниципальных органов Республики Крым, наличием главных региональных офисов крупных банков, компаний и финансовых организаций, архитектурных памятников, театров регионального значения, престижных бутиков, отелей, ресторанов и клубов, а также самой высокой престижностью проживания, высокой плотностью застройки территории.

Для данной территории была применена корректировка на основании электронного справочника «Справочник оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек», в размере – 1 для объектов, расположенных в центре города (зона выделена на рис. 52), и в размере 0,84 для объектов, расположенных в остальной части города.

Рисунок 53. Значение территориальных коэффициентов

Данная корректировка применялась для следующих групп объектов недвижимости:

- Группа 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)».

- Группа 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта».

- Группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

- Группа 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения».

3.9.4.2	Корректировка на местоположение для ЦЗ «ЮБК_1», «ЮБК_2», и «Прибрежные ГНП»

Объекты, расположенные в административно-культурном, историческом центре города, характеризуются размещением объектов главных государственных и муниципальных органов субъекта федерации, региона, наличием главных региональных офисов крупных банков, компаний и финансовых организаций, архитектурных памятников, театров регионального значения, престижных бутиков, отелей, ресторанов и клубов, а также самой высокой престижностью проживания в регионе, высокой плотностью застройки территории, имеют стоимость 1 кв.м объекта недвижимости выше, в отличие от других ценовых зон.

Учитывая то, что вышеперечисленные объекты в Республике Крым, расположены как правило в непосредственной близости от моря, для этих объектов была сделана корректировка на расстояние до моря.

Выделены следующие ценовые зоны:

- «ЮБК_1», с принятым допущением, что расстояние до моря составляет – 1 км.

- «ЮБК_2», с принятым допущением, что расстояние до моря составляет – 0,5 км.

- «Прибрежные ГНП», с принятым допущением, что расстояние до моря составляет – 0,5 км.

Виду того, что в электронном справочнике отсутствует корректировка на размещение в различных ценовых зонах для ОКС, было принято допущение, что объекты капитального строительства неразрывно связаны с земельным участком и не могу существовать отдельно существовать, корректировка на ценовую зону производилась для земельных участков.

Для данных ценовых зон была применена корректировка на основании электронного справочника «Справочник оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек» (рис. 53), в размере – 1 для объектов, расположенных в непосредственной близости от моря до 1 км, и в размере 0,84 для объектов, расположенных в непосредственной близости от моря свыше 1 км.

Данные корректировки применялись для следующих групп объектов недвижимости:

- Группа 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)».

- Группа 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта».

- Группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

- Группа 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения».

3.9.5	Корректировка на год создания

В оценке зачастую встречаются случаи, когда применение тех или иных современных справочных показателей на создание объектов (укрупненных показателей стоимости строительства) дает для различных объектов не вполне адекватный результат. Многие оценщики полагают, что справочники УПСС (КО-ИНВЕСТ) дают завышенный результат по большинству регионов, показывая адекватно затраты на создание объектов лишь в крупных городах. Оценщик попробовал разобраться с причинами и возможностями корректировки справочных показателей современных сборников.

Укрупненные показатели стоимости строительства (затрат на создание объектов) при использовании различных справочников, действительно показывают достаточно большой диапазон разброса итогового результата. Ниже приведены примеры из работы А.Ю. Бойко «Об использовании сборников укрупнённых показателей стоимости строительства», 2015 г. (Источник: http://dev.avg.ru/pressa/pdf/02-10-2015-primenenie-sbornikov-upss.pdf).

Рисунок 54. Сравнительный анализ показателей затрат на примере ж/б канализационных коллекторов (на 01.01.2010)

Рисунок 55. Сравнительный анализ показателей затрат на примере чугунных водоводов (на 01.01.2010)

Как видно из представленных материалов, по различным объектам инвестиций разброс затрат на создание объектов весьма большой (до трех, а иногда и больше, раз). Следует отметить, что в данном случае приведены одни из самых показательных примеров. По другим объектам разброс результатов существенно меньше. Причиной такого разброса могут служить разные обстоятельства, например, одни сборники учитывают все работы по объекту, включая вспомогательные, другие – только затраты, связанные с созданием основного объекта инвестиций. Однако, в справочных показателях, как правило, не приводится подробная расшифровка, какие работы и затраты учтены при выведении расценок справочника – указывается достаточно стандартное (типовое) описание с отсылкой к главам сводного сметного расчета. Утверждать, какие сборники (справочники) лучше или хуже также невозможно – все имеют под собой базу в виде реальных затрат на создание объектов. Все создавались, проходили апробацию и рекомендованы различными организациями и имеют достаточно широкое распространение и применение, как в строительном производстве (как правило, на стадии предпроект), так и в смежных отраслях, например, в оценке.

Тем не менее, вопросы остаются. Некоторые коллеги считают, что использование «старых» сборников, например, УПВС, для Старых объектов даст более корректный результат. Такое мнение не лишено смысла, однако, не следует забывать, что при грамотном применении всех корректирующих и поправочных коэффициентов, те же сборники УПВС дадут не сильно отличающийся результат от показателей современных сборников. Разночтения, как правило, возникают из-за некорректного пересчета в текущие цены «старых» справочников. При пересчете учитываются только поправка на дату издания справочника и региональные, зональные коэффициенты. Вместе с тем, многие забывают, что по отношению к базам 1969, 1984, 1991-96 гг., изменилась структура накладных расходов, изменились технологии строительного производства, добавились как обязательные, а позже – как рекомендательные, страхования строительных рисков и пр. Ниже приведен пример пересчета стоимости справочного показателя стоимости объекта – кирпичного здания вспомогательного производственно-складского назначения по сборнику УПВС и его сравнение с результатом расчета по сборнику УПСС-2009:

Таблица 60. Пример расчета

№ п/п	Наименование, ед.изм	Кол-во ед.изм.
1	Расценка УПВС, табл. 30/33 (таблицы X Технического паспорта), руб. за куб. м	18
2	Индекс пересчета по объектам материально-технического снабжения 1984/1969	1,2
3	Индекс пересчета цен региона строительства (Краснодарский край)	1,04
4	Коэффициент, учитывающий сейсмичность (г. Сочи - до 9 баллов 5%-ная обеспеченность)	1,08
5	Территориальный коэффициент пересчета стоимости из цен 1984 в цены 06.2010	130,06
6	Уровень накладных расходов в строительстве на 1969 год от СМР	14,70%
7	Уровень накладных расходов в строительстве на 2010 год от ФОТ	112%
8	Уровень ФОТ в современном строительстве ( ≈ 20-25%)	23%
9	Уровень накладных расходов в строительстве на 2010 год (расчет) [= "7" * "8"]	25,20%
10	Корректировка на изменение уровня накладных расходов (расчет) [= (1-"6") * (1 + "9") - 1]	6,80%
11	Корректировка на необходимость страхования строительных рисков, не учитывавшихся в справочниках УПВС (до 1%)	1,00%
Итоговая стоимость по УПВС 69 [= "1" * "2" * "3" * "4" * "5" * ( 1 +"10")*(1+"11")]	3403,53
Результат расчета удельного показателя стоимости этого же объекта с использованием справочника УПСС-2009 Сочи (шифр. С3.18.064)	3529

Источник: Расчёты оценщиков

Как видно из представленной таблицы выше, при подборе аналога, идентичного по конструктивным особенностям, проведении всех необходимых корректировок на возможное отличие отдельных конструктивных элементов, разница в результате расчета по «старым» и современным справочникам весьма незначительна. В данном случае – около 3,5%. То есть, качественно подбирая аналог рассматриваемому объекту, вводя все необходимые корректирующие показатели на отличия в конструктивных элементах, учитывая изменения сметно-нормативной базы (уровня накладных и прочих расходов), можно получить сопоставимые результаты, независимо от используемых сборников. Более того, «старые» сборники с каждым годом становятся все менее «надежными», так как в этих сборниках, в первую очередь, отражаются технологии и используемая техника, характерная для периода их (сборников) создания. В настоящее время появляется все большее количество машин и механизмов, облегчающих, ускоряющих и, как следствие, удешевляющих строительное производство. С точки зрения постулатов затратного подхода, гласящих, что разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем ему обошлось бы в настоящее время создание объекта аналогичной полезности, корректнее все же рассматривать применение современных материалов и технологий в строительстве, соответственно, использовать современные справочники. Это не исключает возможности использования «старых» справочников, но нужно быть готовыми к тому, что эти нормативы могут приводить к менее корректному результату даже при введении всех необходимых корректировок. Плюс к тому, чем дальше от даты определения стоимости отстоит дата издания справочника, тем большая погрешность может содержаться в индексах пересчета стоимости. Особо следует отметить, что указанное выше не относится к оценке объектов культурного наследия, когда, в подавляющем большинстве, речь ведется о воссоздании объектов, с использованием материалов и технологий максимально приближенных к условиям создания объекта.

Следует отметить, и тот факт, что с течением времени ужесточаются требования к объектам инвестиций, например, вводятся новые требования к теплопроводности ограждающих конструкций, пожарной безопасности, санитарной безопасности (экологичности) применяемых материалов и т.д. Соответственно те объекты, что были возведены по старым нормам и правилам, на сегодняшний момент уже не отвечают части требований. Отследить изменение требований к каждому конкретному показателю достаточно трудоемко – это требует проведения большой самостоятельной работы в отношении каждого ценообразующего фактора (будь то изменение требований к конструкциям, применяемым материалам или изменение общего представления о комфорте, надежности и долговечности элементов зданий и сооружений). И это также накладывает определенный отпечаток на применение «старых» сборников. С одной стороны, эти сборники приближены к оценке применяемых материалов, что делает их применение более выигрышным по отношению к современным сборникам, с другой – нарушается основной принцип (постулат) затратного подхода в отношении затрат на создание объекта аналогичной функции и полезности.

Таким образом, для зданий и помещений 2-9 группы была применена корректировка на год создания:

Таблица 61. Корректировки на год создания

Период создания ОКС	Поправочный коэффициент
Дореволюционные постройки (до 1917-1920 гг.)	1.00
1920 – 1940 гг.	0.80
1941 – 1960 гг.	1.00
1961 – 1984 гг.	0.60
1985 – 1990 гг.	0.80
1991 – 2005 гг.	0.67
2006 – н.в.	1.00

3.10	Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета

В соответствии с п. 49 Методических указаний, индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Определение бюджетным учреждением кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории на территории Республики Крым, у которых по решению комиссии по оспаривании кадастровой стоимости и решению суда, кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной стоимости, проводилось в рамках индивидуального расчета с использованием метода индексации прошлых результатов.

Индексы цен рассчитывались путем их перемножения по состоянию на 01.01.2022 (дата определения кадастровой стоимости).

Данные об индексах цен были взяты из электронного справочника Ассоциации «СтатРиэлт»12 https://statrielt.ru/indeksy/2407-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-ob-ektov-zhiloj-nedvizhimostiB8мости .

По видам жилой недвижимости индексы изменения рыночных цен разделены на: квартиры первичного рынка (в новостройках), квартиры вторичного рынка и индивидуальные жилые дома.

Рисунок 56. Индексы изменения рыночных цен (в рублях) объектов жилой недвижимости

По видам коммерческой недвижимости индексы изменения рыночных цен разделены на: продаваемые и арендуемые торговые, офисные, складские и производственные объекты.

Рисунок 57. Индексы изменения рыночных цен (в рублях) объектов коммерческой недвижимости

В таблице ниже приведена информация о группах, подгруппах и количестве оцениваемых объектов в рамках индивидуального расчета. Детальная информация приведена в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Индивидуальная оценка\ файл «Информация об определении КС ОН в рамках индивидуального расчета».

Таблица 62. Индивидуальный расчет

Группа ОКС	Подгруппа ОКС	Количество ОО
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0202	17
Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0401	1

0402	8

0403	3

0403/1	52

0405	1

0405/1	2

0407	2

411	6
Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	0511	1
Группа 6. Административные и бытовые объекты	0603	4
Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0723	7
Группа 8.Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0830	1

Характеристики объектов оценки и полученные индексы цен, кадастровая стоимость которых определялась в рамках индивидуального расчета, приведены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Индивидуальная оценка\ файл «Индивидуальный расчет».

3.11	Определение кадастровой стоимости методом статистического моделирования

3.11.1	Определение КС помещений 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Данная подгруппа (коды расчета вида использования 0100; 0101; 0102; 0103; 0104; 0105; 0106) содержит 571 229 помещений из перечня объектов оценки.

По результатам проведенного оценочного зонирования, в 1 группе «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» было выделено 8 ценовых зон - подгрупп.

На рисунке ниже представлено разделение всех объектов оценки 1 группы по подгруппам.

Рисунок 58. Подгруппы 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

В рамках каждой сформированной подгруппы были отобраны объекты-аналоги для построения статистически значимых моделей расчета кадастровой стоимости.

Общее количество собранных для дальнейших расчетов объектов-аналогов составляет 3431. Перечень всех применяемых аналогов для каждой подгруппы представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\ 2.9 Результаты по группам/ Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки.

Для целей расчета стоимости вся ценовая информация об объектах недвижимости базовой выборки должна быть сопоставима по своим условиям. Для приведения данных к сопоставимому виду, были применены следующие корректировки:

- Корректировка на торг (см. п. 3.9.1);

- Корректировка на Долю ЗУ (см. п. 3.9.3).

Порядок подготовки и построения модели оценки регламентирован п. 45.1 Методических указаний. Определение общего и конкретного вида функций с расчетом коэффициентов статистической модели и анализом показателей качества статистической модели для каждой подгруппы описан ниже. Подробное описание алгоритма построения модели представлено на примере подгруппы «1.1 ЮБК_1 линия». Все прочие подгруппы рассчитаны тем же алгоритмом и в отчете представляется лишь сводная, обобщенная информация.

Все расчеты в отношении каждой подгруппы представлены в файлах каждой подгруппы П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки.

3.11.1.1 Определение КС ЗУ подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия»

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости происходит исходя из логических рассуждений возможности влияния и взаимной корреляции тех или иных факторов, а также теснотой связи УПКС и значений факторов стоимости.

Анализ рынка недвижимости в пределах данной подгруппы показал, что объекты входящие в ценовую зону «ЮБК_1» и расположенные на небольшом удалении от береговой линии являются наиболее привлекательными. Таким образом, чем ближе расположен объект к морю, тем выше его рыночная стоимость. Отсюда, существенное влияние оказывает ценообразующий фактор «Расстояние до морского побережья (ГИС)». Данный фактор является основным ценообразующим фактором в подгруппе «1.1 ЮБК 1 линия».

На графике ниже представлено влияние данного фактора на изменение стоимости:

Рисунок 59. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)»

Как видно из графика, влияние представленного фактора является логичным и интерпретируемым. Фактор «Расстояние до морского побережья (ГИС)» имеет прямую корреляцию, это объясняется тем, что чем ближе объект оценки к побережью, тем выше его удельная стоимость.

С помощью встроенного в РАСКО модуля построения и анализа статистических моделей были построены три типа статистических моделей. Результат построения моделей приведен на рисунке ниже:

Рисунок 60. Результат построения статистических моделей

Анализ качества статистической модели производится в соответствии с п. 45.1.2 Методических указаний по 4 параметрам при помощи встроенных средств РАСКО:

1) Рассмотрение и учет потенциально влияющих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости.

2) Обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов.

3) Соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости.

4) Анализ качества статистической модели по t-критерию Стьюдента, средней ошибке аппроксимации, коэффициенту детерминации R2, расчетному значению F-критерия Фишера.

Анализ качества построенных статистических моделей произведен встроенными средствами РАСКО. Результат анализа качества всех трех моделей приведен в виде таблиц:

Рисунок 61. Анализ качества модели

Рисунок 62. Анализ качества мультипликативной модели

Рисунок 63. Анализ качества экспоненциальной модели

Наилучшим качеством, соответствующим всем критериям обладает экспоненциальная модель.

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до морского побережья (ГИС)

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)» объектов-аналогов составил от 67.73до 2354.23 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 105 535.21 руб./кв. м, максимальное – 223 869.80 руб./кв. м

3.11.1.2 Определение КС ЗУ подгруппы «1.2 ЮБК 2 линия»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия».

Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 64. Влияние ценообразующего фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.2 ЮБК 2 линия» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 65. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до морского побережья (ГИС)

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 66. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)» объектов-аналогов составил от 168.38 до 8200.42 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 55231.57 руб./кв. м, максимальное – 94555.60 руб./кв. м

3.11.1.3 Определение КС ЗУ подгруппы «1.3 Симферополь»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 67. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.3 Симферополь» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 68. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 69. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до центра Симферополя ОКС (ГИС)» объектов-аналогов составил от 971.14 до 11534.45 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 78941.27 руб./кв. м, максимальное – 86904.40 руб./кв. м

3.11.1.4 Определение КС ЗУ подгруппы «1.4 Симферопольский район»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 70. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние до административного центра СНП ОКС»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.4 Симферопольский район» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 71. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до административного центра СНП ОКС

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 72. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до административного центра СНП ОКС» объектов-аналогов составил от 3590.10 до 28403.10 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 58671.75 руб./кв. м, максимальное – 107526.82 руб./кв. м

3.11.1.5 Определение КС ЗУ подгруппы «1.5 Прибрежные ГНП»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 73. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.5 Прибрежные ГНП» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 74. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до морского побережья (ГИС)

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 75. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)» объектов-аналогов составил от 167.41 до 7106.13 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 77079.92 руб./кв. м, максимальное – 94010.60 руб./кв. м

3.11.1.6 Определение КС ЗУ подгруппы «1.6 Прибрежные СНП»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 76. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.6 Прибрежные СНП» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 77. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до морского побережья (ГИС)

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 78. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до морского побережья (ГИС)» объектов-аналогов составил от 121.94 до 13113.47 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 51639.39 руб./кв. м, максимальное – 62794.81 руб./кв. м

3.11.1.7 Определение КС ЗУ подгруппы «1.7 Остальные ГНП»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 79. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.7 Остальные ГНП» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 80. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 81. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до центра ГНП ОКС (ГИС)» объектов-аналогов составил от 156.21 до 3258.67 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 40838.29 руб./кв. м, максимальное – 49201.77 руб./кв. м

3.11.1.8 Определение КС ЗУ подгруппы «1.8 Остальные СНП»

Алгоритм построения статистической модели в данной и всех остальных подгруппах идентичен описанному выше алгоритму для подгруппы «1.1 ЮБК 1 линия». Итоговый результат построения и анализа качества построенной модели представлен ниже:

Рисунок 82. Влияние ценообразующих фактора «Расстояние до административного центра СНП ОКС»

Результат построения статистических моделей подгруппы «1.8 Остальные СНП» приведен на рисунке ниже:

Рисунок 83. Результат построения статистических моделей

Таким образом, в качестве статистической модели определения кадастровой стоимости выбрано экспоненциальное уравнение следующего вида:

где F1 – Расстояние до административного центра СНП ОКС

Анализ качества построенной статистической модели приведен ниже:

Рисунок 84. Анализ качества модели

Анализ ценообразующих факторов установил, что в данной подгруппе диапазон значений фактора «Расстояние до административного центра СНП ОКС» объектов-аналогов составил от 798.30 до 46115.30 м. Это означает, что выборка объектов-аналогов репрезентативна в указанном выше диапазоне расстояний и устанавливаемые статистические зависимости будут актуальны для объектов оценки именно в указанном диапазоне значений. Допускается расширение диапазона не более чем на 10%. Данный диапазон был расширен на 10%, и на основании таких критических значений аналогов был рассчитан минимальный и максимальный возможный УПКС.

Минимальное значение УПКС до применения корректировок по выборке составляет 22759.25 руб./кв. м, максимальное – 37072.70 руб./кв. м

3.12	Определение кадастровой стоимости методом замещения в рамках затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение другого объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

В рамках затратного подхода для объектов недвижимости определяются затраты на новое строительство без учета износа, далее определяется величина накопленного износа, затраты на строительство уменьшаются на величину накопленного износа. В случае оценки единого объекта недвижимости к полученной стоимости прибавляется стоимость земельного участка, на котором располагается объект, в результате чего определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с п. 44.2 Методических указаний, затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства (улучшений земельного участка).

Затратный подход использовался Исполнителем для расчета кадастровой стоимости Объектов оценки. Описание методологии затратного подхода приведено в соответствующем разделе Отчета.

В расчет стоимости объектов недвижимости в рамках применения затратного подхода входит определение стоимости прав на земельный участок. Ввиду того, что Объектами оценки являются улучшения без учета стоимости земли (Методические указания, п. 2), в рамках настоящего Отчета рыночная стоимость прав на землю не определялась.

Учитывая наличие достоверной информации, позволяющей определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки, затратный подход применялся при определении стоимости объектов оценки.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности13 Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МСК», 2007, стр. 172. .

Для определения затрат на замещение оцениваемых объектов использован Метод затрат на создание аналогичных объектов. Данной техникой предполагается использование данных о затратах на строительство какой-либо единицы измерения, например, 1 кв. м общей площади квартир, 1 куб. м строительного объема, 1 кв. м общей площади помещений и др.

Для проведения расчетов использовались Справочники Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ). В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы следующие справочники КО-ИНВЕСТ:

«Общая Техническая Часть справочников КО-ИНВЕСТ».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023.

2)	«Благоустройство территорий».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

3)	«Жилые дома 2023».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

4)	«Здания и сооружения агропромышленного комплекса».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

5)	«Магистральные сети и транспорт».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

6)	«Общественные здания».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

7)	«Промышленные здания».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

8)	«Промышленные сооружения».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

9)	«Складские здания и сооружения».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

10)	«Сооружения городской инфраструктуры».

Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Крым на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика».

С. А. Табакова, А. В. Дидковская.

М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023

Методическим советом Русского общества оценщиков (Протокол No 2 от 08.04.2015) принято решение рекомендовать проведение расчетов в рамках затратного подхода с использованием укрупненные стоимостные показатели, публикуемые в справочниках КО-ИНВЕСТ, с применением корректирующих стоимостных коэффициентов и индексов, издаваемых КО-ИНВЕСТ.

Справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ рекомендованы для применения СРО Русское общество оценщиков и Советом объединений оценщиков Евразии.

Представленная в справочнике информация предназначается для использования при определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых объектов, а также величины физического износа и функционального устаревания. Данный справочник может быть также использован при определении стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса, при определении прогнозируемой стоимости строительства на этапе подготовки к подрядным торгам, при расчетах затрат, необходимых для проведения всех видов ремонтных работ, при оценке объектов капитального строительства, расчете затрат на реализацию национальных проектов.

При подготовке справочника использованы проектно-сметные материалы по типовым и индивидуальным проектам зданий и сооружений, средние показатели затрат на привязку типовых проектов, укрупненные показатели стоимости строительства, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве.

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

–	прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

–	накладные расходы (по нормам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

–	прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

–	средняя величина затрат;

–	усредненная величина доначислений к стоимости, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными.

Стоимости в справочнике приведены по состоянию на 01.01.2023, что соответствует дате определения КС объектов оценки.

При определении класса конструктивной системы зданий в случае невозможности однозначно определить КС во внимание принимается тот материал несущих и ограждающих конструкций, который имеет преимущественное применение.

Таблица 63. Классы конструктивных систем зданий14 Справочник КО-ИНВЕСТ, 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2023, для условий строительства в Республике Крым)

Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс КС	Комментарий
Кирпич	Железобетон, сталь, кирпич	КС- 1	Кирпичные здания с железобетонными перекрытиями, стальным или железобетонным каркасом, а также бескаркасные здания из кирпича
Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки	Железобетон, сталь	КС-1а	Здания с каркасом из монолитного железобетона, с заполнением стен мелкоштучными стеновыми материалами
Кирпич, камень, мелкие стеновые блоки	Древесина	КС-2	Кирпичные и каменные здания с деревянными перекрытиями, а также саманные, саманно-сырцовые, фахверковые
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-з	Крупноблочные здания, здания из сборного железобетона бескаркасной конструкции, с железобетонными перекрытиями
Железобетон	Железобетон в каркасных системах	КС-4	Здания из монолитного железобетона, с монолитным каркасом
Железобетон	Сталь	КС-5	Промышленные и складские здания, а также прочие здания различного коммерческого назначения со стальным каркасом и стенами из сборного железобетона
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Железобетон, сталь (кроме ЛСТК)	КС-6	Здания из сэндвич-панелей, с каркасом из стальных металлоконструкций (металлопроката) или железобетона
Стекло, светопрозрачные материалы	Железобетон, сталь (кроме ЛСТК)	КС-6а	Здания с железобетонным каркасом или каркасом из металлопроката, со сплошным остеклением, системами фасадного остекления
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции)	КС -6б	Каркасные здания, построенные с использованием ЛСТК. Ограждающими конструкциями могут являться сэндвичпанели, металлические профилированные листы, или другие современные материалы для облицовки: плиткой, декоративным кирпичом, натуральным или искусственным камнем, сайдингом, вагонкой и др. Эта КС часто используется для зданий модульного типа и быстровозводимых зданий складов, ангаров, гаражей, а также универсальных зданий, планировка которых м. б. гибко адаптирована
Древесина	Древесина и другие конструктивные материалы	КС-7	Деревянные здания с каркасом из древесины, а также камышитовые и турлучные дома

Таблица 64. Классы конструктивных систем сооружений15 Справочник КО-ИНВЕСТ, 2023 (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2023, для условий строительства в Республике Крым)

СООРУЖЕНИЯ
С преимущественным применением	Класс конструктивной системы	Комментарии и примеры объектов
Нерудных материалов и бетона	КС-8	К сооружениям этого типа относятся дороги, площадки, насыпи, выемки, каналы, мосты, эстакады, тоннели, плотины, набережные, молы и волноломы, прочие сооружения городской инфраструктуры, разнообразные склады открытого хранения, фундаменты и прочие бетонные и железобетонные конструкции; печи
Полиэтилена, поливинилхлорида и прочих пластмасс	КС-8а	Например, это пластмассовые трубопроводы, системы защиты кабелей и прокладки телекоммуникационных волоконно-оптических линий связи
Алюминия и прочих цветных металлов и сплавов из них	КС -8б	Сооружения из алюминиевых конструкций, например, башни и мачты связи для радиорелейных линий
Монолитного железобетона	КС -9	Бассейны, железобетонные емкости и резервуары, подпорные и оградительные стенки, септики, водопропускные сооружения, отстойники, песколовки и нефтеловушки, градирни, автодороги и велодорожки, опоры мостов, дымовые трубы, фундаменты, набережные, главные корпуса и цеха заводов различных отраслей, шлюзы, перегораживающие сооружения, тоннели, смесители, камеры реакции, и пр.
Сборного железобетона	КС -10	Ограждения, опоры различного назначения, покрытия дорожных одежд, водопропускные сооружения, тоннели, эстакады, мосты и другие пролетные сооружения, набережные, железобетонные сети и коллекторы, резервуары, бассейны, платформы, переезды, фундаменты, сооружения электрических станций и сетей, пирсы, волногасящие сооружения, сооружения по борьбе с водной эрозией, склады, сортировочные площадки и открытые хранилища, градирни, дымовые трубы, очистные сооружения, гидротехнические сооружения и пр.
Конструкционной стали	КС-11	Мачты связи, водонапорные башни, навесы различного назначения, хранилища топлива, опоры, ж\д пути, контейнерные площадки для мусора, спортивные уличные комплексы, капитальные мосты, мостики, эстакады и прочие пролетные строения, сооружения электроэнергетики (ОРУ, установки трансформаторов, порталы, реакторы и т.д.), слипы, эллинги, причалы различного типа, велопарковки, антипарковочные столбики, шумозащитные экраны, а также ряд специализированных промышленных сооружений
Стальных труб	КС -12	Системы полива, дождевальные установки, трубопроводы различного назначения, ворота и ограждения, теплицы, скважины, дренаж
Древесины	кс-13	Деревянные мосты, набережные, опоры и ограждения, шпалы, снегозадерживающие сооружения, деревянные настилы и дорожки, прочие мелкие садово-парковые сооружения, сооружения мелиорации, сооружения по борьбе с водной эрозией, ледозащитные сооружения, открытые и закрытые склады, сортировочные площадки, платформы, и многое другое
Кабелей и проводов	КС -14	Кабельные трассы, кабеля силовые, волоконнооптические и связи, воздушные линии, заземления, разрядники, разъединители и т.п.

В Перечне объектов оценки приведена информация о материале стен. На основании этой информации, в соответствии с Приложением 4 Методических указаний, каждому оцениваемому объекту был назначен класс конструктивной системы.

Определения класса качества

Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества:

- MINIMUM (M) (малобюджетный);

- ECONOM (E) (экономичный);

- STANDARD (S) (средний);

- PREMIUM (P) (улучшенный);

- DE LUXE (L) (люкс).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Классификаторы приведены в справочнике отдельно для зданий разного функционального назначения. Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, используемых в каркасах перекрытий, также является признаком конструктивной схемы здания и не относится к качественному параметру.

Для определения класса качества по предлагаемым УПСС классификаторам, было определено наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе.

Выбор аналогов

Выше, согласно группировкам, принятым в использованном справочнике, были определены конструктивная система и класс качества оцениваемых объектов. Таким образом, выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

Допущение:

Для объекта оценки «Канал», в случае отсутствия указания материалов, из которых он изготовлен, принимается аналог с кодом 1055 «Каналы железобетонные»

Для объекта оценки «Родник», ввиду отсутствия подобного аналога в справочнике КО ИНВЕСТ, был выбран аналог с кодом 1018 «Фонтаны».

Для объектов оценки «…трубопровод…», не имеющих конкретного наименования и назначения, в качестве аналога принимается аналог с кодом 10100 «Трубопроводы стальные».

Для объекта оценки «Климатопавильон» в качестве аналога принимается аналог с кодом 1076 «Веранда остекленная», который по своим конструктивным характеристикам подобен оцениваемому объекту.

Для объекта оценки «Киоск», ввиду схожести его по конструктивным характеристикам с объектом «Павильон», в качестве объекта аналога принимается аналог с кодом 0405 «Павильон».

Для объектов оценки «Летний кинотеатр», «Киноплошадка», «Киноэстрада» и подобным объектам, учитывая, что данные объекты представляют собой асфальтированную открытую площадку с установленными скамейками и экрана, в качестве аналога был выбран аналог с кодом 1038 «Дворовые замощения».

Для объекта оценки «Гараж» с площадью до 10кв.м включительно, выбирается аналог с кодом 0302 «Гаражи индивидуальные», а для объектов свыше 10 кв.м, выбирается аналог с кодом 0305 «Гаражи производственные».

У объектов оценки «Забор» и «Ограждение», у которых не известен материал изготовления, в качестве аналога принимается аналог с кодом 1036/5 – материал стен – «каменные».

Для объекта оценки «Свинарник» с площадью от 0 до 30 кв.м включительно, было принято допущения, в качестве аналога принимается аналог с кодом 0904 – «Сарай».

Для объекта оценки «Колодец», в случае отсутствия наименования конкретного использования, принимается аналог с кодом 1034 «Колодец».

Для объекта оценки – «Кабель питания» у которого не известна марка кабеля, принимается аналог с кодом – 1093 (марка кабеля ААбп, сечение 4х16, 6 кВ).

Для объекта оценки «Весовая», в случае отсутствия назначения весов – автомобильные или железнодорожные, принимается аналог с кодом – 0725 «Весовые автомобильные».

В случае отсутствия наименование материалом для объекта оценки «Мост» принимается аналог с кодом 1025 мост с материалом стен «Железобетонный».

Для подгруппы 1030 «Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно», в качестве аналога был взят объект с кодом: Б3.08.003.0008, т.к. данный тип сооружения, присутствует, практически во всех отраслях, что позволяет сделать допущение и принять его в качестве аналога для данной подгруппы.

Ввиду того, что в справочнике КО ИНВЕСТ при выборе аналога с кодом группы расчета 0904 «Сараи», отсутствует аналог с классом конструктивной системы КС-1, выбран аналог с классом конструктивной системы КС-2. Данный класс конструктивной системы отсутствует в Приложении №4 к Методическим указаниям, однако данный класс, имеет материал стен как кирпич так и смешанные материал стен. В данном случае принимается допущение: для данного аналога принимается класс конструктивной системы: КС-1, с группой капитальности: 116 Данное допущение сделано на основании информационного материала, размещенного в «Журнал правовых и экономических исследований», 2013, 1: 196–199 © А.В. Белых, 2013 .

Ввиду того, что информация о качестве отделки в полученных данных отсутствует, стоимость аналогов для объектов с кодом группы расчета 0903, принимается как указано в справочнике КО ИНВЕСТ, без отделки.

Для подгруппы 0813/1 Бассейны(открытые), для перевода стоимости и 1 м3 в 1 м2, было принято следующее допущение: высота этажа 1 м, количество надземных этажей – 1 этаж.

Диапазон аналога составляет до 50 м3, перевод диапазона в м3 в м2 осуществлялся по формуле:

М2 = 50м3*Кс/кол.эт

Где:

М2- максимальный диапазон м2м2;

50м3 – максимальный диапазон объема;

Кс – коэффициент толщины стен;

Кол.эт. – количество этажей

М2 = 50м3*0,9/1 = 45 м2

В качестве аналога «Административные корпуса заводов» группа расчетов ОКС 0604: был взят аналог с кодом П3.17.000.7003, справочник КО ИНВЕСТ, подраздел «Электроэнергетика», т. к. в других подразделах отсутствуют аналоги «Административные корпуса заводов».

В предоставленном перечня у объекта оценки аэрофильтр, присутствует единица измерения – м2. Для выбранного объекта аналога из справочника КО ИНВЕСТ том 10 Сооружения городской инфраструктуры. Аэрофильтры с венткамерой, И3.07.003.0001, стоимость 1 куб.м для объема – 100 куб.м, высоте сооружения – 2,5 м. = 46597 руб.

Формула объема: V=S*h*t

где S - площадь застройки (площадь), кв.м;

h – высота, м

t – коэффициент толщины стен

Объем выбранного аналога, составляет – 100 куб.м

100 куб.м = S*2,5м*1,0

коэффициент толщины стен – 1,0 (данные ПКМО для 10 группы)

S = 100куб.м /2,5 м.*1,0 = 40 кв.м

Стоимость объекта 10 куб.м :

100 куб.м*46597 руб./куб.м = 4 659 700 руб.

Определяем стоимость 1 кв.м, объекта площадью 40 кв.м:

4 659 700 руб/40 кв.м = 116493 руб/кв.м

Ввиду отсутствия в справочнике КО ИНВЕСТ аналога «Кемпинги», был взят аналог с кодом Ж3.06.116.1187, класс конструктивной системы: КС-7, группа капитальности: 5. Данный аналог по своим техническим характеристикам подобен оцениваемому объекту. В предоставленном перечня у объекта оценки подобных выгребной яме, присутствует единица измерения – м2.

Для выбранного объекта аналога из справочника КО ИНВЕСТ том 02 Благоустройство территорий. Выгребная яма-отстойник, Б3.02.012.0003, стоимость 1 куб.м = 24606 руб.

Стандартной считается глубина ямы 2,5–2,7 метров. Котлован под выгребную яму представляет собой параллелепипед. Расчет его сторон, следующий:

Формула объема: V=S*h*t

Где:

S - площадь застройки (площадь), кв.м;

h – высота, м.

t – коэффициент толщины стен

Если необходимый объем составляет 6 м3 (наиболее распространенный на практике),получаем следующие параметры:

h - глубина 2,0 м;

l - длина 2,0 м;

b - ширина 1,5 м.

коэффициент толщины стен – 1,0 (данные ПКМО для 10 группы)

Выгребные ямы не рекомендуется делать глубже трех метров17 https://oboiman.ru/ingeneer/ustrojstvo-slivnoj-amy-shemy-rascet-glubiny-pravila-stroitelstva.html , отсюда следует:

S = l*b = 2,0 м. *1,5 м. = 3,0 кв.м

V = 3,0 кв.м *2,0 м*1,0 = 6,0 куб.м

Стоимость объекта 6 куб.м :

6 куб.м*24606 руб.куб.м = 147 636 руб.

Определяем стоимость 1 кв.м, объекта площадью 3 кв.м:

147 636 руб/3 кв.м = 49212 руб.кв.м

Главная функция аванкамеры – это уравнивание давления в системе водоснабжения и предотвращение гидравлических ударов, которые могут привести к поломке насосного оборудования. Без аванкамеры при включении насосов давление в системе быстро увеличивается, что может привести к повреждению трубопроводов, насосов и других элементов насосной станции. Другая важная функция аванкамеры – это охлаждение воды. Некоторые насосы имеют ограничение по максимальной температуре воды, которую они могут перекачивать. При использовании аванкамеры вода успевает немного остыть, что позволяет работать насосам в более оптимальном режиме18 https://gradaplast.ru/pages/25029 . Следовательно, в качестве аналога для объекта «Аванкамера» был взят аналог с кодом 1035- «Водоем».

Для отдельных резервуаров в присланном перечне указана единица измерения – площадь. В справочнике КО ИНВЕСТ, единицей измерения для резервуаров является 1 куб.м

Определение стоимости 1 кв. м. резервуара, проводилось на основании аналога справочника КО ИНВЕСТ: Н7.01.005.0003 том 8. Промышленные сооружения. Горизонтальные резервуары для горючего емкостью 10 куб.м

Стоимость 1 единицы изделия: 260121руб.

Согласно информационным данным расположенных на сайте:19 https://zavod.gostmetal.ru/rezervuari/rgs-10/#:~:text=Резервуар%20РГС-10%20м3.%20Технические%20характеристики,м.в.%20100%20мм%2027.7%20м2 :

Резервуар металлический - 10 м3

Длина(Высота) – 3,0м, диаметр – 2,4 м.

Форма -цилиндр.

Площадь цилиндра определяется по формуле:

S= 2ПR*R*(h+R) = 2П*1.2м.*(3,0 м.+1,2м.) = 31,67 кв.м (площадь резервуара 10куб.м)

Стоимость 1 кв.м = 260121 руб. за 1 ед/31,67кв.м = 8214 руб/кв.м

Ввиду отсутствия в справочнике КО ИНВЕСТ аналога для подгруппы 1039 «Ящик для угля», был взят аналог с кодом: Б3.08.003.0008 «Навес», который по своим конструктивным особенностям подобен оцениваемому объекту.

Для объекта оценки «Вентиляционные камеры», согласно полученного перечня единицей измерения является площадь (м2), а у выбранного объекта аналога единицей измерения является объем (куб.м).

Для перевода единицы измерения стоимость 1 куб.м в стоимость 1 кв.м, был определен переводной коэффициент по формуле:

С1м2 = С 1м3. * Кпер

где:

С1м2 – стоимость 1 кв.м, руб.

С1м3 – стоимость 1 м.3, руб.

К пер. – переводной коэффициент стоимости 1 куб.м в стоимость 1 кв.м, руб.;

К пер.= К т.с. * (Нэт.* К эт.* Н подв.* К подз.эт + Н цок./Кэт.+ К подз.эт.

где:

К т.с. – коэффициент толщины стен;

К эт. – количество надземных этажей, ед.;

Н подв. – высота подвала, м.;

К подз.эт – количество подземных этажей, ед.;

Н цок. – высота цоколя, м.;

У объекта оценки и объекта аналога, отсутствуют данные о высоте помещения, в котором расположен объект.

Высота помещения была определена на основании требований к данному типу помещений – 2,2 м., согласно СП 51.13330.2011 п.10.12 Строительные конструкции помещений для отопительно-вентиляционного и холодильного оборудования следует предусматривать с учетом использования в них грузоподъемных механизмов, …, при этом высота помещений от отметки чистого пола до низа выступающих конструкций перекрытий устанавливается заданием на проектирование не менее 2,2 м.

Где присутствует необходимость перевода стоимости объекта аналога из 1м.3 в стоимость 1м.2, при известной высоте этажа и количества этажей, данный алгоритм использовался для перевода стоимости для тех объектов, у которых отсутствуют данные о наличии количества объема.

Определение строительного объема зданий

Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах20 СНиП 31-06-2009 Строительные нормы и правила. Общественные здания и сооружения. .

Общий строительный объем можно рассчитать по формуле:

,

где:

– площадь по внешнему обводу ограждающих конструкций здания (далее - площадь застройки) определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки;

– площадь подвала;

– высота здания (для двускатных крыш за высоту чердака принимается половина высоты чердака от уровня пола чердака до конька, для плоских крыш - на уровне парапетов, считая возможным пренебречь всеми выступающими частями крыши, нивелировав их);

– заглубление отметки пола подвала относительно уровня земли.

В строительном объеме не учитываются толщина стен и пола подвала, доля объема которых несоразмерно мала в общем объеме здания. Чем больше здание, тем меньше доля, приходящаяся на объем ограждающих конструкций подвала (для малоэтажных зданий эта доля приблизительно равна 5%, для среднеэтажных и выше не превышает 1%). Расчет сделан из допущения, что площадь части здания ниже отметки поверхности земли равна площади застройки надземной части.

Оценщики сделали допущение о том, что представленные в перечне значения площади являются значениями общей площади объектов по внутреннему обмеру.

Для перехода от общей площади, приведенной в исходной информации, к площади по наружным обмерам можно применить коэффициент, учитывающий толщину ограждающих конструкций. Достаточно подробно выведение вышеуказанного коэффициента приведено в статье «Непродажная» площадь» на сайте http://www.avg.ru/pressa/press/2009/5/227. В соответствии с материалами статьи было проведено исследование около 1500 проектов строительства. Результаты исследования приведены в следующей таблице:

Таблица 65. Результаты исследования о величине коэффициента толщины стен

Функция	Офис	Торговля	Промышленность	Жилье
Количество объектов, шт.	93	598	207	643
Коэффициент толщины стен (Sэт/Sзастр)	0,90	0,87	0,93	0,78
Среднее отклонение	3%	7%	4%	11%
Коэффициент арендной площади (Sэт/Sобщ)	0,81	0,75	Модальное значение 1	-
Коэффициент продаваемой площади (Sпрод/Sобщей)	-	-	-	0,81
Среднее отклонение	7%	10%	4%	6%
Минимальная площадь, для которой значим коэффициент арендной (продаваемой) площади, кв. м (округленно)	800	1000	-	430

Источник: Расчёты оценщиков

В расчетах используется коэффициент перехода от общей площади к площади по наружному обмеру.

Таким образом, формула для расчета строительного объема принимает вид:

,

где:

– сумма площадей надземной и подземной частей здания;

– коэффициент толщины стен несущих конструкций;

– количество этажей с учетом подвала.

Примечание:

В случае отсутствия сведений о площади того или иного объекта оценки при расчете строительного объема используются сведения о площади застройки, при этом, как следствие, применение в формуле расчета объема коэффициента, позволяющего перейти от общей площади к площади по наружному обмеру, не требуется. В том случае, если у того или иного объекта оценки отсутствуют сведения о площади и площади застройки, кадастровая стоимость таковых объектов определяется как медиана кадастровых стоимостей соответствующей функциональной подгруппы, удельный показатель кадастровой стоимости - как медиана удельных показателей кадастровой стоимости соответствующей функциональной подгруппы.

Высота этажа приведенная () определяется как частное суммы высот помещений «в свету», суммарной толщины междуэтажных перекрытий (без учета толщины пола подвала), толщины покрытия и количества этажей в здании.

Формула расчета высоты этажа приведенной имеет следующий вид:

H пр=(h(пом )*n+ h(перекр подв))/n

где:

h (пом ) – высота потолков от пола до пола вышележащего этажа или условного верха чердачного перекрытия.

H (перекр подв)– высота с учетом перекрытия подвала,

n – общее число этажей

Минимальная высота этажа по внутреннему обмеру определялась для каждой группы в соответствии с действующими нормативными актами, регулирующими проектирование, строительство и эксплуатацию объектов каждого назначения. Таким образом, приведенная высота для каждой группы определялась индивидуально.

Поскольку нормативные показатели лимитируют высоту помещений по нижней границе, что соответствует, как правило, небольшим объектам, а в оценку предоставлены все объекты, включая крупные и особо крупные, для минимизации погрешности была проведена корректировка показателя высоты «в свету» в соответствии с рекомендациями общей части Сборников базовых укрупненных показателей сметной стоимости строительства БУПС-91. В общей части указанных сборников содержатся рекомендуемые значения отношения строительного объема к общей площади объектов различного функционального назначения. Зная коэффициент толщины ограждающих конструкций, возможную высоту подвала и чердачного пространства, при их наличии, можно вывести рекомендуемую высоту этажа «в свету», сравнив ее с минимально допустимой по современным нормативам. В расчеты принималась минимально допустимая высота помещений по нормативам, за исключением случаев, когда рекомендуемая высота помещений превышает минимально допустимую. В этих случаях принималась рекомендуемая высота помещений. В основном такие отличия коснулись таких объектов, как спортивные комплексы, театры и кинотеатры, катки и прочие подобные объекты, существенную часть которых занимает зальное пространство.

Описание коэффициентов, используемых в расчетах

Справочниками КО-ИНВЕСТ предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально – экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

При этом следует иметь в виду, что пересчет базисной стоимости зимних удорожаний, затрат на временные здания и сооружения, на транспортировку работников строительства, других видов прочих работ и затрат, учет затрат на содержание и развитие объектов инфраструктуры подрядчика, дорожного и транспортного налога, непредвиденных затрат, налога на добавленную стоимость производится дополнительно.

Решение об объеме корректировок на отличие объекта-аналога от оцениваемых объектов принималось путем сопоставления параметров объектов оценки с параметрами объектов-аналогов.

Поправка на разницу в объеме/площади

В соответствии с правилами применения справочников КО-ИНВЕСТ, в случае значительного различия строительных объемов объекта оценки и объекта аналога, к справочным показателям стоимости замещения вводится соответствующая поправка на объем:

Рисунок 85. Поправка на разницу в объеме или площади

Поправка на сейсмичность

В Российской Федерации при проектировании зданий и сооружений, возводимых на пло­щадках сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов, в качестве руководящего документа действуют СНиП II-7-81 "Строительство в сейсмических районах" (с изменениями и дополнениями) в редакции 2010 года (далее по тексту СНиП)21 http://docs.cntd.ru/document/1200000291 . При этом, предусматривается осуществление антисейсмических мероприятий при строительстве объектов различной ответственности с использованием карт общего сейсми­ческого районирования трёх степеней сейсмической опасности ОСР-97. Согласно данного СНиП к сейсмическим районам с землетрясением более 6 балов в Республике Крым, относится Южный Берег Крыма и г. Феодосия, Керчь.

В Методических указаниях применение корректировки на сейсмичность
не обосновано, т.к. при массовой оценке трудно определить уровень сейсмичности для каждого объекта отдельно, что приведет к некорректным результатам и необоснованному завышению стоимости. Согласно статье 13 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», от 03.07.2016 № 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. При формировании Перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки. В Перечне не отображена информация о проведении или не проведении антисейсмических мероприятий при строительстве каждого из оцениваемых объектов, расположенных на площадках с сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов.

На основании вышеизложенного, в целях недопустимости погрешности при определении кадастровой стоимости затратным подходом объектов недвижимости, корректировка на сейсмичность принимается в размере – 1,0 (коэффициент).

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового.

Прибыль предпринимателя может быть определена методом компенсации вмененных издержек как разность будущей стоимости произведенных инвестиций и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Формула для расчета прибыли предпринимателя может быть выражена следующим образом:

,

где:

ПП – прибыль предпринимателя, руб.;

∆i – доля инвестиций в i-тый период в объект недвижимости (%);

i – порядковый номер периода;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка наращения) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Представленная формула для целей массовой оценки может быть упрощена до вида:

где:

I – общий объем инвестиций в проект создания ОКС, руб.

Применение указанной упрощенной формулы не приводит к существенному искажению результата расчета. В расчетах в настоящей оценке может использоваться, как общая, так и упрощенная формула, что не является ошибкой.

Как видно из приведенной выше формулы, прибыль предпринимателя зависит от трех параметров – ставки наращения, доли и продолжительности инвестиций в строительство.

Срок строительно-монтажных работ был рассчитан по данным СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» с учетом назначения оцениваемых объектов.

Согласно указанных СНиП для общественных зданий и сооружений продолжительность строительства может быть выражена в следующем виде:

Таблица 66. Срок строительно-монтажных работ

Формула	А1	А2
13,8	-1,4
3	12,5
4	9,4

где:

Т – Срок выполнения СМР (не включает в себя временные затраты на проектирование);

А1, А2 – заданные СНиП параметры уравнения, определенные по данным статистики для каждого вида использования;

С - объем строительно-монтажных работ, млн. руб., в ценах 1984 г.22 В данном случае СМР включают ПИР. Далее под рассматриваемой величиной будут пониматься затраты на строительство.

Определение прибыли предпринимателя происходило согласно электронному справочнику Statrielt.

Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости на 01.01.2023 года - отношение прибыли, полученной в результате продажи вновь построенного объекта, к вложенным в строительство этого объекта средствам (без учета затрат на приобретение земельного участка) Прибыль инвестора (девелопера, застройщика, предпринимателя). Прибыль инвестора не включает прибыль подрядной или генподрядной организации, выполнявшей строительство.

Отражает ожидаемую инвесторами экономическую эффективность капитальных вложений в строительство различных видов объектов недвижимости.

По опросу участников рынка (собственников, инвесторов, их представителей), пользователей сайта Statrielt, на основе актуальных рыночных данных за истекший квартал.

Таблица 67. Прибыльность инвестиций в новое строительство ОН на 01.01.2023 года

№	Объекты	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
1	Жилые здания	0,04	0,07	0,06
2	Торговые помещения и здания	0,01	0,04	0,03
3	Офисные и другие общественные помещения и здания	0,01	0,04	0,02
4	Складские помещения и здания	0,03	0,06	0,04
5	Производственные помещения и здания	0,01	0,06	0,03
6	Сельскохозяйственные здания и строения на землях сельскохозяйственного назначения	0,02	0,10	0,05

При определении кадастровой стоимости было принято решение использовать средние значения коэффициентов прибыльности инвестиций в новое строительство.

Таблица 68. Прибыльность инвестиций в новое строительство, присвоенная в разрезе групп на 01.01.2023 года

Группа ОКС	ПП, среднее значение	Объекты СТАТРИЭЛТ
1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0	Нет
2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ	0,06	Жилые здания
3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0,04	Складские помещения и здания
4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0,03	Торговые помещения и здания
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	0,03	Торговые помещения и здания
6. Административные и бытовые объекты	0,02	Офисные и другие общественные помещения и здания
7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0,03	Производственные помещения и здания
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0,02	Офисные и другие общественные помещения и здания
9. Прочие объекты	0,02	Прочие
10. Сооружения	0	Нет

Износ и устаревания определяются снижением стоимости объекта недвижимости из-за воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- экономическое устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в периоде эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или дефектов конструктивных элементов, а также механических повреждений элементов.

Функциональное устаревание является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.

Экономическое устаревание определяется, как изменение стоимости объекта вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, изменения окружения объекта, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.

Определение физического износа

Физический износ строения (здания, сооружения) – это потеря стоимости за счет естественных процессов старения во время эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта.

Физическое обветшание (износ) зданий может быть определено различными способами, большая часть из которых основана на сравнении с объектами-аналогами, чье физическое состояние известно.

В следствии отсутствия достаточного для моделирования количества данных, при определении кадастровой стоимости ОКС методом замещения были использованы модели накопления физического износа, приведенные в приложении №8 Методических указаний.

Таблица 69. Модели накопления физического износа (Приложение №8 МУ)

Тип несущих и ограждающих конструкций	Уравнение	Предельный возраст, лет
Здания с кирпичными стенами	, где	90

ФизИз - величина физического износа объекта; arctan - обратная тригонометрическая функция; ДВ - хронологический возраст здания; e - математическая константа, основание натурального логарифма.

Здания со стенами из мелких бетонных блоков	ФизИз = 0,0245 x ДВ0,5549	55
Здания с крупноблочными стенами	ФизИз = 0,0225 x ДВ0,6788	60
Здания с крупнопанельными стенами	ФизИз = 0,0059 x ДВ + 0,041	44
Здания с монолитными стенами	ФизИз = 0,0058 x ДВ + 0,0305	45
Здания со стенами из унифицированных железобетонных элементов	ФизИз = 0,0468 x e0,0552*ДВ	35
Здания с железобетонными стенами	ФизИз = 0,0062 x ДВ + 0,0501	50
Здания со шлакоблочными стенами	ФизИз = 0,0218 x ДВ0,7129	60
Здания с каркасно-панельными стенами	, где	60

Ln - натуральный логарифм.

Здания с металлическими стенами	40
Здания с дощатыми стенами	ФизИз = 0,0067 x ДВ + 0,1606	48
Здания с рублеными стенами	ФизИз = 0,0448 x ДВ0,5958	60
Здания с каркасно-засыпными стенами	ФизИз = 0,0402 x ДВ0,6196	50
Здания с каркасно-обшивными стенами	ФизИз = 0,0408 x ДВ0,5765	25
Здания со сборно-щитовыми стенами	ФизИз = 0,0373 x ДВ0,6056	20

При определении кадастровой стоимости сооружений методом замещения были преобразованы и использованы модели накопления физического износа, приведенные в приложении № 8, 9 Методических указаний.

Таблица 70. Модели накопления физического износа (Приложение №8,9 МУ)

КО ИНВЕСТ	Приложение №8, 9 Методических указаний
КС	Материал стен	Материал стен	Формула ФИ
КС-8	Нерудных материалов и бетона	Здания со стенами из мелких бетонных блоков	ФизИз = (0,157272 + 0,020848 х ДВ - 0,000369 х ДВ2 + 0,00000271 х ДВ3)2
КС-9	Монолитный железобетон	Здания с монолитными стенами	ФизИз = (0,286169 + 0,01822 * ДВ - 0,000243 х ДВ2 + 0,0000011 х ДВ3)2
КС-10	Сборный железобетон	Здания с железобетонными стенами	ФизИз = (0,34691384 + 0,008826 х ДВ - 0,000031 х ДВ2)2
КС-11	Конструкционная сталь	Здания с металлическими стенами	ФизИиз=(0.00047 * log(текущий возраст объекта) * текущий возраст объекта ** 1.9) / exp(0.0055 * текущий возраст объекта) + 0.05
КС-12	Стальные трубы	Здания с металлическими стенами	ФизИиз=(0.00047 * log(текущий возраст объекта) * текущий возраст объекта ** 1.9) / exp(0.0055 * текущий возраст объекта) + 0.05
КС-13	Древесина	Здания с дощатыми стенами	ФизИз = 0,0067 х ДВ + 0,1606

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100% от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70%.

Если у объектов оценки отсутствуют сведения о годе постройки, то физический износ принимается в размере 30%.

Определение внешнего износа

Для определения внешнего износа были определены следующие зоны:

Таблица 71. Зоны для определения внешнего износа

МО/ГО	Зона для внешнего износа
Городской округ Армянск	Населенные пункты с развитой промышленностью
Городской округ Джанкой	Населенные пункты с развитой промышленностью
Городской округ Красноперекопск	Населенные пункты с развитой промышленностью
Бахчисарайский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Белогорский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Джанкойский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Кировский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Красногвардейский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Красноперекопский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Ленинский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Нижнегорский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Первомайский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Раздольненский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Сакский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Советский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов
Черноморский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов

Коэффициенты внешнего износа для расчетной группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)», в рамках каждой зоны, были определены на основании справочника «Справочник оценщика недвижимости – 2022» под редакцией Л.А. Лейфера23 Справочник оценщика недвижимости – 2022. Жилая недвижимость. Жилые дома. Дачи, дома, таунхаусы, коттеджи. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости. Полная версия. Нижний Новгород, 2022. Таблица №8, стр.84, Значение территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и доверительные интервалы. . Для определения внешнего износа для 2 группы было принято решение использовать средние значения коэффициентов из справочника.

Коэффициенты внешнего износа для расчетной группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта», группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» и группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» , в рамках каждой зоны, были определены на основании справочника «Справочник оценщика недвижимости – 2023» под редакцией Л.А. Лейфера24 Справочник оценщика недвижимости – 2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия. Нижний Новгород., 2023. Таблица 13., стр.79, Значение территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и доверительные интервалы. . Для определения внешнего износа для 3-5 группы было принято решение использовать минимальные значения коэффициентов из справочника.

Таблица 72. Значение территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и границы

доверительных интервалов («Справочник оценщика недвижимости – 2022» под редакцией Л.А. Лейфера)

Отношение цен однотипных жилых домов по районам области по отношению к самому дорогому району (облцентру)	Среднее значение	Доверительный интервал
1.Дачи, 2.Дома
Областной центр	1.00	1.00	1.00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра	0.86	0.84	0.88
Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью	0.75	0.72	0.78
Райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов	0.64	0.60	0.68
Прочие населенные пункты	0.54	0.49	0.58
3.Таунхаусы, 4.Коттеджи
Областной центр	1.00	1.00	1.00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра	0.88	0.86	0.90
Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью	0.77	0.74	0.79
Райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов	0.67	0.63	0.70
Прочие населенные пункты	0.57	0.53	0.61

Таблица 73. Значение территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и границы

доверительных интервалов («Справочник оценщика недвижимости – 2023» под редакцией Л.А. Лейфера)

Отношение удельных цен/арендных ставок офисных объектов по районам области по отношению к областному центру	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Областной центр	1,00	1,00	1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра	0,81	0,79	0,83
Райцентры с развитой промышленностью	0,73	0,71	0,75
Райцентры сельскохозяйственных районов	0,60	0,58	0,62
Прочие населенные пункты	0,46	0,44	0,48
Удельная арендная ставка
Областной центр	1,00	1,00	1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности	0,80	0,78	0,82
Райцентры с развитой промышленностью	0,73	0,71	0,75
Райцентры сельскохозяйственных районов	0,60	0,57	0,62
Прочие населенные пункты	0,48	0,46	0,50

Используемые коэффициенты для внешнего износа для каждой зоны и группы приведены в таблице:

Таблица 74. Коэффициенты внешнего износа

МО/ГО	Зона для ВН	Коэффициенты 2 группы	Коэффициенты 3-5 группы
Городской округ Армянск	Населенные пункты с развитой промышленностью	0,75	0,73
Городской округ Джанкой	Населенные пункты с развитой промышленностью	0,75	0,73
Городской округ Красноперекопск	Населенные пункты с развитой промышленностью	0,75	0,73
Бахчисарайский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Белогорский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Джанкойский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Кировский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Красногвардейский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Красноперекопский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Ленинский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Нижнегорский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Первомайский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Раздольненский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Сакский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Советский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6
Черноморский муниципальный район	Населенные пункты сельскохозяйственных районов	0,64	0,6

Внешний износ не учитывался в следующих населенных пунктах:

- Раздольненский р-н: Портовое, Аврора, Стерегущее.

- Черноморский р-н: Межводное, Черноморское, Новосельское, Калиновка, Оленевка, Марьино, Окуневка, Северное, Громово, Знаменское, Новоозерное.

- Сакский р-н: Поповка, Штурмовое, Витино, Молочное, Уютное, Каменоломня, Суворовское, Лиманное, Прибрежное, Владимировка, Лесновка, Орехово, Михайловка, Новофедоровка, Фрунзе.

- Симферопольский р-н.

- Бахчисарайский р-н: Береговое, Песчаное, Угловое.

- Лениский р-н: Набережное, Заветное, Яковенково, Челядиново, Глазовка, Осовино, Юркино, Курортное, Золотое, Новоотрадное, Белинское, Нижнезаморское, Верхнезаморское, Песочное, Азовское, Мысовое, Щелкино, Калиноское (СНТ МРИЯ и СНТ СВТ-3 Акташ)с/с, Мысовское, Семеновка, Заводское, Каменское.

3.12.1	Определение КС ОО 2 группы «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

3.12.1.1 Определение КС зданий и помещений 2 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 2 группе «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 2 группе «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жило___\ОКС.

3.12.1.2 Определение КС сооружений 2 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 2 группе «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 2 группе «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жило___\Сооружения.

3.12.2	Определение КС ОО 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

3.12.2.1 Определение КС зданий и помещений 3 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта\ОКС.

3.12.2.2 Определение КС машино-мест 3 группы

Кадастровая стоимость машино-мест, относящихся к 304 подгруппе 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС машино-мест, относящихся к 312 подгруппе 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта\Машино-места.

3.12.2.3 Определение КС сооружений 3 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта\Сооружения.

3.12.3	Определение КС ОО 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»

3.12.3.1 Определение КС зданий и помещений 4 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания ус___\ОКС.

3.12.3.2 Определение КС сооружений 4 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания ус___\ Сооружения.

3.12.4	Определение КС ОО 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 5 группе «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 5 группе «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздор___\ОКС.

3.12.5	Определение КС ОО 6 группы «Административные и бытовые объекты»

3.12.5.1 Определение КС зданий и помещений 6 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 6 группе «Административные и бытовые объекты», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 6 группе «Административные и бытовые объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 6. Административные и бытовые объекты\ОКС.

3.12.5.2 Определение КС сооружений 6 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 6 группе «Административные и бытовые объекты», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 6 группе «Административные и бытовые объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 6. Административные и бытовые объекты\Сооружения.

3.12.6	Определение КС ОО 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»

3.12.6.1 Определение КС зданий и помещений 7 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных___\ОК.

3.12.6.2 Определение КС сооружений 7 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных___\Сооружения.

3.12.7	Определение КС ОО 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»

3.12.7.1 Определение КС зданий и помещений 8 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культо___\ОКС.

3.12.7.2 Определение КС сооружений 8 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культо___\Сооружения.

3.12.8	Определение КС ОО 9 группы «Прочие объекты»

3.12.8.1 Определение КС зданий и помещений 9 группы

Кадастровая стоимость зданий и помещений, относящихся к 9 группе «Прочие объекты», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий и помещений, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий и помещений, относящихся к 9 группе «Прочие объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 9. Прочие объекты\ОКС.

3.12.8.2 Определение КС сооружений 9 группы

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 9 группе «Прочие объекты», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 9 группе «Прочие объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 9. Прочие объекты\Сооружения.

3.12.9	Определение КС ОО 10 группы «Сооружения»

Кадастровая стоимость сооружений, относящихся к 10 группе «Сооружения», была определена методом замещения в рамках затратного подхода.

Алгоритм определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода описан в п. 3.12 настоящего Отчета.

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС сооружений, относящихся к 10 группе ««Сооружения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 10. Сооружения\Сооружения.

3.13 Определение кадастровой стоимости методом моделирования на основе УПКС

3.13.1 Определение КС зданий 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Кадастровая стоимость зданий, относящихся к 1 группе «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости помещений 1 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Подметоды 1-6 применяются только для дочерних объектов (помещения, парковочные места) и их родителей. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности.

1. Родительские объекты от дочерних в выбранных группах основного контейнера

2. Дочерние объекты от родительских в выбранных группах основного контейнера

3. Дочерние объекты от дочерних в выбранных группах основного контейнера

4. Родительские объекты от дочерних в выбранных группах включая дочерние контейнеры

5. Дочерние объекты от родительских в выбранных группах включая дочерние контейнеры

6. Дочерние объекты от дочерних в выбранных группах включая дочерние контейнеры

7. КК + Класс КС + Код ОКС

8. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

9. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

10. Класс КС + Код ОКС

11. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9.4 и 3.9.5 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости зданий, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС зданий, относящихся к 1 группе «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки.

3.13.2 Определение КС ОНС 2 группы «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 2 группе «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 2 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 2 группе «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жило___\ОНС.

3.13.3 Определение КС ОНС 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 3 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта\ОНС.

3.13.4 Определение КС ОНС 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 4 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 4 группе ««Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания ус___\ОНС.

3.13.5 Определение КС ОНС 5 группы «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 5 группе «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 5 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 5 группе «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздор___\ОНС.

3.13.6 Определение КС ОНС 6 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 6 группе «Административные и бытовые объекты», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 6 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 6 группе «Административные и бытовые объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 6. Административные и бытовые объекты\ОНС.

3.13.7 Определение КС ОНС 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 7 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных___\ОНС.

3.13.8 Определение КС ОНС 8 группы «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 8 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культо___\ОНС.

3.13.9 Определение КС ОНС 9 группы «Прочие объекты»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 9 группе «Прочие объекты» была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости зданий и помещений 9 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства, относящихся к данной группе, происходило для каждой ценовой зоны.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 9 группе «Прочие объекты» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 9. Прочие объекты\ОНС.

3.13.10 Определение КС ОНС 10 группы «Сооружения»

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства, относящихся к 10 группе «Сооружения», была определена методом удельного показателя кадастровой стоимости на основании кадастровой стоимости сооружений 10 группы.

Алгоритм определения кадастровой стоимости методом УПКС, заключается в следующем:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности. Если у объекта расчета нет размерности, УПКС умножается на 1. Если у объекта расчета нет коэффициента законченности, применяется коэффициент 0,5.

Подметоды:

1. Кадастровый квартал + Класс КС + Код ОКС

2. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

3. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

4. Класс КС + Код ОКС

5. Все объекты выбранных групп

Описание применяемых корректировок отражено в п. 3.9 настоящего Отчета.

Результат расчета КС ОНС, относящихся к 10 группе «Сооружения» представлен в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.9 Результаты по группам/ Группа 10. Сооружения\ОНС.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

4.1	Проверка качества определения кадастровой стоимости

В соответствии с пунктом 65 Методических указаний была проведена проверка результатов определения кадастровой стоимости путем анализа соотношений минимальных, максимальных и средних УПКС.

Первый этап проверки – анализ максимальных и минимальных показателей УПКС для объектов оценки, определение кадастровой стоимости которых осуществлялось с применением рыночных данных, т.е. для помещений 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Таблица 75. Анализ показателей УПКС по подгруппам для помещений 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», руб./кв. м

Группы	Объекты оценки	Объекты аналоги

кол-во	УПКС	кол-во	УПРС

мин	макс	ср. ар-е	ср. мед-е	ср. взв-е

мин	макс	ср. ар-е	ср. мед-е	ср. взв-е
1.1.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../ЮБК 1 линия/Помещение	79046	91288	193647	150419	155805	151074	416	67568	580556	188285	171796	194471
1.2.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../ЮБК 2 линия/Помещение	29928	47775	81791	70620	72476	70588	149	50000	283019	126473	119942	125452
1.3.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Симферополь/Помещение	151654	68727	75172	73582	73446	73610	738	52817	166667	106717	106772	104162
1.4.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Симферопольский район/Помещение	27475	50751	93011	76264	81322	76031	114	42553	148750	90515	90505	89221
1.5.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Прибрежные ГНП/Помещение	160592	66674	81319	77943	78684	77917	703	30000	227273	106429	105000	103306
1.6.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Прибрежные СНП/Помещение	17910	45574	54318	52436	53407	52409	201	34739	148571	88386	87591	86276
1.7.1 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Остальные ГНП/Здание	3662	35325	42560	40032	40386	40401	1	62500	62500	62500	62500	62500
1.7.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Остальные ГНП/Помещение	60430	35325	42560	40376	40582	40371	695	13263	132500	56922	53846	55822
1.8.2 Группа 1. Многоквартирные дома (.../Остальные СНП/Помещение	44213	19687	32037	27540	27715	27604	416	6316	148148	43848	41007	42788

Отклонение результатов кадастровой оценки от рыночных цен предложения по различным группам в среднем составило 41%. Отличие кадастровой стоимости от рыночных цен предложения заключается, во-первых, из-за преднамеренного завышения цен предложения продавцами, что нивелируется корректировкой на торг, а во-вторых – к продаже предлагаются, как правило, наиболее ликвидные квартиры, имеющие высокий спрос, а кадастровая стоимость определяется для всех объектов, в том числе и тех, чьи характеристики гораздо хуже среднерыночных.

Второй этап проверки корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялся путем сравнения средневзвешенных по площади значений в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости, расположенных в разных муниципальных образованиях Республики Крым.

Таблица 76. Сравнение средних, минимальных, максимальных УПКС в разрезе видов использования и муниципальных районов

Номер группы	Муниципальный район	Кол-во ОО	УПКС мин.	УПКС макс.	УПКС среднее арифметическое	УПКС среднее медианное
1	Бахчисарайский	15601	24534	81277	34001.67	35325

Белогорский	6536	22872	177526	34230.52	38544

Джанкойский	7157	22685	84559	28004.49	27035

Кировский	7332	23180	132848	34740.85	40386

Красногвардейский	15019	21524	174810	33893.31	32037

Красноперекопский	1385	24883	161290	29474.33	28908

Ленинский	12517	19687	79094	42334.20	52320

Нижнегорский	5756	23054	81319	33117.33	30359

Первомайский	3689	21187	80138	33244.45	31481

Раздольненский	3739	21598	78559	35349.63	40393

Сакский	12293	19909	89923	39272.09	31496

Симферопольский	30401	24404	119762	75217.04	80803

Советский	4330	25697	74166	36331.51	40094

Черноморский	6759	19687	81277	71159.87	77475
2	Бахчисарайский	32184	878	46019	14493.64	11907

Белогорский	20090	755	46019	12453.23	10582

Джанкойский	23451	878	42432	11877.38	11367

Кировский	17447	1161	42432	14500.21	13612

Красногвардейский	22082	1346	42432	12750.15	11367

Красноперекопский	11173	935	38325	10892.20	11367

Ленинский	23100	938	42432	14312.50	11916

Нижнегорский	16063	1010	42432	12272.50	11367

Первомайский	11987	1254	41695	11315.67	11367

Раздольненский	11964	1170	44867	12742.42	11661

Сакский	33073	990	46997	18810.86	17003

Симферопольский	66364	594	46997	24432.68	21342

Советский	10634	1010	39945	12280.65	11367

Черноморский	15702	801	46997	17126.73	15426
3	Бахчисарайский	9290	955	39114	7427.71	6815

Белогорский	5061	1929	28890	7457.09	7215

Джанкойский	8543	1929	23565	7625.78	7460

Кировский	6518	1786	30427	8841.43	8146

Красногвардейский	7579	1929	24463	7825.91	7508

Красноперекопский	3101	1786	25502	7168.86	6815

Ленинский	6963	1929	53929	8961.86	7710

Нижнегорский	4697	1929	23013	7580.45	7508

Первомайский	4315	1929	26133	7435.85	7508

Раздольненский	3628	1786	36571	7996.30	7557

Сакский	8414	2086	53484	11387.33	10293

Симферопольский	15034	2976	55165	14733.16	12764

Советский	3361	1786	20984	7484.92	7460

Черноморский	4131	2295	53484	10890.71	10096
4	Бахчисарайский	1637	3101	129250	27621.53	25471

Белогорский	717	4428	81381	28609.21	27434

Джанкойский	544	3505	81122	27073.96	26801

Кировский	679	3690	83184	30991.79	28314

Красногвардейский	733	3431	85268	27573.32	27086

Красноперекопский	217	4428	84167	29043.30	27280

Ленинский	894	2881	87593	38408.87	35654

Нижнегорский	654	4428	89517	29160.67	27802

Первомайский	327	4289	91498	26361.99	25477

Раздольненский	512	4428	91487	25184.43	21246

Сакский	1065	4289	118427	41691.21	41287

Симферопольский	1469	3445	150444	47236.83	46133

Советский	396	7514	87332	33318.04	32683

Черноморский	936	4033	103088	36471.20	33114.5
5	Бахчисарайский	2036	724	104438	38258.96	33657

Белогорский	179	7706	50742	19375.65	17992

Джанкойский	85	7908	55819	21892.31	21577

Кировский	188	5944	41038	18698.24	19277

Красногвардейский	255	8323	37795	21836.35	19131

Красноперекопский	33	10544	35719	22072.24	19212

Ленинский	2088	5677	114764	33464.66	31885

Нижнегорский	103	8323	61572	25878.90	24275

Первомайский	15	7908	38710	25579.33	24275

Раздольненский	297	7664	106002	39646.70	40458

Сакский	2824	7096	113444	51096.55	51133

Симферопольский	2817	7417	101012	43627.37	48507

Советский	41	8323	50742	22658.59	24275

Черноморский	2197	6551	103544	48847.51	45097
6	Бахчисарайский	1368	4876	104591	16967.56	15652.5

Белогорский	871	5685	139009	22818.92	20430

Джанкойский	477	8343	92484	23010.14	20920

Кировский	818	4876	50541	20586.39	20206

Красногвардейский	534	5194	66001	22553.85	21080

Красноперекопский	300	4512	50541	23983.57	26545

Ленинский	630	6531	62830	22324.21	20706

Нижнегорский	478	7205	74439	25757.25	26545

Первомайский	294	8343	79640	20557.72	19544

Раздольненский	342	4452	61827	19999.17	20841.5

Сакский	684	4548	63349	22035.40	20651

Симферопольский	950	4211	61328	20318.59	20310

Советский	394	7142	67332	25766.87	26545

Черноморский	596	6857	53798	23556.94	26545
7	Бахчисарайский	5372	1782	51381	9568.79	8146

Белогорский	3250	861	50497	11433.17	10722

Джанкойский	2936	1434	50937	11881.32	10722

Кировский	2287	2204	48462	11291.00	10722

Красногвардейский	4378	2213	48169	10875.30	9928

Красноперекопский	1979	1901	44070	11399.83	10607

Ленинский	5973	1760	50937	8433.93	6765

Нижнегорский	2175	2575	51381	12203.70	10722

Первомайский	1300	2204	47595	10821.64	9928

Раздольненский	1579	2390	37972	9918.61	9004

Сакский	4447	2135	46076	10790.99	10607

Симферопольский	7269	1327	50497	10577.22	9681

Советский	1922	2535	47204	11976.87	10722

Черноморский	2788	2135	47595	10178.79	9030
8	Бахчисарайский	1466	3313	98875	26177.74	22819

Белогорский	549	3313	99752	33760.55	29043

Джанкойский	761	1765	92351	31965.76	29600

Кировский	746	2696	98019	28863.81	24055

Красногвардейский	610	3578	92351	27837.53	24630

Красноперекопский	385	3578	90096	37287.99	35882

Ленинский	1312	3313	93123	32561.61	31397

Нижнегорский	511	3578	98502	36742.96	36480

Первомайский	215	5759	97173	32776.44	27019

Раздольненский	253	3578	90096	27597.89	22768

Сакский	1190	3578	96338	31951.27	28985

Симферопольский	993	1879	94699	29568.70	25990

Советский	441	3883	95642	38531.89	37594

Черноморский	634	3883	101120	24967.02	18569
9	Бахчисарайский	53793	12	58949	6488.07	6182

Белогорский	33300	12	79744	7057.14	6278

Джанкойский	63384	11	59065	6915.25	6449

Кировский	32895	13	70391	8535.63	7852

Красногвардейский	47681	11	75105	7339.44	6582

Красноперекопский	23793	7	80539	6472.30	6253

Ленинский	48443	11	81105	6847.61	6304

Нижнегорский	30793	13	82034	6994.13	6582

Первомайский	35504	11	33271	6786.62	7150

Раздольненский	25116	12	73868	6747.05	6449

Сакский	46351	47	58932	8333.24	7800

Симферопольский	84096	11	80539	7446.19	6388

Советский	20642	11	50146	6829.25	6449

Черноморский	31872	13	72720	7621.60	6449
10	Бахчисарайский	5689	10	2253469	11596.14	2647

Белогорский	3946	19	3180922	14300.28	6650

Джанкойский	4038	3	8252124	22085.75	4988

Кировский	1420	207	738674	11705.76	4572

Красногвардейский	4753	0	2131691	8172.10	3041

Красноперекопский	1330	0	502676	13201.75	4988

Ленинский	6931	13	2933657	9692.21	5314

Нижнегорский	3836	126	1676375	13744.94	6650

Первомайский	3170	1	1081131	10192.37	5235.5

Раздольненский	1272	207	3012446	14194.68	3041

Сакский	4344	0	800138	9260.17	2647

Симферопольский	38602	0	3068605	2643.74	587

Советский	1336	0	3152843	17654.04	4988

Черноморский	1714	96	802250	10283.09	4934

В результате анализа выявлены наиболее дорогие по большинству сегментов муниципальные образования: Симферопольский, Сакский, Черноморский и Ленинский районы. Симферопольский район занимает центральную часть Крыма и окружает столицу Крыма – г. Симферополь. Остальные, вышеперечисленные муниципальные образования занимают восточную, западную часть Крыма и имеют выход к морскому побережью. Таким образом, распределение удельных показателей в разрезе муниципальных образований не противоречит логике ценообразования.

Таблица 77. Сравнение средних, минимальных, максимальных УПКС в разрезе видов использования и городского округа

Номер группы	Населенный пункт	Кол-во ОО	УПКС мин.	УПКС макс.	УПКС среднее арифметическое	УПКС среднее медианное
1	Алушта	23161	24245	193647	124300.22	155805

Армянск	8401	30415	80243	40793.08	41068

Бахчисарай	7524	28048	81277	39194.07	40168

Белогорск	3368	31222	177526	40923.54	41297

Джанкой	11821	27350	42451	39455.20	39286

Евпатория	43102	39345	162467	74828.35	77318

Керчь	67226	40263	81319	78105.02	79326

Красноперекопск	10854	36592	75172	41203.18	41349

Саки	9349	31405	155805	70854.12	70794

Симферополь	155853	35325	180345	73596.26	73450

Старый крым	1532	36591	81319	41506.07	41573

Судак	8751	30888	182253	75258.96	78434

Феодосия	48434	27939	180345	77582.50	79785

Щелкино	5483	27376	76990	53892.55	53927

Ялта	80621	28291	193647	137448.46	132848
2	Алушта	9559	1231	45465	21824.19	21198

Армянск	1974	3825	42059	16369.46	14081

Бахчисарай	6854	938	42432	14511.67	12258

Белогорск	4175	1009	46019	14439.04	13134

Джанкой	9146	860	42432	13901.10	13321

Евпатория	15577	594	46019	19581.44	17667

Керчь	17504	1231	46019	16502.52	14920

Красноперекопск	1888	1577	46019	20619.64	18292

Саки	4678	1231	42059	17825.81	14920

Симферополь	43938	844	42432	21173.47	20270

Старый крым	3339	1442	42423	14909.65	13952

Судак	10485	610	42776	19187.55	17361

Феодосия	20588	1386	46997	19510.79	17592

Щелкино	275	1596	42432	18661.57	14944

Ялта	17284	581	46019	22462.92	23787
3	Алушта	4343	2099	60284	20143.87	15721

Армянск	685	2347	20562	9788.67	9189

Бахчисарай	2392	955	26571	7212.86	7069

Белогорск	1387	1929	21682	7848.99	7557

Джанкой	2983	2347	23253	9054.24	8491

Евпатория	5071	1498	54380	12944.12	12029

Керчь	8331	2445	55165	12814.14	10512

Красноперекопск	911	2347	31027	9611.19	9076

Саки	1876	2700	42670	11569.71	10794

Симферополь	14265	1991	36891	14224.08	14411

Старый крым	907	2295	20817	8555.28	8174

Судак	2890	1783	58313	11754.55	10866

Феодосия	6769	1597	61051	13664.48	12032

Щелкино	234	5947	26931	14331.80	13172

Ялта	10516	2378	59411	15142.99	14504
4	Алушта	2244	3979	146750	39442.07	37630

Армянск	263	9339	88052	33393.57	32323

Бахчисарай	502	3101	77117	26134.17	26175

Белогорск	336	4449	81381	28599.26	26674

Джанкой	856	3505	95097	33261.75	31785

Евпатория	3189	3697	107589	39681.86	42117

Керчь	2380	5004	113731	39850.24	41450

Красноперекопск	433	4938	86175	37927.89	40511

Саки	867	4804	97939	39542.84	39640

Симферополь	4725	4653	127947	43399.88	42264

Старый крым	155	3690	69376	30963.36	32683

Судак	1643	4033	105053	40502.06	39339

Феодосия	1975	4401	115823	41637.14	39970

Щелкино	160	7148	76368	55588.46	59424

Ялта	3532	3361	125024	42383.45	42264
5	Алушта	12070	5961	114435	48694.81	48449

Армянск	144	9282	49605	14277.89	10126

Бахчисарай	156	5944	43568	17529.79	19149

Белогорск	102	7908	50742	19549.93	17992

Джанкой	605	10126	51257	25941.74	29534

Евпатория	6182	1865	120452	46821.26	40930

Керчь	2471	7664	105273	33492.70	33984

Красноперекопск	511	9622	61736	27537.53	29534

Саки	2809	10149	106884	54830.73	43012

Симферополь	1987	9710	84850	35832.85	33984

Старый крым	45	5944	27758	17364.69	17940

Судак	2249	1522	103441	41302.01	36507

Феодосия	4266	2749	116389	39136.34	33984

Щелкино	9	24802	40458	35318.89	37086

Ялта	17915	1971	123284	52558.00	51540
6	Алушта	1319	4876	86880	19096.83	15888

Армянск	98	5740	50541	20550.42	19883

Бахчисарай	724	6168	49645	15933.68	11694.5

Белогорск	438	5685	101707	25907.63	20763

Джанкой	485	4452	86880	22604.07	20920

Евпатория	1967	5713	107122	20445.60	19238

Керчь	2868	4452	107732	19525.05	17328

Красноперекопск	927	7584	79640	25751.62	26545

Саки	471	7960	86880	23959.93	21742

Симферополь	3626	4027	87159	22260.79	22120

Старый крым	148	9101	50541	19263.94	19238

Судак	549	7205	97527	24406.73	26545

Феодосия	1455	4285	106266	21561.75	20458

Щелкино	74	9875	50541	24997.61	20793

Ялта	2366	2415	105422	19894.03	16495
7	Алушта	2971	1434	50937	11244.04	10722

Армянск	819	2318	48392	11538.85	10722

Бахчисарай	1753	1782	50799	9556.18	8204

Белогорск	1231	2389	50497	12284.04	10800

Джанкой	1897	1933	47595	11734.11	10722

Евпатория	6171	582	51647	10428.12	9165

Керчь	7635	1901	51837	10258.39	9059

Красноперекопск	2052	2714	50403	12494.25	10722

Саки	1447	2390	48392	10985.37	10607

Симферополь	11382	1434	50497	12143.11	10722

Старый крым	455	2204	48462	11863.25	10722

Судак	2357	1794	37972	11877.43	10722

Феодосия	4818	1901	51894	10517.84	9207

Щелкино	171	2390	26805	12255.82	11108

Ялта	8329	1434	54083	10123.55	8515
8	Алушта	1154	3313	90837	29363.53	26781

Армянск	80	7101	94699	33268.83	26344.5

Бахчисарай	495	3313	91589	24067.42	18142

Белогорск	204	5964	88666	32946.32	25757.5

Джанкой	376	3103	91589	23973.70	18982

Евпатория	1802	726	98875	27982.88	25990

Керчь	2990	3578	98019	30367.09	24452

Красноперекопск	206	5964	92351	38968.60	37031

Саки	453	2112	97969	32626.66	27868

Симферополь	3755	561	101265	29217.18	29377

Старый крым	95	5522	90837	33931.93	31802

Судак	704	922	98456	28640.16	23947.5

Феодосия	1815	3465	95514	31029.28	24326

Щелкино	257	7517	87277	49232.78	56035

Ялта	3326	1055	98456	25229.16	21335
9	Алушта	16663	19	81105	10206.28	7905

Армянск	4391	892	73261	7642.92	6388

Бахчисарай	10018	12	58932	7524.94	6304

Белогорск	5958	50	79744	7498.19	6545

Джанкой	15485	11	79973	6812.31	6072

Евпатория	23352	61	70391	10150.13	7905

Керчь	43021	6	79973	8536.38	6360

Красноперекопск	3903	85	81105	8200.80	6331

Саки	7316	83	73093	8032.51	6449

Симферополь	52369	192	75105	11462.85	8854

Старый крым	4596	780	52096	8072.60	7568

Судак	17541	299	51580	8231.81	6775

Феодосия	41729	70	78537	9159.45	7800

Щелкино	446	1458	41241	18217.25	18609

Ялта	33554	68	74866	12859.32	8923
10	Алушта	4581	45	2222518	15347.01	4471

Армянск	381	157	448486	9416.08	2603

Бахчисарай	1243	50	505384	8544.18	2493

Белогорск	766	207	3180922	13202.96	2669

Джанкой	548	151	3068605	20735.02	1969

Евпатория	1682	89	698490	7022.37	1628

Керчь	5401	30	5001402	9647.38	3919

Красноперекопск	483	166	244120	10217.26	2603

Саки	827	12	8242518	21518.75	1729

Симферополь	4185	49	1920933	9905.14	2647

Старый крым	264	234	85841	7096.15	2661

Судак	3044	19	1103250	8819.20	2661

Феодосия	3329	4	1629809	9556.32	2647

Щелкино	62	168	77546	5005.74	1575

Ялта	20240	23	12617862	10776.65	7459

В результате анализа выявлены наиболее дорогие по большинству групп города: г. Симферополь, г. Ялта, г. Алушта.

Г. Симферополь – столица Республики Крым, важнейший промышленный, строительный, транспортный, научно-технический, культурный, инновационный центр, имеющий большой потенциал по привлечению частных и иностранных инвестиций во все сферы экономики города. В свою очередь, г. Ялта и г. Алушта известны зонами рекреационной привлекательности — курортными прибрежными территориями полуострова. Таким образом, распределение удельных показателей в разрезе городских округов не противоречит логике ценообразования.

По результатам проведенной проверки, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость объектов оценки соответствует сложившемуся на дату оценки уровню рыночных цен.

4.2	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения (п.66 Методических указаний).

Проверка качества определения кадастровой стоимости осуществлялась на примере объекта оценки с кадастровым номером: 90:22:010218:5287, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Набережная, д. 23, площадью 318,1 кв. м, который относится к 1 группе «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки».

Определение кадастровой стоимости данного объекта определялась с использованием метода удельного показателя кадастровой стоимости по средневзвешенному значению в кварталах соседних подгрупп. В данном случае в качестве соседней подгруппы были взяты помещения 1 группы «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», ценовая зона «Симферополь».

Определение кадастровой стоимости, определялась в следующем порядке:

Для каждого объекта, в выбранных подгруппах происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета. Подметоды 1-6 применяются только для дочерних объектов (помещения, парковочные места) и их родителей. Найденная УПКС умножается на размерность объекта расчета и на коэффициент законченности.

1. Родительские объекты от дочерних в выбранных группах основного контейнера

2. Дочерние объекты от родительских в выбранных группах основного контейнера

3. Дочерние объекты от дочерних в выбранных группах основного контейнера

4. Родительские объекты от дочерних в выбранных группах включая дочерние контейнеры

5. Дочерние объекты от родительских в выбранных группах включая дочерние контейнеры

6. Дочерние объекты от дочерних в выбранных группах включая дочерние контейнеры

7. КК + Класс КС + Код ОКС

8. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

9. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

10. Класс КС + Код ОКС

11. Все объекты выбранных групп

Результат определения кадастровой стоимости с использованием ПО «РАСКО»:

Таблица 78. Результат определения кадастровой стоимости

Кадастровый номер	Площадь, кв. м	Месторасположение	Рассчитанный УПКС, руб. кв. м	Рассчитанная КС, руб.
90:22:010218:5287	318,1	Республика Крым, г. Симферополь, ул. Набережная, д. 23	74 711,21	23 765 636,93

Проверочный расчет определения кадастровой стоимости с использованием корректировок отражен в таблице ниже.

Средневзвешенный УПКС был определен по кварталу «90:22:010218» соседней подгруппы помещений.

Таблица 79. Проверочный расчет определения кадастровой стоимости

Кадастровый номер	Площадь, кв. м	Месторасположение	Средневзвешенный УПКС	Рассчитанная КС, руб.
90:22:010218:5287	318,1	Республика Крым, г. Симферополь, ул. Набережная, д. 23	74 711,21	23 765 635,90

Погрешность составила:

П = 1 - (23 765 636,93/ 23 765 635,90) *100% = 0,000433%

Вывод:

КС, определенная с использованием «Регионального автоматизированной системы кадастровой оценки», с учетом округления до 1000 равна: 23 765 637 руб.

КС, определенная с использованием индивидуального расчета, с учетом округления до 1000 равна: 23 765 636 руб.

Результат считается подтвержденным, так как результат выборочной проверки не совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в 1 руб., что допустимо в пределах округления итогового значения.

Результаты проверки отражены в П.2 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\Проверка качества оценки.