МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

«ЦЕНТР ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»

(ГБУ РК «ЦЗКО»)

295050, Российская Федерация, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Кечкеметская, д.114

тел. +7(3652)22-24-76, факс. +7(3652)22-24-76

E-mail: gup_rkkadastr@mail.ru

Отчет № 02/2020

об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (сооружений и объектов незавершенного строительства) Республики Крым

Том 2

Основная часть

Дата определения кадастровой стоимости:	01.01.2020
Дата составления Отчёта:	21.09.2020

Симферополь

2020

Аннотация

Настоящий том Отчета № 02/2020 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Республики Крым содержит описание определения кадастровой стоимости иных видов объектов недвижимости (сооружений и объектов незавершенного строительства).

Содержание Тома 2

1.	Расчетная глава	5

1.1.	Описание объектов оценки	5

1.2.	Анализ информации о рынке объектов недвижимости, информации об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	7

1.2.1.	Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	7

1.2.1.1.	Основные экономические и социальные показатели России в 2019 году	7

1.2.1.2.	Социально-экономическое положение Республики Крым в 2019 году	15

1.2.2.	Анализ информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений)	23

1.2.2.1.	Анализ информации о рынке объектов недвижимости в разрезе групп	24

1.2.2.1.1.	Обзор рынка многоквартирных домов (домов средне- и многоэтажной жилой застройки) (Группа 1)	24

1.2.2.1.2.	Обзор рынка объектов индивидуальной жилой застройки - индивидуальных, малоэтажных блокированных (таунхаусов) (Группы 2)	33

1.2.2.1.3.	Обзор рынка объектов, предназначенных для хранения транспорта (Группа 3)	35

1.2.2.1.4.	Обзор рынка объектов коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения (Группа 4)	37

1.2.2.1.5.	Обзор рынка объектов временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения (Группа 5)	39

1.2.2.1.6.	Обзор рынка административных и бытовых объектов (Группа 6)	41

1.2.2.1.7.	Обзор рынка объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений (Группа 7)	42

1.2.2.1.8.	Обзор рынка учебных, спортивных объектов, объектов культуры и искусства, культовых объектов, музеев, лечебно-оздоровительных и объектов общественного назначения (Группа 8)	45

1.2.2.1.9.	Обзор рынка прочих объектов капитального строительства (Группа 9)	49

1.2.2.1.10.	Обзор рынка сооружений (Группа 10)	50

1.2.2.2.	Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки	53

1.2.2.3.	Описание процесса группировки объектов оценки	59

1.2.2.4.	Обоснование подходов и методов оценки кадастровой стоимости	63

1.2.3.	Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта	76

1.3.	Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке	76

1.3.1.1.	Определение ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	76

1.3.1.2.	Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"	79

1.3.1.3.	Проведение оценочного зонирования	81

1.3.2.	Определение кадастровой стоимости в рамках затратного подхода	81

1.3.2.1.	Описание объектов оценки	81

1.3.2.1.1.	Группа 2 «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	81

1.3.2.1.2.	Группа 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	84

1.3.2.1.3.	Группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	88

1.3.2.1.4.	Группа 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения»	93

1.3.2.1.5.	Группа 6 «Административные и бытовые объекты»	96

1.3.2.1.6.	Группа 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	99

1.3.2.1.7.	Группа 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	109

1.3.2.1.8.	Группа 9 «Прочие объекты»	125

1.3.3.1.10	Группа 10 «Сооружения»	127

1.3.3.1.11	Сведения об износе и устареваниях	144

1.3.3.2	Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки	145

1.3.3.3	Информация о текущем использовании объектов оценки	145

1.3.3.4	Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки 2 – 10 групп объектов капитального строительства	145

1.3.3.5	Применимость доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке	151

1.3.3.6	Расчет стоимости объектов с применением затратного подхода	153

1.3.3.6.1	Расчет затрат на замещение	153

1.3.3.6.2	Определение группы капитальности и класса конструктивной системы объектов оценки	155

1.3.3.6.3	Определения класса качества	157

1.3.3.6.4	Выбор аналогов	158

1.3.3.6.5	Определение строительного объема зданий	158

1.3.3.6.6	Описание коэффициентов, используемых в расчетах	169

1.3.3.6.7	Определение накопленного износа и устареваний	178

1.3.3.6.8	Результаты расчета	187

1.4	Согласование результатов оценки объектов оценки	187

2	Заключительная глава	188

2.1.	Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	188

2.1.1.	Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения	188

Расчетная глава

Описание объектов оценки

На основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 20.11.2019 № 4588 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки», а также в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» (далее – Приказ МЭР № 74) Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2020.

В соответствии с п. 987 ст. 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Перечень объектов недвижимости предоставлен в адрес ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» письмом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 02.03.2020 № 01-07/106/1/1. Общее количество объектов в Перечне 1 составляет 6 289 единиц.

Дополнительным письмом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 17.03.2020 № 01-07/106/1/2/1/1 в адрес ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» предоставлен скорректированный Перечень объектов недвижимости сооружений и объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Республики Крым, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году, сформированный согласно статье 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке», предоставленный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым письмом от 16.03.2020 № 28/535/01-34/1/1/1. Общее количество объектов в Перечне 2 составляет 164 838 единиц.

Итого, общий Перечень объектов оценки включает 171 077 объектов недвижимости.

ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым направило письмо от 07.07.2020 № 7/01-05/01 в связи с тем, что в Перечень вошли вошли дубли в количестве 6239 объектов, а также 12775 объектов имеют недостаточно характериктик для расчета, о чем были составлены соответствующие Акты, которые представлены в Приложении 3.1.

Итого, общий Перечень объектов оценки подлежащих государственной кадастровой оценке включает 152 063 объекта недвижимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представлен в Приложении 3.1.

Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе видов объектов недвижимости представлены в следующей таблице.

Таблица 1. Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

№ п/п	Вид объекта недвижимости	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
1	Сооружения	151 600
2	Объекты незавершенного строительства	463
ИТОГО:	152 063

Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе муниципальных районов и городских округов Республики Крым, представлены в таблице ниже.

Таблица 2. Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в разрезе муниципальных образований

№ п/п	Наименование муниципального района, городского округа	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
1	городской округ Алушта	4067
2	городской округ Армянск	472
3	городской округ Джанкой	1070
4	городской округ Евпатория	1407
5	городской округ Керчь	5956
6	городской округ Красноперекопск	475
7	городской округ Саки	644
8	городской округ Симферополь	3591
9	городской округ Судак	1811
10	городской округ Феодосия	3006
11	городской округ Ялта	14759
12	Бахчисарайский район	7036
13	Белогорский район	6621
14	Джанкойский район	9431
15	Кировский район	3723
16	Красногвардейский район	7138
17	Красноперекопский район	3642
18	Ленинский район	7515
19	Нижнегорский район	6946
20	Первомайский район	6991
21	Раздольненский район	3276
22	Сакский район	4115
23	Симферопольский район	41804
24	Советский район	3035
25	Черноморский район	3532
ИТОГО:	152063

В соответствии с п. 7 Приказа МЭР № 74 исходный Перечень объектов недвижимости состоит из графической и текстовой части.

Текстовая часть Перечня объектов недвижимости включает общие сведения о формируемом Перечне объектов недвижимости и сведения о количественных и качественных характеристиках объектов недвижимости (п. 9 Приказа МЭР № 74).

В соответствии с п. 8 Приказа МЭР № 74 графическая часть перечня формируется в виде файлов в формате MIF/MID или SHP, в обязательном порядке содержащих следующие сведения и материалы:

о границах кадастровых кварталов, включая сведения об учетных номерах кадастровых кварталов;

о границах населенных пунктов;

о границах муниципальных образований;

о границах земельных участков, включая сведения о кадастровых номерах земельных участков;

о контурах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, включая сведения о кадастровых номерах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территорий объектов культурного наследия, территорий опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях;

о береговых линиях (границах водных объектов).

Анализ информации о рынке объектов недвижимости, информации об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

Тенденции рынка недвижимости напрямую зависят от экономической ситуации в стране. Поэтому анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, предваряется анализом общей экономической ситуации в России.

В данном разделе приведены показатели, характеризующие рыночную ситуацию, включающие обзор социально-экономической ситуации в России и в регионе, в котором проводится государственная кадастровая оценка — Республика Крым.

Основные экономические и социальные показатели России в 2019 году

Таблица 3. Основные экономические и социальные показатели России в 2019 году

2019 г.	В % к 2018 г.	Декабрь 2019 г.	В % к	Справочно

декабрю 2018 г.	ноябрю 2019 г.	2018 г.в % к 2017 г.	декабрь 2018 г. в % к

декабрю 2017 г.	ноябрю 2018 г.
Валовой внутренний продукт, млрд рублей	109361,51)	101,31)	102,51)
Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности	102,0	102,4	110,7	103,1	102,1	109,8
Индекс промышленного производства2)	102,4	102,1	108,9	102,9	102,0	107,0
Продукция сельского хозяйства, млрд рублей	5907,9	104,0	212,8	105,6	46,8	99,8	100,5	46,9
Грузооборот транспорта, млрд т-км	5669,1	100,6	483,6	98,3	103,2	102,7	103,1	103,7
в том числе железнодорожного транспорта	2601,8	100,2	218,4	97,1	102,3	104,2	102,5	102,0
Объем услуг в сфере телекоммуникаций, млрд рублей	1759,3	99,0	151,8	98,2	102,0	100,8	102,8	101,3
Оборот розничной торговли, млрд рублей	33532,1	101,6	3474,4	101,9	118,3	102,8	102,7	118,8
Объем платных услуг населению, млрд рублей	10093,4	99,1	904,2	98,7	104,7	101,4	100,1	104,9
Внешнеторговый оборот3), млрд долларов США	609,14)	96,95)	58,64)	95,36)	96,77)	118,65)	110,96)	98,07)
в том числе экспорт товаров	379,2	94,3	35,4	88,0	96,3	127,4	120,3	97,5
импорт товаров	229,9	101,6	23,2	108,9	97,2	105,6	96,6	99,0
Инвестиции в основной капитал, млрд рублей	11458,78)	100,79)	105,19)
Индекс потребительских цен	104,5	103,0	100,4	102,9	104,3	100,8
Индекс цен производителей промышленных товаров2)	102,9	95,7	99,6	111,9	111,7	96,7
Реальные располагаемые денежные доходы10)	100,8	100,1
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций: номинальная, рублей	461314)	107,25)	462854)	106,36)	99,47)	110,35)	108,26)	100,57)
реальная	102,55)	102,76)	99,17)	107,45)	104,26)	100,07)
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше), млн человек	3,511)	94,7	3,5	93,9	99,0	92,2	95,4	101,2
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек	0,711)	102,7	0,7	99,7	104,1	87,4	89,4	104,9
Первая оценка. По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение элек- трической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений". В фактически действовавших ценах. Данные за январь-ноябрь 2019 г. и ноябрь 2019 г. соответственно. Январь-ноябрь 2019 г. и январь-ноябрь 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. Ноябрь 2019 г. и ноябрь 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. Ноябрь 2019 г. и ноябрь 2018 г. в % к предыдущему месяцу. Данные за январь-сентябрь 2019 года. Январь-сентябрь 2019 г. и январь-сентябрь 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. Показатель за указанные периоды рассчитан в соответствии с Методологическими положениями по расчету по- казателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018). В среднем за месяц.

Валовой внутренний продукт

Производство ВВП. В соответствии с Регламентом разработки и публикации данных по ВВП осуществлена первая оценка ВВП за 2019 год.

Объем ВВП России за 2019 г., по первой оценке, составил в текущих ценах 109361,5 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно 2018 г. составил 101,3%. Индекс-дефлятор ВВП за 2019 г. по отношению к ценам 2018 г. составил 103,4%.

Таблица 4. Производство ввп и валовой добавленной стоимости по отраслям экономики

2019 г.	Справочно 2018 г.

Млрд рублей	в % к итогу	Млрд рублей	в % к итогу
Валовой внутренний продукт в рыночных ценах	109361,5	104335,0
Валовая добавленная стоимость в основных ценах	98291,8	100	93636,6	100
в том числе:сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство	3632,0	3,7	3388,2	3,6
добыча полезных ископаемых	12720,6	12,9	12404,3	13,2
обрабатывающие производства	14034,5	14,3	13452,3	14,3
обеспечение электрической энергией,газом и паром; кондиционирование воздуха	2540,3	2,6	2482,1	2,7
водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	496,3	0,5	474,0	0,5
строительство	5646,5	5,7	5335,9	5,7
торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов	13649,9	14,0	12996,9	13,9
транспортировка и хранение	6522,9	6,6	6115,1	6,5
деятельность гостиниц и предприятий общественного питания	855,9	0,9	800,6	0,9
деятельность в области информации и связи	2450,1	2,5	2300,2	2,5
деятельность финансовая и страховая	4193,5	4,3	3992,4	4,3
деятельность по операциям с недвижимым имуществом	9325,0	9,5	8846,5	9,4
деятельность профессиональная, научная и техническая	4244,4	4,3	3925,0	4,2
деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги	2095,2	2,1	2128,8	2,3
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение	7305,4	7,4	6932,0	7,4
образование	3160,2	3,2	2938,6	3,1
деятельность в области здравоохранения и социальных услуг	3288,5	3,3	3092,1	3,3
деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений	968,1	1,0	898,8	1,0
предоставление прочих видов услуг	550,5	0,6	535,9	0,6
деятельность домашних хозяйств как работодателей; недифференцированная деятельность частных домашних хозяйств по производству товаров и оказанию услугдля собственного потребления	611,6	0,6	596,9	0,6
Чистые налоги на продукты	11069,8	10698,4

Индекс промышленного производства1) в 2019 г. по сравнению с 2018 г. соста- вил 102,4%, в декабре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 102,1%.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2019 г. в дей- ствующих ценах, по предварительной оценке, составил 5907,9 млрд рублей, в декабре 2019 г. - 212,8 млрд рублей.

Динамика производства продукции сельского хозяйства

Растениеводство. Валовой сбор зерна в Российской Федерации в 2019 г., по предва- рительным данным, составил 120,7 млн тонн (в весе после доработки), что на 6,5% больше уровня предыдущего года. Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) возросло в 2019 г. на 18,4% за счет роста урожайности (на 14,4%), а также увеличения убранных площадей (на 3,5%). Валовой сбор сахарной свеклы увеличился на 20,7%, что обусловлено повышением урожайности (на 22,1%) при сокращении убранных площадей (на 1,1%). Льноволокна получено больше, чем в предыдущем году на 4,8% за счет увеличения убранных площадей (на 5,6%). Валовой сбор картофеля снизился на 1,4% вследствие сокращения убранных площадей (на 5,6%) при более высокой урожайности по сравнению с предыдущим годом. Сбор овощей увеличился на 2,5% за счет роста урожайности (на 3,5%).

Валовые сборы основных сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий млн тонн 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.	2014г. 2015г.	2016г.	2017г.	2018г.	2019г. Зерно Картофель Сахарная свекла Овощи Подсолнечник

В составе зерновых и зернобобовых культур в 2019 г. по сравнению с предыдущим го- дом отмечался рост валовых сборов пшеницы, ячменя, кукурузы, проса, риса, снижение - гречи- хи, ржи, тритикале, овса и зернобобовых.

В структуре производства зерна в 2019 г. по сравнению с 2018 г. увеличился удельный вес ячменя и кукурузы, снизился удельный вес пшеницы, ржи, овса, зернобобовых культур.

Структура производства зерна по видам культур (хозяйства всех категорий; в % к общему валовому сбору) 2018г. Пшеница 2019г. Рожь 10,1 1,9 3,0 Тритикале 11,5 1,9 2,8 4,2 Ячмень 3,7 Овес 17,0 15,0 Кукуруза на зерно 0,4 1,7 63,7 0,3 61,6 Крупяные культуры 1,2 Зернобобовые культуры

Основными производителями зерна и технических культур остаются сельскохозяйственные организации. Доля их в производстве зерна в 2019 г. составила 70,0% (в 2018 г. - 70,2%), подсолнечника - 64,2% (66,4%), сахарной свеклы - 88,8% (89,1%).

Основными производителями зерна и технических культур остаются сельскохозяйствен- ные организации. Доля их в производстве зерна в 2019 г. составила 70,0% (в 2018 г. - 70,2%), подсолнечника - 64,2% (66,4%), сахарной свеклы - 88,8% (89,1%)

Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимате- лями в 2019 г. получено 29,2% от общего сбора зерна в хозяйствах всех категорий (в 2018 г. - 29,0%), сахарной свеклы - 11,1% (10,7%), подсолнечника - 35,5% (33,2%).

Производство картофеля и овощей сосредоточено в хозяйствах населения, которыми в 2019 г. выращено 65,8% общего сбора картофеля и 52,2% овощей (в 2018 г. - соответственно 68,0% и 55,1%).

Животноводство

На конец декабря 2019 г. поголовье крупного рогатого скота в хо- зяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 18,1 млн голов (сохранилось на уровне прошлого года), из него коров - 8,0 млн (на 0,3% больше, чем в предыдущем году на соот- ветствующую дату), свиней - 25,2 млн (на 6,2% больше), овец и коз - 22,5 млн (на 2,6% меньше), птицы - 544,9 млн.голов (на 0,6% больше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 40,3% поголовья круп- ного рогатого скота, 9,7% свиней, 46,6% овец и коз (на конец декабря 2018 г. - соответственно 40,8%, 10,6%, 46,4%).

Производство продуктов животноводства в хозяйствах всех категорий в % к соответствующему месяцу предыдущего года 108 107 106 105 104 103 102 101 100 99 I	II	III	IV	V	VI VII VIII IX	X	XI XII	I	II	III	IV	V	VI VII VIII IX	X	XI XII 2018г.	2019г. Скот и птица на убой (в живом весе) Молоко

.

В сельскохозяйственных организациях в 2019 г. по сравнению с 2018 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) выросло на 3,0% (в 2018 г. по сравнению с 2017 г. - на 3,9%), молока - на 4,4% (на 3,6%), производство яиц сохранилось на уровне прошлого года (увеличилось на 0,7%).

К началу января 2020 г. обеспеченность скота кормами в расчете на 1 условную голову скота в сельхозорганизациях была выше на 0,9%, чем на соответствующую дату предыдущего года.

Строительство

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2019 г. составил 9132,1 млрд рублей, или 100,6% (в сопоставимых ценах) к уровню 2018 г., в декабре 2019 г. - 1224,3 млрд рублей, или 100,4% к соответствующему периоду предыдущего года.

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство"1) в % к среднемесячному значению 2016 года 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII 2017г. по общему объему 2018г. с исключением сезонного фактора 2019г. тренд _____	1) Оценка данных с исключением сезонного фактора осуществлена с использованиемпрограммы "JDemetra+ ". При поступлении новых данных статистических наблюдений динамика может быть уточнена.

Жилищное строительство. В 2019 г. возведено 9,1 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 262,51) тыс. жилых домов, из них 8,7 тыс. - на земельных участках, предна- значенных для ведения садоводства. Всего построено 1103,1 тыс. новых квартир (без учета квар- тир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 1094,4 тыс.).

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жи- лых домах составила 36,81) млн кв. метров (из них 0,9 млн кв. метров - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства) или 45,9% от общего объема жилья, введенного в 2019 году.

Таблица 5. Динамика ввода в действие жилых домов в 2019 году.

Млн м2 общей площади жилых помещений	В % к

Соответствующему периоду предыдущего года	Предыдущему периоду
I квартал	14,8	94,4
II квартал	15,3	114,6	103,5
III квартал	18,5	112,5	120,9
IV квартал	30,8	101,9	166,4
Год	79,4	104,9

Розничная торговля

Оборот розничной торговли в 2019 г. составил 33532,1 млрд рублей, или 101,6% (в сопоставимых ценах) к 2018 г., в декабре 2019 г. - 3474,4 млрд рублей, или 101,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Динамика оборота розничной торговли1) в % к среднемесячному значению 2016 года 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII 2017г. по общему обороту _____	2018г с исключением сезонного фактора 2019г. тренд 1) Оценки данных с исключением сезонного и календарного факторов осуществлены с использованием программы “JDemetra+”.

В 2019 г. оборот розничной торговли на 94,6% формировался торгующими организа- циями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 5,4% (в 2018 г. - 94,4% и 5,6% соответственно), в декабре 2019 г. - 94,9% и 5,1% (в декабре 2018 г. - 94,7% и 5,3% соответственно).

Индексы цен и тарифов

Индексы потребительских цен и цен производителей промышленных товаров на конец месяца, в % к предыдущему месяцу 105 104 103 102 101 100 99 98 97 96 I	II	III	IV	V	VI	VII VIII IX	X	XI	XII	I	II	III	IV	V	VI	VII VIII IX	X	XI	XII 2018г.	2019г. Потребительские цены Цены производителей промышленных товаров

Потребительские цены

В декабре 2019 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,4%, в том числе на продовольственные товары - 100,7%, непродовольственные товары - 100,1%, услуги - 100,2%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в расчете на месяц в среднем по России в конце декабря 2019 г. составила 16067,4 рубля и по сравнению с предыду- щим месяцем выросла на 0,2% (с начала года - на 3,2%).

Таблица 6. Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услугв декабре 2019 года

Федеральные округа	Стоимость набора, рублей	Изменение стоимости набора к преды- дущему месяцу,%	Максимальная и минимальная стоимость набора внутри федерального округа

субъект Российской Федерации1)	стоимость набора,рублей
г. Москва	23022,3
Центральный	18537,9	100,2	Липецкая область	13821,2
Мурманская область	19019,7
Северо-Западный	16848,2	100,2	Новгородская область	14685,5
Краснодарский край	16564,5
Южный	15173,9	100,3	Волгоградская область	14447,5
Ставропольский край	15771,4
Северо-Кавказский	15160,8	100,3	Республика Ингушетия	13547,5
Нижегородская область	15534,2
Приволжский	14345,8	100,3	Саратовская область	13202,3
Тюменская область	17449,1
Уральский	15385,6	100,3	Челябинская область	13742,2
Красноярский край	16285,7
Сибирский	14911,3	100,3	Кемеровская область	13945,9
Чукотский авт. округ	27931,5
Дальневосточный	18398,0	100,2	Забайкальский край	15396,4
1) Кроме автономных округов, входящих в состав области.

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в расчете на месяц в среднем по России в конце декабря 2019 г. составила 4067,7 рубля и по срав- нению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,9% (с начала года - на 1,9%).

В IV квартале 2019 г. по сравнению с предыдущим кварталом индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья, по предварительным данным, составили соответственно 101,9% и 100,4%.

На первичном рынке жилья цены выросли от 2,9% на квартиры среднего качества (типо- вые) до 1,3% на квартиры улучшенного качества.

На вторичном рынке повышение цен на квартиры среднего качества (типовые) составило 1,1%. Вместе с тем элитные квартиры подешевели на 1,0%.

Занятость и безработица

По итогам обследования в декабре 2019 г. численность рабочей силы составила 75,9 млн человек, или 52% от общей численности населения страны, в их числе 72,4 млн человек были заняты в экономике и 3,5 млн человек не имели занятия, но активно его искали (в соответст- вии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработ- ные).

В ноябре 2019 г. в общей численности занятого населения 31,8 млн человек, или 43,7% составляли штатные (без учета совместителей) работники организаций, не относящихся к субъек- там малого предпринимательства. На условиях совместительства и по договорам гражданско-пра- вового характера для работы в этих организациях привлекалось еще 1,4 млн человек (в эквивален- те полной занятости). Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совмес- тителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в ор-ганизациях (без субъектов малого предпринимательства) в ноябре 2019 г. составило 33,2 млн че- ловек и было меньше, чем в ноябре 2018 г., на 17 тыс. человек, или на 0,1%.

Социально-экономическое положение Республики Крым в 2019 году

Таблица 7. Основные экономические и социальные показатели Республики Крым в 2019г.

Декабрь 2019 г.	Декабрь 2019 г.в % к декабрю 2018 г.	Январь- декабрь 2019 г.	Январь- декабрь 2019 г.в % к январю- декабрю2018 г.
Оборот организаций1), млн рублей	59522,6	106,3	636281,9	107,6
Индекс промышленного производства2)	х	95,5	х	117,4
Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителейв действующих ценах, млн рублей	3820,3	102,63)	56212,9	118,73)
Объем работ, выполненных по видудеятельности «Строительство», млн рублей	11212,1	57,53)	137397,0	78,53)
Пассажирооборот автомобильноготранспорта4), млн пасс.-км	173,4	89,9	2338,1	96,1
Грузооборот автомобильного транспорта5), млн т-км	12,6	131,0	149,1	108,4
Оборот розничной торговли, млн рублей	23202,8	100,13)	271784,4	101,93)
Объем платных услуг населению, млн рублей	7064,5	98,33)	93623,6	101,63)
Оборот оптовой торговли организаций оптовой торговли, млн рублей	15466,2	88,03)	175565,2	83,23)
Среднемесячная начисленная заработная плата
номинальная, рублей	325656)	114,37,8)	319669)	111,410)
Численность официально зарегистрированных безработных на конец периода11), человек	5290	106,2	х	х
Индекс потребительских цен	х	102,6	х	105,0
Индекс цен производителей промышленных товаров12)	х	102,6	х	103,8
1) Данные по показателю «Оборот организаций» представляют совокупность организаций с соответствующим основным видом деятельности и отражают коммерческую деятельность организаций. 2) Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений" ОКВЭД2 на основе данных о динамике производства важнейших товаров- представителей (в натуральном или стоимостном выражении). В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности 2010 базисного года. 3) В сопоставимых ценах. 4) С учетом пассажироперевозок, выполненных индивидуальными предпринимателями. 5) Без субъектов малого предпринимательства и организаций со средней численностью работников до 15 человек, не являющихся субъектами малого предпринимательства. 6) Данные за ноябрь 2019 г. 7) Ноябрь 2019 г. в процентах к ноябрю 2018 г. 8) Данные приведены с учетом перерасчета заработной платы за предыдущие периоды. 9) Данные за январь-ноябрь 2019 г. 10) Январь-ноябрь 2019 г. в % к январю-ноябрю 2018 г. 11) По данным Государственного казенного учреждения Республики Крым «Центр занятости населения». 12) Промышленные товары, предназначенные для реализации на внутрироссийском рынке.

Промышленное производство

Индекс промышленного производства1) в декабре 2019 г. к предыдущему месяцу составил 124,2%, к соответствующему месяцу предыдущего года - 95,5%, к январю-декабрю 2018 г. - 117,4%.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в январе-декабре 2019 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 56212,9 млн рублей.

Растениеводство

В 2019 г. валовой сбор зерновых и зернобобовых культур составил 1470,0 тыс. тонн (в весе после доработки), что на 93,0% больше, чем в 2018 г. Производство подсолнечника на зерно (в весе после доработки) против уровня 2018 г. увеличелось на 60,8% и составило 74,2 тыс. тонн. Производство картофеля выросло на 7,9% и составило 80,4 тыс. тонн. Валовой сбор овощей увеличелся на 3,6% и составил 170,7 тыс. тонн.

В 2019 г. валовой сбор плодов и ягод против уровня 2018 г. уменьшился на 22,3%. Производство винограда увеличилось на 24,4%.

Животноводство.

На конец декабря 2019 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий, по расчетам, составило 104,5 тыс. голов (на 3,6% больше по сравнению с аналогичной датой предыдущего года), из него коров - 51,3 тыс. голов (на 2,4% больше), поголовье свиней - 116,9 тыс. голов (на 6,3% меньше), овец и коз - 174,2 тыс. голов (на 4,8% больше), птицы всех видов - 6378,0 тыс. голов (на 16,5% больше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 61,7% поголовья крупного рогатого скота, 38,7% - свиней, 66,2% - овец и коз, птицы - 23,3% (на конец декабря 2018 г. соответственно 64,5%, 37,5%,67,4%, 26,6%).

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2019 г. по сравнению с соответствующей датой 2018 г. поголовье крупного рогатого скота увеличилось на 4,5%, коров - сократилось на 0,7%, свиней - на 2,8%, овец и коз - увеличилось на 1,1%, птицы всех видов - на 21,7%.

По расчетным данным, в январе-декабре 2019 г. хозяйствами всех категорий произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 150,7 тыс. тонн, молока - 203,1 тыс. тонн, яиц - 305,6 млн штук. В сельскохозяйственных организациях в январе-декабре 2019 г. по сравнению с январем-декабрем 2018 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) увеличилось на 19,4%, молока - сократилось на 5,9%, производство яиц - на 4,0%.

Надой молока на одну корову в сельхозорганизациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, в январе-декабре 2019 г. составил 5414 килограмм (в январе-декабре 2018 г. - 6089 килограммов).

По расчетным данным, в декабре 2019 г. в хозяйствах всех категорий отмечено изменение структуры производства скота и птицы на убой (в живом весе): удельный вес крупного рогатого скота составил 11,5%, свиней - 23,0%, овец и коз - 4,7%, птицы - 60,6%.

Строительство

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», включая работы, выполненные хозяйственным способом, в январе- декабре 2019 г. предприятиями и организациями республики составил 137397,0 млн рублей, или 78,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года. В том числе работы, выполненные хозяйственным способом, составили 754173,8 тыс. рублей, или 182,0% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года.

Предприятиями трех регионов республики выполнено 24,9% общего объема строительства (городских округов Керчь, Ялта и Симферопольского муниципального района), строителями столицы республики - 68,8%. В январе-декабре 2019 г. введено в эксплуатацию 57 многоквартирных домов общей площадью 212378 м2.

Населением за счет собственных и заемных средств построено 39241) жилых дома, из них на участках для ведения садоводства - 1237. Всего построено 7945 новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 6708).

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 569,71) тыс. м2, в том числе 131,5 тыс. м2 - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, в том числе в сельской местности - 3812821) м2.

Таблица 8. Динамика ввода в действие жилых домов

Принято в эксплуатацию жилья

м2 общей площади	в % к соответствующему периоду предыдущего года
2019 г.
Январь	17991	256,1
Февраль	7959	28,7
Март	10960	37,2
Апрель	32959	58,4
Май	75716	153,4
Июнь	36647	91,3
Июль	42995	189,0
Август	39194	84,7
Сентябрь	52532	62,32)
Октябрь	77408	76,72)
Ноябрь	73233	107,72)
Декабрь	182981	75,52)
2) В целях обеспечения сопоставимости с предыдущими периодами относительные показатели рассчитаны без учета жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства.

Транспорт

По оперативным данным за 2019 г. услугами автомобильного транспорта общего пользования Республики Крым (с учетом перевозок индивидуальными предпринимателями) воспользовались 147,4 млн пассажиров, что на 1,2% меньше, чем за 2018 г. Пассажирооборот по сравнению с 2018 г. уменьшился на 3,9% и составил 2,3 млрд пассажиро- километров.

За 2019 г. по данным оперативной отчетности автомобильным транспортом крупных и средних организаций Республики Крым перевезено 4,4 млн тонн грузов и выполнено 149,1 млн тонно-километров грузооборота, что соответственно на 36,5% и 8,4% больше, чем за 2018 г

Розничная торговля

Оборот розничной торговли в январе-декабре 2019 г. составил 271,8 млрд рублей, что в сопоставимых ценах составляет 101,9% к соответствующему периоду предыдущего года.

По итогам января-декабря 2019 г. оборот розничной торговли на 86,0% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, реализующими товары вне рынка. Доля продаж товаров, реализуемых на розничных рынках и ярмарках, составила 14,0%.

Индекс цен и тарифов

Индекс потребительских цен в декабре 2019 г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100,1%, в том числе на продовольственные товары - 100,1%, непродовольственные товары - 100,1%, услуги - 99,9%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по Республике Крым в декабре 2019 г. составила 15194,77 рубля в расчете на одного человека и за месяц уменьшилась на 0,1%, с начала года - увеличилась на 0,4% (в ноябре 2019 г. составила 15203,80 рубля в расчете на одного человека и за месяц увеличилась на 0,2%, с начала года - на 0,5%).

Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по Республике Крым на конец декабря 2019 г. составила 4164,66 рубля в расчете на одного человека и по сравнению с предыдущим месяцем осталась без изменений, с начала года - увеличилась на 1,8% (в ноябре 2019 г. составила 4165,55 рубля в расчете на одного человека и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,2%, с начала года - на 1,8%).

В декабре 2019 г. цены на	продовольственные	товары повысились на 0,1%, с начала года - на 2,4% (в декабре 2018 г. повысились на 1,2%, с начала года- на 6,7%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2019 г. повысились на 0,1%, с начала года - на 1,5% (в декабре 2018 г. - на 0,3%, с начала года - на 3,6%).

Цены производителей

Индекс цен производителей промышленных товаров1) в декабре 2019 г. относительно декабря 2018 г. составил 102,6%, в том числе индекс цен на продукцию добычи полезных ископаемых - 104,4%, обрабатывающих производств - 103,6%, обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирования воздуха - 100,3%, водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 102,8%. Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции в декабре 2019 г. относительно декабря 2018 г. составил 105,6%, в том числе на продукцию растениеводства - 98,9%, животноводства - 110,6%.

Среднемесячная начисленная заработная плата

Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу организаций Республики Крым в ноябре 2019 г. составила 32565 рубля. По сравнению с октябрем 2019 г. размер заработной платы уменьшился на 5,4%. Заработная плата работников по организациям без субъектов малого предпринимательства составила 34567 рублей.

Уменьшение начислений номинальной заработной платы в ноябре 2019 г. по сравнению с октябрем 2019 г. зафиксировано от 25,2% в сфере государственного управления и обеспечения военной безопасности до 1,2% в области деятельности операций с недвижимым имуществом. Одновременно увеличение этого показателя наблюдалось от 0,2% в области профессиональной, научной и технической деятельности до 17,7% в сфере финансовой и страховой деятельности.

Среди предприятий промышленных видов деятельности наблюдалось уменьшение уровня заработной платы, темпы снижения которого колебались в пределах от 15,5% по производству резиновых и пластмассовых изделий до 0,2% по производству готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования. Вместе с тем зафиксировано увеличение этого показателя от 0,3% на предприятиях по производству пищевых продуктов до 8,0% по производству прочих готовых изделий. Индекс реальной заработной платы в ноябре 2019 г. по сравнению с октябрем 2019 г. составил 94,4%, а относительно ноября 2018 г. - 110,7%. В январе-ноябре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом 2018 г. реальная заработная плата увеличилась на 5,9%.

Занятость и безработица

В ноябре 2019 г. число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов малого предпринимательства) составило 320,4 тыс. человек. По сравнению с октябрем 2019 г. данный показатель увеличился на 0,2%. Среди основных видов деятельности увеличение численности работников наблюдалось от 0,7% в оптовой и розничной торговли до 3,8% в сфере административной деятельности и сопутствующих дополнительных услуг.

Выводы

С момента воссоединения Крыма с Россией ведется последовательная работа по форсированному развитию полуострова с акцентом на подъем уровня жизни крымчан. В августе 2014 г. была принята федеральная целевая программа «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 г.» (ФЦП) с финансированием в 837 млрд руб. В ходе ее реализации успехи достигнуты на следующих направлениях.

После возвращения Крыма в состав России в республике было реализовано несколько крупных инфраструктурных проектов, в числе которых введение в эксплуатацию энергомоста, связывающего полуостров с материком и обеспечивающего стабильное электроснабжение, прокладка по дну Керченского пролива оптоволоконных линий связи, строительство нового аэропорта в Симферополе, открытие автомобильного движения по Крымскому мосту.

Улучшение качества жизни населения. За три с половиной года номинальные заработные платы выросли на 60%, пенсии - более чем в 2 раза. На крымчан распространены все предусмотренные федеральным законодательством меры соцобеспечения и защиты. К 2020 г. завершится модернизация международного детского центра «Артек», величина сметы -17 млрд руб.

Энергетика. После начала «энергоблокады» были оперативно налажены временные схемы электроснабжения через «энергомост». В текущем году запускаются две теплоэлектростанции в гг.Симферополе и Севастополе мощностью 470 Мвт каждая, аналогичный объект заложен в г.Саки (120 МВт) в целях достижения постоянного профицита генерирующих мощностей и ликвидации энергозависимости субъекта от Украины.

Транспортная инфраструктура. Осуществлен ввод в эксплуатацию автомобильной части Крымского моста. Основной поток грузов (продовольствие, медикаменты и др.) идет по Крымскому мосту, пассажирские перевозки переориентированы на авиатранспорт. В «пиковые периоды» международный аэропорт г.Симферополя принимает до 240 рейсов в сутки., общая стоимость которого 228 млрд руб. Запуск ж/д сообщения запланирован на конец 2019 г. К сентябрю 2020 г. завершится строительство федеральной трассы «Таврида», размер финансирования - 166 млрд руб. Протяженность четырехполосной магистрали составит более 250 км.

Водопользование, сельское хозяйство продовольственное обеспечение. Для стабильного водоснабжения жителей Крыма запущено 100 км новых трубопроводов, к 2020 г. завершится создание «многониточных» водоводов для пополнения Северокрымского канала и преодоления последствий его перекрытия Украиной. Проект на 32 млрд руб. реализует Минобороны России. В 2017г. собран рекордный урожай зерновых, Крым самообеспечивается мясом птицы. Негативные тенденции сохранились в отрасли сельского хозяйства. Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей Республики Крым за 2018 год в действующих ценах по предварительным данным сократился в отношении к соответствующему периоду 2017 года. Ряд проблем и ограничений затормаживает развитие сельского хозяйства, однако это не мешает сохранять положительные тенденции в социальной сфере. Республика Крым демонстрирует устойчивый рост почти во всех отраслях экономики.

Социально-экономическое положение крымских татар. Для обустройства депортированных из Крыма народов, в т.ч. и крымских татар, 95% которых оформили российские паспорта, ФЦП предусматривается выделение 10 млрд. руб., в т.ч. на жилищное строительство. Острый для этого этноса «земельный вопрос» купируется через оформление в соответствии с российским законодательством в собственность «самозахватов» украинского периода. Община широко представлена в органах власти всех уровней, в т.ч. пропорционально ее доле в населении полуострова - в органах внутренних дел и прокуратуре (не менее 10% сотрудников). Действует 15 школ и 133 специальных класса с обучением на национальном языке (5,6 тыс. учеников). Согласно проведенному в 2017 г. опросу ФАДН, 75% представителей общины оказались удовлетворены уровнем жизни, 65% оценивают ситуацию на полуострове положительно, 81% не видят признаков межнациональной напряженности. Завершается строительство Соборной мечети на 4 тыс. чел. в г.Симферополе.

В целом в республике сохранились положительные тенденции в экономике и социальной сфере на фоне роста турпотока, который только набирает обороты и дойдет до своего пика с открытием железнодорожной части Крымского моста. Кроме того, в ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию вторые очереди новых ПГУ-ТЭС, построенных в Симферополе и Севастополе, а в конце 2019 года запустить железнодорожное сообщение по мосту через Керченский пролив. Западные санкции, конечно же, повлияли на приток инвестиций, однако полуостров по-прежнему привлекателен для европейских инвесторов. Все больше бизнесменов, в том числе из Европы, хотят работать в республике. По данным Федеральной таможенной службы, большая часть товарооборота Крыма (свыше 65%) приходится на страны СНГ, среди которых в прошлом году наиболее тесные контакты сохранялись с Украиной. Среди стран дальнего зарубежья основными торговыми партнерами Крыма по итогам прошлого года стали Турция, Италия, Китай и Индия.

Сейчас развитие полуострова определяют несколько стратегических документов — это майский указ президента о стратегических задачах развития РФ до 2024 года и госпрограмма развития Крыма и Севастополя и Стратегия социально-экономического развития Республики Крым до 2030 года. На сегодняшний день утверждены 46 региональных проектов, которые охватывают практически все сферы жизни крымчан. Глава республики Сергей Аксенов отмечает, что с 2014 года объем промышленного производства вырос вдвое, собственные доходы выросли в 2,5 раза по сравнению с украинскими временами, расходы на развитие социальной сферы увеличились более, чем вдвое. Финансирование образования увеличилось почти втрое, культуры — в три с половиной раза, спорта — почти в четыре раза, здравоохранения — вдвое даже без учета средств ФОМС.

Перспективы развития промышленного комплекса Республики Крым

В 2016-2019 годах реализованы проекты по созданию трех индустриальных парков в Республике Крым в городах Евпатории, Феодосии и Бахчисарае в рамках выполнения Федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года».

С целью реализации инновационной модели развития промышленности Крыма, привлечения бюджетных и инвестиционных средств на предприятия отрасли постановлением Совета министров Республики Крым от 09.12.2014г. № 500 утверждена Государственная программа развития промышленного комплекса Республики Крым на 2015-2017 годы, направленная на достижение высокого качества технологического развития промышленности, повышение эффективности системы государственного управления промышленностью, рост производства промышленной продукции, рост числа инновационно активных предприятий, снижение антропогенной нагрузки на окружающую среду, реализацию мер по импортозамещению.

Предполагается возрождение либо создание устойчивых предпосылок развития легкой промышленности в Республике Крым, формирование потенциала в области развития импортозамещения и возможности обеспечения собственных потребностей региона в изделиях легкой промышленности.

В значительной степени предполагается ориентация промышленных предприятий судостроения и судоремонта, а также авиастроения и ремонта авиационной техники на решение оборонных задач: обеспечение функционирования тыловой базы Черноморского флота Военно-Морского Флота Российской Федерации, а также соединений стратегической, тактической и корабельной авиации, размещенных на территории Республики Крым путем ремонта, оснащения, поддержания запаса запчастей и комплектующих.

В связи с ограничениями в доступе на внешние рынки Европы предстоит комплексная работа по переориентации на внутренние рынки, а также рынки стран Таможенного Союза, Азиатско-Тихоокеанского региона, Латинской Америки, Северной Африки и других регионов мира.

В обозримом будущем в промышленном комплексе Республики Крым намечена реализация следующих приоритетных инвестиционных проектов:

- «Завод по производству полимерных труб». Инвестиционный проект предполагает создание в г. Симферополе производства полимерных труб, необходимых для строительства и модернизации инфраструктуры Республики Крым, а именно: водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, канализации, дренажа и защиты электрических сетей, на базе государственного унитарного предприятия Республики Крым. Предполагаемый срок реализации инвестиционного проекта – 3 года. В ходе реализации указанного проекта планируется создать порядка 100 рабочих мест;

- «Строительство современной швейной фабрики». Инвестиционный проект предполагает строительство в г. Симферополе современной швейной фабрики, специализирующейся на пошиве школьной формы, мужской одежды и униформы. Предполагаемый срок реализации инвестиционного проекта –3 года. В ходе реализации указанного проекта планируется создать более 20 рабочих мест;

- «Цементный завод, производство бетона». Инвестиционный проект предполагает строительство в г. Керчи завода по производству цемента и бетона на базе государственного унитарного предприятия Республики Крым. Предполагаемый срок реализации инвестиционного проекта – 5 лет. В ходе реализации указанного проекта планируется создать порядка 450 рабочих мест.

Административно-территориальное деление Республики Крым

Дата образования Республики Крым - 18 марта 2014 года

Столица – город Симферополь

Расстояние до Москвы – 1227 км

Площадь – 26081 кв.км

Республика Крым входит в состав Южного федерального округа и состоит из 25 административно-территориальных образований, в том числе из 14 районов (с преимущественно сельским населением), 11 городов республиканского подчинения, в границах которых с подчинёнными им населёнными пунктами созданы муниципальные образования - городские округа (с преимущественно городским населением). Всего в Республике Крым 1019 населённых пунктов, в том числе: 16 городов, 56 поселков городского типа и 947 сел и поселков.

Районы:	Городские округа:
1 Бахчисарайский район	15 Городской округ Алушта
2 Белогорский район	16 Городской округ Армянск
3 Джанкойский район	17 Городской округ Джанкой
4 Кировский район	18 Городской округ Евпатория
5 Красногвардейский район	19 Городской округ Керчь
6 Красноперекопский район	20 Городской округ Красноперекопск
7 Ленинский район	21 Городской округ Саки
8 Нижнегорский район	22 Городской округ Симферополь
9 Первомайский район	23 Городской округ Судак
10 Раздольненский район	24 Городской округ Феодосия
11 Сакский район	25 Городской округ Ялта
12 Симферопольский район
13 Советский район
14 Черноморский район

Природно-климатические условия

Крымский полуостров расположен между 33-37° в. д., 44-46° с. ш. Площадь поверхности полуострова на 72 % занимает равнина, 20 % - горы и 8 % - озера и другие водные объекты. Омывается на западе и юге Чёрным и на востоке Азовским морями. На севере соединяется с континентом узким (до 8 км) Перекопским перешейком. На востоке Крыма, между Чёрным и Азовским морями, располагается Керченский полуостров, на западе суживающаяся часть Крыма образует Тарханкутский полуостров. Крайняя северная точка Крыма расположена на Перекопском перешейке, крайняя южная — мыс Сарыч, крайняя западная — мыс Кара-Мрун (Прибойный) на Тарханкуте, крайняя восточная — мыс Фонарь на Керченском полуострове. Расстояние от крайней северной точки до крайней южной — 207 км, от крайней западной до крайней восточной — 325 км. Общая протяженность сухопутных и морских границ более 2500 км.

Воды Черного моря (площадь – 421 тыс. кв.км, объем – 537 тыс. куб.км) омывают Крым с запада и юга. Наиболее крупные заливы: Каркинитский, Каламитский и Феодосийский.

С востока и северо-востока полуостров окружают Керченский пролив (ширина 4-5 км, длина 41 км) и Азовское море (площадь – 38 тыс. кв. км, объем – 300 куб. км), которое образует Казантипский, Арабатский и Сивашский заливы.

Берега полуострова сильно изрезаны многочисленными бухтами, бухтами и заливами.

Крымские горы разделили полуостров на две неровные части: большую степную и меньшую горную. Они протянулись с юго-запада на северо-восток от окрестностей Севастополя до Феодосии тремя почти параллельными грядами, разделенными продольными зелеными долинами. Длина Крымских гор около 180 км, ширина – 50 км.

Главная гряда – самая высокая, здесь расположены наиболее известные горные вершины: Роман-Кош – 1545 м, Чатырдаг – 1525 м, Ай-Петри – 1231 м. Южные склоны, обращенные к морю, круты, а северные пологи.

Вершины Крымских гор представляют собой безлесные, волнистые плато, называемые яйлами (в переводе с тюркского означает «летнее пастбище»). Яйлы соединяют в себе свойства равнин и гор. Они соединены узкими пониженными хребтами, по которым проходят горные перевалы. Здесь издавна пролегали пути из степной части Крыма на Южный берег. Наиболее высокие яйлы Крыма: Ай-Петринская (1320 м), Ялтинская (1406 м), Никитская (1470 м), Гурзуфская (1540 м).

Степь занимает большую территорию Крыма. Она представляет собой южную окраину Восточно-Европейской, или Русской, равнины и слегка понижается к северу. Керченский полуостров делится Парпачским гребнем на две части: юго-западную – равнинную и северо-восточную – холмистую, для которой характерно чередование кольцевидных известняковых гребней, пологих понижений, грязевых сопок и прибрежных озерных котловин. Впрочем, грязевые вулканы с настоящими вулканами не имеют ничего общего, так как извергают не раскаленную лаву, а холодную грязь.

В равнинной части полуострова преобладают разновидности черноземов южных и карбонатных, реже встречаются темно-каштановые и лугово-каштановые почвы сухих лесов и кустарников, а также бурые горно-лесные и горно-луговые черноземовидные (на яйлах).

Площадь лесов Крыма достигает 340 тыс. га. Склоны Крымских гор заняты преимущественно дубовыми лесами (65% площади всех лесов), буковыми (14%), грабовыми (8%) и сосновыми (13%).

На полуострове 1657 рек и временных водостоков. Общая их протяженность составляет 5996 километров. Однако абсолютное большинство из них - это малые, летом почти все пересыхающие водотоки.

В Крыму, главным образом вдоль побережий, находится более 50 озер-лиманов общей площадью 5,3 тыс. кв. км, используемых для получения солей и лечебных грязей: Сакское, Сасык, Донузлав, Бакал, Старое, Красное, Акташское, Чокракское, Узунларское и др.

Численность населения

По информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Крым (Крымстат) по предварительным расчетным данным численность постоянного населения в Республике Крым по состоянию на 1 января 2020 года составила 1912,1 тыс. человек. В городских поселениях проживает 974,9 тыс. человек (51,0%), в сельских поселениях – 937,2 тыс. человек (49,0%).

По национальному составу население Республики Крым насчитывает три наиболее многочисленные группы – русские, украинцы и крымские татары. Население, отнесшее себя к русским, является наиболее многочисленным (1,2 млн человек) и составляет 65,2% общей численности населения Республики, указавшего национальную принадлежность. На втором месте украинцы –291,6 тыс. человек, что составляет 16% от общей численности. Крымчан, указавших национальность «крымские татары», насчитывается 229,5тыс. человек (12,6%).

Наиболее крупными городами Республики Крым по числу жителей являются: Симферополь, Керчь, Ялта, Евпатория, Феодосия.

Известные курортные районы:

Южный берег Крыма — Ялтинский и Алуштинский регионы

Западное побережье — Евпаторийско-Сакский регион

Юго-Восточное побережье — Феодосийский и Судакский регионы

Анализ информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений)

Определение сегментов рынка, к которым относятся оцениваемые объекты и анализ ценообразующих факторов

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

В целях проведения анализа рынка исследован состав объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов оценки, данные специализированных организаций (риэлтерские агентства и т.п.), а также открытые источники информации, содержащие сведения о рынке недвижимости.

По данным интернет-сайтов рынок недвижимости классифицируется следующим образом:

Квартиры;

Комнаты;

Дома;

Участки;

Офисы;

Торговля и сервис;

Производство и склады;

Кафе, бары, рестораны;

Гаражи и боксы;

Машиноместа;

Гаражи и стоянки.

При этом сегмент рынка недвижимости «Комнаты» практически не представлен и схож с квартирами. В сегменте «Дома» можно выделить «Объекты индивидуальной жилой застройки» и «Объекты садового, огородного и дачного строительства». Сегмент рынка недвижимости «Кафе, бары, рестораны» также практически не представлен и схож с сегментом «Торговля и сервис». Сегменты «Гаражи и боксы», «Машиноместа», «Гаражи и стоянки» являются схожими сегментами.

В результате анализа Перечня объектов оценки выявлены объекты, которые относятся к данным сегментам, но также выделены объекты специфические, достаточно редко встречающиеся (или не встречающиеся) на рынке недвижимости, которые выделены в следующие сегменты:

объекты, предназначенные для временного проживания;

объекты санаторно-курортного назначения;

объекты социальной инфраструктуры;

объекты портов, вокзалов, станций;

объекты иного назначения;

сооружения.

Данная классификация соответствует используемой при проведении государственной кадастровой оценки группировке объектов недвижимости в соответствии с Методическими указаниями. Приведенная в Приложении 2 Методических указаний сегментация включает следующие группы объектов недвижимости:

Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки); в Перечне не представлена;

Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Административные и бытовые объекты;

Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Прочие объекты;

Сооружения.

Более подробное описание каждой из групп и виды использования относящихся к ним объектов представлено ниже.

Анализ информации о рынке объектов недвижимости в разрезе групп

Обзор рынка многоквартирных домов (домов средне- и многоэтажной жилой застройки) (Группа 1)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой многоквартирные дома средне и многоэтажной застройки, т.е. это недвижимость, которая, как правило, используется для проживания.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 9. Функциональные подгруппы группы 1

Наименование	Код
Дома жилые экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101
Дома жилые со встроенными нежилыми помещениями	0102
Дома жилые повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	0103
Дома жилые повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями	0104
Дома бизнес - класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)	0105
Дома бизнес - класса и выше со встроенными нежилыми помещениями	0106

По данным Госкомстата РК объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», включая работы, выполненные хозяйственным способом, в январе- декабре 2019 г. предприятиями и организациями республики составил 137397,0 млн рублей, или 78,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года. В том числе работы, выполненные хозяйственным способом, составили 754173,8 тыс. рублей, или 182,0% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду прошлого года.

Предприятиями трех регионов республики выполнено 24,9% общего объема строительства (городских округов Керчь, Ялта и Симферопольского муниципального района), строителями столицы республики - 68,8%. В январе-декабре 2019 г. введено в эксплуатацию 57 многоквартирных домов общей площадью 212378 м2.

Населением за счет собственных и заемных средств построено 39241) жилых дома, из них на участках для ведения садоводства - 1237. Всего построено 7945 новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 6708).

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 569,71) тыс. м2, в том числе 131,5 тыс. м2 - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, в том числе в сельской местности - 3812821) м2.

Обзор рынка жилой недвижимости Республики Крым

Весной и летом 2014 года после присоединения Крыма к России цены на недвижимость в регионе резко упали. Если в июне средняя стоимость вторичного жилья здесь составляла 56,6 тыс. руб. за 1 кв. м, то в июле она снизилась до 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года стоимость вторичных квартир достигла 98,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года) С февраля по июль 2015 года перегретые цены на вторичку опустились примерно на 20 тыс. Однако объявление точных сроков возведения Крымского моста спровоцировало новую волну спроса. В феврале 2016 года стоимость вторички достигла пика, составив 108,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 35% превысило показатель 2015 года, объясняется в пресс-релизе.Вскоре на крымский рынок жилья стали влиять кризисные факторы, и к февралю 2017 года средняя стоимость квадратного метра опустились до 72,4 тыс. руб., после чего целый год ситуация оставалась стабильной. За два года городские квартиры в Крыму подорожали на 9,3%, до 83 тыс. рублей за квадратный метр. Об этом свидетельствуют данные «Авито Недвижимость. Наибольший рост показали новостройки — на 12,3%, до 90,6 тыс. рублей. Цены на вторичном рынке поднялись на 7,3%, до 76,5 тыc. рублей. Заметнее всего подорожали крымские квартиры в Феодосии — на 22,7%. В III квартале 2017 года здесь можно было купить квартиру по цене 54,4 тыс. рублей за квадратный метр, а спустя два года — 66,7 тыс. В Симферополе и Севастополе квартиры выросли в цене почти симметрично друг другу — на 13,76% и 13,74% соответственно. Квадратный метр квартиры в Симферополе в III квартале 2017 года стоил 66,7 тыс. рублей, а в аналогичный период 2019 года — уже 75,9 тыс. В Севастополе квартиры подорожали с 76,3 тыс. рублей за «квадрат» до 86,8 тыс. рублей. Самая спокойная динамика наблюдалась в Керчи. Здесь цены на квартиры выросли на 5,65%, с 51,2 тыс. рублей за квадратный метр до 54,1 тыс. рублей. В Крыму средняя цена квадратного метра формируется как из значений, которые фиксируются в новых домах в Ялте, — до 200 тыс. рублей, так и из показателей, актуальных для городов степной части полуострова — Джанкой, Белогорск, Армянск, где фиксируются стандартные для российской глубинки цены в 30–35 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра в сегменте загородной недвижимости в Крыму выросла за два года всего на 1%, до 47,9 тыс. рублей. А в некоторых районах полуострова жилье даже подешевело, отметили эксперты «Авито Недвижимость». В Алупке цены за квадратный метр в загородных домах упали на 5,35%, с 99,6 тыс. рублей до 94,2 тыс. рублей. Незначительный рост показало жилье в районе Севастополя — 3,25%, c 57,6 тыс. рублей до 59,4 тыс. рублей. Почти на треть (31,77%) подорожали дома в поселке Гаспра, где расположен символ Крыма — знаменитое «Ласточкино гнездо». В 2017 году дома здесь продавали за 79,8 тыс. рублей за «квадрат», а в 2019 году — за 105,2 тыс.

(https://iz.ru/939749/2019-11-07/tceny-na-zhile-v-gorodakh-kryma-vyrosli-pochti-na-10)

По данным ЦИАН, в Крыму возводят 588 тысяч «квадратов» многоквартирного жилья (включая проекты в Севастополе). Ипотечных кредитов в регионе выдается в 2,5 раза больше, чем год назад. Также в 2,5 раза выросло и число заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

https://domybereg.ru/analitika-nedvizhimosti/pod-mostom-skolko-stoit-zhile-v-krymu/

По мнению экспертов РИА Новости Крым в ближайшем будущем не ожидается глобальных скачков цен на квартиры и дома. Что касается спроса, в среднесрочной перспективе вторичная недвижимость начнет уступать первичке. Сегодня новостройки занимают примерно треть рынка. Рост интереса к новому жилью очевиден уже сегодня. К тому же, согласно планам застройщиков, объемы строительства жилья в ближайшее время будут значительно увеличены. Не так давно в Симферополе стартовал один из самых масштабных проектов – строительство жилого микрорайона "Жигулина роща", которые предполагает возведение более 30 многоэтажных домов или 6 тыс квартир на площади 44 га. Также планируется строительство крупнейшего микрорайона за всю историю полуострова "Крымская роза". Проект предусматривает строительство 9 тыс квартир на площади чуть более 100 га.

(https://crimea.ria.ru/society/20171020/1112392458.html?inj=1)

Обзор рынка жилой недвижимости г. Симферополь

Объем выборки

Первичный рынок квартир

В 2019 г. средняя стоимость жилой недвижимости на первичном рынке по рассматриваемым микрорайонам на рынке г. Симферополя составила 68 519 руб./кв.м.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в Р-не Центр. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Льдозаводе.

В целом по рассматриваемым районам города наблюдается тенденция снижения цен за текущий месяц на -0,5%.

Таблица 10. Изменение средних цен на одно, двух и трехкомнатые квартиры первичного рынка микрорайонов города, руб./кв. м
Микрорайоны города	06.2019	07.2019	08.2019	09.2019	10.2019	11.2019	12.2019
Центр, Центральный рынок, Куйбышевское кольцо	77 124	77 321	77 458	75 458	76 658	76 658	77 388
Старый город	86 124	86 320	86 458	85 458	84 158	85 658	85 255
Пневматика, Балаклавская, Курцовский, Петровская балка, Промзона	53 948	54 009	54 158	54 654	55 954	54 815	53 654
Парк Шевченко, Красных партизан, Дмитрия Ульянова	71 486	71 869	72 125	71 158	72 215	72 002	72 654
Залесская	70 021	70 362	70 456	71 458	70 458	71 458	70 954
Новоромановка, Заводское	72 301	72 231	72 125	71 458	70 122	70 025	71 100
Фонтаны, АК-Мечеть	66 541	66 426	66 358	66 036	65 255	65 088	65 033
НАПКС, Привоз	71 856	72 165	72 541	71 455	70 005	70 458	70 600
Московское кольцо, Красная горка, Абдал	71 991	71 541	71 241	70 458	69 458	71 002	70 845
Р-н Автовокзала, 51-й Армии, Мате Залки, Будённого	77 010	77 110	77 158	77 440	76 458	77 985	76 657
Свобода, Белое, Глинки (р-он оптовых баз), Каменка (№1-№6), Хошкельды	56 178	56 235	56 458	56 951	57 845	57 004	55 954
пр. Победы, Луговое	67 124	67 264	67 458	66 588	67 844	67 455	66 358
Марьино	66 412	65 789	65 458	65 441	65 358	66 355	66 954
Аэропорт и ГРЭС	63 659	63 597	63 456	62 441	62 844	62 854	62 155
Украинка, Меганом, Жигулина роща	68 784	70 257	70 458	70 455	71 544	69 987	70 084
Москольцо, Гагарина	76 147	76 321	76 458	75 258	74 158	75 999	75 644
Льдозавод	51 013	51 183	51 245	51 158	52 654	52 001	50 045
Промзона Заводское	69 167	69 264	69 456	69 655	70 088	69 987	68 411
Ж/д вокзал	72 198	72 287	72 456	72 548	71 488	71 100	71 155
Загород нее (Ковыльная, FM), Сергеевка (Бела Куна, Бородина)	68 784	70 341	70 458	69 658	68 951	69 158	69 488
Среднее	68 893	69 095	69 172	68 759	68 676	68 852	68 519
Таблица 11 Динамика изменения средних цен на одно, двух и трехкомнатые квартиры первичного рынка микрорайонов города, % от предыдущего периода
Микрорайоны города	06.2019	07.2019	08.2019	09.2019	10.2019	11.2019	12.2019
Центр, Центральный рынок, Куйбышевское кольцо	-	0,3	0,2	-2,6	1,6	0,0	1,0
Старый город	-	0,2	0,2	-1,2	-1,5	1,8	-0,5
Пневматика, Балаклавская, Курцовский, Петровская балка, Промзона	-	0,1	0,3	0,9	2,4	-2,0	-2,1
Парк Шевченко, Красных партизан, Дмитрия Ульянова	-	0,5	0,4	-1,3	1,5	-0,3	0,9
Залесская	-	0,5	0,1	1,4	-1,4	1,4	-0,7
Новоромановка, Заводское	-	-0,1	-0,1	-0,9	-1,9	-0,1	1,5
Фонтаны, АК-Мечеть	-	-0,2	-0,1	-0,5	-1,2	-0,3	-0,1
НАПКС, Привоз	-	0,4	0,5	-1,5	-2,0	0,6	0,2
Московское кольцо, Красная горка, Абдал	-	-0,6	-0,4	-1,1	-1,4	2,2	-0,2
Р-н Автовокзала, 51-й Армии, Мате Залки, Будённого	-	0,1	0,1	0,4	-1,3	2,0	-1,7
Свобода, Белое, Глинки (р-он оптовых баз), Каменка (№1-№6), Хошкельды	-	0,1	0,4	0,9	1,6	-1,5	-1,8
пр. Победы, Луговое	-	0,2	0,3	-1,3	1,9	-0,6	-1,6
Марьино	-	-0,9	-0,5	0,0	-0,1	1,5	0,9
Аэропорт и ГРЭС	-	-0,1	-0,2	-1,6	0,6	0,0	-1,1
Украинка, Меганом, Жигулина роща	-	2,1	0,3	0,0	1,5	-2,2	0,1
Москольцо, Гагарина	-	0,2	0,2	-1,6	-1,5	2,5	-0,5
Льдозавод	-	0,3	0,1	-0,2	2,9	-1,2	-3,8
Промзона Заводское	-	0,1	0,3	0,3	0,6	-0,1	-2,3
Ж/д вокзал	-	0,1	0,2	0,1	-1,5	-0,5	0,1
Загород нее (Ковыльная, FM), Сергеевка (Бела Куна, Бородина)	-	2,3	0,2	-1,1	-1,0	0,3	0,5
Среднее	-	0,3	0,1	-0,6	-0,1	0,3	-0,5

Ниже представленный график показывает разновекторность направлений цен микрорайонах города.

Вторичный рынок квартир

Средняя стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке по рассматриваемым микрорайонам на рынке г. Симферополя составила 74 547 руб./кв.м.

Наибольший средний уровень цен наблюдается в р-не Москольца 85 573 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Свободе, Глинки.

В целом по рассматриваемым районам города наблюдается тенденция снижения цен за текущий месяц на -0,5%.

Таблица 12. Изменение средних цен на одно, двух и трехкомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, руб./кв. м
Микрорайоны города	06.2019	07.2019	08.2019	09.2019	10.2019	11.2019	12.2019
Центр, Центральный рынок, Куйбышевское кольцо	82 520	82 684	82 791	82 684	82 574	82 979	82 377
Старый город	71 959	72 025	72 057	71 964	72 382	71 956	71 819
Пневматика, Балаклавская, Курцовский, Петровская балка, Промзона	69 699	69 586	69 457	69 361	69 607	69 311	68 824
Парк Шевченко, Красных партизан, Дмитрия Ульянова	76 763	76 418	76 023	75 926	76 193	75 571	74 642
Залесская	75 455	75 711	75 801	75 440	75 126	74 923	75 173
Новоромановка, Заводское	69 487	69 678	69 855	68 991	69 474	69 738	68 875
Фонтаны, АК-Мечеть	66 973	67 155	67 457	67 411	67 732	67 338	66 914
НАПКС, Привоз	78 378	79 021	79 500	79 450	78 747	78 652	78 536
Московское кольцо, Красная горка, Абдал	79 693	79 461	79 357	79 287	78 885	79 232	79 448
Р-н Автовокзала, 51-й Армии, Мате Залки, Будённого	79 013	79 599	79 834	79 805	79 467	79 041	78 824
Свобода, Белое, Глинки (р-он оптовыхбаз), Каменка (№1-№6), Хошкельды	63 879	64 521	64 691	64 822	65 335	65 505	64 541
пр. Победы, Луговое	79 181	79 641	80 174	79 996	80 125	80 527	80 077
Марьино	73 840	74 186	74 346	74 651	74 817	74 569	73 641
Аэропорт и ГРЭС	72 343	72 649	72 757	72 678	72 693	72 957	72 427
Украинка, Меганом, Жигулина роща	71 484	71 625	75 035	74 924	74 712	74 773	74 728
Москольцо, Гагарина	86 276	86 367	86 457	86 035	86 304	85 907	85 573
Льдозавод	70 591	70 921	71 124	70 704	70 682	70 375	69 958
Промзона Заводское	67 746	68 198	68 411	67 811	68 219	67 624	66 905
Ж/д вокзал	79 093	79 328	79 599	79 821	79 268	78 949	78 453
Загород нее (Ковыльная, FM), Сергеевка (Бела Куна, Бородина)	79 422	79 789	79 791	79 353	79 502	79 212	79 203
Среднее	74 690	74 928	75 226	75 056	75 092	74 957	74 547

Таблица 13. Динамика изменения средних цен на одно, двух и трехкомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, % от предыдущего периода
Микрорайоны города	06.2019	07.2019	08.2019	09.2019	10.2019	11.2019	12.2019
Центр, Центральный рынок, Куйбышевское кольцо	-	0,2	0,1	-0,1	-0,1	0,5	-0,7
Старый город	-	0,1	0,0	-0,1	0,6	-0,6	-0,2
Пневматика, Балаклавская, Курцовский, Петровская балка, Промзона	-	-0,2	-0,2	-0,1	0,4	-0,4	-0,7
Парк Шевченко, Красных партизан, Дмитрия Ульянова	-	-0,4	-0,5	-0,1	0,4	-0,8	-1,2
Залесская	-	0,3	0,1	-0,5	-0,4	-0,3	0,3
Новоромановка, Заводское	-	0,3	0,3	-1,2	0,7	0,4	-1,2
Фонтаны, АК-Мечеть	-	0,3	0,4	-0,1	0,5	-0,6	-0,6
НАПКС, Привоз	-	0,8	0,6	-0,1	-0,9	-0,1	-0,1
Московское кольцо, Красная горка, Абдал	-	-0,3	-0,1	-0,1	-0,5	0,4	0,3
Р-н Автовокзала, 51-й Армии, Мате Залки, Будённого	-	0,7	0,3	0,0	-0,4	-0,5	-0,3
Свобода, Белое, Глинки (р-он оптовых баз), Каменка (№1-№6), Хошкельды	-	1,0	0,3	0,2	0,8	0,3	-1,5
пр. Победы, Луговое	-	0,6	0,7	-0,2	0,2	0,5	-0,6
Марьино	-	0,5	0,2	0,4	0,2	-0,3	-1,2
Аэропорт и ГРЭС	-	0,4	0,1	-0,1	0,0	0,4	-0,7
Украинка, Меганом, Жигулина роща	-	0,2	4,8	-0,1	-0,3	0,1	-0,1
Москольцо, Гагарина	-	0,1	0,1	-0,5	0,3	-0,5	-0,4
Льдозавод	-	0,5	0,3	-0,6	0,0	-0,4	-0,6
Промзона Заводское	-	0,7	0,3	-0,9	0,6	-0,9	-1,1
Ж/д вокзал	-	0,3	0,3	0,3	-0,7	-0,4	-0,6
Загород нее (Ковыльная, FM), Сергеевка (Бела Куна, Бородина)	-	0,5	0,0	-0,5	0,2	-0,4	0,0
Среднее	-	0,3	0,4	-0,2	0,0	-0,2	-0,5

Ниже представленный график показывает разновекторность направлений цен в микрорайонах города.

Итоги

За первые 2-2,5 года (2014, 2015 и часть 2016 года) после вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, состоялся процесс урегулирования цен на рынке недвижимости. При этом, после "революционной" ситуации на первой стадии урегулирования, наступил период эволюционного развития крымского рынка недвижимости, интегрировавшегося в общероссийскую систему ценообразования, с соответствующим уровнем социально-экономического развития региона и всегда находящегося под влиянием такого важнейшего для Крыма фактора, как привлекательное территориальное расположение и уникальные природные особенности полуострова.

Ниже представлен график изменения цен на вторичном рынке жилья в г. Севастополь, г. Симферополь и г. Ялта.

Средние цены на рынке недвижимости по итогам 2019 года:

квартиры на первичном рынке – 68 519 руб./кв.м;

квартиры на вторичном рынке – 74 547 руб./кв.м;

Изменения цен за месяц:

квартиры на первичном рынке: -0,5%;

квартиры на вторичном рынке: -0,5%.

(по данным сайта http://akggroup.ru)

Ценообразующие факторы

На стоимость объектов недвижимости могут оказывать влияние различные факторы. Основными факторами, влияющими на стоимость объектов недвижимости, являются факторы местоположения, окружения, социально-экономического развития и инфраструктуры. Сочетание указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

В соответствии с Приложением 3 к Методическим указаниям к основным для объектов капитального строительства ценообразующим факторам, характеризующим объект оценки, относятся:

Вид разрешенного использования;

Назначение;

Фактическое использование;

Площадь;

Количество надземных этажей;

Этажность;

Материал основных несущих конструкций;

Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства;

Капитальность объекта.

В соответствии с п. 1.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. При этом для целей кадастровой оценки под фактическим разрешенным использованием объекта недвижимости подразумевается фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости. Классификация и группировка объектов недвижимости также осуществляется с учетом установленного фактического использования. В одну группу входят объекты недвижимости, предназначенные для единообразного использования. В данном случае рассматриваются подлежащие оценке многоквартирные жилые дома. Таким образом, факторы «Назначение», «Вид разрешенного использования» и «Фактическое использование» являются общими для всех объектов оценки и объектов-аналогов внутри рассматриваемой совокупности объектов недвижимости и, таким образом, не оказывают влияние на их стоимость. По этой причине указанные факторы не включаются в дальнейшем в состав ценообразующих факторов при оценке кадастровой стоимости многоквартирных жилых домов.

Далее рассматриваются дополнительные факторы, которые могут оказывать влияние на стоимость многоквартирных жилых домов.

Стоимость недвижимости в городских и сельских населенных пунктах может зависеть от степени транспортной доступности: чем больше возможность добраться до объекта недвижимости с помощью различных видов транспорта, тем выше уровень его социально-экономического развития и, соответственно, дороже объекты недвижимости. Чем ближе расположен многоквартирный жилой дом к объекту, повышающему удобство и социальную обеспеченность, тем выше его стоимость.

Поэтому в состав факторов включены ценообразующие факторы:

Расстояние от объекта недвижимости до моря;

Расстояние от объекта до центра населенного пункта для ГНП;

Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта для СНП;

Расстояние от объекта до столицы субъекта для ГНП.

Поскольку расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в целом по субъекту, необходимо учитывать характеристики локального местоположения объектов недвижимости не только в границах конкретного населенного пункта, а также относительно центра муниципального района и центра субъекта. Также, важность данного фактора подтверждается текстами объявлений.

Перечисленные факторы характеризуют каждый индивидуальный объект недвижимости. В следующей таблице приведен сводный перечень ценообразующих факторов, учитываемых при построении моделей оценки объектов недвижимости, предназначенных для жилой застройки.

Таблица 14. Ценообразующие факторы для многоквартирных жилых домов

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1.	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Численность населения в населенном пункте

Наличие в населенном пункте магазина

Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы

Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта
2.	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта

Расстояние до историко-культурного центра населенного пункта

Расстояние до общественно-делового центра населенного пункта

Расстояние до локального центра, отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости

Расстояние до локального центра, положительно влияющего на стоимость объектов недвижимости

Расстояние до школы или детского сада

Расстояние до государственной поликлиники, больницы

Расстояние от объекта до ближайшего Ж\Д вокзала, станции, платформы

Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта
3.	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Количество надземных этажей

Этажность

Материал основных несущих конструкций

Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства

Капитальность объекта

Площадь

Расстояние от объекта до ближайшей из основных дорог населенного пункта

Направление по сторонам света и по дорогам федерального значения

Расстояние от объекта до столицы субъекта

В процессе проведения моделирования некоторые из перечисленных факторов могут быть исключены из расчета в силу статистической незначимости их влияния на стоимость объектов недвижимости.

Обзор рынка объектов индивидуальной жилой застройки - индивидуальных, малоэтажных блокированных (таунхаусов) (Группы 2)1 Деление объектов на подгруппы представлено в п 1.2.2.7 Отчета

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты индивидуальной застройки жилого назначения (с возможностью прописки и без возможности прописки), т.е. это недвижимость, которая, как правило, используется не для целей коммерческого использования.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 15. Функциональные подгруппы группы 2

Наименование	Код
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201
Дома индивидуальные	0202
Дома индивидуальные (площадь свыше 500 кв. м)	0202/1
Дома индивидуальные (площадь от 200 до 500 кв. м)	0202/2
Дома индивидуальные (площадь менее 200 кв. м)	0202/3
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь свыше 500 кв. м)	0203/1
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь от 200 до 500 кв. м)	0203/2
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь менее 200 кв. м)	0203/3
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (площадь свыше 500 кв. м)	0204/1
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (площадь от 200 до 500 кв. м)	0204/2
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (площадь менее 200 кв. м)	0204/3
Садовые дома	0206
Садовые дома (площадь более 500 кв. м)	0206/1
Садовые дома (площадь от 200 до 500 кв. м)	0206/2
Садовые дома( площадь от 55 до 200 кв. м)	0206/3
Садовые дома( площадь менее 55 кв. м)	0206/4
Туалеты, летние душевые	0207

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Жилые дома» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Складские здания и сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 1 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп группы 2

Таблица 16. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/кв.м.
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	38 073
Дома индивидуальные	0202
Дома индивидуальные (площадь свыше 500 кв. м)	0202/1	20 048
Дома индивидуальные (площадь от 200 до 500 кв. м)	0202/2	21 288
Дома индивидуальные (площадь менее 200 кв. м)	0202/3	23 094
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь свыше 500 кв. м)	0203/1	19 266
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь от 200 до 500 кв. м)	0203/2	20 261
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь менее 200 кв. м)	0203/3	23 094
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (площадь свыше 500 кв. м)	0204/1	37 360
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (площадь от 200 до 500 кв. м)	0204/2	40 161
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (площадь менее 200 кв. м)	0204/3	47 377
Садовые дома	0206
Садовые дома (площадь более 500 кв. м)	0206/1	18 570
Садовые дома (площадь от 200 до 500 кв. м)	0206/2	19 712
Садовые дома( площадь от 55 до 200 кв. м)	0206/3	22 702
Садовые дома( площадь менее 55 кв. м)	0206/4	6 342
Туалеты, летние душевые	0207	2 602

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение – тип объекта (в целом прослеживается следующая тенденция – коттеджи являются наиболее дорогостоящими объектами, далее по удельному показателю идут таунхаусы и индивидуальные жилые дома, и наиболее дешевыми являются дачи).

Обзор рынка объектов, предназначенных для хранения транспорта (Группа 3)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты, предназначенные для хранения транспорта.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 17. Функциональные подгруппы группы 3

Наименование	Код
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301
Гаражи индивидуальные отдельностоящие	0302
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303
Паркинги	0304
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307
Открытые стоянки водного транспорта	0308
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Складские здания и сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Таблица 18. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	2 673/кв.м
Гаражи индивидуальные отдельностоящие	0302	6 231
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303	8 922
Паркинги	0304	2 176
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305	4 526
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	2 586
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307	4 374
Открытые стоянки водного транспорта	0308	5 923
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	1 176
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310	2 124
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	3 534

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 2 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 3

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка объектов коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения (Группа 4)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты коммерческого (офисного, торгового, а также смешанного и схожего назначения) и многофункционального назначения, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 19. Функциональные подгруппы группы 4

Наименование	Код
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401
Магазины 250 и более кв. м	0402
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, а также торгово-складских объектов, торговых баз	0403
Рынки	0404
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406
Автомойки	0407
Автосалоны	0408
Рестораны	0409
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411
Летние кафе	0412
Ломбарды	0413

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Общественные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия). В уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 3 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 4

Таблица 20. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401	11 938
Магазины 250 и более кв. м	0402	9 645
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, а также торгово-складских объектов, торговых баз объемом от 1050 до 1400 куб.м	0403	7246
Рынки	0404	4 862
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	10 979
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	71 455/кв.м
Автомойки	0407	9 107
Автосалоны	0408	7 785
Рестораны	0409	9 592
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	8 649
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	14 174
Летние кафе	0412	55 684/кв.м
Ломбарды	0413	4 849

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка объектов временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения (Группа 5)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) для временного проживания или отдыха.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 21. Функциональные подгруппы группы 5

Наименование	Код
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501
Гостиницы: класс 3*	0502
Гостиницы: класс 4* и выше	0503
Апарт-отели	0504
Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505
Мотели	0506
Общежития	0507
Пансионаты	0508
Базы отдыха	0509
Пионерские лагеря	0510
Санатории	0511
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512
Главные корпуса пансионатов	0513
Спальные корпуса пансионатов	0514
Главные корпуса санаториев	0515
Спальные корпуса санаториев	0516
Кемпинги	0517

Развернутый анализ рынка единых объектов недвижимости (объекты, неразрывно связанные с земельными участками, на которых они расположены) аналогичного назначения представлен в соответствующем разделе настоящего Отчета. В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Общественные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Жилые дома» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 4 Соотноше ние средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 5

Таблица 22 Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	9 746
Гостиницы: класс 3*	0502	9 746
Гостиницы: класс 4* и выше	0503	9 904
Апарт-отели	0504	9 746
Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505	9 904
Мотели	0506	9 904
Общежития	0507	9 746
Пансионаты	0508	11 220
Базы отдыха	0509	9 277
Пионерские лагеря	0510	9 158
Санатории	0511	9 517
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	9 158
Главные корпуса пансионатов	0513	11 614
Спальные корпуса пансионатов	0514	11 220
Главные корпуса санаториев	0515	11 615
Спальные корпуса санаториев	0516	10 658
Кемпинги	0517	7 934

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка административных и бытовых объектов (Группа 6)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой административные и бытовые объекты. Административные объекты предназначены для работы управленческого и руководящего персонала. В состав объектов бытового назначения входят санитарно-бытовые объекты, объекты здравоохранения, общественного питания и т.д.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами.

Таблица 23. Функциональные подгруппы группы 6

Наименование	Код
Банки	0601
Бизнес-центры	0602
Бытовые, административно-бытовые здания	0603
Административные корпуса заводов	0604
Лабораторные корпуса	0605
Отделения полиции	0606
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607
Отделения связи, почта	0608
Таможни	0609

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Общественные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Промышленные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 5 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 6

Таблица 24. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Банки	0601	13 863
Бизнес-центры	0602	9 198
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	6 436
Административные корпуса заводов	0604	3 394
Лабораторные корпуса	0605	7 105
Отделения полиции	0606	8 725
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607	5 688
Отделения связи, почта	0608	9 532
Таможни	0609	7 103

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений (Группа 7)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты производственного назначения, т.е. недвижимость, которая используется (или может использоваться) юридическими и физическими лицами в производственно-складских, промышленных, индустриальных и иных сопоставимых целях.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 25. Функциональные подгруппы группы 7

Наименование	Код
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705
Трансформаторные подстанции	0706
Электроподстанции	0707
Энергоблоки	0708
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709
Котельные	0710
Здания тепловых пунктов	0711
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714
Насосные станции	0715
Водопроводные станции	0716
Водозаборные узлы и сооружения	0717
Водомерные узлы	0718
Павильоны над скважинами	0719
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721
Мастерские	0722
Складские здания, кроме ангаров	0723
Здания очистных сооружений	0724
Весовые автомобильные	0725
Весовые железнодорожные	0726
Здания ангарного типа	0727
Холодильники	0728
Здания гидросооружений	0729
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Промышленные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства, уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Складские здания и сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Магистральные сети и транспорт» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Сооружения городской инфраструктуры» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 6 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 7

Таблица 26. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	5 088
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	7 504
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	5 688
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	3 394
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	3 003
Трансформаторные подстанции	0706	3 394
Электроподстанции	0707	3 394
Энергоблоки	0708	3 394
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	6 715
Котельные	0710	4 623
Здания тепловых пунктов	0711	4 771
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	2 706
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	7 761
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	7 761
Насосные станции	0715	4 065
Водопроводные станции	0716	4 065
Водозаборные узлы и сооружения	0717	4 065
Водомерные узлы	0718	4 065
Павильоны над скважинами	0719	4 065
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	4 852
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	7 434
Мастерские	0722	3 107
Складские здания, кроме ангаров	0723	2 667
Здания очистных сооружений	0724	4 036
Весовые автомобильные	0725	3 142
Весовые железнодорожные	0726	3 142
Здания ангарного типа	0727	9 125
Холодильники	0728	3 859
Здания гидросооружений	0729	3 788
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	7 687
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731	2 198
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	3 908

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка учебных, спортивных объектов, объектов культуры и искусства, культовых объектов, музеев, лечебно-оздоровительных и объектов общественного назначения (Группа 8)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты, т.е. это недвижимость, которая используется (или может использоваться) для обслуживания населения.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 27. Функциональные подгруппы группы 8

Наименование	Код
Ветеринарные объекты	0801
Питомники, гостиницы для животных	0802
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803
Музеи	0804
Памятники архитектурные, монументы	0805
Спортивные комплексы	0806
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807
Стадионы, трибуны	0808
Теннисные корты	0809
Тиры	0810
Фитнес-центры	0811
Крытые катки	0812
Бассейны для плавания	0813
Яхт-клубы	0814
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817
Кинотеатры	0818
Киностудии	0819
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825
Крематории	0826
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827
Аквапарки	0828
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830/1
Бани до 50 кв.м.	0830/2
Туалеты общественные	0831
Морги	0832
Интернаты	0833
Изоляторы	0834
Исправительные заведения	0835
Казармы	0836
Государственные научные центры	0837
Проектные институты, конструкторские бюро	0838
Научно-исследовательские институты	0839
Обсерватории	0840
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841
Дома престарелых	0842
Дома инвалидов	0843
Автовокзалы	0844
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845
Порты (вокзалы)	0846
Вокзалы железнодорожные	0847
Станции железнодорожные	0848
Станции метрополитена	0849
Вокзалы речные	0850
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852

В данном разделе анализируются именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Жилые дома» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Складские здания и сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Магистральные сети и транспорт» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Общественные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже:

Рисунок 7 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 8

Таблица 28. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Ветеринарные объекты	0801	6 112
Питомники, гостиницы для животных	0802	6 112
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	6 112
Музеи	0804	7 896
Памятники архитектурные, монументы	0805	18 357
Спортивные комплексы	0806	9 859
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	7 618
Стадионы, трибуны	0808	4 261
Теннисные корты	0809	2 021 411/ед.
Тиры	0810	5 603
Фитнес-центры	0811	9 589
Крытые катки	0812	9 675
Бассейны для плавания	0813	6 164
Яхт-клубы	0814	2 762
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	9 921
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816	12 067
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817	4 858
Кинотеатры	0818	5 745
Киностудии	0819	5 745
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	5 745
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	9 549
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822	10 764
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	7 857
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	7 857
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825	9 750
Крематории	0826	10 241
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827	10 835
Аквапарки	0828	6 881
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829	6 112
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830/1	6 436
Бани до 50 кв.м.	0830/2	5 096
Туалеты общественные	0831	6 436
Морги	0832	4 852
Интернаты	0833	9 111
Изоляторы	0834	7 103
Исправительные заведения	0835	7 103
Казармы	0836	10 784
Государственные научные центры	0837	8 053
Проектные институты, конструкторские бюро	0838	8 053
Научно-исследовательские институты	0839	8 053
Обсерватории	0840	9 589
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	8 053
Дома престарелых	0842	7103
Дома инвалидов	0843	7 103
Автовокзалы	0844	5 837
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	5 837
Порты (вокзалы)	0846	-
Вокзалы железнодорожные	0847	5 837
Станции железнодорожные	0848	-
Станции метрополитена	0849	-
Вокзалы речные	0850	-
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	5 873
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852	2 515

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка прочих объектов капитального строительства (Группа 9)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой объекты, точное назначение которых определить не представляется возможным, а также подвалы, сараи, погреба, санитарные пропускники, объекты гражданской обороны, гидрометеорологические станции, фотометрические будки и мареографы.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 29. Функциональные подгруппы группы 9

Наименование	Код
Объекты гражданской обороны	0901
Погреба	0902
Подвалы	0903
Сараи	0904
Санитарные пропускники	0905
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907

В данном разделе анализируется именно объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Общественные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Промышленные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Складские здания и сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым, Россия), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп представлено на диаграмме ниже.

Рисунок 8 Соотношение средних стоимостей объектов капитального строительства в разрезе функциональных подгрупп Группы 9

Таблица 30. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименование	Код	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/куб.м.
Объекты гражданской обороны	0901	8 336
Погреба	0902	3 003
Подвалы	0903	4 823
Сараи	0904	2 602
Санитарные пропускники	0905	3 900
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	14 014
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	3 443

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объекта капитального строительства);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта капитального строительства рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Обзор рынка сооружений (Группа 10)

Рассматриваемая группа объектов представляет собой Сооружения.

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 31 Функциональные подгруппы группы 10

Наименования	Код
Аттракционные сооружения	1001
Башни	1002
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003
Беседки	1004
Гидротехнические сооружения: набережные	1005
Эстакады	1006
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007
Резервуар	1007/1
Бункеры	1008
Навесы	1009
Линии электропередач кабельные. Диаметр 4мм.	1010
Линии электропередач воздушные. 1 цепь, на деревянных опорах	1011
Сети газораспределительные. Газопроводы уличные низкого и среднего давлений из стальных труб в сухих грунтах без дорожных покрытий. Диаметр газопровода 50 - 70 мм	1012
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013
Сети канализационные тоннельные коллекторы. Водоводы из асбестоцементных труб ВТ - 3	1014
Сети тепловые. Трубопроводы теплоснабжения. Надземная прокладка в ППУ изоляции при условном давлении 1.6 Мпа, температуре 150 град. С, без устройства конструкций опор	1015
Сети водопроводные	1016
Сети канализационные, без коллекторов	1017
Фонтаны	1018
Градирни	1019
Сети инженерные технологические	1020
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021
Железнодорожные пути	1022
Подкрановые пути	1023
Тоннели	1024
Мосты	1025
Сооружения связи линейно-кабельные	1026
Сети трубопроводов магистральные	1027
Переходы надземные	1028
Переходы подземные	1029
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030
Лифты	1030/1
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031
Силосная траншея, яма	1032
Скважина артезианская	1033
Колодец	1034
Водоемы и пруды	1035
Ограждение	1036
Ограждения. Подпорные стенки. Бутовые	1036/1
Ограждения.Подпорные стенки. Бутобетонные и бетонные	1036/2
Ограждения.Подпорные стенки. Бетонные блочные	1036/3
Ограждения.Подпорные стенки. Железобетонные	1036/4
Отстойник канализационный	1037
Дворовые замощения	1038
Ящик для угля, дров, мусора	1039
Яма выгребная и подобное	1040
Курятник	1041
Вход в погреб. Горловина погреба	1042
Сеновал	1043

В данном разделе анализируется именно объекты без учета прав на земельные участки, которые не представлены на рынке в виде самостоятельных объектов, в связи с чем, представленный анализ, по большей части, базируется на справочных показателях сметной стоимости строительства, на основании данных, представленных в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Жилые здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Промышленные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Складские здания и сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Общественные здания» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Магистральные сети и транспорт» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Сооружения городской инфраструктуры» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Промышленные сооружения» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым) и в Справочнике КО-ИНВЕСТ 2018 «Благоустройство территорий» (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым), а также на сведениях, отраженных в различных нормативных документах, регламентирующих параметры застройки объектов соответствующего функционального назначения.

Таблица 32. Средняя величина стоимости нового строительства

Наименования	Код	Единица измерения	Средняя величина стоимости нового строительства, руб/ед.
Аттракционные сооружения	1001	шт.	255 418,00
Башни	1002	шт.	3 025 999,00
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	м (в)	51 851,00
Беседки	1004	м3	584,00
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	м (п)	182 834,00
Эстакады	1006	шт.	346 094,00
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	м3	4 573,00
Резервуар	1007/1	м3	4 573,00
Бункеры	1008	м3	25 436,00
Навесы	1009	м3	584,00
Линии электропередач кабельные. Диаметр 4мм.	1010	м (п)	81,51
Линии электропередач воздушные. 1 цепь, на деревянных опорах	1011	м (п)	1 085,67
Сети газораспределительные. Газопроводы уличные низкого и среднего давлений из стальных труб в сухих грунтах без дорожных покрытий. Диаметр газопровода 50 - 70 мм	1012	м (п)	2 056,34
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	шт.	4 362 711,00
Сети канализационные тоннельные коллекторы. Водоводы из асбестоцементных труб ВТ - 3	1014	м (п)	2 335,00
Сети тепловые. Трубопроводы теплоснабжения. Надземная прокладка в ППУ изоляции при условном давлении 1.6 Мпа, температуре 150 град. С, без устройства конструкций опор	1015	м (п)	4 304,36
Сети водопроводные	1016	м (п)	1 505,00
Сети канализационные, без коллекторов	1017	м (п)	2 335,00
Фонтаны	1018	шт.	27 532,00
Градирни	1019	м2	99 551,00
Сети инженерные технологические	1020	м (п)	35 543,00
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	м (п)	17 149,00
Железнодорожные пути	1022	м (п)	12 565,00
Подкрановые пути	1023	м (п)	12 442,00
Тоннели	1024	м2	36 606,00
Мосты	1025	м (п)	79 266,00
Сооружения связи линейно-кабельные	1026	м (п)	387,99
Сети трубопроводов магистральные	1027	м (п)	2 388,00
Переходы надземные	1028	м (п)	2 503,00
Переходы подземные	1029	м2	36 606,00
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	м2	5 489,00
Лифты	1030/1	м(п)	10 854,00
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	м (п)	29 174,04
Силосная траншея, яма	1032	т	2 618,00
Скважина артезианская	1033	м (г)	17 824,00
Колодец	1034	м3	35 490,00
Водоемы и пруды	1035	шт.	37 546,00
Ограждение	1036	м (п)	1 571,00
Ограждения. Подпорные стенки. Бутовые	1036/1	м3	11 060,00
Ограждения.Подпорные стенки. Бутобетонные и бетонные	1036/2	м3	12 443,00
Ограждения.Подпорные стенки. Бетонные блочные	1036/3	м3	26 729,00
Ограждения.Подпорные стенки. Железобетонные	1036/4	м3	42 678,00
Отстойник канализационный	1037	шт.	31 952 250,00
Дворовые замощения	1038	м2	1 116,00
Ящик для угля, дров, мусора	1039	м2	569,00
Яма выгребная и подобное	1040	м3	17 612,00
Курятник	1041	м3	3 607,00
Вход в погреб. Горловина погреба	1042	м2	5 489,00
Сеновал	1043	м2	2 630,00

Основные ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что сооружения не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие их физические особенности, а также факторы, влияющие на технологию строительства:

Объемные характеристики (площадь, объем и т. п. - в общем случае, влияние данного фактора обратное, т.к. с увеличением площади возникает т.н. эффект масштаба, при котором удельная стоимость, как правило, уменьшается);

Конструктивные характеристики и класс качества (чем выше класс качества, тем выше стоимость объектов);

Год постройки (чем более ранний год постройки, тем, в общем случае, более дешевая цена, что объясняется влиянием физического износа);

Материал (себестоимость строительства зависит от использованных материалов);

Состояние объекта недвижимости (чем лучше состояние, тем дороже объект);

Функциональное назначение объекта (рассматриваемый фактор безусловно влияет на стоимость объекта рассматриваемой группы, однако, выявить четкие закономерности и просмотреть тенденции в отношении данного фактора не представляется возможным, в каждом случае стоимость того или иного объекта оценки определяется индивидуально).

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки

После определения перечня ценообразующих факторов проводится сбор информации и определение их значений.

Сбор значений ценообразующих факторов осуществляется из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения в границах оцениваемых территорий. При этом ценообразующие факторы должны быть представлены в унифицированном виде, например, расстояния указываются в километрах, площадь - в квадратных метрах, материал стен - согласно классам конструктивных систем, приведенным для целей кадастровой оценки в Приложении 4 Методических указаний.

Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства;

адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций технической инвентаризации;

иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых приведен в Приложении 5 к Методическим указаниям.

В соответствии с Методическими указаниями при кадастровой оценке необходимо учитывать максимально полные сведения: о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов оценки, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» направило письмо в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым с просьбой оказать содействие в организации работ по сбору сведений у муниципальных образований посредством направления соответствующих запросов.

Письмом от 02.03.2020 № 01-07/106/1/1 Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым в адрес ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» направлен Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2020. При проведении анализа указанного Перечня объектов недвижимости специалистами ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» были выявлены несоответствия в сведениях об объектах недвижимости, а также отсутствие части информации в Перечне объектов недвижимости.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 Методических указаний, вид использования определяется по согласованию, в том числе, с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее – Уполномоченный орган) на основе письменного подтверждения Уполномоченного органа. В связи с этим ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» направило запрос от 27.05.2020 Исх. №337/01 в адрес Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым с просьбой о согласовании видов использования. Также в дополнение к данному запросу письмом ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» направило перечень объектов недвижимости-сооружений и объектов незавершенного строительства, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году, с согласованными органами местного самоуправления видами использования.

Письмом от 02.06.2020 № 28659/01-09/1 Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым сообщило о согласовании видов использования.

Согласно ст.12 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) органы местного самоуправления и подведомственные им организации предоставляют исходную информацию, необходимую для государственной кадастровой оценки.

Органы местного самоуправления и подведомственные им организации являются одним из ключевых источников информации для кадастровой оценки.

Подготовленные формы сбора о характеристиках сельских населенных пунктов и городских населенных пунктов органы местного самоуправления направляли на предварительную проверку в ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки». Сотрудниками ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» проводилась проверка направленных форм сбора на соответствие требованиям инструкций, а также форматно-логический контроль полученных данных в разрезе муниципальных образований. После получения муниципальным образованием положительного результата проверки, подготовленные формы сбора заверялись электронной цифровой подписью и направлялись в официальном порядке посредством Межведомственной системы электронного документооборота.

По итогам сбора значений ценообразующих факторов полученные формы сбора были сведены в единые файлы в разрезе запросов для итоговой проверки. В случае, если сотрудниками ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» выявлялись неполные или противоречивые сведения, то в органы местного самоуправления направлялись дополнительные запросы (в том числе в рабочем порядке) о предоставлении недостающей или противоречивой информации.

3. Допущения, касающиеся всех исходных сведений

Вся представленная органами местного самоуправления информация считается актуальной по состоянию на дату оценки (01.01.2020).

Для того, чтобы описать объекты оценки и объекты-аналоги в разрезе ценообразующих факторов, для каждого населенного пункта в формах сбора и для каждого объекта недвижимости указан код КЛАДР населенного пункта в соответствии с классификатором адресов России (КЛАДР) ФНС. Если код КЛАДР из перечня населенных пунктов соответствует коду КЛАДР, указанному в Перечне объектов оценки, то проверка или уточнение принадлежности данного объекта оценки к населенному пункту не производилась. Код КЛАДР уточнялся в следующих случаях:

Когда для объекта оценки указан код КЛАДР городского населенного пункта, а по координатам, полученным из графической части перечня, данный объект оценки находится за границами соответствующего городского населенного пункта. Подробный порядок «Привязки объектов оценки» приведен в описании «Корректировка кода КЛАДР после привязки объектов оценки» настоящего Отчета.

Когда для объекта оценки указан код КЛАДР, которого нет в перечне населенных пунктов или выявлены иные противоречия, к примеру у объекта оценки указан код КЛАДР городского округа Алушта, а кадастровый квартал данного объекта оценки расположен в Белогорском муниципальном районе и т.п., то для данных объектов оценки производилось уточнение их местоположения по следующим допущениям:

если у объекта оценки есть координаты (в графической части перечня объектов оценки), то данному объекту оценки присваивался код КЛАДР населенного пункта, в который вошёл данный объект оценки.

если у объекта оценки есть координаты (в графической части перечня объектов оценки) и он пересекает ряд населенных пунктов (как правило, это протяженный объект оценки), а код КЛАДР указан одного из этих населенных пунктов, то код КЛАДР данного населенного пункта не менялся.

если код КЛАДР, указанный в Перечне объектов оценки соответствует коду КЛАДР из перечня населенных пунктов и соответствует «Неформализованному описанию» и/или структурированному адресу, то данному объекту оценки код КЛАДР не менялся.

если у объекта оценки указан (не нулевой) кадастровый квартал, который полностью входит в границы городского населенного пункта, то данным объектам присваивался код КЛАДР соответствующего городского населенного пункта.

если у объектов оценки указан код КЛАДР, который отсутствует в перечне населенных пунктов, то для таких объектов КЛАДР определялся следующим образом:

В случаях, когда у объектов оценки выявлялось противоречие в структурированном адресе и «Неформализованном описании», предпочтение при простановке кода КЛАДР отдавалось «Неформализованному описанию».

Когда «Неформализованное описание» и/или структурированный адрес объектов оценки соответствует координатам объекта оценки (с публичной кадастровой карты), то им проставлялся код КЛАДР по «Неформализованному описанию».

Когда «Неформализованное описание» объектов оценки и/или структурированный адрес не соответствует координатам объекта оценки (с публичной кадастровой карты), то им проставлялся код КЛАДР, определенный на основании «Неформализованного описания» или ближайших земельных участков.

Когда в «Неформализованном описании» и/или структурированном адресе объектов оценки указан населенный пункт, которого нет в перечне населенных пунктов, а по координатам (с публичной кадастровой карты) объект оценки попадает в садоводческое объединение, то данным объектам проставлялся код КЛАДР Муниципального образования (Городской округ или Муниципальный район.

Когда в «Неформализованном описании» и/или структурированном адресе объектов оценки указан населенный пункт, которого нет в перечне населенных пунктов, а по координатам (с публичной кадастровой карты) объект оценки попадает в населенный пункт, который есть в перечне населенных пунктов, то данным объектам проставлялся код КЛАДР населенного пункта, установленный на основании данных, полученных с публичной кадастровой карты.

Когда у объектов оценки отсутствуют координаты на публичной кадастровой карте и в данном кадастровом квартале отсутствует населенный пункт, указанный в «Неформализованном описании» и/или структурированном адресе, то для таких объектов оценки указывался код КЛАДР, который соответствует «Неформализованному описанию» или КЛАДР соседних объектов оценки.

Когда у объекта оценки указан не точный адрес и отсутствуют координаты на публичной кадастровой карте, то данным объектам оценки проставлялся код КЛАДР Муниципального образования (Городской округ или Муниципальный район).

Когда у объектов оценки отсутствуют координаты, а в «Неформализованном описании» и/или структурированном адресе, адрес указан до уровня субъекта, то данным объектам оценки проставлялся код КЛАДР до уровня Муниципального образования (Городской округ или Муниципальный район) ближайшего объекта недвижимости определенного по кадастровому номеру.

После получения заверенной информации по городским населенным пунктам специалисты ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» приступили к формированию/актуализации цифровых тематических карт.

На основе сведений об объектах, приведенных в графической части Перечня объектов недвижимости, представленных в виде отдельных файлов в формате MID/MIF с разными статусами: «Временный», «Учтенный», «Ранее учтенный» и «Внесенный» и в результате объединения данных файлов сформирован единый слой.

В качестве основы для ЦТК, содержащих информацию о ценообразующих факторах, использовались слои кадастровых кварталов.

Работа по расчету значений ценообразующих факторов объектов оценки и объектов-аналогов производилась в программном комплексе «Массовая оценка» (далее-ПК «Массовая оценка»).

Первым шагом является загрузка слоев ЦТК в ПК «Массовая оценка».

Для слоев ЦТК был определен «тип слоя»:

слои границ населенного пункта;

слои улиц населенного пункта;

слои кадастровых кварталов муниципального образования;

слои ценообразующих факторов.

Расчет значений ценообразующих факторов произведен с учетом метода расчета значений ценообразующих факторов.

В результате формирования карт населенных пунктов с использованием данных, предоставленных органами местного самоуправления, была создана основа для дальнейшей работы с объектами оценки и объектами-аналогами.

Слои ЦТК, на основании которых были рассчитаны значения ценообразующих факторов, приведены в Приложении 3.2 к Отчету.

Привязка объектов оценки

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о координатах объектов оценки значения ценообразующих факторов по объектам оценки и объектам-аналогам определялись с учетом привязки объектов по коду КЛАДР, по кадастровым кварталам, а также иным пространственным данным объектов оценки.

Привязка объектов оценки производилась в ПК «Массовая оценка» по следующим подгруппам привязки:

Привязка объектов оценки по координатам, содержащимся в графической части Перечня объектов оценки.

Привязка объектов оценки на пересечении центра улицы внутри кадастрового квартала. Идентификация улицы производилась по коду КЛАДР актуальному по состоянию на 01.01.2020.

Привязка объектов оценки по центру улицы. Идентификация улицы производилась по коду КЛАДР актуальному по состоянию на 01.01.2020.

Привязка объектов по центру кадастрового квартала.

Привязка объектов оценки с помощью Интернет-ресурсов по «Неформализованному описанию» или структурированному адресу.

Корректировка кода КЛАДР после привязки объектов оценки

Для того, чтобы описать объекты оценки и объекты-аналоги в разрезе ценообразующих факторов, для каждого населенного пункта в формах сбора и для каждого объекта оценки указан код КЛАДР населенного пункта в соответствии с перечнем населенных пунктов.

Объекты оценки

Исходный Перечень объектов недвижимости содержал сведения о кодах КЛАДР, поэтому определение кода КЛАДР осуществлялось исполнителем работ для объектов недвижимости, для которых код КЛАДР в Перечне объектов не соответствовал перечню населенных пунктов:

с точностью до уровня муниципального района, городского округа, субъекта РФ;

не принадлежащий муниципальному образованию или населенному пункту, указанному в описании объекта оценки;

не актуальный (состоял из 13 или 17 знаков, не заканчивающихся на «00»).

С учетом предоставленной в перечне информации об объектах недвижимости, код КЛАДР указывался с точностью, удовлетворяющей описанию данных объектов.

Выполнение работ по уточнению КЛАДР, в рамках привязки объектов оценки, осуществлено с использованием следующих допущений:

1. Если объект оценки имеет координаты (в графической части Перечня объектов оценки), которые соответствую коду КЛАДР городского населенного пункта, то у таких объектов код КЛАДР не менялся.

2. Если объект оценки имеет координаты (в графической части Перечня объектов оценки), по которым объект оценки находится вне границ городских населенных пунктов, то код КЛАДР уточняли по следующим принципам:

2.1. В случае, когда координаты из в графической части Перечня объектов оценки указывались на населенный пункт, отличающийся от населенного пункта, указанного в коде КЛАДР, то для данных объектов оценки указывался код КЛАДР исходя из координат.

2.2. Если по координатам объект оценки не попадал в границы населенных пунктов, то ему присваивался код КЛАДР Муниципального образования (Городской округ или Муниципальный район).

3. Если «Неформализованное описание» и/или структурированный адрес совпадают с местоположением объектов оценки, определенным по подгруппам привязки, то у таких объектов код КЛАДР не менялся.

4. В случаях, когда для объектов оценки не удалось определить координаты в соответствии с описанными подгруппами привязки:

при этом по «Неформализованному описанию» и/или структурированному адресу, адрес указан до уровня города и/или улицы, которая отсутствует в черте города, то данным объектам оценки код КЛАДР не менялся, и данные объекты попадали в подгруппы с неполыми характеристиками;

при этом по «Неформализованному описанию» и/или структурированному адресу, адрес указан до сельского населенного пункта, то таким объекта код КЛАДР указывался соответствующего сельского населенного пункта;

при этом по «Неформализованному описанию» и/или структурированному адресу, адрес указан до территории (садоводческих, огороднических, дачных объединениях и коттеджных поселках) без указания населенного пункта, то данным объектам оценки присваивался код КЛАДР Муниципального образования (Городской округ или Муниципальный район).

Расчет значений ценообразующих факторов

В ПК «Массовая оценка» для объектов оценки, расположенных на территории населенных пунктов, для которых сформированы ЦТК, был выполнен расчет значений графических ценообразующих факторов.

Расчет значений графических ценообразующих факторов выполнен с использованием методов расчета со следующими параметрами расчета:

Радиус выборок – 500 м, 2 000 м, 50 000 м;

Точность описания окружности – 10 м;

Расстояние эквивалентности – 500 м;

Точность расчета – 10 м;

Тип расчета расстояний – автоматический;

Количество знаков в дробной части – 2;

Точность буфер-расстояний – 15 м;

Максимальное расстояние – 100 км;

Максимальный буфер расстояний – 25 км.

Рисунок 9 ПК «Массовая оценка» настройка параметров расчета

Расшифровка параметров расчета:

-	буферная зона - определяет, как далеко может находиться объект оценки/аналог от объекта с карты. Значение задается на шаге «Настройка карты и слоев». При задании буферной зоны объект будет интерпретироваться не как точка, а как протяженный объект, при этом попадание объекта в некоторую зону, определяется как пересечение буферной зоны и зоны слоя;

-	точность построения радиуса - при анализе данных со слоя все окружности представляют собой многоугольники, вписанные в них с заданным радиусом. Задавая точность, задается количество сторон у такого многоугольника. Максимальное значение точности построения радиуса – 50 м;

-	радиусы выборок - это набор радиусов, ограничивающие зоны, по которым идет анализ (расчет расстояний до объектов с карты). Последовательность действий следующая: сначала выбираются со слоя объекты, которые находятся в наименьшем радиусе выборок, если ни один объект не попадает в него, то берется следующий и т.д., пока не будет получен объект. Правильный выбор радиусов выборок сильно влияет на скорость расчета минимального расстояния;

-	точность расчета - важный параметр, который повышает скорость расчетов. Все объекты оценки и объекты-аналоги, которые попадают в прямоугольник со стороной точности расчета и центром в объекте (для которого идет текущий расчет), будут занесены одинаковые значения для расчета. Это означает, что расчет производится всего лишь для одной точки (объекта);

-	тип расчета расстояний – параметр задает, как именно будет вычисляться расстояние между двумя точками, указывает систему координат: сферическую или прямоугольную;

-	тип расчета буферных зон - задает как именно будут вычисляться буферные зоны (также радиусы выборок и принадлежности), указывается система координат: сферическая или прямоугольная. В процессе работ использовалась прямоугольная система координат;

-	количество знаков в дробной части - параметр играет роль при округлении численных значений, если единица измерений отличается от метра;

-	точность буфер-расстояний - задает шаг перебора буферных зон для расчета удаленности от полигонального объекта;

-	максимальное расстояние (км) - задает максимальное значение расстояния, которое может быть получено. Данный параметр влияет на расчет расстояний до центра объекта, например, при использовании метода расчета «Минимальное расстояние до объекта (метод DistanceCentroidMin)». Технически данная величина - это максимальное значение радиуса выборки. Важной особенностью данного параметра является то, что если его задать меньше, чем максимальный из радиусов выборок, то применяться будет именно максимальное значение радиуса выборок;

-	максимальный буфер расстояний (км) - аналогичен «Максимальному расстоянию (км)», но используется для методов, получающих расстояние до границы, например, при использовании метода «Расчет расстояний до границы объекта (DistanceBufferMin)».

На основании информации по сбору сведений для ценообразующих факторов и формирования тематических карт, отражающих распределение ценообразующих факторов на территории Республики Крым, произведен расчет значений ценообразующих факторов для каждого объекта оценки и объекта-аналога. При этом при определении значений ценообразующих факторов были приняты следующие допущения:

Для определения значений ценообразующих факторов на основе графической информации, объекты-аналоги были привязаны к карте согласно координатам, приведенным в базах данных объектов-аналогов, и/или адресным характеристикам. В случае невозможности идентификации объекта-аналога до уровня дома, его привязка осуществлялась: на центр улицы для городских населенных пунктов, в центр сельского населенного пункта, или в центр кадастрового квартала.

Расстояния, определяемые для объектов оценки и объектов-аналогов на основе векторных карт, измеряются по прямой линии. Данный способ измерения обусловлен значительным количеством объектов оценки, а также отсутствием у ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» векторных карт всех автомобильных дорог РК.

Описание процесса группировки объектов оценки

Согласно пп. 9.2.1 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть разбиты на 10 групп в соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям:

Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Административные и бытовые объекты;

Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Прочие объекты;

Сооружения.

В рамках проведения группировки Перечень объектов оценки был проанализирован специалистами ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки». Кроме того, были учтены сведения, предоставленные органами местного самоуправления об уточненных характеристиках объектов оценки.

При присвоении объектам оценки кодов расчета применялась многоуровневая группировка. Для соблюдения принципа однозначности при многоуровневой группировке объекты оценки подразделялись на первый и второй уровни. Первый уровень представляет собой разделение на группы объектов недвижимости. Второй уровень группировки представляет собой разделение групп вышестоящего уровня.

При проведении группировки объектов оценки оценщиком были приняты следующие допущения:

Основанием для присвоения номера группы (отнесения объектов оценки в ту или иную группу) служили данные о виде объекта недвижимости, его назначении, наименовании, описательном адресе. Косвенными данными, позволяющими отнести объект к той или иной группе, служили данные о площади объектов, материале ограждающих конструкций, этажности объектов;

Определяющими при отнесении объекта недвижимости в группу/подгруппу являются сведения, представленные в колонке «Наименование», в том числе в случае противоречия значений колонок «Назначение» и «Наименование»;

Если в наименовании объекта недвижимости стоит многоквартирный жилой дом, а вид жилого помещения квартира, оценщиками делается предположение, что это квартира в многоквартирном жилом доме и такой объект относится к функциональной группы 0100;

Дома, расположенные в садоводческих, дачных товариществах и кооперативах относились к подгруппам с кодами 0206 «Садовые дома»;

К подгруппе 0206 отнесены сторожки, флигели, дома охотника-рыбака, бытовки, будки охраны, стрелочные посты, дом обходчика на основе схожести их конструкций;

Если в адресных характеристиках объекта указывался гаражно строительный кооператив (далее - ГСК), то данному объекту при соответствующем наименовании присваивался код подгруппы 0303;

Объекты недвижимости, представляющие собой крытые стоянки для автомобилей были квалифицированы как паркинги и отнесены к подгруппе 0304;

Производственным гаражам, в отношении которых отсутствует идентифицирующий признак (для легковых автомобилей/грузовых автомобилей/спецтехники), присваивался общий код функциональной группы 0300;

В рамках настоящей оценки для объектов, представляющих собой гостиницы, в случае отсутствия данных о классе гостиницы, работы по его определению не проводились. В связи с чем, данным объектам присваивался общий код функциональной подгруппы 0500 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»;

Объектам недвижимости, предназначенным под спальные корпуса, при отсутствии сведений о назначении «родительского» объекта (база отдыха, гостиница, санаторий и т.п.), присвоен общий код функциональной подгруппы 0500;

Объектам недвижимости с видом объекта «Сооружение» и наименованием, отсутствующим в Приложении 2 Методических указаний, присвоен условный код подгруппы в рамках функциональной группы «Сооружения»;

Объектам недвижимости с видом объекта «Здание» и наименованием, определяющим объект как сооружение, присваивался код подгруппы в рамках функциональной группы «Сооружения»;

Объектам недвижимости, представляющим собой сети коммуникаций, без указания их вида присвоен код подгруппы 1020 «Сети инженерные технологические»;

При присвоении объектам таких кодов, как 1014 «Сети канализационные тоннельные коллекторы», 1017 «Сети канализационные, без коллекторов», к подгруппе 1014 относились объекты, по которым имелись сведения о наличии коллектора, иные объекты с соответствующим видом использования отнесены в подгруппу 1017;

При присвоении объектам таких кодов, как 1010 «Линии электропередач кабельные», 1011 «Линии электропередач воздушные», к подгруппе 1010 относились объекты, по которым имелись сведения о том, что линии являются кабельными, иные объекты с соответствующим видом использования отнесены в подгруппу 1011;

К подгруппе 1002 «Башни» отнесены сооружения с наименованием «башня» назначением «нежилое», за исключением водонапорных башен, сенажних башен, охладительных башен, металлических радиобашен под антенны и радиосвязь;

Сооружениям, представляющим собой объекты обороны, присвоен код 0901;

Подгруппу 1030 «Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно» составили части зданий, сооружений, которые невозможно отнести к подгруппам сооружений (фундамент, лестницы, ступеньки, крыльцо, цоколь и др.), элементы обустройства дороги (шлагбаум, тупик, знаки, светофоры), сооружения, которые по схожести конструкции нельзя отнести к другим подгруппам сооружений (пандус, транспортерная лента, горнолыжный подъемник, узел пересыпки и др.), элементы благоустройства (озеленение, барбекю, памятники), железнодорожная инфраструктура (платформы грузовые, платформы пассажирские, трубы), реклама, эллинг, входные группы, хозяйственные строения или сооружения вспомогательного устройства;

К подгруппе 1031 «Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия» отнесены дороги, площадки асфальтированные, бетонные, грунтовые, деревянные, мощенные, детские площадки, тротуары, взлетно-посадочная полоса, рулежные дорожки, места стоянки аэротранспорта, земельные участки;

При отсутствии информации о наименовании и назначении объектов недвижимости для присвоения кода использовалась информация о виде разрешенного использования земельного участка на котором они располагаются;

Объекты, у которых в Перечне объектов недвижимости отсутствуют значения площади, были отнесены к общей функциональной группе «Сооружения» - 1000;

Сооружения в характеристиках, которых указана площадь, но в наименовании отсутствует информация для идентификации были отнесены к подгруппе 1030 «Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно»;

При присвоении кодов подгрупп объектам недвижимости с видом «Помещение» за основу бралось наименование объекта недвижимости, в котором расположено данное помещение и его вид.

Объекты недвижимости, являющиеся частями зданий, техническими этажами, объектами после пожара, разрушенными объектами и т.п. относились к подгруппе 0907 функциональной группы 9 «Прочие объекты», как объекты, отнесение которых к другим группам невозможно. Кроме того, в случае недостаточности сведений для отнесения объектов к функциональным подгруппам они также относились к подгруппе 0907. Пример: назначение объекта – «нежилое помещение», наименование «помещение»;

При отсутствии информации о наименовании и назначении объектов недвижимости для присвоения кода использовалась информация о виде разрешенного использования земельного участка на котором они располагаются;

При присвоении кодов подгрупп объектам недвижимости с видом «Помещение» за основу бралось наименование объекта недвижимости, в котором расположено данное помещение и его вид.

Таким образом, каждому объекту оценки был присвоен код подгруппы вида использования.

В соответствии с пп. 3.1 Методических указаний вид использования объектов недвижимости должен быть определен по согласованию с органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты, в связи с чем в адрес органов местного самоуправления были направлены соответствующие запросы (Приложение 7). В целях эффективной организации работ сотрудники ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» подготовили инструкцию по согласованию кодов подгрупп видов использования, а также перечень объектов недвижимости с определенными кодами подгрупп видов использования.

Перед органами местного самоуправления стояла задача согласовать определенные ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» коды подгрупп видов использования земельных участков или, в случае неверного определения, их уточнить. Запросы в адрес органов местного самоуправления, а также их ответы представлены в Приложении 7.

Кроме того, в соответствии с пп. 3.1 Методических указаний вид использования объектов недвижимости должен быть согласован с уполномоченным органом, т.е. с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым. Письмо о согласовании группировки представлено в Приложении 7.

По результатам уточненных/согласованных данных доработана группировка объектов оценки, по итогам которой оцениваемые объекты недвижимости были отнесены к одной из 10 групп. Основную часть от общего количества объектов оценки составляют объекты группы 9 «Прочие объекты» - 36,95%, 10 группа «Сооружения» - 59,15%, 1 группа «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» - 0%, 2 группа «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы) – 0,32%, 3 группа «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» составляют 0,22%, группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» - 0,17%, группа 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» - 0,02%, группа 6 «Административные и бытовые объекты» - 0,03%, группа 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» - 1,39%, группа 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» в диапазоне 1,74%.

В графическом виде распределение объектов оценки по группам представлено на Рисунке 10.

Рисунок 10 Распределение объектов оценки по группам

Результаты распределения объектов оценки по группам объектов недвижимости приведены в Приложении 3.3.

Обоснование подходов и методов оценки кадастровой стоимости

В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов оценки, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов оценки (п. 8.1. Методических указаний).

Применение методов массовой оценки для целей Методических указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При этом для оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Доходный подход позволяет рассчитать стоимость объекта путем пересчета ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. В этом отношении данный процесс очень похож на любой процесс установления цен на рынках капитала. Инвестор сегодня приобретает приносящий доход объект в обмен на право получать в дальнейшем доход от его эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходный подход применим для объектов, по которым либо развит и прозрачен рынок аренды, либо есть возможность другими способами определить величину дохода, приносимого объектом.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Процедура оценки в рамках данного подхода основывается на сравнении объекта оценки с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по тем параметрам, в отношении которых объекты отличаются друг от друга. Данные параметры носят название элементов сравнения и выступают ценообразующими факторами объектов-аналогов и объектов оценки.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов оценки, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

В соответствии с пп. 7.1.1. Методических указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. Сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с пп. 7.1.2. Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение другого объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

В рамках затратного подхода для объектов недвижимости определяются затраты на новое строительство без учета износа, далее определяется величина накопленного износа, затраты на строительство уменьшаются на величину накопленного износа. В случае оценки единого объекта недвижимости к полученной стоимости прибавляется стоимость земельного участка, на котором располагается объект, в результате чего определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с п. 7.1.2. Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства (улучшений земельного участка). В соответствии с пп. 8.5. Методических указаний оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета в том числе движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.

Учитывая наличие достоверной информации, позволяющей определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки, затратный подход применялся при определении стоимости объектов оценки использовался Исполнителем для расчета кадастровой стоимости Объектов оценки групп 2-10. Описание методологии затратного подхода приведено в соответствующем разделе Отчета.

В расчет стоимости объектов недвижимости в рамках применения затратного подхода входит определение стоимости прав на земельный участок. Ввиду того, что Объектами оценки являются улучшения без учета стоимости земли (Методические указания, п. 1.14), в рамках настоящего Отчета рыночная стоимость прав на землю не определялась.

Доходный подход применяется для определения стоимости объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта.

Подход основывается на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает объект недвижимости в ожидании будущих доходов или выгод.

Арендная плата учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость объекта недвижимости представляет собой дисконтированную стоимость будущих арендных платежей (потока доходов).

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, ставка дисконтирования и др.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные виды доходов:

- доходы от регулярной арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи объекта недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов;

оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход;

расчет издержек от эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода;

пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Среди Объектов оценки, зарегистрированных по виду «Здание» есть объекты, которые можно рассматривать в качестве объектов доходной недвижимости, так и не относящиеся к этому классу. К последним относятся, в частности, административные здания государственных учреждений, судов, прокуратур, отделений полиции, пожарные части и депо пожарных машин, исправительные заведения, казармы, объекты гражданской обороны, вспомогательные производственные здания и здания объектов инфраструктуры (трансформаторные подстанции, газораспределительные и газорегуляторные станции, водомерные узлы, здания очистных сооружений, здания гидросооружений, диспетчерские, аппаратные, контрольно-пропускные пункты и т.д.), объекты социальной сферы (больницы, поликлиники, дома престарелых, инвалидов, школы, дома творчества юных, музыкальные и художественные школы и т.д.), объекты культуры (театры, клубы, музеи, библиотеки и т.п.), культовые сооружения (церкви, храмы, соборы и т.п.), объекты науки (научно-исследовательские институты, лабораторные корпуса, обсерватории, гидрометеорологические станции и т.п.), элементы приусадебного благоустройства (туалеты, бани, душевые, хозяйственные постройки и т.д.).

К объектам доходной недвижимости относятся объекты торговли и общественного питания, офисные здания, объекты временного проживания, (гостиницы, апарт-отели, пансионаты, дома отдыха и т.п.), объекты для хранения автотранспорта (гаражи, паркинги), производственно-складские здания, спортивные объекты (фитнес-центры, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны, теннисные корты и др.), объекты сферы развлечений (кинотеатры, аквапарки).

К оценке таких объектов может быть применен доходный подход. Основной критерий отнесения недвижимости к доходной — возможность сдачи ее в аренду. Арендные платежи являются типичным источником дохода, который используется при оценке недвижимости. Для оценки недвижимости можно использовать доход от бизнеса, использующего объект недвижимости: доход, генерируемый некоторым бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Теория оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Однако в этом случае необходимо грамотно выделить в общем доходе от бизнеса доход, приходящийся на недвижимость, и использовать его для оценки последней.

Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования (п. 7.1.3 Методических указаний).

Основой применения доходного подхода является определение чистого операционного дохода (ЧОД, NOI) от объекта недвижимости. Чистый операционный доход представляет собой разность между максимально возможным доходом от объекта (потенциальным валовым доходом – ПВД) и суммами потерь арендных платежей в результате их неполной загрузки, неуплаты части платежей арендаторами, а также расходами по эксплуатации объекта недвижимости.

ЧОД=ПВД-Потери арендных платежей-Расходы по эксплуатации

Основой расчета ПВД является размер ставок аренды помещений в оцениваемом объекте недвижимости. Последние устанавливаются на основе анализа рынка сдачи в аренду объектов, максимально сходных с оцениваемым объектом.

Ценообразующие факторы, используемые при определении величины арендной платы, несколько различаются для объектов недвижимости различного функционального назначения, но в целом, включают в себя следующие факторы:

местоположение объекта;

качество (класс) объекта;

объем входящих в состав ставки услуг;

площадь арендуемого помещения;

этаж расположения помещения в здании;

доступ в здание (отдельный вход, общий или расположение на закрытой территория с проходной).

При индивидуальной оценке объектов недвижимости с использованием доходного подхода ставка аренды для оцениваемого объекта устанавливается на основе поиска информации о ставках аренды по объектам с параметрами ценообразующих факторов, аналогичными объекту оценки. При их отличии производится корректировка ставки аренды объектов-аналогов с целью их приведения к характеристикам Объекта оценки.

Следует отметить, что для Объектов оценки не всегда могут быть определены параметры объектов, влияющие на размеры доходов. Поскольку ставки аренды зависят от площади помещений, «нарезка» здания (офисного, торгового, производственно-складского) на помещения, сдаваемые в аренду, влияет на уровень доходов. При индивидуальной оценке объектов недвижимости с использованием доходного подхода это обстоятельство учитывается, т. к. используются данные о помещениях конкретного оцениваемого объекта. При кадастровой оценке имеются сведения лишь об общей площади Объектов оценки, что не позволяет адекватно оценить размер получаемых доходов. Аналогичная ситуация и с затратами по эксплуатации. Эти затраты во многом носят индивидуальный характер и зависят от проектных решений здания, соотношения общих и арендопригодных площадей, технического оснащения здания. При индивидуальной оценке принято использовать данные об эксплуатационных расходах конкретного объекта оценки. При массовой (кадастровой) оценке использование «средних» показателей приведет к получению ненадежного результата.

В силу изложенного Исполнитель не применял доходный подход при оценке зданий.

Также при выборе подходов были учтены рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, представленные для целей Методических указаний в Приложении 6 к Методическим указаниям.

В соответствии с Методическими указаниями выбраны подходы определения кадастровой стоимости, сводные данные о которых, представлены в Таблице ниже.

Таблица 33. Подходы к оценке объектов недвижимости

Наименование вида использования	Код подгруппы	Подход к оценке
Функциональная группа 1. «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	0100	Объекты отсутствуют
Функциональная группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0200
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	Затратный подход
Дома индивидуальные	0202	Затратный подход
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203	Затратный подход
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204	Затратный подход
Садовые дома	0206	Затратный подход
Туалеты, летние душевые	0207	Затратный подход
Функциональная группа 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»	0300
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	Затратный подход
Гаражи индивидуальные отдельностоящие	0302	Затратный подход
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303	Затратный подход
Паркинги	0304	Затратный подход
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305	Затратный подход
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	Затратный подход
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307	Затратный подход
Открытые стоянки водного транспорта	0308	Затратный подход
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	Затратный подход
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310	Затратный подход
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	Затратный подход
Функциональная группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	0400
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401	Затратный подход
Магазины 250 и более кв. м	0402	Затратный подход
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403	Затратный подход
Рынки	0404	Затратный подход
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	Затратный подход
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	Затратный подход
Автомойки	0407	Затратный подход
Автосалоны	0408	Затратный подход
Рестораны	0409	Затратный подход
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	Затратный подход
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	Затратный подход
Летние кафе	0412	Затратный подход
Ломбарды	0413	Затратный подход
Функциональная группа 5 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»	0500
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	Затратный подход
Гостиницы: класс 3*	0502	Затратный подход
Гостиницы: класс 4* и выше	0503	Затратный подход
Апарт-отели	0504	Затратный подход
Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505	Затратный подход
Мотели	0506	Затратный подход
Общежития	0507	Затратный подход
Пансионаты	0508	Затратный подход
Базы отдыха	0509	Затратный подход
Пионерские лагеря	0510	Затратный подход
Санатории	0511	Затратный подход
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	Затратный подход
Главные корпуса пансионатов	0513	Затратный подход
Спальные корпуса пансионатов	0514	Затратный подход
Главные корпуса санаториев	0515	Затратный подход
Спальные корпуса санаториев	0516	Затратный подход
Кемпинги	0517	Затратный подход
Функциональная группа 6 «Административные и бытовые объекты»	0600
Банки	0601	Затратный подход
Бизнес-центры	0602	Затратный подход
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	Затратный подход
Административные корпуса заводов	0604	Затратный подход
Лабораторные корпуса	0605	Затратный подход
Отделения полиции	0606	Затратный подход
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607	Затратный подход
Отделения связи, почта	0608	Затратный подход
Таможни	0609	Затратный подход
Функциональная группа 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	0700
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	Затратный подход
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	Затратный подход
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	Затратный подход
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	Затратный подход
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	Затратный подход
Трансформаторные подстанции	0706	Затратный подход
Электроподстанции	0707	Затратный подход
Энергоблоки	0708	Затратный подход
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	Затратный подход
Котельные	0710	Затратный подход
Здания тепловых пунктов	0711	Затратный подход
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	Затратный подход
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	Затратный подход
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	Затратный подход
Насосные станции	0715	Затратный подход
Водопроводные станции	0716	Затратный подход
Водозаборные узлы и сооружения	0717	Затратный подход
Водомерные узлы	0718	Затратный подход
Павильоны над скважинами	0719	Затратный подход
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	Затратный подход
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	Затратный подход
Мастерские	0722	Затратный подход
Складские здания, кроме ангаров	0723	Затратный подход
Здания очистных сооружений	0724	Затратный подход
Весовые автомобильные	0725	Затратный подход
Весовые железнодорожные	0726	Затратный подход
Здания ангарного типа	0727	Затратный подход
Холодильники	0728	Затратный подход
Здания гидросооружений	0729	Затратный подход
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	Затратный подход
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731	Затратный подход
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	Затратный подход
Функциональная группа 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»	0800
Ветеринарные объекты	0801	Затратный подход
Питомники, гостиницы для животных	0802	Затратный подход
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	Затратный подход
Музеи	0804	Затратный подход
Памятники архитектурные, монументы	0805	Затратный подход
Спортивные комплексы	0806	Затратный подход
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	Затратный подход
Стадионы, трибуны	0808	Затратный подход
Теннисные корты	0809	Затратный подход
Тиры	0810	Затратный подход
Фитнес-центры	0811	Затратный подход
Крытые катки	0812	Затратный подход
Бассейны для плавания	0813	Затратный подход
Яхт-клубы	0814	Затратный подход
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	Затратный подход
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816	Затратный подход
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817	Затратный подход
Кинотеатры	0818	Затратный подход
Киностудии	0819	Затратный подход
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	Затратный подход
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	Затратный подход
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822	Затратный подход
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	Затратный подход
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	Затратный подход
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825	Затратный подход
Крематории	0826	Затратный подход
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827	Затратный подход
Аквапарки	0828	Затратный подход
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829	Затратный подход
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830	Затратный подход
Туалеты общественные	0831	Затратный подход
Морги	0832	Затратный подход
Интернаты	0833	Затратный подход
Изоляторы	0834	Затратный подход
Исправительные заведения	0835	Затратный подход
Казармы	0836	Затратный подход
Государственные научные центры	0837	Затратный подход
Проектные институты, конструкторские бюро	0838	Затратный подход
Научно-исследовательские институты	0839	Затратный подход
Обсерватории	0840	Затратный подход
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	Затратный подход
Дома престарелых	0842	Затратный подход
Дома инвалидов	0843	Затратный подход
Автовокзалы	0844	Затратный подход
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	Затратный подход
Порты (вокзалы)	0846	Затратный подход
Вокзалы железнодорожные	0847	Затратный подход
Станции железнодорожные	0848	Затратный подход
Станции метрополитена	0849	Затратный подход
Вокзалы речные	0850	Затратный подход
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	Затратный подход
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852	Затратный подход
Функциональная группа 9 «Прочие объекты»	0900
Объекты гражданской обороны	0901	Затратный подход
Погреба	0902	Затратный подход
Подвалы	0903	Затратный подход
Сараи	0904	Затратный подход
Санитарные пропускники	0905	Затратный подход
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	Затратный подход
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	Затратный подход
Функциональная группа 10 «Сооружения»
Аттракционные сооружения	1001	Затратный подход
Башни	1002	Затратный подход
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	Затратный подход
Беседки	1004	Затратный подход
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	Затратный подход
Эстакады	1006	Затратный подход
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	Затратный подход
Резервуар	1007/1	Затратный подход
Бункеры	1008	Затратный подход
Навесы	1009	Затратный подход
Линии электропередач кабельные. Диаметр 4мм.	1010	Затратный подход
Линии электропередач воздушные. 1 цепь, на деревянных опорах	1011	Затратный подход
Сети газораспределительные. Газопроводы уличные низкого и среднего давлений из стальных труб в сухих грунтах без дорожных покрытий. Диаметр газопровода 50 - 70 мм	1012	Затратный подход
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	Затратный подход
Сети канализационные тоннельные коллекторы. Водоводы из асбестоцементных труб ВТ - 3	1014	Затратный подход
Сети тепловые. Трубопроводы теплоснабжения. Надземная прокладка в ППУ изоляции при условном давлении 1.6 Мпа, температуре 150 град. С, без устройства конструкций опор	1015	Затратный подход
Сети водопроводные	1016	Затратный подход
Сети канализационные, без коллекторов	1017	Затратный подход
Фонтаны	1018	Затратный подход
Градирни	1019	Затратный подход
Сети инженерные технологические	1020	Затратный подход
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	Затратный подход
Железнодорожные пути	1022	Затратный подход
Подкрановые пути	1023	Затратный подход
Тоннели	1024	Затратный подход
Мосты	1025	Затратный подход
Сооружения связи линейно-кабельные	1026	Затратный подход
Сети трубопроводов магистральные	1027	Затратный подход
Переходы надземные	1028	Затратный подход
Переходы подземные	1029	Затратный подход
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	Затратный подход
Лифты	1030/1	Затратный подход
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	Затратный подход
Силосная траншея, яма	1032	Затратный подход
Скважина артезианская	1033	Затратный подход
Колодец	1034	Затратный подход
Водоемы и пруды	1035	Затратный подход
Ограждение	1036	Затратный подход
Ограждения. Подпорные стенки. Бутовые	1036/1	Затратный подход
Ограждения.Подпорные стенки. Бутобетонные и бетонные	1036/2	Затратный подход
Ограждения.Подпорные стенки. Бетонные блочные	1036/3	Затратный подход
Ограждения.Подпорные стенки. Железобетонные	1036/4	Затратный подход
Отстойник канализационный	1037	Затратный подход
Дворовые замощения	1038	Затратный подход
Ящик для угля, дров, мусора	1039	Затратный подход
Яма выгребная и подобное	1040	Затратный подход
Курятник	1041	Затратный подход
Вход в погреб. Горловина погреба	1042	Затратный подход
Сеновал	1043	Затратный подход

Перечень объектов подлежащих оценке содержит 152 063 объекта недвижимости, расположенных на территории Республики Крым, сведения о которых содержатся в ЕГРН по состоянию на 01.01.2020. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представлен в Приложении 3.1.

В соответствии с пп. 9.1. Методических указаний группировка объектов оценки должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого объекта оценки.

Сходные по назначению объекты относятся к одному сегменту рынка недвижимости, имеют один принцип ценообразования. Также на стоимость данных объектов влияют одни и те же ценообразующие факторы, следовательно, они должны быть объединены в одну группу.

Согласно пп. 9.2.1 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости группируются в соответствии с кодами подгрупп на 9 основных групп в соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям:

В рамках проведения работ группировка объектов оценки производилась в несколько этапов, кратко которые можно описать следующим образом:

1 этап: на основе вида использования объектов недвижимости;

2 этап: на основе видов объектов недвижимости;

3 этап: по статусу населенного пункта (городские населенные пункты (ГНП), сельские населенные пункты (СНП);

4 этап: по однородным объектам;

5 этап: перегруппировка (в случае недостаточности информации для построения статистически значимой модели).

Более подробное поэтапное описание процесса группировки приведено ниже.

На первом этапе при группировке объектов оценки использовалась многоуровневая группировка. В первую очередь выделялись 10 групп в соответствии с видами использования объектов оценки, установленными Методическими указаниями:

1 группа «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» объекты отсутсутвуют;

2 группа «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»;

3 группа «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»;

4 группа «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»;

5 группа «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения»;

6 группа «Административные и бытовые объекты»;

7 группа «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»;

8 группа «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»;

9 группа «Прочие объекты»;

10 группа «Сооружения».

Результаты группировки представлены в следующей таблице.

Таблица 34. Количество объектов оценки, отнесенных к каждой группе

Номер группы	Наименование группы	Количество объектов
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0
2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	493
3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	327
4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	263
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	24
6	Административные и бытовые объекты	41
7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	2136
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	2662
9	Прочие объекты	56227
10	Сооружения	89890
Итого:	152 063

С точки зрения видов объектов недвижимости все объекты оценки, содержащиеся в Перечне объектов недвижимости, можно разделить на:

Объекты незавершенного строительства;

Сооружения.

Дальнейшее деление на подгруппы объектов 2-10 групп не прозводилось.

Основным критерием конечного уровня является соблюдение принципа однородности объектов оценки внутри подгруппы, позволяющего рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную подгруппу, согласно выбранной модели или иному методу.

На основании требований п.7 Методических указаний выбраны методы определения кадастровой стоимости, сводные данные о которых, а также обоснование выбора представлены в таблицах ниже.

Таблица 35. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)

Наименование подгруппы	Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)

Объекты незавершенного строительства	Сооружения
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 36. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта

Наименование подгруппы	Машино-места	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 37. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения

Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 38. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения

Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 39. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 6. Административные и бытовые объекты

Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний
Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 40. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений

Таблица 41. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты

Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 42. Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 9. Прочие объекты

Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Таблица 43 Обоснование применения подходов и методов к оценке объектов капитального строительства. Группа 10. Сооружения

Наименование подгруппы	Сооружения	Объекты незавершенного строительства
Наименование метода	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов	Массовая оценка. Моделирование в рамках затратного подхода. Метод затрат на создание аналогичных объектов
Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости	пп.7.1.2 Методических указаний	пп.7.1.2 Методических указаний

Сведения о способе определения кадастровой стоимости в разрезе групп (подгрупп) расчета с указанием моделей, подходов, методов представлены в таблице ниже.

Таблица 44. Применение подходов и методов, моделей определения кадастровой стоимости

№ пп	Группа	Оценочная группа (группа расчета)	Способ определения КС	Подход	Метод	Модель оценки
1	1	1. Многоквартирные дома	Объекты отсутствуют
2	2	2.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
3	2	2.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
4	3	3.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
5	3	3.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
6	3.3 Машино-место	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
7	4	4.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
8	4	4.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
9	5	5.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
10	5	5.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
11	6	6.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
12	6	6.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
13	7	7.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
14	7	7.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
15	8	8.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
16	8	8.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
17	9	9.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
18	9	9.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
19	10	10.1. Объект незавершенного строительства	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов
20	10	10.2. Сооружение	Массово	Затратный	Метод затрат на создание аналогичных объектов	Моделирование на основе затрат на создание аналогичных объектов

Подробные сведения о способе определения кадастровой стоимости для каждого объекта недвижимости в разрезе групп (подгрупп) расчета с указанием моделей, подходов, методов представлены в соответствующих файлах расчета Приложения 4 к Отчету.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

На основе проведенного анализа можно сделать вывод, что в основном ситуация на рынке объектов недвижимости Республики Крым в 2019 году зависит от макроэкономической ситуации в России в целом. Развитие экономической и геополитической ситуации в стране, а также стратегия, которой будут придерживаться продавцы и девелоперы, напрямую влияют на рост цен на объекты.

В результате анализа рынка недвижимости выделено 10 сегментов (групп) рынка объектов недвижимости, по которым были распределены все объекты оценки, находящиеся в Перечне объектов оценки.

Основными ценообразующими факторами для объектов недвижимости Республики Крым являются:

физические факторы;

факторы местоположения;

факторы социально-экономического развития;

факторы окружения;

факторы инфраструктуры;

экологические факторы;

прочие факторы, влияющие на стоимость.

Сформированный Перечень ценообразующих факторов объектов недвижимости, приведен далее в Таблицах ниже.

Вклад в стоимость объектов оценки каждого отдельного фактора, обоснование и выбор вида модели оценки кадастровой стоимости определяется в процессе моделирования для каждой группы объектов оценки на основе собранной рыночной информации.

Описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке

Определение ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

В соответствии с анализом рынка недвижимости стоимость объектов недвижимости определяется исходя из целого ряда факторов. Учитываются характеристики физических, экономических, социальных, политических, административных, юридических факторов.

Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Примерный перечень ценообразующих факторов для объектов капитального строительства приведен в Приложении 3 Методических указаний.

В соответствии с Методическими указаниями и проведенным анализом рынка для оцениваемых подгрупп выбраны следующие ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость оцениваемых объектов недвижимости:

Таблица 45. Перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости оцениваемых подгрупп группы 1

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора в соответствии с Методическими указаниями	Наименование ценообразующего фактора в расчетах
Общие сведения
1	Вид разрешенного использования	Вид объекта недвижимости
2	Назначение	Назначение объекта
3	Фактическое использование	Наименование
4	Площадь, иная характеристика	1 Площадь; 2 Высота; 3 Протяженность
5	Плотность застройки земельного участка	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
6	Плотность застроенности земельного участка	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
7	Количество надземных этажей	Количество надземных этажей
8	Количество подземных этажей	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
9	Этажность	Этажность
10	Этаж расположения	Номер этажа
11	Материал основных несущих конструкций	Материал стен (основной)
12	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	Год ввода в эксплуатацию
13	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
14	Дата установления состояния	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
15	Капитальность объекта	ГС + ГК
16	Планировка	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
17	Наличие обременений (ограничений) ОКС	Сведения об ограничениях (обременениях) прав
18	Сведения о местоположении	Кадастровый квартал; Неформализованное описание; Код КЛАДР; Муниципальный район или городской округ; Наименование ГНП
19	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
20	Линия застройки ОКС	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
21	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
22	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
23	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Сведения об инженерной инфраструктуре
24	Категория, проектная мощность линейного объекта	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
25	Класс линейного объекта	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Прочие сведения
26	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
27	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
28	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
29	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
30	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
31	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	Расстояние до административного центра_СП;
32	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	Расстояние до локального центра, отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости

В рамках проведенного анализа рынка объектов недвижимости были выявлены факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов недвижимости различного функционального использования. Данные факторы характеризуют внешнюю среду объектов недвижимости и непосредственное окружение рассматривамых объектов недвижимости.

Кроме выделенных ценообразующих факторов сформированы составные факторы, значения которых вычисляются на их основе. Необходимость выделения подобных факторов связана с тем, что, во-первых, интенсивность проявления влияния того или иного фактора на стоимость объектов недвижимости может меняться при изменении других характеристик, например, по мере удаления от г. Симферополь или от других локальных центров, оказывающих существенное влияние на стоимость объектов недвижимости. Во-вторых, введение составных факторов позволяет сократить число независимых переменных в соответствующей статистической модели, что увеличивает число ее степеней свободы, и, следовательно, улучшает качественные показатели получаемых оценок. Таким образом, подобный подход позволяет учесть нелинейный характер влияния некоторых факторов, а также улучшить показатели качества регрессионной модели.

Таблица 46. Перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости оцениваемых подгрупп группы 2-10

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора в соответствии с Методическими указаниями	Наименование ценообразующего фактора в расчетах
1	Вид разрешенного использования	Вид объекта недвижимости
2	Назначение	Назначение объекта недвижимости
3	Фактическое использование	Наименование
4	Площадь, иная характеристика	1 Площадь; 2 Протяженность объекта; 3 Глубина; 4 Высота
5	Капитальность объекта	ГС + ГК
6	Количество надземных этажей	Количество надземных этажей
7	Количество подземных этажей	Количество подземных этажей
8	Материал основных несущих конструкций	Материал стен (основной)
9	Год постройки	Год постройки
10	Расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров)	Расстояние до столицы субъекта

Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"

При проведении государственной кадастровой оценке ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", приводятся ниже.

Таблица 47 Использование ценообразующих факторов

N п/п	Наименование ценообразующего фактора	Комментарий
1	Вид разрешенного использования	Учтен при группировке объектов оценки
2	Назначение	Учтен при группировке объектов оценки
3	Фактическое использование	Учтен при группировке объектов оценки
4	Площадь, иная характеристика	Применялся
5	Плотность застройки земельного участка	Не применялся, не оказывает влияния на стоимость
6	Плотность застроенности земельного участка	Не применялся, не оказывает влияния на стоимость
7	Количество надземных этажей	Не применялся, не по всем объектам есть сведения
8	Количество подземных этажей	Не применялся, не по всем объектам есть сведения
9	Этажность	Не применялся, не по всем объектам есть сведения
10	Этаж расположения	Не применялся, не по всем объектам есть сведения
11	Материал основных несущих конструкций	Учтен при формировании класса конструктивных систем и групп капитальности
12	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	Учтен при построении моделей
13	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	Не применялся, нет сведений
14	Дата установления состояния	Не применялся, нет сведений
15	Капитальность объекта	Применялся
16	Планировка	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
17	Наличие обременений (ограничений) ОКС	Не применялся, нет сведений
18	Сведения о местоположении	Учтен при группировке объектов оценки
19	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
20	Линия застройки ОКС	Не применялся, нет сведений
21	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
22	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	Не применялся, нет сведений
23	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения;пригородная, транзитная;промышленная, временная, тупиковая)	Не применялся, нет сведений
Сведения об инженерной инфраструктуре
24	Категория, проектная мощность линейного объекта	Не применялся, нет сведений
25	Класс линейного объекта	Не применялся, нет сведений
26	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	Не применялся, нет сведений
27	Протяженность земельных участков под линейными объектами	Не применялся, нет сведений
28	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	Не применялся, нет сведений
29	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Учтен при группировке объектов оценки
Прочие сведения
30	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	Не применялся, нет сведений
31	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Не применялся, нет сведений
32	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
33	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
34	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	Не применялся, нет сведений
35	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не применялся, нет сведений
36	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	Не применялся, нет сведений
37	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	Применялся (расстояние до административного центра_СП)
38	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	Применялся (расстояние до столицы субъекта)

Сведения о ценоообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости и их значение для каждого объекта недвижимости в разрезе групп (подгрупп) в Приложении 3.3 к данному Отчету.

Проведение оценочного зонирования

На основании собранной рыночной информации проведено оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории Республики Крым на ценовые зоны. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Целью оценочного зонирования являлось представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Таким образом, оценочное зонирование проводится для тех групп объектов недвижимости, для которых существует достаточная рыночная информация. К указанным группам объектов капитального строительства могут быть отнесены только помещения (квартиры), входящие в группу 1 в соответствии с классификацией, приведенной в Приложении 2 к Методическим указаниям — «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)».

Так как в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году отсутствует данная группа объектов, процедура оценочного зонирования в рамках данного Отчета не проводилась.

Определение кадастровой стоимости в рамках затратного подхода

В соответствии с Таблицами 35-44 настоящего Отчета, определение кадастровой стоимости 2-10 групп объектов недвижимости осуществлялось в рамках затратного подхода.

Описание объектов оценки

Описание оцениваемых объектов составлено по информации, представленной в Перечне объектов оценки, а также на основе информации из открытых источников.

Для более точной и объективной оценки по предоставленным данным была произведена группировка оцениваемых объектов, для этих целей были выполнены следующие последовательные действия:

группировка и разделение оцениваемых объектов на функциональные подгруппы в соответствии с Приложением 2 Методических указаний.

описание и анализ основных характеристик оцениваемых объектов в рамках функциональной подгруппы.

Группировка оцениваемых объектов на функциональные подгруппы была проведена на основании данных о наименовании и назначении оцениваемых объектов недвижимости, рассматриваемая информация представлена в Приложении 3.3 к настоящему Отчету.

Ниже приводится описание расчета стоимости объектов незавершенного строительства отнесенных ко 2-10 группам.

Группа 2 «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

Объекты оценки группы 2 представляют собой объекты капитального строительства – дома индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), расположенные на территории Республики Крым.

В рамках данной группы 2 «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 7 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 48 Распределение объектов в рамках группы 2 «Дома индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Количество объектов
1	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0200	493
1.1	Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	0
1.2	Дома индивидуальные (свыше 500 кв.м.)	0202/1	28
1.3	Дома индивидуальные (от 200 до 500 кв.м.)	0202/2	42
1.4	Дома индивидуальные (до 200 кв.м.)	0202/3	186
1.5	Многоквартирные дома (до 10 тыс. кв.м)	0202/4	19
1.6	Многоквартирные дома (свыше 10 тыс. кв.м)	0202/5	3
1.7	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (свыше 500 кв.м.)	0203/1	0
1.8	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (от 200 до 500 кв.м.)	0203/2	0
1.9	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (до 200 кв.м.)	0203/3	0
1.10	Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (свыше 500 кв.м.)	0204/1	0
1.11	Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (от 200 до 500 кв.м.)	0204/2	0
1.12	Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах) (до 200 кв.м.)	0204/3	0
Садовые дома (площадь более 500 кв. м)	0206/1	1
Садовые дома (площадь от 200 до 500 кв. м)	0206/2	0
Садовые дома( площадь от 55 до 200 кв. м)	0206/3	13
Садовые дома( площадь менее 55 кв. м)	0206/4	1
Туалеты, летние душевые	0207	200

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 2

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 2 было выделено 7 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями. Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 49 Основные характеристики функциональных подгрупп объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)
Код подгруппы	0201
Вид объектов	Здания
Дома индивидуальные
Код подгруппы	0202/1	0202/2	0202/3
Вид объектов	Здания	Здания	Здания
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками
Код подгруппы	0203/1	0203/2	0203/3
Виды объектов	Здания	Здания	Здания
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)
Код подгруппы	0204/1	0204/2	0204/3
Виды объектов	Здания	Здания	Здания
Садовые дома
Код подгруппы	0206/1	0206/2	0206/3	0206/4
Виды объектов	Здания	Здания	Здания	Здания
Туалеты, летние душевые
Код подгруппы	0207
Виды объектов	Здания

Группа 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

Объекты оценки группы 3 представляют собой объекты капитального строительства – объекты, предназначенные для хранения транспорта, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» в соответствии с Методическими указаниями выделено 11 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена в таблице ниже.

Таблица 50 Распределение объектов в рамках 3 группы «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Кол-во объектов
1	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0300	327
1.1	Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	51
1.2	Гаражи индивидуальные отдельно стоящие	0302	256
1.3	Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303	7
1.4	Паркинги	0304	4
1.5	Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305	0
1.6	Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	4
1.7	Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307	0
1.8	Открытые стоянки водного транспорта	0308	0
1.9	Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	3
1.10	Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310	0
1.11	Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	2

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки 3-й группы

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 3 было выделено 11 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 51 Основные характеристики функциональных подгрупп группы 3 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)
Код подгруппы	0301
Вид объектов	Здания
Гаражи индивидуальные отдельностоящие
Код подгруппы	0302
Вид объектов	Здания
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)
Код подгруппы	0303
Виды объектов	Здания
Паркинги
Код подгруппы	0304
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей
Код подгруппы	0305
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов
Код подгруппы	0306
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин
Код подгруппы	0307
Виды объектов	Здания
Открытые стоянки водного транспорта
Код подгруппы	0308
Виды объектов	Здания
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)
Код подгруппы	0309
Виды объектов	Здания
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)
Код подгруппы	0310
Виды объектов	Здания
Открытые стоянки воздушного транспорта
Код подгруппы	0311
Виды объектов	Здания

Группа 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»

Объекты оценки группы 4 представляют собой объекты капитального строительства – объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» в соответствии с Методическими указаниями выделено 13 функциональных подгрупп.

Информация о количестве объектов в разрезе функциональных групп представлена ниже в таблице.

Таблица52 Распределение объектов в рамках группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»

№	Подгруппа	Наименование	Кол-во объектов
1	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0400	263
1.1	Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401	6
1.2	Магазины 250 и более кв. м	0402	0
1.3	Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, а также торгово-складских объектов, торговых баз объемом от 1050 до 1400 куб.м	0403	2
1.4	Рынки	0404	15
1.5	Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	93
1.6	Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	119
1.7	Автомойки	0407	18
1.8	Автосалоны	0408	0
1.9	Рестораны	0409	0
1.10	Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	1
1.11	Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	9
1.12	Летние кафе	0412	0
1.13	Ломбарды	0413	0

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 4

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, приведены наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

В рамках группы 4 выделено 13 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями. Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 53 Основные характеристики функциональных подгрупп группы 4 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков
Код подгруппы	0401
Вид объектов	Здания
Магазины 250 и более кв. м
Код подгруппы	0402
Вид объектов	Здания
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, а так же торгово-складских объектов, торговых баз
Код подгруппы	0403
Виды объектов	Здания
Рынки
Код подгруппы	0404
Виды объектов	Здания
Торговые киоски, павильоны, ларьки
Код подгруппы	0405
Виды объектов	Здания
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)
Код подгруппы	0406
Виды объектов	Здания
Автомойки
Код подгруппы	0407
Виды объектов	Здания
Автосалоны
Код подгруппы	0408
Виды объектов	Здания
Рестораны
Код подгруппы	0409
Виды объектов	Здания
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более
Код подгруппы	0410
Виды объектов	Здания
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)
Код подгруппы	0411
Виды объектов	Здания
Летние кафе
Код подгруппы	0412
Виды объектов	Здания
Ломбарды
Код подгруппы	0413
Виды объектов	Здания

Группа 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения»

Объекты оценки группы 5 представляют собой объекты капитального строительства – объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения» в соответствии с Методическими указаниями, было выделено 17 функциональных подгрупп.

Информация о количестве объектов в разрезе функциональных групп представлена ниже в таблице.

Таблица 54 Распределение объектов в рамках группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения»

№ п/п	Наименование	Подгруппа	Кол-во объектов
1.	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного значения	0500	24
1.1	Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	0
1.2	Гостиницы: класс 3*	0502	0
1.3	Гостиницы: класс 4* и выше	0503	0
1.4	Апарт-отели	0504	0
1.5	Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505	10
1.6	Мотели	0506	0
1.7	Общежития	0507	0
1.8	Пансионаты	0508	5
1.9	Базы отдыха	0509	1
1.10	Пионерские лагеря	0510	0
1.11	Санатории	0511	2
1.12	Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	1
1.13	Главные корпуса пансионатов	0513	0
1.14	Спальные корпуса пансионатов	0514	5
1.15	Главные корпуса санаториев	0515	0
1.16	Спальные корпуса санаториев	0516	0
1.17	Кемпинги	0517	0

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных групп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, в Отчете приведены наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

К санаторно-курортным организациям относят помимо санаторно-курортных учреждений организации отдыха (пансионаты, дома отдыха, кемпинги, детские лагеря), а также курортные гостиницы и другие объекты размещения, предназначенные для приема отдыхающих.

В рамках данной группы было выделено несколько подгрупп, учитывающих характеристики объектов оценки (наименования, назначения и прочие). Разделение по подгруппам производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Наименование», «Назначение», а также «Вид объекта недвижимости, в котором расположено помещение».

Таблица 55 Основные характеристики подгрупп группы 5

Характеристика объектов	Значение
Гостиницы, апарт-отели, мотели
Код подгруппы	0501, 0502, 0503, 0504, 0506
Виды объектов	Здания
Гостиницы коттеджного типа, охотничьи базы, гостевой дом, общежитие
Код подгруппы	0505, 0507
Виды объектов	Здания
Пансионаты, главные корпуса, спальные корпуса
Код подгруппы	0508, 0513, 0514
Виды объектов	Здания
Санатории, лечебные корпуса санаториев, пансионатов и профилакториев
Код подгруппы	0511, 0515, 0516
Виды объектов	Здания
Базы отдыха, пионерские лагеря, летние домики пансионатов, санаториев, здания барачного типа
Код подгруппы	0509, 0510, 0512
Виды объектов	Здания
Кемпинги
Код подгруппы	0517
Виды объектов	Здания

Группа 6 «Административные и бытовые объекты»

Объекты оценки группы 6 представляют собой объекты капитального строительства – административные и бытовые объекты, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 6 «Административные и бытовые объекты» в соответствии с Методическими указаниями выделено 9 функциональных подгрупп.

Информация о количестве объектов разрезе функциональных групп представлена ниже в таблице.

Таблица 56 Распределение объектов в рамках 6 группы «Административные и бытовые объекты»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Кол-во объектов
1	Административные и бытовые объекты	0600	41
1.1	Банки	0601	0
1.2	Бизнес-центры	0602	0
1.3	Бытовые, административно-бытовые здания	0603	37
1.4	Административные корпуса заводов	0604	0
1.5	Лабораторные корпуса	0605	3
1.6	Отделения полиции	0606	0
1.7	Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607	1
1.8	Отделения связи, почта	0608	0
1.9	Таможни	0609	0

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 6

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, в Отчете приведены наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена в таблице выше.

В рамках группы 6 было выделено 9 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 57 Основные характеристики функциональных подгрупп 6 группы объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Административные и бытовые объекты
Код подгруппы	0600
Вид объектов	Здания
Банки
Код подгруппы	0601
Вид объектов	Здания
Бизнес-центры
Код подгруппы	0602
Виды объектов	Здания
Бытовые, административно-бытовые здания
Код подгруппы	0603
Виды объектов	Здания
Административные корпуса заводов
Код подгруппы	0604
Виды объектов	Здания
Лабораторные корпуса
Код подгруппы	0605
Виды объектов	Здания
Отделения полиции
Код подгруппы	0606
Виды объектов	Здания
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более
Код подгруппы	0607
Виды объектов	Здания
Отделения связи, почта
Код подгруппы	0608
Виды объектов	Здания
Таможни
Код подгруппы	0609
Виды объектов	Здания

Группа 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»

Объекты оценки группы 7 представляют собой объекты капитального строительства – объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» в соответствии с Методическими указаниями о выделено 32 функциональные подгруппы.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 58 Распределение объектов в рамках группы 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Кол-во объектов
1	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0700	2136
1.1	Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	99
1.2	Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	2
1.3	Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	24
1.4	Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	168
1.5	Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	479
1.6	Теплицы арочные	0705/1	586
1.7	Трансформаторные подстанции	0706	299
1.8	Электроподстанции	0707	52
1.9	Энергоблоки	0708	0
1.10	Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	1
1.11	Котельные	0710	107
1.12	Здания тепловых пунктов	0711	0
1.13	Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	9
1.14	Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	0
1.15	Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	48
1.16	Насосные станции	0715	131
1.17	Водопроводные станции	0716	0
1.18	Водозаборные узлы и сооружения	0717	0
1.19	Водомерные узлы	0718	0
1.20	Павильоны над скважинами	0719	0
1.21	Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	0
1.22	Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	0
1.23	Мастерские	0722	14
1.24	Складские здания, кроме ангаров	0723	8
1.25	Здания очистных сооружений	0724	2
1.26	Весовые автомобильные	0725	45
1.27	Весовые железнодорожные	0726	2
1.28	Здания ангарного типа	0727	30
1.29	Холодильники	0728	10
1.30	Здания гидросооружений	0729	5
1.31	Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	14
1.32	Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731	0
1.33	Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	1

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 7

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 7 было выделено 32 подгруппы в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в ниже.

Таблица 59 Основные характеристики функциональных подгрупп группы 7 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м
Код подгруппы	0701
Вид объектов	Здания
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)
Код подгруппы	0702
Вид объектов	Здания
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м
Код подгруппы	0703
Виды объектов	Здания
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м
Код подгруппы	0704
Виды объектов	Здания
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства
Код подгруппы	0705
Виды объектов	Здания
Трансформаторные подстанции
Код подгруппы	0706
Виды объектов	Здания
Электроподстанции
Код подгруппы	0707
Виды объектов	Здания
Энергоблоки
Код подгруппы	0708
Виды объектов	Здания
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)
Код подгруппы	0709
Виды объектов	Здания
Котельные
Код подгруппы	0710
Виды объектов	Здания
Здания тепловых пунктов
Код подгруппы	0711
Виды объектов	Здания
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты
Код подгруппы	0712
Виды объектов	Здания
Станции газораспределительные и газорегуляторные
Код подгруппы	0713
Виды объектов	Здания
Пункты газораспределительные и газорегуляторные
Код подгруппы	0714
Виды объектов	Здания
Насосные станции
Код подгруппы	0715
Виды объектов	Здания
Водопроводные станции
Код подгруппы	0716
Виды объектов	Здания
Водозаборные узлы и сооружения
Код подгруппы	0717
Виды объектов	Здания
Водомерные узлы
Код подгруппы	0718
Виды объектов	Здания
Павильоны над скважинами
Код подгруппы	0719
Виды объектов	Здания
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры
Код подгруппы	0720
Виды объектов	Здания
Автоматические телефонные станции (АТС)
Код подгруппы	0721
Виды объектов	Здания
Мастерские
Код подгруппы	0722
Виды объектов	Здания
Складские здания, кроме ангаров
Код подгруппы	0723
Виды объектов	Здания
Здания очистных сооружений
Код подгруппы	0724
Виды объектов	Здания
Весовые автомобильные
Код подгруппы	0725
Виды объектов	Здания
Весовые железнодорожные
Код подгруппы	0726
Виды объектов	Здания
Здания ангарного типа
Код подгруппы	0727
Виды объектов	Здания
Холодильники
Код подгруппы	0728
Виды объектов	Здания
Здания гидросооружений
Код подгруппы	0729
Виды объектов	Здания
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы
Код подгруппы	0730
Виды объектов	Здания
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов
Код подгруппы	0731
Виды объектов	Здания
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные
Код подгруппы	0732
Виды объектов	Здания

Группа 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты»

Объекты оценки группы 8 представляют собой объекты капитального строительства – учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» в соответствии с Методическими указаниями.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 60 Распределение объектов в рамках группы 8

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Кол-во объектов
1	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0800	2662
1.1	Ветеринарные объекты	0801	0
1.2	Питомники, гостиницы для животных	0802	10
1.3	Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	44
1.4	Музеи	0804	98
1.5	Памятники архитектурные, монументы	0805	202
1.6	Спортивные комплексы	0806	10
1.7	Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	0
1.8	Стадионы, трибуны	0808	115
1.9	Теннисные корты	0809	74
1.10	Тиры	0810	3
1.11	Фитнес-центры	0811	0
1.12	Крытые катки	0812	0
1.13	Бассейны для плавания	0813	0
1.14	Стационарный открытый бассейн до 50 кВ.м.	813/1	1528
1.15	Стационарный открытый бассейн более 50 кВ.м.	813/2	340
1.16	Яхт-клубы	0814	0
1.17	Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	0
1.18	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816	5
1.19	Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817	50
1.20	Кинотеатры	0818	32
1.21	Киностудии	0819	0
1.22	Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	69
1.23	Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	0
1.24	Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822	2
1.25	Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	2
1.26	Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	0
1.27	Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825	2
1.28	Крематории	0826	0
1.29	Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827	0
1.30	Аквапарки	0828	0
1.31	Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829	0
1.32	Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830/1	2
1.33	Бани общественные до 150 кв. м	0830/2	1
1.34	Туалеты общественные	0831	0
1.35	Морги	0832	0
1.36	Интернаты	0833	0
1.37	Изоляторы	0834	2
1.38	Исправительные заведения	0835	0
1.39	Казармы	0836	0
1.40	Государственные научные центры	0837	0
1.41	Проектные институты, конструкторские бюро	0838	0
1.42	Научно-исследовательские институты	0839	0
1.43	Обсерватории	0840	0
1.44	Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	10
1.45	Дома престарелых	0842	0
1.46	Дома инвалидов	0843	0
1.47	Автовокзалы	0844	1
1.48	Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	4
1.49	Порты (вокзалы)	0846	0
1.50	Вокзалы железнодорожные	0847	0
1.51	Станции железнодорожные	0848	31
1.52	Станции метрополитена	0849	0
1.53	Вокзалы речные	0850	0
1.54	Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	25
1.55	Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852	0

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 8

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 8 было выделено 52 подгруппы в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в ниже.

Таблица 61 Основные характеристики функциональных подгрупп группы 8 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Ветеринарные объекты
Код подгруппы	0801
Вид объектов	Здания
Питомники, гостиницы для животных
Код подгруппы	0802
Вид объектов	Здания
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)
Код подгруппы	0803
Виды объектов	Здания
Музеи
Код подгруппы	0804
Виды объектов	Здания
Памятники архитектурные, монументы
Код подгруппы	0805
Виды объектов	Здания
Спортивные комплексы
Код подгруппы	0806
Виды объектов	Здания
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы
Код подгруппы	0807
Виды объектов	Здания
Стадионы, трибуны
Код подгруппы	0808
Виды объектов	Здания
Теннисные корты
Код подгруппы	0809
Виды объектов	Здания
Тиры
Код подгруппы	0810
Виды объектов	Здания
Фитнес-центры
Код подгруппы	0811
Виды объектов	Здания
Крытые катки
Код подгруппы	0812
Виды объектов	Здания
Бассейны для плавания
Код подгруппы	0813
Виды объектов	Здания
Яхт-клубы
Код подгруппы	0814
Виды объектов	Здания
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки
Код подгруппы	0815
Виды объектов	Здания
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни
Код подгруппы	0816
Виды объектов	Здания
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)
Код подгруппы	0817
Виды объектов	Здания
Кинотеатры
Код подгруппы	0818
Виды объектов	Здания
Киностудии
Код подгруппы	0819
Виды объектов	Здания
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки
Код подгруппы	0820
Виды объектов	Здания
Детские сады, ясли, ясли-сады
Код подгруппы	0821
Виды объектов	Здания
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов
Код подгруппы	0822
Виды объектов	Здания
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища
Код подгруппы	0823
Виды объектов	Здания
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты
Код подгруппы	0824
Виды объектов	Здания
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты
Код подгруппы	0825
Виды объектов	Здания
Крематории
Код подгруппы	0826
Виды объектов	Здания
Комплексы аттракционов отдельно стоящие
Код подгруппы	0827
Виды объектов	Здания
Аквапарки
Код подгруппы	0828
Виды объектов	Здания
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни
Код подгруппы	0829
Виды объектов	Здания
Бани общественные, душевые и раздевалки, банные комплексы
Код подгруппы	0830/1	0830/2
Виды объектов	Здания	Здания
Туалеты общественные
Код подгруппы	0831
Виды объектов	Здания
Морги
Код подгруппы	0832
Виды объектов	Здания
Интернаты
Код подгруппы	0833
Вид объектов	Здания
Изоляторы
Код подгруппы	0834
Вид объектов	Здания
Исправительные заведения
Код подгруппы	0835
Виды объектов	Здания
Казармы
Код подгруппы	0836
Виды объектов	Здания
Государственные научные центры
Код подгруппы	0837
Виды объектов	Здания
Проектные институты, конструкторские бюро
Код подгруппы	0838
Виды объектов	Здания
Научно-исследовательские институты
Код подгруппы	0839
Виды объектов	Здания
Обсерватории
Код подгруппы	0840
Виды объектов	Здания
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры
Код подгруппы	0841
Виды объектов	Здания
Дома престарелых
Код подгруппы	0842
Виды объектов	Здания
Дома инвалидов
Код подгруппы	0843
Виды объектов	Здания
Автовокзалы
Код подгруппы	0844
Виды объектов	Здания
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы
Код подгруппы	0845
Виды объектов	Здания
Порты (вокзалы)
Код подгруппы	0846
Виды объектов	Здания
Вокзалы железнодорожные
Код подгруппы	0847
Виды объектов	Здания
Станции железнодорожные
Код подгруппы	0848
Виды объектов	Здания
Станции метрополитена
Код подгруппы	0849
Виды объектов	Здания
Вокзалы речные
Код подгруппы	0850
Виды объектов	Здания
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные
Код подгруппы	0851
Виды объектов	Здания
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа
Код подгруппы	0852
Виды объектов	Здания

Группа 9 «Прочие объекты»

Объекты оценки группы 9 представляют собой объекты капитального строительства – прочие объекты, расположенные на территории Республики Крым.

В рамках группы 9 «Прочие объекты» в соответствии с Методическими указаниями было выделено 7 функциональных подгрупп.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 62 Распределение объектов в рамках группы 9 «Прочие объекты»

№ п/п	Подгруппа	Наименование	Кол-во объектов
1	Прочие объекты	0900	56227
1.1	Объекты гражданской обороны	0901	212
1.2	Погреба	0902	48227
1.3	Подвалы	0903	5990
1.4	Сараи	0904	1347
1.5	Санитарные пропускники	0905	2
1.6	Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	0
1.7	Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	399

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 9

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 9 выделено 7 подгрупп в соответствии с Методическими указаниями. Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 63 Основные характеристики функциональных подгрупп группы 9 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Объекты гражданской обороны
Код подгруппы	0901
Вид объектов	Здания
Погреба
Код подгруппы	0902
Вид объектов	Здания
Подвалы
Код подгруппы	0903
Виды объектов	Здания
Сараи
Код подгруппы	0904
Виды объектов	Здания
Санитарные пропускники
Код подгруппы	0905
Виды объектов	Здания
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы
Код подгруппы	0906
Виды объектов	Здания
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно
Код подгруппы	0907
Виды объектов	Здания

Группа 10 «Сооружения»

В рамках группы 10 «Сооружения» в соответствии с Методическими указаниями выделены функциональные подгруппы.

Более подробная информация представлена ниже в таблице.

Таблица 64 Распределение объектов в рамках группы 10 «Сооружения»

№ п/п	Наименование	Подгруппа	Кол-во объектов
1	Сооружения	1000	89890
1.1	Аттракционные сооружения	1001	38
1.2	Башни	1002	151
1.3	Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	30948
1.4	Беседки	1004	400
1.5	Гидротехнические сооружения: набережные	1005	653
1.6	Эстакады	1006	332
1.7	Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	1322
1.8	Бункеры	1008	35
1.9	Навесы	1009	5472
1.10	Линии электропередач кабельные. Диаметр 4мм.	1010	325
1.11	Линии электропередач воздушные. 1 цепь, на деревянных опорах	1011	22
1.12	Сети газораспределительные. Газопроводы уличные низкого и среднего давлений из стальных труб в сухих грунтах без дорожных покрытий. Диаметр газопровода 50 - 70 мм	1012	2643
1.13	Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	300
1.14	Сети канализационные тоннельные коллекторы. Водоводы из асбестоцементных труб ВТ - 3	1014	222
1.15	Сети тепловые. Трубопроводы теплоснабжения. Надземная прокладка в ППУ изоляции при условном давлении 1.6 Мпа, температуре 150 град. С, без устройства конструкций опор	1015	97
1.16	Сети водопроводные	1016	1000
1.17	Сети канализационные, без коллекторов	1017	787
1.18	Фонтаны	1018	72
1.19	Градирни	1019	72
1.20	Сети инженерные технологические	1020	90
1.21	Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	0
1.22	Железнодорожные пути	1022	471
1.23	Подкрановые пути	1023	24
1.24	Тоннели	1024	46
1.25	Мосты	1025	47
1.26	Сооружения связи линейно-кабельные	1026	153
1.27	Сети трубопроводов магистральные	1027	58
1.28	Переходы надземные	1028	5
1.29	Переходы подземные	1029	25
1.30	Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	1436
1.31	Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	4862
1.32	Силосная траншея, яма	1032	109
1.33	Скважина артезианская	1033	1076
1.34	Колодец	1034	209
1.35	Водоемы и пруды	1035	123
1.36	Ограждение	1036	926
1.37	Подпорные стенки	1036/1	14377
1.38	Отстойник канализационный	1037	148
1.39	Дворовые замощения	1038	1672
1.40	Ящик для угля, дров, мусора	1039	489
1.41	Яма выгребная и подобное	1040	248
1.42	Курятник	1041	11690
1.43	Вход в погреб. Горловина погреба	1042	6301
1.44	Сеновал	1043	414

Описание подгрупп функционального назначения объектов оценки группы 10

Ниже представлено описание объектов в разрезе функциональных подгрупп. Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией объектов оценки, Оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые проекты объектов недвижимости в рамках каждой группы.

Разделение производилось по критерию – «назначение объекта», которое определялось в рамках перечня по столбцам «Назначение», а также «Наименование».

Подробная информация по результатам группировки объектов оценки представлена выше в таблице выше.

В рамках группы 10 было выделены подгруппы в соответствии с Методическими указаниями.

Основные характеристики функциональных подгрупп представлены в таблице ниже.

Таблица 65 Основные характеристики функциональных подгрупп группы 10 объектов капитального строительства

Характеристика объектов	Значение
Аттракционные сооружения
Единица измерения	кв. м
Башни
Единица измерения	на 1 сооружение
Мачтовые сооружения, опоры, вышки
Единица измерения	кв. м
Беседки
Единица измерения	м
Гидротехнические сооружения: набережные
Единица измерения	м
Эстакады
Единица измерения	1 шт
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны
Единица измерения	куб. м
Бункеры
Единица измерения	куб. м
Навесы
Единица измерения	кв. м
Линии электропередач кабельные
Единица измерения	км
Линии электропередач воздушные
Единица измерения	км
Сети газораспределительные
Единица измерения	м
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных
Единица измерения	1 шт
Сети канализационные тоннельные коллекторы
Единица измерения	м
Сети тепловые
Единица измерения	км
Сети водопроводные
Единица измерения	м
Сети канализационные, без коллекторов
Единица измерения	куб. м
Фонтаны
Единица измерения	1 шт
Градирни
Единица измерения	кв. м
Сети инженерные технологические
Единица измерения	м
Сети тепловые: камеры теплосети подземные
Единица измерения	км
Железнодорожные пути
Единица измерения	шлкм
Подкрановые пути
Единица измерения	м
Тоннели
Единица измерения	кв. м
Мосты
Единица измерения	куб. м
Сооружения связи линейно-кабельные
Единица измерения	км
Сети трубопроводов магистральные
Единица измерения	м
Переходы надземные
Единица измерения	м
Переходы подземные
Единица измерения	кв. м
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно
Единица измерения	кв. м
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия
Единица измерения	км
Силосная траншея, яма
Единица измерения	куб. м
Скважина артезианская
Единица измерения	м
Колодец
Единица измерения	м
Водоемы и пруды
Единица измерения	1 водоем
Ограждение
Единица измерения	м
Отстойник канализационный
Единица измерения	на 1 компл
Площадки игровые
Единица измерения	на 1 площадку
Автостоянки
Единица измерения	кв. м
Остановки
Единица измерения	кв. м
АЗС
Единица измерения	кв. м
Орошение
Единица измерения	м
Весовые
Единица измерения	кв. м
Нефтеловушки
Единица измерения	куб м емкости
Отстойники
Единица измерения	куб м емкости
Очистные
Единица измерения	кв. м
Песколовки
Единица измерения	кв. м
Пруды очистные
Единица измерения	кв. м
Септики
Единица измерения	куб м
Станции
Единица измерения	1 ед.
Фильтры
Единица измерения	1 м
Кладбища
Единица измерения	кв. м
Малые архитектурные формы
Единица измерения	кв. м
Распределительное устройство
Единица измерения	1 устройство
Материал провод
Единица измерения	м
Дома в сооружениях
Единица измерения	кв. м
Дворы
Единица измерения	кв. м
Душевые, санитарный блок, уборная
Единица измерения	кв. м
магазин
Единица измерения	кв. м
Торговый павильон, киоск, ларьки
Единица измерения	кв. м
школы
Единица измерения	кв. м
кафе
Единица измерения	кв. м
рынки
Единица измерения	кв. м

Количественные и качественные характеристики объектов оценки

Количественные и качественные характеристики объектов оценки представлены в Приложении 3.3 к настоящему Отчету.

При этом, если в наименовании, назначении и прочих качественных характеристиках допущены ошибки и опечатки, в рамках данной работы, учитывая большое количество объектов оценки, а также предполагаемое назначение результатов оценки, данные опечатки и ошибки не исправлялись, по причине отсутствия прав у Оценщика на внесение изменений в ГКН, соответствующие права имеются у гос. Заказчика (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование: Росреестр)).

Сведения об износе и устареваниях

Физический износ – потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. У всех объектов оценки имеются признаки физического износа, поскольку все они, либо эксплуатируются, либо ранее находились в эксплуатации. Объекты оценки имеют различные годы постройки и периоды эксплуатации, в связи с этим каждому объекту оценки присущ различный физический износ, соответствующий периоду и интенсивности его эксплуатацию. При отсутствии информации о дате ввода объекта в эксплуатацию или капитальном ремонте, принято допущение об удовлетворительном/работоспособном состоянии объекта.

Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, стандартов, качества дизайна или производства, техническим современным требованиям. Объем имеющейся по объектам оценки информации позволяет сделать допущение о том, что в большинстве своем, объекты оценки выполнены с применением материалов, используемых в настоящее время, объемно-планировочные решения соответствуют современным требованиям. Таким образом, признаков существенного функционального устаревания объектов оценки не выявлено.

Экономическое (внешнее) устаревание - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Согласно Допущениям и ограничительным условиям, использованным при проведении оценки, права на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации, имущество – свободным от обременений (сервитутов) и ограничений в использовании, если иное специально не оговорено в договоре на оказание услуг по оценке, не подтверждено документально. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объектов оценки в данный период также не зафиксированы.

По мнению Исполнителя, учитывать внешнее (экономическое) устаревание оцениваемых объектов и, тем самым дифференцировать стоимость объектов в зависимости от влияния на них каких-либо внешних экономических факторов (инвестиционная привлекательность района субъекта, уровень жизни населения, численность населения и т.п.), не целесообразно и некорректно. В связи с чем, величина экономического износа для всех объектов капитального строительства в составе 6-10 групп приравнивается к 0. Для объектов, отнесенных к группам 2,3,4,5 расчет внешнего устаревания представлен в пп. 1.3.3.7.7 настоящего Отчета.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки

Элементы, входящие в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки, не выявлены.

Информация о текущем использовании объектов оценки

В соответствии со ст. 16 «Основания осуществления кадастрового учета» Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221), кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 ст. 7 Федеральный закон № 221 сведений об объекте недвижимости.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 ст. 7 данного Федерального закона сведений, кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 ст. 7 Федеральный закон № 221 или сведений, указанных в пункте 21 части 2 ст. 7 Федеральный закон № 221, осуществляются, если иное не установлено Федеральный закон № 221, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Если иное не установлено Федеральный закон № 221, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Таким образом, для целей настоящей оценки текущее использование объектов оценки принимается соответствующим их назначению, информация о котором содержится в ЕГРН, т.е. в Перечне объектов оценки.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость не выявлены.

Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки 2 – 10 групп объектов капитального строительства

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

Оценка объектов оценки проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с видом их разрешенного и/или фактического использования.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

Ввиду того, что в ЕГРН земельные участки и улучшения на них являются отдельными объектами учета, оценке подлежат улучшения (здания, помещения, сооружения, объекты недвижимости незавершенного строительства) без учета земельного участка.

Для объектов, у которых по данным ЕГРН отсутствовала информация о площади, кадастровая стоимость и удельный показатель кадастровой стоимости определялись с применением функции MS Excel «=МЕДИАНА» для функциональной подгруппы объекта оценки.

Для объектов, у которых отсутствовала информация в полях, описывающих основные физические характеристики, для расчетов использовались наиболее типичные или средние данные, по подгруппе/группе объектов оценки, к которой данный объект относится.

Ввиду отсутствия данных о материалах стен, класс конструктивной системы и группа капитальности для 2-9 групп, определялась,согласно приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастрой оценке (с изменениями на 9 августа 2018 года) Приложении №4. В качесте основного материала были взяты следующие данные: код поля- "6100100500", основной материал - "Из прочих материалов", класс конструктивной системы - КС-3, группа капитальности - IV.

Ввиду отсутствия данных о материалах стен, класс конструктивной системы и группа капитальности для 10 группы, определялась на основании объектов, размещенных в справочнике КО НВЕСТ, которые сопоставимыми с оцениваемыми объектами по конструктивным характеристикам.

Таблица 66. Определение класса конструктивной сиситемы и группы капитальности

№ п/п	Наименование	Код подгруппы	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
1	Атракционные сооружение	1001	КС-8	5
2	Башни	1002	КС-13	5
3	Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	КС-11	5
4	Беседки	1004	КС-7	5
5	Гидротехнические сооружения: набережные	1005	КС-8	5
6	Эстакады	1006	КС-10	5
7	Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	КС-10	5
8	Бункеры	1008	КС-4	5
9	Навесы	1009	КС-7	5
10	Линии электропередач кабельные. Диаметр 4мм.	1010	КС-14	5
11	Линии электропередач воздушные. 1 цепь, на деревянных опорах	1011	КС-14	5
12	Сети газораспределительные. Газопроводы уличные низкого и среднего давлений из стальных труб в сухих грунтах без дорожных покрытий. Диаметр газопровода 50 - 70 мм	1012	КС-12	5
13	Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	КС-8	5
14	Сети канализационные тоннельные коллекторы. Водоводы из асбестоцементных труб ВТ - 3	1014	КС-8	5
15	"Сети тепловые. Трубопроводы теплоснабжения. Надземная прокладка в ППУ изоляции при условном давлении 1.6 Мпа, температуре 150 град. С, без устройства конструкций опор"	1015	КС-12	5
16	Сети водопроводные	1016	КС-8	5
17	Сети канализационные, без коллекторов	1017	КС-8	5
18	Фонтаны	1018	КС-12	5
19	Градирни	1019	КС-11	5
20	Сети инженерные технологические	1020	КС-11	5
21	Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	КС-12	5
22	Желехнодорожные пути	1022	КС-11	5
23	Подкрановые пути	1023	КС-11	5
24	Тоннели	1024	КС-10	5
25	Мосты	1025	КС-8	5
26	Сооружения связи линейно-кабельные	1026	КС-14	5
27	Сети трубопроводов магистральные	1027	КС-12	5
28	Переходы надземные	1028	КС-12	5
29	Переходы подземные	1029	КС-10	5
30	Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	КС-7	5
31	Лифты	1030/1	КС-9	5
32	Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	КС-8	5
33	Силосная траншея, яма	1032	КС-8	5
34	Скважина артезианская	1033	КС-12	5
35	Колодец	1034	КС-8	5
36	Водоемы и пруды	1035	КС-8	5
37	Ограждения	1036	КС-11	5
38	Ограждения. Подпорные стенки. Бутовые	1036/1	КС-8	5
39	Отстойник канализационный	1037	КС-8	5
40	Дворовые замощения	1038	КС-8	5
41	Ящик для угля, дров, мусора	1039	КС-12	5
42	Яма выгребная и подобное	1040	КС-9	5
43	Курятник	1041	КС-7	5
44	Вход в погреб. Горловина погреба	1042	КС-7	5
45	Сеновал	1043	КС-7	5
46	СТАЦИОНАРНЫЙ ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН.Сборные железобетонные. С пленочным покрытием	0813/1	КС-8	5
47	СТАЦИОНАРНЫЙ ОТКРЫТЫЙ БАССЕЙН.Сборные железобетонные. С пленочным покрытием	0813/2	КС-8	5
48	Сараи	0904	КС-7	4
49	Многоквартирные жилые дома	0102	КС-3	4
50	Дома индивидуальные	0202/1	КС-3	4
51	Дома индивидуальные	0202/2	КС-3	4
52	Дома индивидуальные	0202/3	КС-3	4
53	Дачи	0206/3	КС-3	4
54	Туалеты, летние душевые	0207	КС-3	4
55	Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	КС-3	4
56	Гаражи индивидуальные отдельностоящие	0302	КС-3	4
57	Гаражи индивидуальные отдельностоящие(сблокированные индивидуальные)	0303	КС-3	4
58	Паркинги	0304	КС-3	4
59	Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306	КС-3	4
60	Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309	КС-3	4
61	Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	КС-3	4
62	Магазины	0402	КС-3	4
63	Прочие многофункциональные торгово-сервисные, торгово-административные объекты , за исключением отдельностоящих зданий конценртных залов, спортивно-конценртных комплексов, кинотеатров, комплексов атракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403	КС-3	4
64	Рынки	0404	КС-3	4
65	Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	КС-3	4
66	АЗС	0406	КС-3	4
67	Автомойка	0407	КС-3	4
68	Кафе	0410	КС-3	4
69	Кафе	0411	КС-3	4
70	Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505	КС-3	4
71	Пансионаты	0508	КС-3	4
72	Базы отдыха	0509	КС-3	4
73	Санатории	0511	КС-3	4
74	Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512	КС-3	4
75	Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-3	4
76	Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-3	4
77	Лабораторные корпуса	0605	КС-3	4
78	КПП, проходные 100 кв.м. и более	0607	КС-3	4
79	Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701	КС-3	4
80	Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	КС-3	4
81	Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	КС-3	4
82	Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	КС-3	4
83	Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705	КС-3	4
84	Теплицы(арочные)	0705/1	КС-3	4
85	Свинарник	0705/2	КС-3	4
86	Трансформаторные подстанции	0706	КС-3	4
87	Электроподстанции	0707	КС-3	4
88	Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	КС-3	4
89	Котельные	0710	КС-3	4
90	Питомники, гостиницы для животных	0802	КС-3	4
91	Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	КС-3	4
92	Музеи	0804	КС-3	4
93	Памятники архитектурные, монументы	0805	КС-3	4
94	Спортивные комплексы	0806	КС-3	4
95	Стадионы, трибуны	0808	КС-3	4
96	Теннисные корты	0809	КС-3	4
97	Тиры	0810	КС-3	4
98	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816	КС-3	4
99	Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817	КС-3	4
100	Кинотеатры	0818	КС-3	4
101	Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-3	4
102	Детские сады, ясли, ясли-сады	0822	КС-3	4
103	Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	КС-3	4
104	Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825	КС-3	4
105	Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830/1	КС-3	4
106	Бани до 50 кв.м.	0830/2	КС-3	4
107	Изоляторы	0834	КС-3	4
108	Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	КС-3	4
109	Автовокзалы	0844	КС-3	4
110	Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	КС-3	4
111	Станции железнодорожные	0848	КС-3	4
112	Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	КС-3	4
113	Объекты гражданской обороны	0901	КС-3	4
114	Погреба	0902	КС-3	4
115	Подвалы	0903	КС-3	4
116	Сараи	0904	КС-3	4
117	Санитарные пропускники	0905	КС-3	4
118	Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907	КС-3	4

Для объектов группы, у которых эффективный возраст превышает нормативный срок службы, физический износ принимается равным 70%.

Для объектов оценки групп 2-10 состояние которых неизвестно либо отсутствует информация о годе постройки, а также для объектов до 1900 года постройки, износ принимается равным как среднее значение диапазона, характерного для удовлетворительного состояния, т.е 30% в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий» № 404, утверждённой Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года.

Для объектов оценки 4 группы, состояние которых неизвестно либо отсутствует информация о годе постройки, износ принимается равным как среднее значение, соответствующее сроку экономической жизни, в соответствии с группой капитальности на основании Приложения 9 Методических указаний, и представлен в таблице ниже:

Таблица 67 Расчет физического износа 4 группы

Группа капитальности	Ориентировочный срок экономической жизни в нормальных условиях эксплуатации, лет	Среднее значение физического износа для 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»
I	150	20%
II	100	20%
III	80	25%
IV	50	45%
V	30	50%

Для объектов, у которых отсутствует информация в поле «Наименование», использована информация из поля «Сцепка для кодировки».

Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости

В связи с ограниченностью информации об объектах аналогах для объектов недвижимости нежилого назначения, а также значительным вкладом в стоимость таких объектов стоимости, не относящейся к объектам оценки, расчет кадастровой стоимости объектов нежилого фонда преимущественно осуществлялся на основе затратного подхода.

Объекты незавершенного строительства оценивались исходя из функционального назначения объекта. Кадастровая стоимость объекта определялась произведением стоимости объекта, будь он завершен строительным производством на процент готовности этого объекта. Степень готовности объекта принимается по фактическим данным (если информации была предоставлена). Для объектов незавершенного строительства, по которым на дату оценки отсутствовали данные о степени готовности, использовался средний показатель 50%.

В случае если единицей измерения объекта оценки является показатель, отличный от площади объекта (протяженность, объем и т.п.), УПКС объекта определяется путем деления кадастровой стоимости объекта оценки на величину единицы его измерения.

В связи с тем, что справочники, изданные компанией «Ко-Инвест», не в полной мере, отражают сведения о стоимости строительства объектов недвижимости, а также в связи с отсутствием в данных ЕГРН важных для оценки сведений (информация по конструктивным системам, ограждающим конструкциям, строительному объему и др.), при применении затратного подхода применяется поправочный коэффициент (коэффициент рыночной конъюнктуры). Данный коэффициент устанавливается к стоимости объекта, рассчитанной по справочнику «Ко-Инвест», и зависит от типа объекта и года постройки.

Допущения, касающиеся результатов оценки

Расчеты, включая промежуточные, производятся с использованием программных продуктов MS Office с применением функции «точность как на экране».

Исполнитель не проводил анализ соответствия суммы кадастровых стоимостей земельного участка и ОКС с рыночными ценами единого объекта недвижимости, в связи с этим Исполнитель не исключает возможность такого несоответствия.

Итоговая величина стоимости представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления. Все полученные результаты округляются до двух знаков после запятой (т.е. до копеек).

Допущения и ограничительные условия, связанные с расчетами

УПКС объектов, которым присвоены множественные коды подгрупп (например, объекту с наименованием «гараж-летняя кухня» присвоен код подгрупп 0206/0302), определялся согласно методу расчета, соответветствующему каждому из кодов подгрупп, к которым отнесен объект. По результатам расчетов устанавливалась кадастровая стоимость объекта того вида использования, для которого рассчитанное значение наибольшее.

Допущения, связанные с различными этапами расчетов, представлены далее по тексту Отчета.

Применимость доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Согласно Методическим указаниям при проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение другого объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

В рамках затратного подхода для объектов недвижимости определяются затраты на новое строительство без учета износа, далее определяется величина накопленного износа, затраты на строительство уменьшаются на величину накопленного износа. В случае оценки единого объекта недвижимости к полученной стоимости прибавляется стоимость земельного участка, на котором располагается объект, в результате чего определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с п. 7.1.2. Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства (улучшений земельного участка).

Затратный подход использовался Исполнителем для расчета кадастровой стоимости Объектов оценки. Описание методологии затратного подхода приведено в соответствующем разделе Отчета.

В расчет стоимости объектов недвижимости в рамках применения затратного подхода входит определение стоимости прав на земельный участок. Ввиду того, что Объектами оценки являются улучшения без учета стоимости земли (Методические указания, п. 1.14), в рамках настоящего Отчета рыночная стоимость прав на землю не определялась.

Учитывая наличие достоверной информации, позволяющей определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки, затратный подход применялся при определении стоимости объектов оценки.

Доходный подход применяется для определения стоимости объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта.

Подход основывается на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает объект недвижимости в ожидании будущих доходов или выгод.

Арендная плата учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость объекта недвижимости представляет собой дисконтированную стоимость будущих арендных платежей (потока доходов).

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, ставка дисконтирования и др.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные виды доходов:

- доходы от регулярной арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи объекта недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов;

оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход;

расчет издержек от эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода;

пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В связи с тем, что объектами оценки в данном случае выступают объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, на которых они расположены, расчеты в рамках доходного подхода будут являться косвенными (объект капитального строительства не может генерировать доход самостоятельно в отрыве от земельного участка), принято решение отказаться от его применения во избежание искажения итогового результата.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором покупаются и продаются аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Метод сравнительного анализа продаж является одним из методов сравнительного подхода и предполагает определение стоимости объекта оценки на основании сопоставления цен продаж или предложений аналогичных объектов. Экономические преимущества и недостатки оцениваемого объекта по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих корректировок. Так же вводятся корректировки, учитывающие качественные различия между оцениваемым объектом и его аналогами.

В связи с тем, что объектом оценки в данном случае выступают объекты капитального строительства без учета прав на земельные участки, на которых они расположены, расчеты в рамках сравнительного подхода будут являться косвенными (объекты капитального строительства не предлагаются на рынке и не отчуждаются в отрыве от земельных участков, на которых они расположены), Оценщиком было принято решение отказаться от его применения для групп 2-10 во избежание искажения итогового результата.

Расчет стоимости объектов с применением затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности2 Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во «МСК», 2007, стр. 172. .

Как было отмечено ранее, в расчет стоимости объектов оценки в рамках применения затратного подхода входит определение стоимости прав на земельный участок. Ввиду того, что объектами оценки являются улучшения без учета стоимости земли (подробнее см. раздел 1.3.3.6 настоящего Отчета), в рамках настоящего раздела рыночная стоимость прав на землю не определялась.

Расчет затрат на замещение

Для определения затрат на замещение оцениваемых объектов использован Метод затрат на создание аналогичных объектов. Данной техникой предполагается использование данных о затратах на строительство какой-либо единицы измерения, например, 1 кв. м общей площади квартир, 1 куб. м строительного объема, 1 кв. м общей площади помещений и др.

Для проведения расчетов использовались Справочники Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ).

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы следующие справочники КО-ИНВЕСТ:

Предоставленная в справочниках информация предназначается для использования при определении стоимости замещения оцениваемых объектов в рамках затратного подхода. При подготовке справочников использована проектно-сметная документация, укрупненные показатели стоимости, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве. Формат КО-ИНВЕСТ, использованный в данных справочниках, предусматривает, что табличная информация в основных разделах содержит как технические описания, так и стоимостные показатели в уровне цен Республики Крым, дифференцированные по элементам зданий для нескольких уровней качества проектных решений.

Публикуемые стоимостные показатели для определения стоимости зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

По данным составителей Справочника: «Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000».

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы (по нормам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7;

усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными.

Во многом точность проводимых расчетов зависит от правильности выбора аналога объекта оценки.

В соответствии с рекомендациями по использованию УПСС (КО-ИНВЕСТ) величина затрат на замещение объекта оценки определяется в соответствии с классом конструктивной системы здания и уровнем отделки с учетом дополнительных корректирующих коэффициентов.

Определение группы капитальности и класса конструктивной системы объектов оценки

При расчете объектов оценки были выделены подгруппы оцениваемых объектов по группам капитальности и классы конструктивных систем в зависимости от материала ограждающих конструкций (материала стен).

Капитальность зданий – важнейший технический и экономический фактор, влияющий на стоимость объекта. В сборнике УПВС все здания по назначению разделены на две основные группы: производственные и гражданские.

Ниже в таблице представлено распределение зданий по группам капитальности.

Таблица 68 Распределение по группам капитальности

Конструктивные элементы здания	Г Р У П П Ы

I	II	I	IV	I	VI
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, кирпичные	Фундаменты	Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, кирпичные
Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные	Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные	Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные
Перекрытия	Железобетонные	Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Железные, асбестоцементные, черепичные

Источник: Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г. (стр. 3)

Ниже в таблице приведены индексы перехода от одной группы капитальности к другой для зданий.

Таблица 69 Индексы перехода от одной группы капитальности к другой

Группа капитальности по сборникам укрупненных показателей	Поправочные коэффициенты для перехода к другим группам капитальности

I	II	I	IV	I	VI
I	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74	0,69
II	1,08	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74
III	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86	0,80
IV	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86
V	1,35	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93
VI	1,45	1,35	1,25	1,16	1,08	1,00

Источник: Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г.

При расчете с помощью справочников КО-ИНВЕСТ определялся класс конструктивных систем в соответствии с данными таблиц, приведенных в использованном справочнике.

Таблица 70 Классы конструктивных систем зданий и сооружений

Здания
Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Кирпич	Железобетон, сталь	КС-1
Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки	Железобетон, сталь	КС-1А
Кирпич	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3

Железобетон в каркасных системах	КС-4

Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Железобетон, сталь	КС-6
Стекло	Железобетон или стальной каркас	КС-6А
Древесина	Древесина и др. конструктивные материалы	КС-7
Сооружения
С преимущественным применением:	Класс конструктивной системы
нерудных и бетона	КС-8
монолитного железобетона	КС-9
сборного железобетона	КС-10
конструкционной стали	КС-11
стальных труб	КС-12
древесины	КС-13
кабелей и проводов	КС-14
благоустройство прилегающей территории (озеленение)	КС-15

Источник: Справочник КО-ИНВЕСТ, 2018 (Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2018, для условий строительства в Республике Крым)

В Перечне объектов оценки приведена информация о материале стен. На основании этой информации, в соответствии с Приложением 4 Методических указаний, каждому оцениваемому объекту был назначен класс конструктивной системы.

Таблица 71 Распределение оцениваемых объектов по группам капитальности и классам конструктивных систем

Материал стен (по данным перечня)	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
Каменные	КС-1	I и (или) II
Кирпичные	КС-1	I
Кирпичные облегченные	КС-1	III
Из природного камня	КС-1	I
Деревянные	КС-7	IV
Рубленые	КС-7	IV
Каркасно-засыпные	КС-7	V
Каркасно-обшивные	КС-7	V
Сборно-щитовые	КС-7	V
Дощатые	КС-7	V
Деревянный каркас без обшивки	КС-7	IV
Смешанные	КС-3	II, III
Каменные и деревянные	КС-1	II, III
Каменные и бетонные	КС-1	I и (или) II
Легкие из местных материалов	КС-3	III
Из прочих материалов	КС-3	III и (или) IV
Бетонные	КС-3	I и (или) II
Монолитные	КС-3	I и (или) II
Из мелких бетонных блоков	КС-3	I и (или) II
Из легкобетонных панелей	КС-3	II
Железобетонные	КС-3	I и (или) II
Крупнопанельные	КС-3	I и (или) II
Каркасно-панельные	КС-3	II и (или) III
Монолитные	КС-3	I и (или) II
Крупноблочные	КС-3	I и (или) II
Из унифицированных железобетонных элементов	КС-3	I и (или) II
Из железобетонных сегментов	КС-3	I и (или) II
Шлакобетонные	КС-3	III
Металлические	КС-6	III, IV, V

Определения класса качества

Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества:

MINIMUM (M) (малобюджетный)3 Указанный класс качества появился в сборниках Ко-Инвест 2014 г. ;

ECONOM (E) (экономичный);

STANDARD (S) (средний);

PREMIUM (P) (улучшенный);

DE LUXE (L) (люкс).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Классификаторы приведены в справочнике отдельно для зданий разного функционального назначения. Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал, используемых в каркасах перекрытий, также является признаком конструктивной схемы здания и не относится к качественному параметру.

Для определения класса качества по предлагаемым УПСС классификаторам, было определено наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе.

Выбор аналогов

Выше, согласно группировкам, принятым в использованном справочнике, были определены конструктивная система и класс качества оцениваемых объектов. Таким образом, выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

Допущение:

В случае отсутствия данных о материале стен и невозможности подбора максимально сопоставимого по характеристикам аналога, конструктивная система таких объектов определена как КС-1, обоснованием чего служат следующие доводы: кирпич (с железобетонными перекрытиями) один из наиболее распространенных материалов, используемых для постройки объектов недвижимости; объекты недвижимости, выполненные из кирпича (с железобетонными перекрытиями) - КС-1, при прочих равных условиях обладают удельной стоимостью строительства выше, нежели объекты, выполненные из древесины в различных ее сочетаниях - КС-7, но ниже чем объекты недвижимости, выполненные из железобетона - КС-3 и КС-4, как следствие, выбор КС-1 позволяет избежать излишнего неоправданного завышения либо занижения стоимости в расчетах.

В случае отсутствия данных о материале стен, но при наличии возможности подбора максимально близкого по всем основным техническим, эксплуатационным и функциональным характеристикам аналога, использовалась конструктивная система аналога.

В случае использования в расчетах объекта-аналога, отличающегося от того или иного объекта оценки по классу конструктивной системы, в расчетах применяется дополнительный корректирующий коэффициент к справочной стоимости строительства, позволяющий перейти к стоимости данного объекта-аналога с соответствующей объекту оценки конструктивной системой. Расчет рассматриваемого коэффициента производится на основе соотношений по стоимостям строительства из сборника объектов с абсолютно идентичными характеристиками и назначением, отличающимся исключительно конструктивной системой:

Таблица 72 Корректировка на класс конструктивной системы

ОО/ОА	КС-1	КС-3	КС-6	КС-7
КС-1	1,0000	0,7911	1,7227	1,3435
КС-3	1,2640	1,0000	2,1775	1,6982
КС-6	0,5805	0,4592	1,0000	0,7799
КС-7	0,7443	0,5889	1,2822	1,0000

Источник: Расчёты оценщиков

Определение строительного объема зданий

Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах4 СНиП 31-06-2009 Строительные нормы и правила. Общественные здания и сооружения. .

Общий строительный объем можно рассчитать по формуле:

,

где:

– площадь по внешнему обводу ограждающих конструкций здания (далее - площадь застройки) определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки;

– площадь подвала;

– высота здания (для двускатных крыш за высоту чердака принимается половина высоты чердака от уровня пола чердака до конька, для плоских крыш - на уровне парапетов, считая возможным пренебречь всеми выступающими частями крыши, нивелировав их);

– заглубление отметки пола подвала относительно уровня земли.

В строительном объеме не учитываются толщина стен и пола подвала, доля объема которых несоразмерно мала в общем объеме здания. Чем больше здание, тем меньше доля, приходящаяся на объем ограждающих конструкций подвала (для малоэтажных зданий эта доля приблизительно равна 5%, для среднеэтажных и выше не превышает 1%). Расчет сделан из допущения, что площадь части здания ниже отметки поверхности земли равна площади застройки надземной части.

Оценщики сделали допущение о том, что представленные в перечне значения площади являются значениями общей площади объектов по внутреннему обмеру.

Для перехода от общей площади, приведенной в исходной информации, к площади по наружным обмерам можно применить коэффициент, учитывающий толщину ограждающих конструкций. Достаточно подробно выведение вышеуказанного коэффициента приведено в статье «Непродажная» площадь» на сайте http://www.avg.ru/pressa/press/2009/5/227. В соответствии с материалами статьи было проведено исследование около 1500 проектов строительства. Результаты исследования приведены в следующей таблице:

Таблица 73 Результаты исследования о величине коэффициента толщины стен

Функция	Офис	Торговля	Промышленность	Жилье
Количество объектов, шт.	93	598	207	643
Коэффициент толщины стен (Sэт/Sзастр)	0,90	0,87	0,93	0,78
Среднее отклонение	3%	7%	4%	11%
Коэффициент арендной площади (Sэт/Sобщ)	0,81	0,75	Модальное значение 1	-
Коэффициент продаваемой площади (Sпрод/Sобщей)	-	-	-	0,81
Среднее отклонение	7%	10%	4%	6%
Минимальная площадь, для которой значим коэффициент арендной (продаваемой) площади, кв. м (округленно)	800	1000	-	430

Источник: Расчёты оценщиков

В расчетах используется коэффициент перехода от общей площади к площади по наружному обмеру в соответствии с данными, представленными в Таблице 78.

Таким образом, формула для расчета строительного объема принимает вид:

,

где:

– сумма площадей надземной и подземной частей здания;

– коэффициент толщины стен несущих конструкций;

– количество этажей с учетом подвала.

Примечание:

В случае отсутствия сведений о площади того или иного объекта оценки при расчете строительного объема используются сведения о площади застройки, при этом, как следствие, применение в формуле расчета объема коэффициента, позволяющего перейти от общей площади к площади по наружному обмеру, не требуется. В том случае, если у того или иного объекта оценки отсутствуют сведения о площади и площади застройки, кадастровая стоимость таковых объектов определяется как медиана кадастровых стоимостей соответствующей функциональной подгруппы, удельный показатель кадастровой стоимости - как медиана удельных показателей кадастровой стоимости соответствующей функциональной подгруппы.

Высота этажа приведенная () определяется как частное суммы высот помещений «в свету», суммарной толщины междуэтажных перекрытий (без учета толщины пола подвала), толщины покрытия и количества этажей в здании.

Формула расчета высоты этажа приведенной имеет следующий вид:

,

где:

– высота потолков от пола до пола вышележащего этажа или условного верха чердачного перекрытия.

– высота с учетом перекрытия подвала,

n – общее число этажей.

Минимальная высота этажа по внутреннему обмеру определялась для каждой группы в соответствии с действующими нормативными актами, регулирующими проектирование, строительство и эксплуатацию объектов каждого назначения. Таким образом, приведенная высота для каждой группы определялась индивидуально.

Поскольку нормативные показатели лимитируют высоту помещений по нижней границе, что соответствует, как правило, небольшим объектам, а в оценку предоставлены все объекты, включая крупные и особо крупные, для минимизации погрешности была проведена корректировка показателя высоты «в свету» в соответствии с рекомендациями общей части Сборников базовых укрупненных показателей сметной стоимости строительства БУПС-91. В общей части указанных сборников содержатся рекомендуемые значения отношения строительного объема к общей площади объектов различного функционального назначения. Зная коэффициент толщины ограждающих конструкций, возможную высоту подвала и чердачного пространства, при их наличии, можно вывести рекомендуемую высоту этажа «в свету», сравнив ее с минимально допустимой по современным нормативам. В расчеты принималась минимально допустимая высота помещений по нормативам, за исключением случаев, когда рекомендуемая высота помещений превышает минимально допустимую. В этих случаях принималась рекомендуемая высота помещений. В основном такие отличия коснулись таких объектов, как спортивные комплексы, театры и кинотеатры, катки и прочие подобные объекты, существенную часть которых занимает зальное пространство.

Ниже в таблице отражены принятые в качестве расчетных значений высоты этажа по каждой группе (подгруппе).

В таблице приведены возможные данные о высоте в свету, наличии подвала, чердака, толщине перекрытий. В каждом конкретном случае (для каждого объекта) приведенная высота этажа рассчитывается индивидуально, с учетом наличия тех или иных элементов здания, а также его этажности.

Таблица 74 Исходные параметры элементов для расчета высоты этажа

№ п/п	Наименование функциональной подгруппы	Примечание	Высота этажа в свету	Высота этажа в свету В РАСЧЕТ	Высота чердака	Высота подвала	Высота цоколя	Примечание к БУПС-91	Нормативный документ
1	Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
2	Дома индивидуальные (площадь свыше 500 кв. м)	2,7	2,7	0,3	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
3	Дома индивидуальные (площадь от 200 до 500 кв. м)	2,7	2,7	0,3	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
4	Дома индивидуальные (площадь менее 200 кв. м)	2,7	2,7	0,3	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
5	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь свыше 500 кв. м)	2,7	2,7	0,3	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
6	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь от 200 до 500 кв. м)	2,7	2,7	0,3	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
7	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками (площадь менее 200 кв. м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
8	Коттеджи (площадь свыше 500 кв. м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
9	Коттеджи (площадь от 200 до 500 кв. м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
10	Коттеджи (площадь менее 200 кв. м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
11	Садовые дома (площадь более 500 кв. м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
12	Садовые дома (площадь от 200 до 500 кв. м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
13	Садовые дома (площадь от 55 до 200 кв.м)	2,7	2,7	0	2,1	2,1	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
14	Садовые дома (площадь менее 55 кв. м)	2,73	2,73	0	2,1	0	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
15	Туалеты, летние душевые	2,1	2,1	0	2,1	0	СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п.6.2
16	Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	2,4	2,4	0	2,1	2,1	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
17	Гаражи индивидуальные отдельностоящие	2,4	2,4	0	2,1	0	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
18	Паркинги	3,7	3,7	0	2,1	0	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
19	Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	2,4	2,4	0	2,1	0	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
20	Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	4,5	4,5	0	2,1	0	СП 56.13330.2011 «Производственные здания», п.5.4.
21	Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	4,5	4,5	0	2,1	0	СП 56.13330.2011 «Производственные здания», п.5.4.
22	Открытые стоянки водного транспорта	4,4	4,4	0	2,1	0	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
23	Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	2,4	2,4	0	2,1	0	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
24	Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	4,5	4,5	0	2,1	0	СП 56.13330.2011 «Производственные здания», п.5.4.
25	Открытые стоянки воздушного транспорта	3,9	3,9	0	2,1	0	Пособие для проектирования: Гаражи - стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам. М.: АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», 1998.
26	Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	2,7	2,7	0	2,1	0	СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»
27	Гостиницы: класс 3*	2,7	2,7	0	2,1	0	СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»
28	Гостиницы: класс 4*	2,7	2,7	0	2,1	0	СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»
29	Апарт-отели	2,7	2,7	0	2,1	0	СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»
30	Гостиницы; объекты коттеджного типа	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
31	Мотели	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
32	Общежития	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
33	Пансионаты	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
34	Базы отдыха	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
35	Пионерские лагеря	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
36	Санатории	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п.5.8
37	Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
38	Главные корпуса пансионатов	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
39	Спальные корпуса пансионатов	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
40	Главные корпуса санаториев	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
41	Спальные корпуса санаториев	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
42	Кемпинги	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
43	Банки	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
44	Бизнес-центры	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
45	Бытовые, административно-бытовые здания	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
46	Административные корпуса заводов	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
47	Лабораторные корпуса	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
48	Отделения полиции	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
49	КПП, проходные 100 кв.м. и более	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
50	Отделения связи, почта	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
51	Таможня	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
52	Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0	0	2,5	2,1	0	СП 56.13330.2011 «Производственные здания», п.5.4.
53	Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
54	Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
55	Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0	0	3,3	2,1	0	СП 56.13330.2011 «Производственные здания», п.5.4.
56	Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0	0	2,8	2,1	0	СП 56.13330.2011 «Производственные здания», п.5.4.
57	Трансформаторные подстанции	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
58	Электроподстанции	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
59	Энергоблоки	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
60	Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0	0	2,7	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
61	Котельные	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
62	Здания тепловых пунктов	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
63	Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
64	Станции газораспределительные и газорегуляторные	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
65	Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
66	Насосные станции	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
67	Водопроводные станции	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
68	Водозаборные узлы и сооружения	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
69	Водомерные узлы	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
70	Павильоны над скважинами	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
71	Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
72	Автоматические телефонные станции (АТС)	0	0	2,7	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
73	Мастерские	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
74	Складские здания, кроме ангаров	0	0	3,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
75	Здания очистных сооружений	0	0	2,7	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
76	Весовые автомобильные	0	0	4,5	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
77	Весовые железнодорожные	0	0	4,5	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
78	Здания ангарного типа	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
79	Холодильники	0	0	2,8	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
80	Здания гидросооружений	0	0	3,3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
81	Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0	0	3	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
82	Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0	0	3,9	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
83	Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0	0	3,8	2,1	0	МДС 32-1.2000 «Рекомендации по проектированию вокзалов», п.5.6.3
84	Ветеринарные объекты	2,3	2,3	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
85	Питомники, гостиницы для животных	2,3	2,3	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
86	Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	2	2	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
87	Музеи	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
88	Памятники архитектурные, монументы	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
89	Спортивные комплексы	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
90	Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
91	Стадионы, трибуны	4,4	4,4	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
92	Теннисные корты	4,4	4,4	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
93	Тиры	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
94	Фитнес-центры	4,4	4,4	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
95	Крытые катки	4	4	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
96	Бассейны для плавания	3,9	3,9	0	2,1	0	СП 31-112-2004 “Физкультурно-спортивные залы”
97	Яхт-клубы	4,4	4,4	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
98	Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
99	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	4	4	0	2,1	0	СП 31-103-99 «Здания, сооружения и комплексы православных храмов»
100	Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
101	Кинотеатры	6	6	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
102	Киностудии	4,4	4,4	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
103	Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
104	Детские сады, ясли, ясли-сады	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
105	Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
106	Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
107	Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
108	Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	2,6	2,6	0	2,1	0	СанПиН 2.1.3.2630-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность"
109	Крематории	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
110	Комплексы аттракционов отдельно стоящие	4	4	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
111	Аквапарки	4	4	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
112	Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
113	Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	3,3	3,3	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
114	Бани до 50 кв.м.	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
115	Туалеты общественные	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
116	Морги	4	4	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
117	Интернаты	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
118	Изоляторы	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
119	Исправительные заведения	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
120	Казармы	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
121	Государственные научные центры	4	4	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
122	Проектные институты, конструкторские бюро	4	4	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
123	Научно-исследовательские институты	4	4	0	2,1	0	СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения», п.4.5
124	Обсерватории	2,7	2,7	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
125	Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
126	Дома престарелых	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
127	Дома инвалидов	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
128	Автовокзалы	4	4	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
129	Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	4,4	4,4	0	2,1	0	МДС 32-1.2000 «Рекомендации по проектированию вокзалов», п.5.6.3
130	Вокзалы железнодорожные	4,5	4,5	0	2,1	0	МДС 32-1.2000 «Рекомендации по проектированию вокзалов», п.5.6.3
131	Станции железнодорожные	3	3	0	2,1	0	МДС 32-1.2000 «Рекомендации по проектированию вокзалов», п.5.6.3
132	Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	2,5	2,5	0	2,1	0	МДС 32-1.2000 «Рекомендации по проектированию вокзалов», п.5.6.3
133	Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	2,5	2,5	0	2,1	0	МДС 32-1.2000 «Рекомендации по проектированию вокзалов», п.5.6.3
134	Объекты гражданской обороны	2,2	2,2	0	2,1	0	СП 88.13330.2014 «Защитные сооружения гражданской обороны», п.5.2.2.
135	Погреба	2	2	0,4	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
136	Подвалы	2	2	0,2	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
137	Сараи	2,1	2,1	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
138	Санитарные пропускники	3	3	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
139	Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	2,3	2,3	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3
140	Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	2,5	2,5	0	2,1	0	СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п.4.3

Описание коэффициентов, используемых в расчетах

Справочниками КО-ИНВЕСТ предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально – экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

При этом следует иметь в виду, что пересчет базисной стоимости зимних удорожаний, затрат на временные здания и сооружения, на транспортировку работников строительства, других видов прочих работ и затрат, учет затрат на содержание и развитие объектов инфраструктуры подрядчика, дорожного и транспортного налога, непредвиденных затрат, налога на добавленную стоимость производится дополнительно.

Решение об объеме корректировок на отличие объекта-аналога от оцениваемых объектов принималось путем сопоставления параметров объектов оценки с параметрами объектов-аналогов.

Коэффициенты, учитывающие изменение цен на дату издания справочников КО-ИНВЕСТ

В связи с тем, что в используемых для проведения расчетов справочниках стоимость строительства объектов определена по состоянию на 01.01.2018, в расчетах должна дополнительно применяться корректировка перехода от цен, определенных в справочниках, к ценам по состоянию на дату оценки (01.01.2020), данная поправка определяется на основании сведений, представленных ООО «КО –ИНВЕСТ Опцион» «Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений для Республики Крым по сравнению с 01.01.2018г.»

Корректирующие коэффициенты стоимости строительства
по характерным конструктивным системам зданий сооружений
для Республики Крым по сравнению с 01.01.2020 г.

Рекомендуются при использовании персонализированного комплекта Справочников укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ *серия «Справочник оценщика» 2018г, рассчитанного для условий строительства в Республике Крым

КС КО-ИНВЕСТ	на 01.04.2019	на 01.07.2019	на 01.10.2019	на 01.01.2020
КС-1	1,0300	1,0380	1,0521	1,0539
КС-1А	1,0410	1,0504	1,0674	1,0691
КС-2	1,0480	1,0596	1,0819	1,0832
КС-3	1,0282	1,0338	1,0423	1,0443
КС-4	1,0490	1,0593	1,0783	1,0797
КС-5	1,0421	1,0517	1,0693	1,0707
КС-6	1,0544	1,0644	1,0827	1,0840
КС-6А	1,0449	1,0544	1,0705	1,0720
КС-6Б	1,0374	1,0463	1,0618	1,0627
КС-7	1,0358	1,0440	1,0586	1,0605
КС-8	1,0499	1,0602	1,0793	1,0806
КС-9	1,0374	1,0453	1,0582	1,0600
КС-10	1,0471	1,0568	1,0745	1,0760
КС-11	1,0443	1,0513	1,0636	1,0651
КС-12	1,0424	1,0515	1,0681	1,0696
КС-13	1,0358	1,0440	1,0586	1,0605
КС-14	1,0545	1,0663	1,0893	1,0905
КС-15	1,0579	1,0701	1,0942	1,0953
КС-17	1,0897	1,1093	1,1501	1,1506
КС-511	1,0203	1,0242	1,0287	1,0317
КС-512	1,0173	1,0208	1,0246	1,0277
КС-513	1,0324	1,0354	1,0388	1,0417
КС-521	1,0140	1,0173	1,0219	1,0240
КС-522	1,0260	1,0305	1,0376	1,0403
КС-523	1,0476	1,0488	1,0538	1,0555
КС-524	1,0626	1,0657	1,0707	1,0739
КС-525	1,0292	1,0320	1,0365	1,0396
КС-526	1,0466	1,0495	1,0544	1,0572
КС-527	1,0265	1,0300	1,0346	1,0370
КС-611	1,0310	1,0352	1,0418	1,0439
КС-612	1,0324	1,0369	1,0440	1,0460
КС-14Т	0,9702	1,0327	1,0770	1,1202
КС-16	1,0516	1,0653	1,0764	1,0874
КС-8а	1,0538	1,0654	1,0872	1,0886
КС-8Б	0,0000	0,0000	0,0000	0,0000
КС-520	0,0000	0,0000	0,0000	0,0000

Корректировка справочных показателей затрат на строительство (поправка на дату создания)

В оценке зачастую встречаются случаи, когда применение тех или иных современных справочных показателей на создание объектов (укрупненных показателей стоимости строительства) дает для различных объектов не вполне адекватный результат. Многие оценщики полагают, что справочники УПСС (КО-ИНВЕСТ) дают завышенный результат по большинству регионов, показывая адекватно затраты на создание объектов лишь в крупных городах. Оценщик попробовал разобраться с причинами и возможностями корректировки справочных показателей современных сборников.

Укрупненные показатели стоимости строительства (затрат на создание объектов) при использовании различных справочников, действительно показывают достаточно большой диапазон разброса итогового результата. Ниже приведены примеры из работы А.Ю. Бойко «Об использовании сборников укрупнённых показателей стоимости строительства», 2015 г. (Источник: http://dev.avg.ru/pressa/pdf/02-10-2015-primenenie-sbornikov-upss.pdf).

Рисунок 13 Сравнительный анализ показателей затрат на примере ж/б канализационных коллекторов (на 01.01.2010)

Рисунок 14 Сравнительный анализ показателей затрат на примере чугунных водоводов (на 01.01.2010)

Как видно из представленных материалов, по различным объектам инвестиций разброс затрат на создание объектов весьма большой (до трех, а иногда и больше, раз). Следует отметить, что в данном случае приведены одни из самых показательных примеров. По другим объектам разброс результатов существенно меньше. Причиной такого разброса могут служить разные обстоятельства, например, одни сборники учитывают все работы по объекту, включая вспомогательные, другие – только затраты, связанные с созданием основного объекта инвестиций. Однако, в справочных показателях, как правило, не приводится подробная расшифровка, какие работы и затраты учтены при выведении расценок справочника – указывается достаточно стандартное (типовое) описание с отсылкой к главам сводного сметного расчета. Утверждать, какие сборники (справочники) лучше или хуже также невозможно – все имеют под собой базу в виде реальных затрат на создание объектов. Все создавались, проходили апробацию и рекомендованы различными организациями и имеют достаточно широкое распространение и применение, как в строительном производстве (как правило, на стадии предпроект), так и в смежных отраслях, например, в оценке.

Тем не менее, вопросы остаются. Некоторые коллеги считают, что использование «старых» сборников, например, УПВС, для Старых объектов даст более корректный результат. Такое мнение не лишено смысла, однако, не следует забывать, что при грамотном применении всех корректирующих и поправочных коэффициентов, те же сборники УПВС дадут не сильно отличающийся результат от показателей современных сборников. Разночтения, как правило, возникают из-за некорректного пересчета в текущие цены «старых» справочников. При пересчете учитываются только поправка на дату издания справочника и региональные, зональные коэффициенты. Вместе с тем, многие забывают, что по отношению к базам 1969, 1984, 1991-96 гг., изменилась структура накладных расходов, изменились технологии строительного производства, добавились как обязательные, а позже – как рекомендательные, страхования строительных рисков и пр. Ниже приведен пример пересчета стоимости справочного показателя стоимости объекта – кирпичного здания вспомогательного производственно-складского назначения по сборнику УПВС и его сравнение с результатом расчета по сборнику УПСС-2009:

Таблица75 Пример расчета

№ п/п	Наименование, ед.изм	Кол-во ед.изм.
1	Расценка УПВС, табл. 30/33 (таблицы X Технического паспорта), руб. за куб. м	18
2	Индекс пересчета по объектам материально-технического снабжения 1984/1969	1,2
3	Индекс пересчета цен региона строительства (Краснодарский край)	1,04
4	Коэффициент, учитывающий сейсмичность (г. Сочи - до 9 баллов 5%-ная обеспеченность)	1,08
5	Территориальный коэффициент пересчета стоимости из цен 1984 в цены 06.2010	130,06
6	Уровень накладных расходов в строительстве на 1969 год от СМР	14,70%
7	Уровень накладных расходов в строительстве на 2010 год от ФОТ	112%
8	Уровень ФОТ в современном строительстве ( ≈ 20-25%)	23%
9	Уровень накладных расходов в строительстве на 2010 год (расчет) [= "7" * "8"]	25,20%
10	Корректировка на изменение уровня накладных расходов (расчет) [= (1-"6") * (1 + "9") - 1]	6,80%
11	Корректировка на необходимость страхования строительных рисков, не учитывавшихся в справочниках УПВС (до 1%)	1,00%
Итоговая стоимость по УПВС 69 [= "1" * "2" * "3" * "4" * "5" * ( 1 +"10")*(1+"11")]	3403,53
Результат расчета удельного показателя стоимости этого же объекта с использованием справочника УПСС-2009 Сочи (шифр. С3.18.064)	3529

Источник: Расчёты оценщиков

Как видно из представленной таблицы выше, при подборе аналога, идентичного по конструктивным особенностям, проведении всех необходимых корректировок на возможное отличие отдельных конструктивных элементов, разница в результате расчета по «старым» и современным справочникам весьма незначительна. В данном случае – около 3,5%. То есть, качественно подбирая аналог рассматриваемому объекту, вводя все необходимые корректирующие показатели на отличия в конструктивных элементах, учитывая изменения сметно-нормативной базы (уровня накладных и прочих расходов), можно получить сопоставимые результаты, независимо от используемых сборников. Более того, «старые» сборники с каждым годом становятся все менее «надежными», так как в этих сборниках, в первую очередь, отражаются технологии и используемая техника, характерная для периода их (сборников) создания. В настоящее время появляется все большее количество машин и механизмов, облегчающих, ускоряющих и, как следствие, удешевляющих строительное производство. С точки зрения постулатов затратного подхода, гласящих, что разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем ему обошлось бы в настоящее время создание объекта аналогичной полезности, корректнее все же рассматривать применение современных материалов и технологий в строительстве, соответственно, использовать современные справочники. Это не исключает возможности использования «старых» справочников, но нужно быть готовыми к тому, что эти нормативы могут приводить к менее корректному результату даже при введении всех необходимых корректировок. Плюс к тому, чем дальше от даты определения стоимости отстоит дата издания справочника, тем большая погрешность может содержаться в индексах пересчета стоимости. Особо следует отметить, что указанное выше не относится к оценке объектов культурного наследия, когда, в подавляющем большинстве, речь ведется о воссоздании объектов, с использованием материалов и технологий максимально приближенных к условиям создания объекта.

Следует отметить, и тот факт, что с течением времени ужесточаются требования к объектам инвестиций, например, вводятся новые требования к теплопроводности ограждающих конструкций, пожарной безопасности, санитарной безопасности (экологичности) применяемых материалов и т.д. Соответственно те объекты, что были возведены по старым нормам и правилам, на сегодняшний момент уже не отвечают части требований. Отследить изменение требований к каждому конкретному показателю достаточно трудоемко – это требует проведения большой самостоятельной работы в отношении каждого ценообразующего фактора (будь то изменение требований к конструкциям, применяемым материалам или изменение общего представления о комфорте, надежности и долговечности элементов зданий и сооружений). И это также накладывает определенный отпечаток на применение «старых» сборников. С одной стороны, эти сборники приближены к оценке применяемых материалов, что делает их применение более выигрышным по отношению к современным сборникам, с другой – нарушается основной принцип (постулат) затратного подхода в отношении затрат на создание объекта аналогичной функции и полезности.

Поправка на разницу в объеме/площади

В соответствии с правилами применения справочников КО-ИНВЕСТ, в случае значительного различия строительных объемов объекта оценки и объекта аналога, к справочным показателям стоимости замещения вводится соответствующая поправка на объем:

Рисунок 15 Поправка на разницу в объеме или площади

Поправка на сейсмичность

В Российской Федерации при проектировании зданий и сооружений, возводимых на пло­щадках сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов, в качестве руководящего документа действуют СНиП II-7-81 "Строительство в сейсмических районах" (с изменениями и дополнениями) в редакции 2010 года (далее по тексту СНиП)5 http://docs.cntd.ru/document/1200000291 . При этом, предусматривается осуществление антисейсмических мероприятий при строительстве объектов различной ответственности с использованием карт общего сейсми­ческого районирования трёх степеней сейсмической опасности ОСР-97. Согласно данного СНиП к сейсмическим районам с землятрясением более 6 балов в Республике Крым, относится Южный Берег Крыма и г. Феодосия, Керчь.

Поправка на сейсмичность, применяется при определении рыночной стоимости затратным подходом, согласно сборников УПВС и КО Инвест.

Объекты, отнесенные к оценочной группе 2-10, оцениваются затратным подходом, п.п. 7.3-7.9, согласно «Методические указания о государственной кадастровой оценке», утверждены приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 № (далее «Методические указания»). В Методических указаниях применение корректировки на сейсмичность
не обосновано, т.к. при массовой оценке трудно определить уровень сейсмичности для каждого объекта отдельно, что приведет к некорректным результатам и необоснованному завышению стоимости. Согласно статье 13 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», от 03.07.2016 № 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. При формировании Перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки. В Перечне не отображена информация о проведении или не проведении антисейсмических мероприятий при строительстве каждого из оцениваемых объектов, расположенных на площадках с сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов.

На основании вышеизложенного, в целях не допустимости погрешности при определении кадастровой стоимости затратным подходом объектов недвижимости отнесенных к оценочной группе 2-10, корректировка на сейсмичность, принимается в размере – 1,0 (коэффициент).

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового.

Прибыль предпринимателя может быть определена методом компенсации вмененных издержек как разность будущей стоимости произведенных инвестиций и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Формула для расчета прибыли предпринимателя может быть выражена следующим образом:

,

где:

ПП – прибыль предпринимателя, руб.;

∆i – доля инвестиций в i-тый период в объект недвижимости (%);

i – порядковый номер периода;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка наращения) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Представленная формула для целей массовой оценки может быть упрощена до вида:

где:

I – общий объем инвестиций в проект создания ОКС, руб.

Применение указанной упрощенной формулы не приводит к существенному искажению результата расчета. В расчетах в настоящей оценке может использоваться, как общая, так и упрощенная формула, что не является ошибкой.

Как видно из приведенной выше формулы, прибыль предпринимателя зависит от трех параметров – ставки наращения, доли и продолжительности инвестиций в строительство.

Расчет продолжительности строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ

Срок строительно-монтажных работ был рассчитан по данным СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» с учетом назначения оцениваемых объектов.

Согласно указанных СНиП для общественных зданий и сооружений продолжительность строительства может быть выражена в следующем виде:

Таблица 76 Срок строительно-монтажных работ

Формула	А1	А2
13,8	-1,4
3	12,5
4	9,4

где:

Т – Срок выполнения СМР (не включает в себя временные затраты на проектирование);

А1, А2 – заданные СНиП параметры уравнения, определенные по данным статистики для каждого вида использования;

С - объем строительно-монтажных работ, млн. руб., в ценах 1984 г.6 В данном случае СМР включают ПИР. Далее под рассматриваемой величиной будут пониматься затраты на строительство.

Пересчет затрат на строительство в цены 1984 года производился по средним региональным индексам цен, приведенным в разделе 2.1 в бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве. №101» для условий Московской области.

Рисунок 16 Индексы цен в строительстве

Базой для расчета является стоимость строительства, определенная по справочнику «КО-Инвест» по состоянию на 01.01.2016, расчетный индекс от даты справочника (01.01.2016) к 01.01.1984 = 0,04989/8,358 = 0,0060.

Затраты на строительство по состоянию на 01.01.1984г. в справочниках «Ко-Инвест» для Республики Крым отсутствуют, стоимость строительства в Московской области и Республике Крым, находятся ориентировочно в одинаковом диапазоне, а так же стоимость строительства в период с 2016г. по 01.01.2020г.(дата оценки), не претерпела существенных изменений как в Московской области так и в Республики Крым.

На основании вышесказанного базой для расчета является стоимость строительства, определенная по справочнику «КО-Инвест» для Московской области по состоянию на 01.01.2016, расчетный индекс от даты справочника (01.01.2016) к 01.01.1984 = 0,04989/8,358 = 0,0060, который является актуальным для Республики Крым на дату оценки 01.01.2020г.

Выбор ставки наращения

Инвестор, при вкладывании средств в строительство объектов различного назначения, ожидает получить доходность не ниже уровня доходности альтернативных проектов. В данном отчете было принято решение использовать в качестве номинальной ставки наращения средневзвешенную процентную ставку бескупонной доходности государственных облигаций.

Таблица 77 Средневзвешенные процентные ставки

Источник: https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.FromDate=01.01.2020&UniDbQuery.ToDate=15.01.2020

Для расчета 6,67% (срок погашения до 20 лет).

Поскольку показатели затрат на строительство приведены для объектов, заканчиваемых строительным производством, указанная доходность, помимо чистой доходности инвестора (реальной доходности), включает в себя и инфляционную составляющую.

Доходность на вложенные инвестиции, учитывая использование данных справочников, приведенные к дате оценки (то есть, уже содержащие инфляцию за время строительства), корректнее считать в реальных деньгах, поэтому значение доходности альтернативных проектов было очищено от инфляции по формуле Фишера:

,

где:

Yreal – реальная ставка наращения;

Ynom – номинальная ставка наращения;

λ- темп инфляции.

С учетом того факта, что расчет стоимости объектов проводится в номинальных ценах на дату оценки (влияние инфляции учтено в самой цене), необходимо учесть наращение по реальной ставке сверх инфляции.

Как правило, общий срок реализации девелоперского проекта (срок проектирования, согласования и непосредственного строительства) не превышает 3 лет. В противном случае объекты недвижимости стараются строить в несколько очередей (исключение составляет возведение уникальных или особо сложных объектов). Рассматриваемые альтернативные проекты реализовывались в течение 24 месяцев, в связи с чем использовались данные по инфляции за указанный срок:

Таблица 78 Прогноз инфляции на 2020, 2021-2023 годы в России

По данным Росстата в 2019 году инфляция снизилась до 3% за год с 4.3% в 2018 году. В 2017 году инфляция в России была на уровне 2.5%, против 5,4% в 2016 году. В 2015 году инфляция была на уровне 12,9%, в 2014 году - 11,4%, 6,5% в 2013 году, 6,6% в 2012 году, 6,1% в 2011 году и 8,8% в 2010 и 2009 годах, 13,3% в 2008.

Прогноз инфляции в таблице по годам (от 27.12.2019).

:Год	Прогноз	Макс	Мин
2020	4.0%	4.75%	3.25%
2021	4.0%	4.75%	3.25%
2022	3.8%	4.18%	3.43%
2023	3.4%	3.78%	3.03%
2024	3.5%	3.88%	3.13%

Прогноз инфляции на 2020 год - 4%. Максимальный прогнозируемый уровень: 4.75%. Минимальный уровень 3.25%.
Прогноз инфляции на 2021 год - 4%. Максимальный прогнозируемый уровень: 4.75%. Минимальный уровень 3.25%.
Прогноз инфляции на 2022 год - 3.8%. Максимальный прогнозируемый уровень: 4.175%. Минимальный уровень 3.425%.
Прогноз инфляции на 2023 год - 3.4%. Максимальный прогнозируемый уровень: 3.775%. Минимальный уровень 3.025%.
Прогноз инфляции на 2024 год - 3.5%. Максимальный прогнозируемый уровень: 3.875%. Минимальный уровень 3.125%.

Источник: https://apecon.ru/prognoz-inflyatsii-na-gody-v-rossii

Итоговый расчет прибыли предпринимателя

При построении графика инвестирования средств в строительство учитывалось равномерное (аннуитетное) распределение затрат для каждого из периодов строительства.

Величина затрат на ПИР условно принята на уровне 5% от общих затрат на строительство и распределена по графику инвестиций аннуитетными платежами, затраты на СМР также учтены равномерными и составляют 95%. Срок проведения ПИР при этом составляет в среднем 15-25% от срока строительно-монтажных работ (СНиП 1.04.03-85). В расчетах продолжительность ПИР принята равной 20% от СМР.

Проиллюстрировать график инвестирования можно на примере возведения типового здания:

Рисунок 17 График инвестирования в строительство типового здания

Для каждого периода ПИР и СМР рассчитывается фактор стоимости инвестиций, равный будущей стоимости вложенной единицы средств по реальной ставке наращения на середину периода.

Общий фактор стоимости инвестиций в проект рассчитывается как средневзвешенная величина по периодическим факторам стоимости в зависимости от доли инвестиций в конкретном квартале:

Для выделения непосредственно самой величины прибыли предпринимателя из полученного результата необходимо отнять суммарные первоначальные инвестиции (поскольку речь идет о долях, то в данном случае эта величина составит 1 или 100%), тогда выше приведенная формула трансформируется в следующую, которая соответствует методике компенсации вмененных издержек:

где:

∆I – доля инвестиций в i-ый период.

Формула для расчета величины прибыли предпринимателя принята по формуле, приведенной в курсе лекций А.Ю. Бойко «Теория и практика затратного подхода». Формула в курсе лекций выведена на основании предложений коллег-оценщиков, опубликованных, в том числе, и в следующих источниках: С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:Маросейка, 2009. – 432 с., стр.308, формула 10.14; Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003, стр. 338, формула 7.39.

Проведя ряд математических преобразований, формула расчета приобретает упрощенный вид, обеспечивающий достаточную точность расчета:

где:

Т – продолжительность строительства, мес.;

Y – среднемесячная ставка дохода, %.

Y = (1+YReal)1/12 – 1,

где:

YReal – реальная годовая ставка наращения, определенная выше в размере 2,8% годовых.

Определение накопленного износа и устареваний

Износ и устаревания определяются снижением стоимости объекта недвижимости из-за воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

физический износ;

функциональное устаревание;

экономическое устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в периоде эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или дефектов конструктивных элементов, а также механических повреждений элементов.

Функциональное устаревание является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.

Экономическое устаревание определяется, как изменение стоимости объекта вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, изменения окружения объекта, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.

Определение физического износа

Физический износ строения (здания, сооружения) – это потеря стоимости за счет естественных процессов старения во время эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта.

Физическое обветшание (износ) зданий и сооружений может быть определено различными способами, большая часть из которых основана на сравнении с объектами-аналогами, чье физическое состояние известно.

В качестве одного из расчетных способов расчета физического износа принято использовать соотношение срока эффективного возраста строения (или конструктивного элемента) к сроку его экономической жизни7 Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002 – с.228. . Эффективный возраст объекта – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Таким образом, величина эффективного возраста принимается на основании информации о дате ввода в эксплуатацию объекта (конструктивного элемента), т.е. срока его хронологической жизни (действительного возраста), а также данных о проведении капитального ремонта, заменах и пр.

Экономическая жизнь – это период времени, в течение которого здание вносит вклад в стоимость объекта собственности.

В качестве срока экономической жизни принимается нормативный срок службы зданий и сооружений в соответствии с группой капитальности, соответствующей классу конструктивной системы объекта недвижимости, в соответствии с информацией, отраженной в таблице ниже, на основании Приложения 9 Методических указаний:

Таблица 79 Нормативные сроки службы

Группа капитальности	Краткое описание объектов группы	Ориентировочный срок экономической жизни в нормальных условиях эксплуатации, лет
I	Капитальные или особо капитальные объекты с повышенным запасом надежности, прочности, долговечности - гидроэлектростанции, крупные основные производственные здания, крупные общественные, в том числе, административные и торговые комплексы, здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, большие театры, высотные здания и сооружения (высотой более 75 м), большепролетные сооружения	150
II	Многоэтажные жилые здания, большая часть общественных и производственных зданий - объекты, выполненные из каменных (кирпичных, бетонных) материалов.	100
III	Жилые, общественные и производственные здания и сооружения, выполненные с применением металлических каркасов, облегченных каменных материалов и (или) специально обработанной древесины (клееный брус), здания жилищно-гражданского и производственного массового строительства	80
IV	Жилые, общественные и производственные здания и сооружения, выполненные из легких каменных блоков и (или) древесины, включая рубленные брусовые и утепленные каркасно-щитовые дома с деревянными или легкими металлическими каркасами, включая большепролетные ангары	50
V	Жилые, общественные и производственные здания и сооружения - легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты (дачные домики, бани, здания ангарного типа, за исключением большепролетных ангаров, теплицы)	30
Прочие	Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны, беседки)	10

Для объектов строительства срок экономический жизни можно приравнять к нормативному сроку службы – периоду времени, на протяжении которого здание может беспрепятственно эксплуатироваться. С точки зрения эксплуатационных характеристик объекта его функционирование (работа людей в здании) без проведения неотложных ремонтных работ капитального характера разрешено или возможно только до накопления 60% износа. Далее, при накоплении износа зданием от 61 до 80% состояние конструктивных элементов становится недопустимым8 В соответствии с описательными характеристиками состояния СП 13-102-2003 , ветхим9 «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404 . По требованиям указанных нормативов пребывание людей в здании опасно, требуются неотложные ремонтные мероприятия по предотвращению аварий (крепи, разгрузки конструкций и т.п.), а также проведение комплексного капитального ремонта. Однако следует отметить, что при достижении износа 60% здания продолжают эксплуатироваться, и постановка на капитальный ремонт происходит не сразу. Но, как показывает практика, эксплуатация объектов с износом 80% невозможна. Таким образом, расчет построен в предположении эксплуатации до середины диапазона 61-80% - 70% физического износа, классифицируемого как ветхое.

Следует отметить возможность установления связи между амортизацией объекта и его физическим износом – при достижении 100% амортизации объект не может быть изношен более 70%.

Учитывая все вышесказанное, а также основываясь на алгоритме расчета физического износа, отраженного в Методических указаниях, расчет производится по следующему алгоритму:

для объектов оценки с расчетным физическим износом от 0 до 60%, износ принимается равным расчетной величине;

для объектов оценки с расчетным физическим износом от 60 до 100%, износ принимается равным 60%;

для объектов оценки с расчетным физическим износом свыше 100%, износ принимается равным 70%;

для объектов оценки, для которых отсутствуют сведения о годе постройки, как следствие, отсутствуют данные для расчета величины физического износа, износ определяется:

- для групп 2, 3, 5-10 - как среднее значение для диапазона, характерного удовлетворительному состоянию в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий» № 404, утверждённой Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года – 30%;

- для 4 группы – как среднее значение, соответствующее сроку экономической жизни, в соответствии с группой капитальности и классом конструктивной системы, в соответствии с Таблицей 84 и на основании Приложения 9 Методических указаний (см. таблицу ниже).

Таблица 80 Расчет физического износа 4 группы

Группа капитальности	Ориентировочный срок экономической жизни в нормальных условиях эксплуатации, лет	Среднее значение физического износа для 4 группы «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»
I	150	20%
II	100	20%
III	80	25%
IV	50	45%
V	30	50%

Ниже в таблице представлена классификация состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий.

Таблица 81 Классификация состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий

Для взаимосвязи качественного и количественного состояний объектов может быть применена «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404, утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г.	СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.
Состояние	Описание	Состояние	Описание
I – хорошее (< 20%)	Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует.	Исправное	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности
II - удовлетворительное (21% - 40%)	Незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, выбоины, волосяные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.	Работоспособное	Категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается
III - неудовлетворительное (41% - 60%)	Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций.	Ограниченно работоспособное	Категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации
IV – ветхое (61% - 80%)	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов.	Недопустимое	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций)
V - негодное (81%-100%)	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.	Аварийное	Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий)

Определение экономического устаревания

При расчете кадастровой стоимости объектов группы 0200, моделированием в рамках затратного подхода определена величина экономического устаревания, т.е. потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов, путем учета местных условий создания объектов на основе моделирования затрат из цены предложений к продаже объектов.

Стоимость жилых домов расположенных в г. Симферополе, дороже домов, расположенных в Северном Крыму и районах, аналогичных с ним по инвестиционной привлекательности

Для целей анализа влияния местных условий на стоимость создания жилых домов, дач, таунхаусов в составе группы 0200, были отобраны предложения о продаже застроенных земельных участков индивидуальной жилой застройки. Предложения о продаже застроенных земельных участков индивидуальной жилой застройки содержат следующие сведения:

Площадь земельного участка;

Площадь;

Материал стен;

Год постройки;

На основе данных цен предложений рассчитана стоимость зданий путем ее выделения из стоимости единого объекта недвижимости путем вычета стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка, определена как среднеарифметическое значение стоимости 1 кв.м. земельных участков предлагаемых к продаже в г. Симферополь и Джанкой.

В результате выявлено, что цены предложений индивидуальных жилых домов, из расчета на 1 кв.м., различаются по местоположению (в более удаленных населенных пунктов от столицы Республики Крым г. Симферополь, стоимость жилых домов уменьшается (в данном случае в г. Джанкой)), то есть действует фактор местных условий создания объектов.

Что бы показать разницу в стоимости жилых домов, расположенных в столице Республики Крым и стоимости домов, расположенных в Северном Крыму, были подобраны ЕОН (Единые объекты недвижимости), в г.Симферополь и г.Джанкой. Данные по выбранным объектам, приведены в таблице ниже.

От стоимости ЕОН была вычтена стоимость земельного участка.

Стоимость земельных участков у выбранных ОЕН определялась путем умножения площади земельного участка, на среднеарифметическое значение стоимости 1 кв.м., определенная для городов Симферополь и Джанкой.

Данные по стоимости земельных участков, приведены в таблице ниже.

Затем была определена стоимость объектов затратным подходом. В качестве стоимости 1 кв.м. ОКС, был выбран аналог из сборников КО-ИНВЕСТ Ж3.02.003.0833 «Дома индивидуальные (площадь менее 200 кв. м)», стоимость 1 кв.м. - 38 133,00 руб. и Ж3.02.002.0753 «Дома индивидуальные (площадь от 200 до 500 кв. м)», стоимость 1кв.м. - 37 157,00 руб., для класса конструктивной системы КС-1.

Для целей расчета коэффициента, учитывающего местные условия создания объектов на основе моделирования затрат из цены предложений к продаже объектов (далее – коэффициент), исследовалось на зависимость от удаленности объекта от г.Симферополь и г. Джанкой, как соотношение стоимости дома, полученной путем выделения из стоимости единого объекта недвижимости, и стоимости дома, полученной затратным подходом Таблица №82

В результате получена мультипликативная модель, отраженная в Таблице 82.

Таблица 82 Зависимость от удаленности объектов расположенных в г.Симферополь к объектов, расположенных в г. Джанкой

Название модели	Формула модели
мультипликативная	Y=1.16186*((33.6087/(Расстояние от объекта до г. Симферополь +23.8)+0)^0.315208)

Значения коэффициента удаленности от г. Симферополь до г. Джанкой представлены в таблице ниже.

Таблица 83 Корректировка удаленности от г. Симферополь

Определение корректировки (среднеарифметическое значение отклонения г.Джанкой)/ (среднеарифметическое значение отклонения г. Симферополь)	Корректировка удаленности от г.Симферополь
0,9/1,3	0,692

Данный коэффициент, целесообразно применить для городов, расположенных в Северном Крыму: г. Красноперекопск, г. Армянск и районов имеющих инвестиционную привлекательность отличную от г. Симферополь.

Оценщики считают, что данную формулу можно применить ко все объектам 2,3,4,5 групп, расположенным не в центральных районах субъекта.

Таблица 84 Выбор объектов сравнения ЕОН. Определение стоимости объектов без стоимости земельного участка. Определение стоимости объектов затратным подходом. Определение соотношения

№п/п	Идентификатор	Стоимость ЕОН, руб	Площадь земельного участка, кв.м.	Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость ОКС без стоимости земельного участка, руб.	Стоимость 1 кв.м. ОКС, без стоимости земельного участка	Площадь ОКС, кв.м.	Стоимость 1 кв..м. ОКС по КО ИНВЕСТ, КС-1	Стоимость ОКС, полученная ЗП, руб.	Отношение (стб.7/стб.10)	Наименование МР/ГО	Населенный пункт	Материал стен	Год постройки	Источник РИ
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
г.Симферополь
1	Продается дом 170 кв.м, 2 этажа, в р-не ул. Титова, на участке 5,2 сотокНомер в каталоге: 261850619	10 900 000	520	6 828	3 550 560	7 349 440	43 232	170,0	38 133,0	6 482 610,0	1,1	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	кирпичный	2000	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-simferopol-261850619
2	Срочно!Продаю свой жилой .сухой, добротный дом в связи с переездом.Потолки 3 метра.Документы российские.межевание все готово к продаже.Дом из ракушкиНомер в каталоге: 1285791977	6 500 000	360	6 828	2 458 080	4 041 920	47 777	84,6	38 133,0	3 226 051,8	1,3	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	кирпичный	1986	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-simferopol-1285791977
3	Продам дом в центре Симферополя с отдельным большим двором и маленьким двориком для отдыха (можно установить лавочки, беседки, мангал)Номер в каталоге: 1238789450	5 000 000	260	6 828	1 775 280	3 224 720	53 745	60,0	38 133,0	2 287 980,0	1,4	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	кирпичный	1986	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-simferopol-1238789450
4	Шикарный дом в шикарном месте! Почти центр Симферополя, но в то же время тихий , уютный переулок утопающий в зелени. Рядом две школы, садик, престижный лицей №1, магазины, остановка в шаговой доступности.Номер в каталоге: 1454962677	16 000 000	600	6 828	4 096 800	11 903 200	54 105	220,0	37 157,0	8 174 540,0	1,5	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	кирпичный	2005	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-simferopol-1454962677
5	Продается в Симферополе дом 160 кв.м от хозяина из экологически чистых материалов в самом перспективном развивающемся районе города в шаговой доступности от крупнейшего торгового центра Крыма- Меганома и нового жилого квартала Жигулина Роща, в тихом частном секторе. В 15 минутах ходьбы - жд вокзал, рядом остановки, школа в 8 минутах ходьбы. Номер в каталоге: 260733031	11 500 000	400	6 828	2 731 200	8 768 800	54 805	160,0	38 133,0	6 101 280,0	1,4	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	кирпичный	2018	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-simferopol-260733031
Среднеарифметическое значение отношения	1,3
Джанкой
1	Продается обустроенный дом в г.Джанкой по улице Интернациональная. Номер в каталоге: 255176928	2 600 000	480	900	432 000	2 168 000	39 063	55,5	38 133,0	2 116 381,5	1,0	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	кирпичный	1985	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-dzhankoy-255176928
2	Продаётся большой газифицированный дом. Номер в каталоге: 1213442794	2 400 000	600	900	540 000	1 860 000	31 000	60,0	38 133,0	2 287 980,0	0,8	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	кирпичный	1980	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-dzhankoy-1213442794
3	Продается дом 2009 года постройки, одноэтажный, в г. Джанкой Номер в каталоге: 169226565	4 900 000	800	900	720 000	4 180 000	41 800	100,0	38 133,0	3 813 300,0	1,1	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	кирпичный	1975	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-dzhankoy-169226565
4	Дом в центральном районе города, рядом школы, магазины, автобусная остановка.Номер в каталоге: 1202411358	3 900 000	1 200	900	1 080 000	2 820 000	34 815	81,0	38 133,0	3 088 773,0	0,9	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	кирпичный	1982	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-dzhankoy-1202411358
5	Газифицированный каменный дом, площадью 56 м, на 6 сотках земли, район "Танка". Гараж, кухня, хозпостройки. Окна металлопластиковые, крыша новая.Номер в каталоге: 211633808	2 000 000	600	900	540 000	1 460 000	26 071	56,0	38 133,0	2 135 448,0	0,7	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	кирпичный	1983	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-dzhankoy-211633808
Среднеарифметическое значение отношения	0,9

Таблица 85 Определение среднеарифметического значения стоимости 1 кв.м. земельных участков для г.Симферополь и г. Джанкой

№п/п	Идентификатор	Стоимость земельного участка, руб.	Площадь земельного участка, кв.м.	Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.	Наименование МР/ГО	Населенный пункт	Источник РИ
г.Симферополь
ЗУ_СИМФ_1	Продается земельный участок от собственника без строения в ЦЕНТРЕ Симферополя под индивидуальное жилищное строительство. 7,17 соток с документами РФ.	5 000 000	717	6 974	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-simferopol-210681486
ЗУ_СИМФ_2	Продам срочно участок 6.68 сот. абсолютно ровный, с широким фасадом, со всеми коммуникациями	6 700 000	700	9 571	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	https://multilisting.su/g-simferopol/sale-land-lot/individual-housing-construction/9935281-7-0-sot-6700000-rub-per-shkolnyy-zalesskiy-rynok
ЗУ_СИМФ_3	Срочно продам земельный участок - 5,7 сотки по ул.Днепровская, район 7-гор. больницы	3 400 000	600	5 667	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	https://multilisting.su/g-simferopol/sale-land-lot/individual-housing-construction/17871063-6-0-sot-3400000-rub-ul-dneprovskaya
ЗУ_СИМФ_4	Продам земельный учас­ток ул.Ясная /Тесленк­а в глроде Симферополь. Участок под строит­ельство дома 9.24 сот­ки.Ровный ,все коммун­икации.От Проспекта Победы 300 метров.Доку­менты РФ.Межевание.Ка­дастровый номер участ­ка 90:22:010205:22	6 800 000	900	7 556	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-simferopol-236189267
ЗУ_СИМФ_5	Продается участок 8 соток в г.Симферополь (ул. Симеизская). Участок ровный, правильной прямоугольной формы. Все коммуникации проходят вдоль участка. Участок угловой. В пешей доступности школа, садики, магазины. Хорошие подьездные пути. Удобная транспортная развязка. Полный пакет документов РФ.	3 500 000	800	4 375	Городской округ Симферополь	г.Симферополь	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-simferopol-1121624859
Среднеарифметическое значение стоимости 1 кв.м. зем.участка	6 828
Джанкой
ЗУ_ДЖАН_1	Продам участок 6 соток.все коммуникации в шаговой доступности,на участке есть фундамент,находится в военном городке.кадастровый номер 90:17:000000:262.	400 000	600	667	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-dzhankoy-1331449819
ЗУ_ДЖАН_2	продам оформление с вас ! цена договорная! хороший раен 10 минут до центра ! на участке можно хорошо расстроиться, пиши отвечаю	800 000	600	1 333	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	https://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-dzhankoy-1213442794
ЗУ_ДЖАН_3	Продаю отличный прямоугольный участок под ИЖС по адресу: ул. Почтовая,7. 6 соток, 200 м ЦРБ, остановка общественного транспорта, магазины, аптеки. Рядом река Мирновка. Все коммуникации рядом, напротив и рядом проживают соседи.	450 000	600	750	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-dzhankoy-257911120
ЗУ_ДЖАН_4	Продается земельный участок под строительство жилья в Джанкое. Участок находится в перспективном жилом микрорайоне Черёмушки - ул.Изумрудненская (в начале).Рядом магазины, рынок, школа и т.д. Участок 6 сот., ровный.Свет, газ, вода рядом. Живут соседи. Также в продаже соседний участок 6сот., можно купить оба-12сот. Есть документы на собственность. Возможен обмен на авто! Звоните!	450 000	600	750	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-dzhankoy-141851610
ЗУ_ДЖАН_5	Продам участок 6 соток.все коммуникации в шаговой доступности	600 000	600	1 000	Джанкойский городской округ	г. Джанкой	https://multilisting.su/r-n-dzhankoyskiy/g-dzhankoy/sale-land-lot/14954493-6-0-sot-600000-rub-120-ul-moskovskaya
Среднеарифметическое значение стоимости 1 кв.м. зем.участка	900

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Таким образом, расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк.)

Где:

Ифиз. – физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);

Ифун. – функциональное устаревание объекта оценки;

Иэк. - экономическое устаревание объекта оценки.

Результаты расчета

Результаты расчета кадастровой стоимости в рамках затратного подхода приведены в Приложении 4.2-4.10 к настоящему Отчету.

Согласование результатов оценки объектов оценки

В соответствии с п.1.4 Методических указаний в случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости.

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Возможность получения обобщающих характеристик достоверности полученных с использованием различных подходов результатов основана на анализе различных обстоятельств, сложившихся к моменту вынесения решения о величине итоговой стоимости.

Кадастровая стоимость каждого объекта оценки определена одним методом в рамках одного подхода в связи с чем, итоговая кадастровая стоимость принимается равной результатам, полученным при применении соответствующего метода в рамках подхода.

Пообъектно в разрезе групп итоговая величина кадастровой стоимости объектов оценки представлена в Приложении 4 к настоящему Отчету.

Заключительная глава

Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения

В соответствии с Главой 10 Методических указаний на каждом этапе определения кадастровой стоимости осуществлялся контроль качества результатов определения кадастровой стоимости, который включает в себя:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.

При обработке предоставленных сведений ЕГРН было обнаружено, что по некоторым объектам недвижимости отсутствует информация, позволяющая отнести их к той или иной функциональной группе и указать соответствующий код подгруппы (Приложение 2 Методических указаний), т.е. содержащиеся в ЕГРН сведения о назначении объекта являются недостаточными. Также выявлено отсутствие информации о физических характеристиках для множества объектов капитального строительства. В связи с чем, были сформированы запросы об уточнении соответствующей информации в адрес Министерства имущественых и земельных отношений Республики Крым, а также администраций муниципальных районов и городских округов. В целях разъяснения муниципальным образованиям содержания запроса, Министерства имущественых и земельных отношений Республики Крым организовало обучащие совещания, на которых сотрудники ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» знакомили представителей муниципальных образований с порядком определения кодов подгрупп объектов оценки, особенностями этого процесса, а также отвечали на вопросы.

Также, при отнесении объектов недвижимости к той или иной группе использовался электронный сервис Росреестра «Публичная кадастровая карта», с помощью которого была получена информация о земельных участках, на которых расположены объекты оценки, и информации об их использовании.

Дополнительное описание проверки исходных данных об объектах оценки, организация их сверки и уточнения приведены в Томе 1, а также в п. 1.2 настоящего Отчета.

По итогам работ по проверке исходных данных об объектах оценки, содержащихся в Перечне объектов оценки, их сверке и уточнению, проведена группировка с указанием кода группы/подгруппы в соответствии с Методическими указаниями.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости был проведен выборочный анализ моделей определения кадастровой стоимости. Для выполнения данного анализа случайным образом выбраны объекты недвижимости, на примере которых были проверены все этапы проведенной оценки.

Далее представлен расчет кадастровой стоимости по данным объектам.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости на примере объекта с.

На основе сведений о виде, назначении, наименовании, площади и количестве надземных этажей здания, в котором расположено помещение, представленных в Перечне объектов недвижимости, объект отнесен к 2 группе объектов недвижимости, подгруппе 0202/3 «Индивидуальные дома менее площадью 200 кв.м».

Площадь объекта	67,7 кв.м
Год создания	2009
Сзам=Спр.ст 1 ед.измер.*Кол-во ед.изм.*Попр.на разницу в объеме(площади)*Коэф.измен.цен*Регионалн.коэф.*Попр на гр.кап.*Попр.на пер.созд.
Справочная стоимость, руб/м2	45792
Кол-во ед.измер., куб.м.(для жилых домов, кв.м.)	67,7
Попр.на разн. в объеме	1
Коэф.измен.цен	1,04432855280313
Рег.коэф.	1
Поправка на группу капитальности	0,8
Стоимость замещения, руб.	2 590 033,73
КС=Сзам*(1+ПП)*(1-Ив)*степень готовности
Ив =1(1-Ифиз)*(1-Ифун)*(1-Ивнеш)
Иф = Фактический срок службы/Нормативный срок службы
Стоим.замещения, руб	2 590 033,73
Прибыль предпринимателя	0,0064
Год создания	2009
Нормативный срок службы, лет	50
Фактический срок службы, лет	11
Внешний износ	0
Физический износ, %	0,22
Накопленный износ, %	0,22
Степень готовности	1
Кадастровая стоимость, руб.	2 033 155,76

Полученные значения УПКС и кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 90:03:280301:299 совпадают со значениями УПКС и кадастровой стоимости, указанными в Приложении 4 к Отчету.

Ошибки при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 90:03:280301:299 не выявлены.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

Для проверки корректности формирования XML-файлов на основе указанных XML-схем использовался модуль автономной проверки отчетов об определении кадастровой стоимости, составленных в форме упакованного (архивированного) электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на предмет корректности формирования XML-документов в составе отчетов об определении кадастровой стоимости. В результате проверки ошибок не выявлено.